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sleidia
Contributeur vétéran
139 réponses |
 Posté - 13 févr. 2009 : 10:55:44
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Bonjour à tous,
Je suis intéressé par un studio à vendre, sans locataire, dans un petit immeuble, et j'ai eu les infos suivantes par l'agence immobilière :
- toiture de petite superficie refaite en 1989
- dernière assemblée du syndic date de fin septembre 2OO8
- pas de travaux prévus ... sauf une demande de devis pour changer la chaudière collective au gaz.
- remise en conformité de l’ascenseur a été établie.
- le montant des charges annuelles est de 1055.15 euros
- taxe foncière est de 341 €/an.
- les frais de notaire s’éleveraient aux environs de 3 600 €.
A la vue de ces infos, quels sont d'après vous les points que je devrais approfondir, les questions que je devrais poser, les choses auxquelles je devrais faire particulièrement attention?
Merci à vous :)
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 13 févr. 2009 : 15:41:16
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Citation :
Initialement posté par sleidia
A la vue de ces infos, quels sont d'après vous les points que je devrais approfondir, les questions que je devrais poser, les choses auxquelles je devrais faire particulièrement attention?
liste non exhaustive:
++ exigez de recevoir au moins les 3 derniers PV de l'AG ...
++ regardez de près les comptes annuels des 5 dernières années et les variations dans les comptes ...
++ se pencher sur les procédures en cours, ou à venir ... (voir la balance des paiements de copro: impayés ?)
++ rencontrer un membre du CS pour "tâter" le terrain et l'ambiance de la copro: est-ce que le CS est actif (= remplit son rôle de contrôleur de la gestion du syndic), est-ce que le syndic est actif ?, pbl de voisinage ? ...etc ...
++ en plus bien sûr, bien lire le RC et exigez les différents diagnostics pour la signature du compromis (ou bien alors, si pas encore fournis, mettre une clause suspensive au cas où des découvertes de dernière minutes apparaitraient)
++ bien regardez les comptes, voir si tout est facturé et au besoin faire préparer une clause par votre notaire pour les comptes qui seraient encore en attente (consommation d'eau par exemple, ou autre) et qui devront être payés par le vendeur.
et enfin ... le plus important: vous adresser à VOTRE notaire qui relira le draft du compromis AVANT la signature et qui prendra en charge VOS intérêts.
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Cordialement, |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 13 févr. 2009 : 15:43:16
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en tout cas: BRAVO pour votre question !
y'en a tellement qui se lancent tête baissée sans rien vérifier et qui sont tout étonné après coup ...  |
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sleidia
Contributeur vétéran
139 réponses |
Posté - 13 févr. 2009 : 15:51:18
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Merci infiniment Joulia :)
Mais je ne savais pas que cela serait aussi compliqué.
Je vais quand même me renseigner avant de me décourager.
Sinon, si je vous comprends bien, il faut payer les services
d'un notaire avant même qu'on sache si on va effectivement acheter le bien? |
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sleidia
Contributeur vétéran
139 réponses |
Posté - 13 févr. 2009 : 16:52:58
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Au fait, qqn saurait-il si il est possible de savoir à l'avance le montant très approximatif que j'aurais à payer pour le changement de la chaudière collective au gaz?
Merci! |
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moulinsart
Pilier de forums
838 réponses |
Posté - 13 févr. 2009 : 19:04:44
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Citation :
Initialement posté par sleidia
Sinon, si je vous comprends bien, il faut payer les services
d'un notaire avant même qu'on sache si on va effectivement acheter le bien?
Les consultations préalables à la ccnclusion d'un dossier ne sont pas facturées. |
moulinsart |
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sleidia
Contributeur vétéran
139 réponses |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 14 févr. 2009 : 13:52:18
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De plus, que vous signiez l'acte de vente avec le notaire du vendeur, ou bien encore avec les 2 notaires (pour chaque partie), les émoluments dûs aux notaires seront divisés en 2 = la prestation ne vous revient donc pas plus cher, et c'est pour votre sécurité puisque vous aurez VOTRE conseil (conseil = notaire).
http://www.notaires.fr/notaires/notaires.nsf/V_TC_PUB/FRANCE-ACCUEIL
un AI vous dira que vous pouvez aussi très bien signer le compromis avec lui directement; c'est vrai mais ne pas oublier que l'AI ne sera pas votre conseil: il vend pour le compte du vendeur (puisque mandat signé avec le vendeur) et moyennant une commission.
Vous comprenez alors que son intérêt premier n'est pas de défendre vos intérêts, bien que des AI professionels et honnêtes auront à coeur de conseiller correctement les 2 parties;
mais sont-ils si nombreux ? 
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Cordialement, |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 14 févr. 2009 : 14:23:46
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Citation :
Initialement posté par sleidia
Au fait, qqn saurait-il si il est possible de savoir à l'avance le montant très approximatif que j'aurais à payer pour le changement de la chaudière collective au gaz?
Merci!
il faut dejà voir:
1) que represente le lot (a acheter) dans la copro ... c'est le reglement de copro qui vous le dira (exprimé en tantièmes).
2) donc si vous avez une idée de la valeur de cette chaudière (???), eh bien vous prenez le prix total, et vous multipliez par les tantièmes du lot / par les tantièmes totaux.
cette indication de tantième pour "votre" lot doit être notée sur les decompte de charges ou les appels de fonds envoyés au copro vendeur. vous pouvez alors facilement faire une extrapolation du cout à venir. |
Cordialement, |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 14 févr. 2009 : 14:25:40
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Citation :
Initialement posté par sleidia
Merci infiniment Joulia :)
Mais je ne savais pas que cela serait aussi compliqué.
Je vais quand même me renseigner avant de me décourager.
non ce n'est pas très compliqué 
il suffit de prendre votre temps, de poser les (bonnes) questions, d'avoir les (bons) documents, et de faire vos calculs par rapport à votre budget.
ne vous découragez pas: procéder par ordre et méthode et surtout sans précipitation
Mieux vaut rater une bonne affaire que d'en faire une mauvaise. |
Cordialement, |
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sleidia
Contributeur vétéran
139 réponses |
Posté - 14 févr. 2009 : 21:09:05
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Merci de tout coeur Joulia.
je n'ai aucune idée de combien va coûter le changement de la chaudière.
Au maximum, ça peut coûter jusqu'à combien?
Sachant cela, je pourrai demander à l'agence le montant du pourcentage de ma part afin de faire un calcul estimatif.
Sinon, je vais attendre que le prix des travaux soit fixé.
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sleidia
Contributeur vétéran
139 réponses |
Posté - 09 mai 2009 : 21:40:17
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Bonsoir à tous :)
Je me permets de prolonger ce fil pour quelques questions très précises (et malheureusement très urgentes) qui vont certainement être les dernières avant l'achat tant attendu.
En fait, il s'agit d'un autre appartement, et voici mes questions :
1. L'agence me dit qu'elle ne peut pas mettre la main sur l'historique des exercices du syndic des années 2006 et 2007. Je n'ai que 2008.
Que dois-je faire?
2. L'appartement, qui est entièrement rénové, ne dispose d'aucun cablage téléphonique. Est-ce normal et dois-je m'en inquiéter?
3. Travaillant exclusivement sur internet, je m'inquiète de la possibilité d'installation et de la qualité de l'ADSL dans le bien convoité. Que dois-je faire pour éviter tout problème à ce niveau? Je m'inquiète d'autant plus que la rénovation complète du circuit téléphonique est envisagée par le syndic.
4. L'immeuble est un ancien hotel de standing dont les chambres ont été transformées en studios/appartements. Que pensez-vous de ce genre de bien? Il y a-t-il des problèmes spécifiques à ce genre de bien?
5. Les consommations d'eau chaude/froide sont partagées entre les locataires et ne dépendent pas de ma consommation personnelle. Est-ce courant? Qu'en pensez-vous?
6. Quels sont les différents diagnostics que je dois demander avant la signature du compromis?
7. Aux dires de l'agence, les tantièmes du bien représentent 0.26%. Ce chiffre change-t-il en fonction des départs/arrivés de co-propriétaires dans l'immeuble?
Je remercie de tout coeur celui ou celle qui répondra précisément à toutes ces questions :)
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 09 mai 2009 : 23:19:01
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Citation :
Initialement posté par sleidia
En fait, il s'agit d'un autre appartement, et voici mes questions :
1. L'agence me dit qu'elle ne peut pas mettre la main sur l'historique des exercices du syndic des années 2006 et 2007. Je n'ai que 2008.
Que dois-je faire?
insistez !!! des copies se font chez le syndic sur simple demande .. ou alors aupres d'un autre copro de la residence 
pas tres fufute l'agent, ou bien encore il veut pas se fouler ou enfin, aurait qq chose à cacher ?
Citation :
2. L'appartement, qui est entièrement rénové, ne dispose d'aucun cablage téléphonique. Est-ce normal et dois-je m'en inquiéter?
oui puisque c'est vous qui allez payer ! faites faire un devis et faites baisser le prix 
Citation :
3. Travaillant exclusivement sur internet, je m'inquiète de la possibilité d'installation et de la qualité de l'ADSL dans le bien convoité. Que dois-je faire pour éviter tout problème à ce niveau? Je m'inquiète d'autant plus que la rénovation complète du circuit téléphonique est envisagée par le syndic.
joker ... dans quelle region est-ce ?
toute corpo doit faire voter la fibre optique maintenant ... il est etonnant à moins que ce soit perdu sur le plateau du Larzac, que vous n'ayez pas accès au cablage.
pas d'infos des autres voisins ?
Citation :
4. L'immeuble est un ancien hotel de standing dont les chambres ont été transformées en studios/appartements. Que pensez-vous de ce genre de bien? Il y a-t-il des problèmes spécifiques à ce genre de bien?
pas de reponse immédiate qui me viennent à l'esprit (dsl il est tard ...)
Citation :
5. Les consommations d'eau chaude/froide sont partagées entre les locataires et ne dépendent pas de ma consommation personnelle. Est-ce courant? Qu'en pensez-vous?
oiu c'est courant a part que si tout a été renové,il est etonnant que des compteurs divisionaires n'aient pas été installés par appartement ... je me demande d'ailleurs si ce n'est pas une obligation pour les nouveaux batiments et/ou renovation importante 
Citation :
6. Quels sont les différents diagnostics que je dois demander avant la signature du compromis?
voir ce lien qui donne les infos: http://www.net-iris.fr/forum-juridique/votre-immeuble/52431-diagnostics-a-fournir-vente-bien-immeuble.html
Citation :
7. Aux dires de l'agence, les tantièmes du bien représentent 0.26%. Ce chiffre change-t-il en fonction des départs/arrivés de co-propriétaires dans l'immeuble?
non c'est fixé une fois pour toutes ... demandez le RC (reglement de copro) pour verifier les tantièmes alloqués au lot convoité. seul document valable et légal ...
Citation :
Je remercie de tout coeur celui ou celle qui répondra précisément à toutes ces questions :)
Merci !  |
Cordialement, |
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sleidia
Contributeur vétéran
139 réponses |
Posté - 10 mai 2009 : 13:04:20
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Ah Joulia, sans vous je ne sais pas comment j'aurais pu faire.
Merci encore d'être présente dans les moments les plus importants.
Pour répondre à votre question du point 3, le bien se trouve dans la ville de Vichy. Mais je vais appeler France Telecom dès demain matin pour en savoir plus. Les habitants de l'immeuble sont surtout des personnes agées et je doute qu'elles utilisent internet.
En ce qui concerne le point 5, un compteur divisionnaire n'a été installé que pour le chauffage.
Merci pour tout :) |
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sleidia
Contributeur vétéran
139 réponses |
Posté - 11 mai 2009 : 09:36:06
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Je suis sincèrement désolé mais j'ai d'autres questions afin d'avoir une opinion différente de l'agence :
1. Puis-je choisir un notaire d'une région différente ou dois-je absolument le choisir dans la même région que le bien?
2. M'est-il possible d'éviter de signer quoi que ce soit avant la signature du compromis? Je pense que l'agence voudra me demander de signer un document d'intentention d'achat ou un truc du même genre.
3. Quel est le délai maximum pour la mise en application d'une clause suspensive dans le cas où un défaut est révélé après la signature du compromis? Ce délai est-il supérieur au 7 jours de réflexion?
Merci encore et encore ;)
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 11 mai 2009 : 09:48:00
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Citation :
Initialement posté par sleidia
Je suis sincèrement désolé mais j'ai d'autres questions afin d'avoir une opinion différente de l'agence :
1. Puis-je choisir un notaire d'une région différente ou dois-je absolument le choisir dans la même région que le bien?
2. M'est-il possible d'éviter de signer quoi que ce soit avant la signature du compromis? Je pense que l'agence voudra me demander de signer un document d'intentention d'achat ou un truc du même genre.
3. Quel est le délai maximum pour la mise en application d'une clause suspensive dans le cas où un défaut est révélé après la signature du compromis? Ce délai est-il supérieur au 7 jours de réflexion?
Merci encore et encore ;)
pas de plb sleidia
1. vous choisissez le notaire que vous voulez. aprés, ce sera à vous de voir avec lui si il se déplace sur le lieu de signature. le principal est qu'il puisse relire les contrats avant signature !!!
2. ui vous pouvez faire une offre verbale. tout dépend de la demande des autres acheteurs eventuels. si pas d'acheteurs ... le vendeur attendra L'offre d'achat vous engage pour une durée precise (a noter sur le document). au delà, vous êtes desengagée ... mais c'est le compromis qui est le plus important à cause des clauses suspensives que vous pouvez y insérer.
plus d'infos sur http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F2753.xhtml
http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/N313.xhtml
3. tout depend de la nature de la clause suspensive. elle peut être invoquée avant la signature finale. les 7 jours de rétractation n'ont rien á voir.
mais sleidia, prenez le temps de consulter un notaire avant toute chose : ne vous précipitez pas !
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Cordialement, |
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sleidia
Contributeur vétéran
139 réponses |
Posté - 11 mai 2009 : 13:45:33
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Merci!!!! :)
J'essaie de ne pas me précipiter mais ce n'est pas évident
quand on a peur de se faire rafler le bien par quelqu'un d'autre :(
Cela fait tellement d'années que j'attends de pouvoir acheter!
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