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nicolaspage
Contributeur actif
45 réponses |
 Posté - 11 mars 2009 : 08:48:52
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Bonjour. Dans une très petite copropriété (<5 lots) qui ne veut pas de syndic pro, quelle est la meilleure solution entre un syndic non pro (un copropriétaire par exemple) ou un syndicat coopératif? Quels sont les avantages et inconvénients de chacun.
Si l'on choisit un syndic non pro, quels sont les avantages et inconvénients de ne pas instituer de conseil syndical?
L'objectif de ces questions est de rendre la gestion des très petites copropriétés la moins lourde possible.
Merci.
Nicolas
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Edité par - nicolaspage le 11 mars 2009 08:55:43 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 mars 2009 : 10:39:05
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Lorsqu'un syndicat veut se gérer par les copropriétaires, la seule solution viable et sécurisée est le "syndicat coopératif".
Certes, c'est difficile dans les toutes petites copropriétés ...(*).
Dans la votre, à 5, vous pouvez, en formant un CSCoop en charge de la gestion constitué de 2 personnes.
L'avantage ? Si le pdt-syndic est absent, indisponible, en vacances, etc ... le second, qui sera 'vice-pdt' pourra valablement le remplacer.
Ce n'est pas le du 'syndic non pro' solitaire, qui ne peut se faire substituer ...donc pas partir en vacances, être malade, etc ... auquel cas il y a vacance dans la fonction !
Voyez si vous trouvez 2 personnes (il faut que les 2 s'entendent bien !) à même de constituer le CSCoop.
L'un sera pdt-syndic, l'autre v-pdt ( au besoin ils peuvent intervertir tous les 6 mois !  )
Il faudra trouver un 3°, qui sera "controleur aux comptes", fonction qui peut être de pure forme dans un syndicat de 5 membres dont la compta ne doit pas dépasser les 10 lignes dans l'année ...
(*) il y a les EURL pour les sociétés ! A quand une forme particulière pour ces micro-copropriétés ? |
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nicolaspage
Contributeur actif
45 réponses |
Posté - 11 mars 2009 : 10:45:17
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Merci gédehem.
Si j'ai bien compris, le syndicat coopératif semble donc être une meilleure solution, mais nécessite au moins 3 personnes motivées dans la copropriété.
Concernant l'opportunité de ne pas créer de conseil syndical lorsque l'on choisit l'option "syndic" (pro ou non), quel est votre sentiment?
Comment rendre la structure de la copropriété la plus légère possible tout en assurant une sécurité suffisante, en particulier pour les très petites copropriété? Je pense par exemple lorsqu'il n'y a que deux copropriétaires? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 mars 2009 : 10:40:07
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Il n'y a actuellement aucune autre option possible !
La structure est la même pour tous :
Un syndicat > un syndic/gestionnaire > un CS qui assiste et controle
- le syndic non pro ne peut se faire substituer : s'il n'est pas là pour assurer la continuité de la fonction il y a empechement, vacance ..ou plus de syndic !
- dans un syndicat à 2, à fuir, il est impossible de former un CS !
On peut certes désigner l'un comme syndic et l'autre 'CS', sauf que le CS étant par nature un 'collège' un tout seul ne pourra l'être, même en se dédoublant !
Dans un syndicat à 2 on ne peut passer en syndicat coopératif où les 2 seraient un coup "CSCoop" et lafois d'après "AG" ! 
Je pense que dans les petites copropriétés, mettons de 5 lots, il faut former un CS, aussi petit soit-il ! Il ne faut JAMAIS laisser un syndicn solitaire dans sa fonction, travailler sans une aide ou un controle. On doit pouvoir trouver 2 personnes pour constituer le CS !
On retombe sur les 3 !
Quelle que soit la taille du syndicat, ne pas trouver 2 personnes pouvant constituer un CS pose la question de la conscience que peuvent avoir les copropriétaires du groupement "syndicat" dont ils sont membres, de cette 'micro société' dont ils sont une partie !
Le statut de la copropriété est inadapté aux très petites copropriété, qui n'ont actuellement pas de solution !
Il est même impossible de fonctionner autrement qu'en ayant recours au juge s'il y a divergence entre les 2, aucune majorité n'étant possible, l'unanimité devant être permanente ! |
Edité par - gédehem le 12 mars 2009 10:41:09 |
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nicolaspage
Contributeur actif
45 réponses |
Posté - 12 mars 2009 : 12:24:41
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En vous lisant, j'ai l'impression que dans les très petites copropriétés, la constitution d'un syndicat coopératif serait la meilleure solution., si bien sûr tout le monde se sent concerné par l'immeuble mais, comme vous le dites, pourquoi acheter dans une TPC si c'est pour se moquer de la vie de l'immeuble? Peut être par manque de conseil...
Concernant les copropriétés à deux, tout le monde sur ce forum dit "à fuir!". Je suis d'accord, la gestion d'une telle copro est difficile. Il n'en reste pas moins que de nombreuses copros à deux existent et qu'il faut tout de même leur trouver le moyen de gestion le moins lourd possible. Je n'ai pas bien compris votre remarque: "Dans un syndicat à 2 on ne peut passer en syndicat coopératif où les 2 seraient un coup "CSCoop" et lafois d'après "AG" !" Vous pensez que cela serait une bonne solution ou non?
Dernière question: quels sont, selon vous, les évolutions à apporter à la loi de 1965 pour la rendre plus adaptée à la gestion des petites copropriété?
Merci beaucoup
Nicolas |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 mars 2009 : 17:54:10
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Fonctionner en "syndicat coopératif" dans une copro de 2 membres n'a pas de sens !
Les 2 réunis seront ici en "réunion CSCoop" et le coup d'après en "réunion AG", ce qui est sans doute amusant à coditionde les tenir le même jour à la suite, ....et de s'entendre !
Car c'est le pb des copropriété à 2 (comme il en est de tout couple ) : en cas de discorde, ou smplement d'avis contraire, il est impossible de décider !
Non, je n'ai pas de solution, pas plus qu'il n'y en a pour un couple qui ne s'entend plus, ou pire se déchire !
Reste l'intervention d'un tiers, d'un médiateur, d'un psy, d'un juge ..., ce qui n'est pas un mode de fonctionnement, ni pour un couple ni pour une copropriété à 2 ! 
Il y a un point positif dans la loi de 65 : les voix du majoritaire étant réduites au total de l'autre, on est toujours à 50/50 !
Tel n'est pas le cas dans u couple, où l'un des membres peut se retrouver coincé (pas de boulot, violence verbale/physique, enfants, etc ...) l'empechant de rouspéter ! Il n'y a pas d'égalité !
En copropriété à 2 il y a toujours 50/50, personne ne pouvabnt être obligé par l'autre de faire contre sa volonté ...
C'est donc le juge qui interviendra, en particulier pour faire respecter l'interet collectif du syndicat (je pense aux travaux communs que l'un pourrait refuser).
Mais convenons que ce n'est pas un mode de fonctionnement que de recourir au juge systématiquement lorsqu'il n'y a pas d'entente.
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Edité par - gédehem le 12 mars 2009 18:01:26 |
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toupi971
Contributeur senior
80 réponses |
Posté - 15 mars 2009 : 17:20:40
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Bonjour à tous et toutes,
Il n'y a pas meilleur que Gédéhem pour louer les vertus du syndic coopératif.
Le syndic coopératif nécessite avant tout une entente entre tous les membres et surtout une répartition des tâches. Car si c'est toujours le même qui effectue toutes les fonctions, il n'en a plus que le nom et le fait d'engendrer la continuité du syndic. Je ne pense pas d'ailleurs que cette forme de syndic soit adapter à la petite copropriété.
Pour ma part dans une petite copropriété (< à 10 lots), un syndic non professionnel (bénévol ou non) me semble la solution, épaulé avec un conseil syndical qui remplit pleinement son rôle.
Là ou je rejoins Gédéhem c'est la rémunération du syndic non professionnel, non pour se faire de l'argent sur le dos des autres copropriétaires, mais en raison des charges et des responsabilités mais aussi pour faire des économies d'honoraires pour la copropriété qui pourront servir à d'autres postes de dépenses (dans l'année ou à l'avenir).
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Syndic non pro ou syndicat coopératif?
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