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cyclope
Nouveau Membre
8 réponses |
 Posté - 06 mars 2007 : 19:27:27
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Bonjour à tous,
J'espère vraiment que vous pourrez m'apporter vos lumières car aujourd'hui je viens de découvrir à mes dépends la notion de servitude et les lois qui y sont associées. Je suis complètement assommé.
Je suis propriétaire d'une maison dont le terrain est bordé de parcelles boisées.
Aujourd'hui une personne vient de me contacter en me disant qu'elle a acheté une parcelle enclavée limitrophe de la mienne et invoque son droit de passage sur mon terrain afin de pouvoir exploiter (coupe de bois) sa parcelle.
La situation :
Ma parcelle est la seule donnant un accès immédiat à la voirie (les autres solutions envisageables impliqueraient un droit de passage sur plusieurs parcelles au lieu d’une seule).
En revanche, les autres parcelles qui pourraient elles aussi faire l’objet d’un droit de passage ne sont pas bâties (champs ou bois) contrairement à la mienne. J’imagine que ça doit avoir un impact en termes de valeur de l'indemnité que le demandeur doit payer.
Il existe visiblement des chemins forestiers qui mènent à la parcelle du demandeur mais je ne sais absolument pas si ça donne le droit à tout le monde (donc au demandeur) de les emprunter.
Le passage envisagé chez moi engendrerait un préjudice indéniable puisque qu’il longe la maison (en fait le chemin est coincé entre ma maison et la clôture). Mon intimité serait vraiment compromise.
Les données du problème étant posées, pensez vous qu’il y ait un moyen d’éviter de donner ce droit de passage.
Le pire, c’est que 5 ou 6 autres parcelles pourraient être désenclavées à leur tour si ce passage venait à être ouvert. Vous imaginez ce que cela pourrait donner si tous ces propriétaires avaient l’idée d’exploiter leur parcelle de bois en passant par chez moi (engins forestier et Cie.)? Je préfère ne pas y penser…
Merci d’avance pour votre aide.
Cyclope |
Edité par - cyclope le 06 mars 2007 19:31:14 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 06 mars 2007 : 20:28:35
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Citation :
Initialement entré par cyclope
Bonjour à tous,
(...)Il existe visiblement des chemins forestiers qui mènent à la parcelle du demandeur mais je ne sais absolument pas si ça donne le droit à tout le monde (donc au demandeur) de les emprunter.
(...)Cyclope
C'est LA piste à fouiller : rendez vous au plus vite à la mairie pour voir avec les services s'il existe des chemins ruraux, des voies communales... etc... ou tout autre mode de communication éventuellement partie du patrimoine privé de la commune.
Deuxième piste, au moins aussi utile : déterminer d'où vient l'enclave : la parcelle ne s'est pas "enclavée toute seule"... Elle vient certainement de divisions successives d'autres parcelles plus grandes : avec un peu de chance, la parcelle "mère" avait un accès à la voie publique et votre propre parcelle ne vient pas de cette parcelle "mère".
En ce cas, le passage sera dû sur les restes de la parcelle mère ayant accès à la voie publique (article 684 du code civil)...
Une fois explorées ces deux pistes, dites nous le résultat de vos trouvailles. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 06 mars 2007 20:29:21 |
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cyclope
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 07 mars 2007 : 10:20:46
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Merci pour votre réponse Vroomsi! Dans cet énorme fil de discussion, j'avais peur que ma demande ne se transforme en bouteille à la mer sans aucune chance d'être entendue...
Citation :
rendez vous au plus vite à la mairie pour voir avec les services s'il existe des chemins ruraux, des voies communales... etc... ou tout autre mode de communication éventuellement partie du patrimoine privé de la commune.
Ok, mais j'ai bien peur que toutes les parcelles soient privées (non-communales je veux dire)
Citation :
Deuxième piste, au moins aussi utile : déterminer d'où vient l'enclave : la parcelle ne s'est pas "enclavée toute seule"...
Qui peut répondre à cette question? Qui connait l'historique du cadastre (sub-division etc.)? La mairie, ça m'étonnerais. Le notaire peut-être (dont je ne connais pas le nom). Ca va être un jeu de piste j'ai l'impression. Si vous avez des tuyaux, je suis preneur...
Merci encore pour votre aide.
Cordialement |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 07 mars 2007 : 10:43:05
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Citation :
Initialement entré par cyclope
Citation :
Deuxième piste, au moins aussi utile : déterminer d'où vient l'enclave : la parcelle ne s'est pas "enclavée toute seule"...
Qui peut répondre à cette question? Qui connait l'historique du cadastre (sub-division etc.)? La mairie, ça m'étonnerais. Le notaire peut-être (dont je ne connais pas le nom). Ca va être un jeu de piste j'ai l'impression. Si vous avez des tuyaux, je suis preneur...
Merci encore pour votre aide.
Cordialement
notaire et surtout registre des hypothèques à conbsulter à l'hotel des impots du département...
en cas de remembrement, voir aussi éventuellement la SAFER... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 07 mars 2007 : 11:54:04
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Cyclope,
Vous avez mentionné le fait qu'il existe des chemins forestiers.
La parcelle enclavée a-t-elle accès à ces chemins?
Il faut en effet savoir qu'en matière d'exploitation forestière, il existe des servitudes d'exploitation que les propriétaires forestiers se doivent mutuellement.
Il me semble que dans le post initial de ce fil j'avais cité les articles du Code Forestier qui s'y rapportent. |
Dominique |
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cyclope
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 07 mars 2007 : 14:24:50
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| Merci Vroomsi. Je reposte un message dès que j'ai du nouveau... |
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cyclope
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 07 mars 2007 : 20:00:38
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Citation :
Initialement entré par larocaille
Cyclope,
Vous avez mentionné le fait qu'il existe des chemins forestiers.
La parcelle enclavée a-t-elle accès à ces chemins?
Il faut en effet savoir qu'en matière d'exploitation forestière, il existe des servitudes d'exploitation que les propriétaires forestiers se doivent mutuellement.
Il me semble que dans le post initial de ce fil j'avais cité les articles du Code Forestier qui s'y rapportent.
Merci beaucoup Larocaille.
En effet les 2 articles en question sont : le L321-5-1 et le L322-8. Ce dernier étant plus lié au passage de voie ferrée.
Dans le L321-5-1, ont peut lire ceci :
Citation :
En zone de montagne, une servitude de passage et d'aménagement nécessaire à l'enlèvement des bois bénéficie à tout propriétaire.
En aucun cas, la servitude ne peut grever les terrains attenant à des maisons d'habitation et clos de murs ou de clôtures équivalentes selon les usages du pays.
La premiere remarque semble avoir un périmètre limité (zone de montagne)?? Etait-ce à celle-ci que vous pensiez en parlant des servitudes d'exploitation?
Quant à la 2eme remarque, je ne comprends pas bien. Est-ce que l'on doit comprendre: En zone boisée les servitudes ne peuvent s'envisager que sur des parcelles boisée et non bâtie? Si tel est le cas, mon pbm est réglé...
Sinon, pour répondre à votre question, j'ai identifié au moins un chemin qui mène à la parcelle en effet. Ceci dit je ne sais pas si ce chemin est officiel (créé en toute légalité par le propriétaire ou la mairie) ou sauvage (promeneur, cavaliers etc)
Cordialement
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 07 mars 2007 : 20:15:38
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Attention : les articles 321-1 et suivants s'appliquent aux forêts et boisements identifiés et classés comme particulièrement exposés aux incendies... Es-ce le cas chez vous ?
Sinon, il faut chercher ailleurs dans le code forestier ...
J'y vais de ce pas |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 07 mars 2007 : 20:21:27
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Avez-vous fait une recherche sur Legifrance?
Sur le site de légifrance, vous allez dans la rubrique "Les codes", vous choisissez le Code Forestier et dans le formulaire de recherche vous tappez les mots clés servitude et passage.
Les articles que j'ai cité viennent de mes notes et il y en a surement d'autres qui traitent des servitudes.
Une zone de montagne s'apprécie par opposition à une zone de plaine. Donc si chez vous c'est valonné, l'article s'applique.
Cordialement.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 07 mars 2007 : 20:39:01
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au risque d'être un peu "lourd", notamment parce que les accès aux parcelles normales d'exploitation forestière, comme pour les parcelles agricoles complantées d'herbacées (je suis poète ce soir), sont certainement soumis aussi aux règles civiles de l'enclave, il me semble incontournable d'identifier en mairie les chemins ruraux (le fameux sentier en est il un ?) et l'origine de cette enclave (684 du code civil déjà cité).
sans ces deux éléments, c'est assez mal barré !
il faudra alors discuter avant les travaux des conditions du passage (largeur, heures, remise en état ultérieure, indemnisation, ....).
sur la remise en état, sachez qu'une ornière de 50cm. peut ne pas nécessiter de remise en état du point de vue de l'exploitant forestier ! si c'est dans votre jardin, il faudra donc préciser que vous voulez retrouver la planéité parfaite que vous aurez fait préalablement constater par expert aux frais du demandeur ...
enfin, vous pourriez utilement vous renseigner au CRPF (centre régional de la propriété forestière) qui vous informera sur les usages locaux. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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cyclope
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 08 mars 2007 : 11:39:04
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Citation :
Avez-vous fait une recherche sur Legifrance?
Oui, il y 4 ou 5 articles sur les servitudes mais à priori rien qui puisse m'aider hormis les 2 déjà cités.
Citation :
Une zone de montagne s'apprécie par opposition à une zone de plaine. Donc si chez vous c'est valonné, l'article s'applique.
Intéressant, en effet c'est loin d'être plat.
Citation :
comme pour les parcelles agricoles complantées d'herbacées (je suis poète ce soir)
La prochaine étape c'est les citations en latin ;-)
Citation :
il me semble incontournable d'identifier en mairie les chemins ruraux (le fameux sentier en est il un ?) et l'origine de cette enclave
Oui c'est ma priorité.
Citation :
il faudra alors discuter avant les travaux des conditions du passage (largeur, heures, remise en état ultérieure, indemnisation, ....).
J'espère ne pas en arriver là mais le cas échéant, savez vous concrètement comment ça se passe? Notaire, tribunal, Huissiers ? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 08 mars 2007 : 11:57:38
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ça commence par le tribunal puisque le voisin passra par là pour obtenir le désenclavement !
appelez aussi votre assurance (expertise + protection juridique). |
cordialement
Emmanuel Wormser
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gigi69
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 08 mars 2007 : 14:31:50
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Bonjour à tous,
je suis vraiment contente d'avoir trouvé un forum aussi intéressant.
Nous avons un souci, voilà, nous avons construit un garage et fait un agrandissement de notre maison en limite de propriété.
Les voisins, sympas depuis 9 ans, sont devenus fous furieux car ils ne voulaient pas de cette construction, pourquoi? nous ne savons toujours pas, surtout que ça protége leur mur, depuis ils créent des problèmes sans cesse, ça devient invivable.
Pourtant, avons respecté toutes les procédures,les avons prévenu , avons obtenu un permis dans les règles et avons construit.
Mais,nous nous sommes rendus compte par la suite le bandeau de toiture ainsi que les tuiles de leur maison,construite en limite de propriété dépassaient d'au moins 25 cms chez nous, ainsi que tous les plots soutenant leur grillage (au moins 30 cms).Nous n'avons rien dit et là, c'est eux qui nous ont assigné au tribunal ! en prétextant un empiétement chez eux, l'expert vient de rendre son rapport, il fixe la limite au parement des murs de notre nouvelle construction, nous sommes donc complètement sur notre terrain.
Par contre, eux, leur mur est en limite (point 0) , ce qui signifie donc que leurs tuiles dépassent, nous avons même lors de la construction encastré leur bandeau car il tombait chez nous, nous ne pouvions nous décaller,ayant un permis en limite.
Il y a une prescription trentenaire, leur maison ayant été construite il y a 50 ans.
Mais au vu des différentes jurisprudence que j'ai lues sur votre site, à priori, si j'ai bien compris, il s'agirait là, d'une servitude et que nous pourrions leur demander d'enlever ce dépassement car de l'eau s'infiltre dans nos murs.
Citation de larocaille du 26/02/07 sur le forum :
1. La prohibition des servitudes d'empiétement
La servitude trouve ses limites lorsqu'elle réalise un empiétement sur la propriété d'autrui.
La Cour de cassation avait déjà eu l'occasion de préciser, dans un arrêt du 24 mai 2000 (15), qu'une servitude ne pouvait être constituée par "un droit exclusif interdisant au propriétaire du fonds servant toute jouissance de sa propriété". Cet arrêt a cassé la décision d'une cour d'appel qui avait retenu que l'aménagement réalisé par l'auteur commun, consistant dans l'affectation d'un local avec cabinet d'aisances à l'usage exclusif du propriétaire du fonds voisin, établissait l'existence d'une servitude par destination du père de famille.
Critiquée en ce qu'elle restreint la liberté des parties de déterminer les services fonciers propres à répondre à leurs besoins (16), alors même que la servitude, spéciale, ne grèverait qu'une fraction minime du fonds servant, cette jurisprudence a néanmoins été confirmée par deux arrêts ultérieurs, dans une formulation toutefois différente, qui en fait ressortir la raison d'être, tenant à la "détestation" du droit français pour l'empiétement (17).
Par un arrêt du 27 juin 2001 (18), la Cour de cassation a en effet jugé, pour censurer une décision qui avait à nouveau retenu l'existence d'une servitude par destination du père de famille pour rejeter une demande de démolition d'une véranda édifiée en surplomb du fonds voisin, "qu'une servitude ne peut conférer le droit d'empiéter sur la propriété d'autrui".
De même, elle a jugé le 12 juin 2003 (19), pour le même motif, qu'un dépassement d'une toiture sur le fonds voisin, existant depuis plus de trente ans, ne pouvait faire acquérir une servitude par prescription trentenaire.
La servitude d'empiétement est donc bannie du droit français, qui n'admet pas que l'empiétement puisse se pérenniser à l'abri de la notion de servitude. Les aménagements qui réalisent un empiétement sur la propriété voisine ne peuvent être justifiés par le recours à la technique de la servitude. Définie par l'article 637 du Code civil comme une charge imposée à un héritage pour l'usage et l'utilité d'un autre héritage, la servitude ne peut que diminuer l'exercice du droit du propriétaire du fonds servant, sans priver celui-ci de tous les attributs de son droit de propriété.
Cette conception restrictive de la notion de servitude condamne les servitudes de surplomb (20).
La jurisprudence freine par ailleurs les possibilités d'acquisition des servitudes par prescription
Notre expert nous conseil de faire entériner la limite de propriété et ensuite d'attaquer pour ce dépassement , qu'en pensez-vous?
Pourriez-vous nous apporter votre aide ? Merci. |
Edité par - gigi69 le 08 mars 2007 14:52:57 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 08 mars 2007 : 14:38:46
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Citation :
Initialement entré par gigi69
(...)
Notre expert nous conseil de faire entériner la limite de propriété et ensuite d'attaquer pour ce dépassement , qu'en pensez-vous?
Pourriez-vous nous apporter votre aide ? Merci.
c'est la bonne méthode: les juges détestent l'empiètement, comme j'ai déjà eu l'heur de l'expliquer à de nombreuses reprises.
la "servitude de surplomb" n'existe pas, et l'action en revendication de la propriété est imprescriptible.
en suivant le conseil de l'expert, vous aurez à la fois la limite officielle et le moyen de contester l'emprise
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 08 mars 2007 15:12:42 |
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gigi69
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 08 mars 2007 : 14:49:08
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Vraiment merci de votre rapidité !
désolé pour la citation, c'est modifié.
concernant leur grillage (toujours derrière notre mur)avec les plots dépassant de 30 cms chez nous, maintenant que nous avons construit dessus, nous pouvons quand même porter plainte ?
De plus, que faut-il demander concernant la toiture du voisin, sa démolition ?
j'avoue que je n'aime pas cela mais je trouve que là, ils ont vraiment pousser un peu loin (les voisins)se sachant en faute ! |
Edité par - gigi69 le 08 mars 2007 14:53:48 |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 08 mars 2007 : 15:02:05
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Citation :
Initialement entré par gigi69
Bonjour à tous,
L'expert vient de rendre son rapport, il fixe la limite au parement des murs de notre nouvelle construction, nous sommes donc complètement sur notre terrain.
Ouf pour vous !
Citation :
Par contre, eux, leur mur est en limite (point 0) , ce qui signifie donc que leurs tuiles dépassent, nous avons même lors de la construction encastré leur bandeau car il tombait chez nous, nous ne pouvions nous décaller,ayant un permis en limite.
Je ne comprend pas ce que vous expliquez (sans doute un problème de termes).
Un petit schéma ?
Citation :
Il y a une prescription trentenaire, leur maison ayant été construite il y a 50 ans.
La prescription trentenaire ne fonctionne pas pour le "survol" ou l'accaparation d'une partie de propriété si vous en détenez le titre de propriété.
C'est surement ce que doit penser aussi votre voisin, mais il a tort.
Citation :
Mais au vu des différentes jurisprudence que j'ai lues sur votre site, à priori, si j'ai bien compris, il s'agirait là, d'une servitude et que nous pourrions leur demander d'enlever ce dépassement car de l'eau s'infiltre dans nos murs.
Vous pouvez exiger qu'ils coupent le bord de leur toit car justement ce n'est pas une servitude, mais un viol de propriété privé.
Citation :
Notre expert nous conseil de faire entériner la limite de propriété et ensuite d'attaquer pour ce dépassement , qu'en pensez-vous?
Que l'expert a raison.
Mais cela va coûter de l'argent en frais de procédure (en plus des frais de la procédure en cours).
Citation :
Pourriez-vous nous apporter votre aide ? Merci.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Edité par - Laurent CAMPEDEL le 08 mars 2007 15:04:45 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 08 mars 2007 : 15:11:11
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il ne s'agit pas de "porter plainte" : c'est une action civile devant le TGI, avec avocat.
vous avez le choix entre demander la démolition, qui est la sanction normale d'un constat d'empiètement et ouvrir la possibilité de l'indemnisation : les juges ne pourront vous obliger à accepter une indemnistation si vous n'avez pas ouvert cette voie lors de l'instance. A vous de voir donc jusqu'où vous voulez aller... sachant que l'indemnisation sera minime alors que la démolition est parfaite, vous devinez où va ma préférence.
vous pourriez aussi demander indemnisation et remise en état et entretien pour la partie toiture et démolition pour les poteaux... : en gros, demander ce qui ne les mettra pas dehors !
pour compléter vos connaissances sur emprise et empiètement, je vous conseille de lire en bibliothèque ou d'acquérir un exemplaire du code civil : personnellement, j'utilise celui édité en rouge par une éditeur commençant par D et finissant par Z (pas de pub) ; vous trouverez tous commentaires utiles sous l'article 545 dudit code. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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gigi69
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 08 mars 2007 : 15:15:01
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Merci laurent,
En fait suite au bornage judiciaire demandé par les voisins, le rapport de l'expert fixe la limite de propriété au parement de notre nouvelle construction (donc au bandeau de notre toit, si j'ai bien compris).
la construction des voisins sur le rapport est située à la limite latérale, soit au point 0, donc en limite pour les murs, mais la toiture, elle, dépasse d'au moins 25cm par rapport à leur mur et, ce, sur notre terrain.
Car au fond de notre parcelle, nous sommes à -10 cm (à cause de leur grillage qui empiète), en limite de leur maison,nous sommes à -3cm car joint de dilatation + prévision du dépassement de notre toiture).
Concernant les frais de procédure,nous avons une protection juridique qui prend tout en compte sauf les frais de notre géomètre expert, donc pas de souci ! |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 08 mars 2007 : 15:17:55
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Citation :
Initialement entré par gigi69
Merci laurent,
En fait suite au bornage judiciaire demandé par les voisins, le rapport de l'expert fixe la limite de propriété au parement de notre nouvelle construction (donc au bandeau de notre toit, si j'ai bien compris).
la construction des voisins sur le rapport est située à la limite latérale, soit au point 0, donc en limite pour les murs, mais la toiture, elle, dépasse d'au moins 25cm par rapport à leur mur et, ce, sur notre terrain.
Car au fond de notre parcelle, nous sommes à -10 cm (à cause de leur grillage qui empiète), en limite de leur maison,nous sommes à -3cm car joint de dilatation + prévision du dépassement de notre toiture).
Hum, toujours pas compris.
Allez, un petit schéma 
Citation :
Concernant les frais de procédure,nous avons une protection juridique qui prend tout en compte sauf les frais de notre géomètre expert, donc pas de souci !
Bon ben, en avant dès que la limite de propriété est fixée définitivement. |
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 08 mars 2007 : 15:41:39
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le droit d'échelage -pour passer l'enduit- vous sera accordé par la justice en cas de besoin, contre remise en état et indemnité bien sur
pour la démolition de l'avancée de toiture, c'est du tout cuit ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 08 mars 2007 17:04:07 |
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