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 Sujet  |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
 Posté - 21 févr. 2009 : 20:39:44
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Citation :
Initialement posté par JPM
Il reste incontestable que la désignation d'un copropriétaire comme " syndic temporaire " est annulable.
Il est aussi incontestable que, dans bien des cas, il n'y a aucun copropriétaire soucieux de s'embarquer dans une pareille aventure.
dans ce cas, c'est le syndic "évincé" qui demande la nomination d'un administrateur provisoire! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 févr. 2009 : 23:04:40
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Pour Henri 2
Le principe est que les Juges appliquent la Loi. Pour l'appliquer ils doivent parfois l'interpréter, ce qui devient de plus en plus difficile compte tenu de la rédaction parfois nébuleuse des projets et surtout des propositions de loi, aggravée par des amendements que les parlementaires déposent sans contrôle de leur cohérence.
C'est pourquoi les professionnels et les associations devraient pondre des projets bien ficelés, ce qui n'est pas le cas actuellement. Mais l'ARC recherche un(e) collaborateur (trice) ayant de bonnes qualités rédactionnelles et UNIS annonce de gros efforts 
Ceci étant, il n'est pas interdit aux Juges de suggérer des réformes.
Mais encore faut-il qu'en attendant, ils appliquent les textes en vigueur à la lettre. La Cour de cassation, pendant de longues années, a démantibulé le mécanisme de l'article de l'article 42 alinéa 2 et réduisant sa portée. Depuis 5 ans machine arrière !!! C'est un viol délibéré de la sécurité juridique dont on proclame la nécessité.
Il est peu probable que l'on confie officiellement à un copropriétaire le soin de convoquer une assemblée générale d'autant que la situation des syndicats concernés est souvent cafouilleuse.
Votre notaire de Marseille voit peut-être un peu grand mais il a certanement raison pour les petits syndicats, surtout à 2, 3 ou 4 copropriétaires, que ses confrères créent à tour de bras sans même établir de règlement de copropriété.
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 22 févr. 2009 : 07:54:37
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Il apparaît clairement que les lobbies de l'"immobilier" veulent capter un marché "durable" :
- les notaires divisent jusqu'au plus petit espace "décrivable" en multipliant ainsi les "sources" de transactions
- les syndics récupèrent la gestion ET la location
- les élus locaux et nationaux compliquent la loi qu'ils ont mission de simplifier
et le citoyen ne peut plus que chercher de l'aide auprès des "professionnels", trop heureux d'être "assisté" pour rester cool mais prompt à vitupérer contre la cherté de la vie
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NotaChel
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 09 mars 2009 : 01:24:12
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Citation :
La Cour de cassation, pendant de longues années, a démantibulé le mécanisme de l'article de l'article 42 alinéa 2 et réduisant sa portée. Depuis 5 ans machine arrière !!! C'est un viol délibéré de la sécurité juridique dont on proclame la nécessité.
JPM, pourriez-vous, s'il vous plait, être plus explicite sur ces 3 points ( en citant éventuellement les décisions ):
-"a démantibulé le mécanisme de l'article de l'article 42 alinéa 2 et réduisant sa portée",
-"Depuis 5 ans machine arrière",
-"C'est un viol délibéré de la sécurité juridique".
Merci
Nota
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 mars 2009 : 10:30:03
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Bonne question de Notachel.
L'article 42 al 2 est, pour l'essentiel, ainsi conçu : Citation :
Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.
La loi de 1965 prévoit donc une action en contestation des décisions des assemblées et rien d'autre.
C'est à tort que l'on parlait d'action en nullité de l'assemblée lorsque lorsqu'il y avait contestation de toutes les décisions.
Mais il est possible d'agir en nullité de l'assemblée sur le fondement de certaines dispositions générales du Code civil, et non plus de l'article 42 alinéa 2. Cette action a été tardivement reconnue et admise.
Il était donc clair que toutes les contestations d'une ou plusieurs décisions tombaient sous le coup de la déchéance de l'action après expiration du délai de deux mois.
Peu à peu la jurisprudence, y compris celle de la Cour de cassation, a créé puis multiplié les exceptions. Le premier arrêt en ce sens a été Cass 17/07/1975 pour un copropriétaire non convoqué puis Cass 14/06/1984 pour un copropriétaire irrégulièrement convoqué, cas qui recouvre de nombreuses situations (adresse erronée, pièces non annexées à la convocation, etc ...)
La " victime ", qui n'avait pas à justifier d'un préjudice réel, disposait alors d'un délai de dix ans pour demander l'annulation d'une ou plusieurs décisions. Absurde Or c'est par centaines que de tels arrêts ont été rendus !
Depuis quatre ans la Cour de cassation a fait machine arrière. Arrêt du 12/10/2005 : Citation :
" Même fondées sur une absence de convocation ou sur une convocation irrgulière, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales de coropriétaires doivent à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans le délai de deux mois à compter de la notification qui leur a été faire desdites décisions "
On est donc revenu au respect strict du texte, qui n'aurait jamais dû être abandonné. Dans un tel cas où le Juge ajoute une condition à un texte clair et précis, les juristes disent " qu'il se fait législateur ". C'est une faute grave.
Quant à la sécurité juridique ? C'est le pur bon sens qui énonce que l'intérêt collectif est de savoir le plus rapidement possible si une décision, bonne ou mauvaise, peut être considérée comme définitivement adoptée. Permettre à un copropriétaire opposant ou défaillant de remettre en cause une décision neuf ans après son adoption pour demander la démolition des travaux exécutés était monstrueux.
Je pense avoir répondu à la question.
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Edité par - JPM le 09 mars 2009 10:30:41 |
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NotaChel
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 09 mars 2009 : 22:41:11
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En effet, et je vous en remercie, JPM.
Nota |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 mars 2009 : 22:58:42
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Il y a hélas un bémol de taille à tout cela : la lenteur de la justice qui est par elle même insécurité pour le syndicat !
En effet, sauf pour des travaux lourds dont la mise en œuvre est supendue durant le délai de contestation des 2 mois suivant la notification du PV (ce qui fait parfois 4 ou 5 mois !), les décisions d'AG sont d'application immédiate !
Parler de "sécurité juridique du syndicat" n'a donc pas ici trop de sens lorsqu'un jugement intervient 18 mois à 2 ans plus tard voire 3 ans si l'une des parties interjete appel ! .....
Il faudrait se pencher sur les contestations portant sur la convocation elle même, qu'il n'est pas actuellement possible de contester distinctement de l'AG.
Le délai de 21 jours, de fait de 30 jours, devrait permettre de la contester sans attendre la tenue de l'AG elle même, ce qui éliminerait pas mal de litiges et retards dont souffrent les syndicats lors d'une contestation de décision.
Un autre point :
"D.art.13 - L'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-1.
Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire, toutes questions non inscrites à l’ordre du jour."
La jurisprudence considère que n'entre dans le cadre de L.art.42 al.2 que la contestation des "décisions", c'est à dire des décisions ayant un effet juridique !
Quid d'un vote sur une question "non inscrite à l'ODJ ou induite par une question inscrite" qui n'a "aucun effet décisoire" ?
Hélas encore ces "non décisions", qui entrent dans ce que JPM appelle "Mauvaises" doivent elle aussi être contestées dans les 2 mois !
Comme quoi il y a certains juges, y compris en Cass, qui se font législateur par dessus la tête du législateur ....
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Edité par - gédehem le 09 mars 2009 23:07:26 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 mars 2009 : 23:35:55
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Il y a décision lorsque sur un point précis il y eu une délibération suivie d'un vote.
Le fait que la question n'ait pas été inscrite à l'ordre du jour rend la décision annulable. Point c'est tout.
Un copropriétaire ne peut donc que contester la décision dans le cadre de l'article 42 alinéa 2 en introduisant sa demande dans le délai de deux mois.
Quant aux délais judiciaires, on ne peut que les regretter. Mais mieux vaut un jugement dans les deux ans de l'assemblée qu'un jugement dans les douze ans de l'assemblée.
D'autre part on peut toujours espérer une réduction de ces délais.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 mars 2009 : 23:43:23
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Je ne suis pas certain que la dernière réforme tende à cela, mais on peut toujours espérer ...
"Le fait que la question n'ait pas été inscrite à l'ordre du jour rend la décision annulable"
Sauf que selon D.art.13 il n'y a pas "décision" puisque ce vote est "sans effet décisoire" ...
C'est donc le juge qui aurait inventé par dessus la tête du législateur qu'un vote sur une question non inscrite serait "décision" alors que le législateur a expressément prévu que ce vote n'avait aucun effet juridique puisque "sans effet décisoire.." !
Nous ne sommes pas ici à une première ..... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 mars 2009 : 09:11:14
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Cher Gedehem votre affirmation est tentante mais inexacte
La dernière phrase de l'article 13 du décret ne peut pas empêcher une délibération suivie d'un vote d'être une décision.
Elle dit que l'assemblée peut examiner sans effet décisoire une question non inscrite.
Ici décisoire est mal venu, utilisé aux lieu de place de décisionnel et vous devriez vous-même abandonner l'utilisation de terme. Juridiquement, il n'y a de décisoire que le serment et ce n'est pas dans le sens que vous vous croyez.
De plus examiner peut à la rigueur valoir débattre mais il n'est pas question de scrutin ou vote dans la phrase. Donc pas de décision.
En l'espèce, Délibération + vote = décision qui est annulable mais devient définitive et exécutoire si elle n'est pas contestée dans les deux mois.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 mars 2009 : 14:50:25
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La preuve par le serment "décisoire" est effectivement tombée dans les oubliettes !
"Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire, toutes questions non inscrites à l’ordre du jour."
Si une AG peut débattre de tout, elle n'a pas pouvoir de "décider" sur une question non inscrite ! Le ferait-elle par un vote ce ne serait pas "décision" avec les effets juridiques qui en découlent ...
Nous avons abordé ce point, qui n'est sans doute pas similaire, pour la désignation des membres du CS : quid de la désignation sanctionné par un vote d'une personne qui ne serait pas éligible (non copropriétaire) ??? Il n'est pas élu membre du CS !
C'est une "non décision " .., l'AG ne pouvant décider que dans son domaine de compétence, sur ce qui lui est autorisé, membres du CS, questions inscrites ...
Certes, il a eu un arret en 98, soit avant la réforme de 2004 .....
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Edité par - gédehem le 10 mars 2009 14:52:17 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 mars 2009 : 17:19:01
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Et si votre bonhomme non éligible prétend le contraire, s'installe au conseil, voire pose sa candidature à la présidence, qui remettra de l'ordre, sinon un Juge ?
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jordan
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 19 mars 2009 : 06:38:16
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Car en l'état, la Loi actuelle sans tenir compte de la jurisprudence oblige bien à passer par le Président du TGI, statuant par ordonnance sur requête, pour désigner un administrateur provisoire qui aura la charge de faire cette AG pour nommer un syndic dans tout syndicat qui en est dépourvu.
Selon mon notaire à Marseille plus de 60% des copropriétés n'ont pas de syndic nommé régulièrement !!
[/quote]
bonjour
ça fait des années que j'essaye d'avoir un syndic dans une petite copro de 5 biens ,tout le monde s'en fout ils pensent qu'à encaisser les loyers et ne veulent rien faire comme travaux mais encore plus grave un proprio a réalisé dans son studio des escaliers intérieur pour accéder au sous sol qu'il a aménagé en appart il l'a louer pendant2 ans 750e ensuite à une intervention de la dass il à eu un
arrêté préfectoral interdisant la location, mais depuis l'été dernier le bien à été revendu et relouer par les nouveaux propriétaires ,je suis le seul proprio à être scandaliser mais j'ai peur de dépenser une fortune en allant devant le tribunal, à regret je vais devoir vendre mon appart avant que l'immeuble devienne un taudis mal fréquenté
si l'un de vous à une idée je suis preneur |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 12 avr. 2009 : 11:28:42
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Bonjour à tous et joyeuses Pâques.
Il était temps de faire savoir aux universimmonautes que la désignation d'un copropriétaire en qualité de syndic provisoire était susuceptible d'annulation , dans les conditions requises.
Alors, sur ce site, il ne faudrait "PASQUE "que l'on joue au chat et à la souris !
N'est ce pas 
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Salutations
François |
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