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 Sujet  |
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Internaute 28
Contributeur débutant
10 réponses |
 Posté - 19 mai 2008 : 13:56:27
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Les "frais de mutation" ou frais "d'état daté" demandé à l'acquéreur sont clairement illégaux, il n'est pas difficile de se les faire rembourser .
En revanche coté vendeur le sont-t- ils? Le syndic a t il le droit de prélever des frais de dossier ou frais de mutation au vendeur ; qui peux me répondre là dessus?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 mai 2008 : 15:42:14
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Pour le vendeur, tout le monde peut répondre. C'est oui !!!
Voyez l'article 10-1 de la loi et même l'avis du CNC.
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alice78
Pilier de forums
917 réponses |
Posté - 20 mai 2008 : 08:30:07
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Seul l'état daté peut être facturé au vendeur.
Abusif sinon illégal la facturation d'un forfait de mutation incluant un arrêt de comptes, la mise à jour de fichier et autres inventions du genre, envoi de plaquette d'information, vérification d'état civil. |
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Juliette M
Contributeur vétéran
127 réponses |
Posté - 15 juil. 2008 : 08:33:29
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Bonjour,
Je reviens sur ce sujet.
Le syndic d'une studette que j'ai acquise recemment me réclame des "frais de mutation" de 320 euros !
Si je comprends bien, je peux contacter le syndic et lui rappeler l'article 10-1 de la loi de 1965 pour lui prouver que ces frais ne sont pas imputable à l'acquéreur ? Ou je demande au notaire de le contacter à ce sujet ?
Extrait de l'article :
< Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10,sont imputables au seul copropriétaire concerné:
a).....................
b)les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot >
Je vous remercie par avance de votre aide.
Juliette |
"Je suis trop vieux pour tout savoir." Oscar Wilde |
Edité par - Juliette M le 15 juil. 2008 08:47:36 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 juil. 2008 : 09:14:29
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Pour Juliette M
Le syndic ne peut pas demander d'honoraires à l'acquéreur en cas de mutation.
Par contre il peut faire figurer au débit du compte de l'acquéreur la reconstitution des avances remboursées au vendeur, notamment le fonds de roulement.
Compte tenu du montant réclamé, il pourrait bien y avoir une erreur de libellé dans l'appel que vous avez reçu.
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Alecton
Contributeur vétéran
145 réponses |
Posté - 15 juil. 2008 : 11:32:39
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Citation :
Initialement posté par JPM
Pour Juliette M
Le syndic ne peut pas demander d'honoraires à l'acquéreur en cas de mutation.
Par contre il peut faire figurer au débit du compte de l'acquéreur la reconstitution des avances remboursées au vendeur, notamment le fonds de roulement.
Compte tenu du montant réclamé, il pourrait bien y avoir une erreur de libellé dans l'appel que vous avez reçu.
ou un abus de position dominante et ce qui pourrait s'apparenter à une escroquerie...au choix. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 juil. 2008 : 18:44:46
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Abus de position dominante
ou escroquerie ?
Merci de nous donner la définition de chacun de ces termes 
On pourra voir alors si celà peut éventuellement coller 
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Juliette M
Contributeur vétéran
127 réponses |
Posté - 16 juil. 2008 : 17:22:27
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J'ai contacté le syndic qui reconnaît s'être trompé et me renvoie un courrier pour rectifier cette erreur.
Merci beaucoup pour votre aide !!
Juliette
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"Je suis trop vieux pour tout savoir." Oscar Wilde |
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Anne-Laure75
Contributeur actif
44 réponses |
Posté - 18 juil. 2008 : 11:41:02
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Cass. 30/01/08 :
Le syndic ne peut réclamer les frais d'état daté directement au vendeur (article 1165 c.c, effet relatif des contrats, le copropriétaire est tiers au contrat passé entre le syndic et le syndicat).
Le syndicat doit payer les sommes réclamées au syndic, puis les imputer au débit du compte du vendeur. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 juil. 2008 : 15:21:36
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Anne Laure 75
Vous écrivez : Le syndicat doit payer les sommes réclamées au syndic, puis les imputer au débit du compte du vendeur.
Si vous avez lu celà ailleurs que dans un de mes messages, merci de m'indiquer votre source. Celà voudrait dire que je ne prêche pas dans le désert
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Anne-Laure75
Contributeur actif
44 réponses |
Posté - 21 juil. 2008 : 08:49:03
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| U.C.I.M infos n°57, 2è trim 2008, commentaire de JP |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 juil. 2008 : 09:23:36
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L'UCIM ? c'est Lyon je crois. Mais JP ? ce n'est pas JPM ?
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Anne-Laure75
Contributeur actif
44 réponses |
Posté - 21 juil. 2008 : 10:13:26
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Oui pour l'Ucim.. par contre pour JP = jurisprudence  |
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Alecton
Contributeur vétéran
145 réponses |
Posté - 23 juil. 2008 : 14:24:14
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Citation :
Initialement posté par JPM
Abus de position dominante
ou escroquerie ?
Merci de nous donner la définition de chacun de ces termes
On pourra voir alors si celà peut éventuellement coller
L'escroquerie est le fait, soit par l'usage d'un faux nom ou d'une fausse qualité, soit par l'abus d'une qualité vraie, soit par l'emploi de manœuvres frauduleuses, de tromper une personne physique ou morale et de la déterminer ainsi, à son préjudice ou au préjudice d'un tiers, à remettre des fonds, des valeurs ou un bien quelconque, à fournir un service ou à consentir un acte opérant obligation ou décharge.
En l'occurrence, cela consiste à exiger d'une personne, le paiement sans fondement légal, d'une somme absolument prohibitive pour un service rendu dont la difficulté technique est à la portée du stagiaire moyen. Je ne parle pas des problèmes juridiques que cela pose vis à vis du droit du commerce en terme de concurrence.....
une autre question ??? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 juil. 2008 : 15:04:45
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C'est bien recopié pour l'escroquerie, et celà prouve que le problème que vous évoquez, même s'il ne peut être négligé, n'a rien à voir ni avec l'escroquerie ni avec l'abus de position dominante que vous ne traitez pas.
Il suffit de suivra la voie indiquée par la Cour de cassation pour régler ce problème en trois lignes de texte cohérentes.
Il faut aussi que les copropriétaires prennent la peine de lire les projets de contrat de syndic qui leur sont adressés. Il est normal de protester à l'assemblée contre 350 €. Il est moins normal de les contester après les avoir adoptés à la légère.
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Alecton
Contributeur vétéran
145 réponses |
Posté - 24 juil. 2008 : 08:07:21
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Citation :
Initialement posté par JPM
C'est bien recopié pour l'escroquerie, et celà prouve que le problème que vous évoquez, même s'il ne peut être négligé, n'a rien à voir ni avec l'escroquerie ni avec l'abus de position dominante que vous ne traitez pas.
Il suffit de suivra la voie indiquée par la Cour de cassation pour régler ce problème en trois lignes de texte cohérentes.
Il faut aussi que les copropriétaires prennent la peine de lire les projets de contrat de syndic qui leur sont adressés. Il est normal de protester à l'assemblée contre 350 €. Il est moins normal de les contester après les avoir adoptés à la légère.
Pour ce qui est de l'abus de position dominante, effectivement, j'ai joué les jeunes coqs, il aurait été plus judicieux de me referer à la section 4 du Code de la consommation qui me semble bien plus adapté et plus systématiquement violée par certains syndics.
Vous savez comme moi que les trois lignes énoncées par la cour de cassation ne sont pas suffisantes pour clarifier la situation.
Quant à faire le ménage dans les contrats de syndics, je reconnais être responsable d'une partie du problème mais il ne faudrait pas pousser mémé dans les orties non plus. Le syndic est un professionnel sensé être soumis à certains principes déontologiques et au bon sens. Continuer à rédiger des contrats de cette manière aura pour conséquence de permettre à l'Etat de s'engouffrer dans la brèche et de nous pondre un ènième machin législatif sorti tout droit de l'imagination perverse de la DGCCRF et du CNC. Vous ne pouvez pas vous reposer sur la responsabilité unique des copropriétaires (au moins cinquantenaires pour les plus jeunes dans mon ancienne résidence et peu (voir pas du tout) habitués à négocier quoi que ce soit avec un syndic.
Et quid des clauses abusives (350€ pour 2 heures de boulots, ce n'est pas une clause abusive mais là on nage en pleine escroquerie) du syndics proposées dans les contrats mais que nos compétences d'amateurs ne permettent pas de détécter, celui de LAMY en est truffé ; qui est responsable, celui qui propose de tondre ou celui qui accepte... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 juil. 2008 : 09:29:35
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Le montant des honoraires est libre.
Le syndic qui demande 350 alors que le juste prix est 220 ne commet pas une escroquerie. Le marchand de légumes a le droit de vendre ses carottes 7 € même si tous les autres les vendent entre 4,50 et 5,50. C'est à la clientèle de choisir ses marchands.
En parlant d'escroquerie, vous dévalorisez des observations qui par ailleurs, sont raisonnables. Il en va de même pour des associations qui formulent des observations pertinentes en les accompagnant de commentaires inappropriés.
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Alecton
Contributeur vétéran
145 réponses |
Posté - 24 juil. 2008 : 10:01:20
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Citation :
Initialement posté par JPM
Le montant des honoraires est libre.
Le syndic qui demande 350 alors que le juste prix est 220 ne commet pas une escroquerie. Le marchand de légumes a le droit de vendre ses carottes 7 € même si tous les autres les vendent entre 4,50 et 5,50. C'est à la clientèle de choisir ses marchands.
En parlant d'escroquerie, vous dévalorisez des observations qui par ailleurs, sont raisonnables. Il en va de même pour des associations qui formulent des observations pertinentes en les accompagnant de commentaires inappropriés.
Votre exemple (légumes) est à la fois pertinent et, incomparable. Pertient dans la mesure ou je vous rejoins sur la nécéssaire liberté de fixation des tarifs et incomparable avec la présente situation dans la mesure ou la concurrence ne peut jouer pleinement du fait du statut même du syndic. Contrairement au maraicher chez qui je peux n'acheter que mes carottes et allez voir ailleurs pour mes tomates, je suis lié à mon syndic qui va me faire voter pour un bloc (son contrat). C'est plutôt comme si je signais un contrat de fourniture de légumes avec exclusivité (le souci étant que culturellement, nous ne sommes pas habitués à négocier séparément chacun des points du contrat et que ceux ci ne nous sont pas explicités/votés séparéments).
En parlant d'escroquerie je soulève simplement la question du 70% de marge bénéficiaire pour une tâche facultative (questionnaire du notaire) présentée comme obligatoire (entretien volontaire de la confusion entre questionnaire du notaire et état daté qui sont systématiquement regroupés sous la même rubrique dans les contrats que j'ai eus dans les mains). |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 juil. 2008 : 10:47:37
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édité par JPM pour correction de compte séparé au lieu de compte unique
70 % de marge ? Celà choque St Thomas d'Aquin, qui est reconnu par les économistes comme auteur de la définition du juste prix, mais les financiers et les experts comptables applaudissent.
Une chose certaine est que, juridiquement, ce n'est pas une escroquerie.
Vous avez raison en différenciant le kilo de carottes du contrat de syndic, mais il appartient au conseil syndical de discuter certains points du contrat avec le syndic. L'expérience montre que ces discussions aboutissent fréquemment de manière convenable.
D'autre part, il est bien connu qu'à l'occasion du choix d'un nouveau syndic :
1) le candidat Dupont propose : Compte bancaire unique du syndic, hono gestion courante 10 000 €, multitude d'honoraires exceptionnels et coûts importants
2) le candidat Durand propose compte bancaire séparé, hono gestion courante 11 000 €, liste raisonnable d'honoraires exceptionnels et montants raisonnables
C'est Dupont qui passe dans 4 cas sur 5 
Il y a une proposition de loi n° 941 de M. Warsman (UMP) du 12 juin 2008 sur la copropriété.
Il propose que la gestion par compte séparé devienne le principe. Absurde C'est déjà le cas ! L'auteur du projet ne connait pas l'article 18 
Il propose que l'adoption du compte unique séparé ne génère pas de frais supplémentaires. Il ne connait rien à la question
Dans mon exemple, Dupont sait très bien que le juste montant pour la gestion courante est 11 000. S'il propose 10 000 €, c'est qu'il pense pouvoir percevoir 1 000 € de la banque pour la rémunération des fonds déposés.
Il n'y a pas de frais supplémentaires pour la gestion par compte séparé. Il y a perte de la rémunération des fonds déposés et nécessité de réajuster les honoraires de gestion courante pour éviter de travailler à perte ou à profit insuffisant.
Pourquoi ces insuffisances manifestes dans cette proposition ? Parce que l'auteur travaille sur des indications tendancieuses qu'il n'a pas vérifiées.
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Edité par - JPM le 24 juil. 2008 14:33:52 |
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Anne-Laure75
Contributeur actif
44 réponses |
Posté - 24 juil. 2008 : 13:43:01
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| Ce député propose que la dispense ne soit plus votée à la majorité de l'article 25, mais à la 26 il me semble, ça serait bien plus compliqué pour les syndics de faire passer cette dispense.. |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 24 juil. 2008 : 14:20:50
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"ça serait bien plus compliqué pour les syndics de faire passer cette dispense.."
Peut-être, mais tant que les tarifs seront libres ou du moins que les syndics pourront propoer deux tarifs, avec ou sans compte séparé, il n'y aura pas de vrais comptes séparés obligatoires.
Elle ne "passe pas" le syndicat se retrouve avec la proposition la plus chère.
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Sujet |
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frais de mutation /etat daté/honoraires abusifs
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