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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
 Posté - 19 févr. 2008 : 08:10:25
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Benoic,
Vous avez donc lu tous les problèmes que pouvaient impliquer la mitoyenneté.
Néanmoins, il y a un avantage indéniable à la mitoyenneté qui est celui de partager avec son voisin le coût de la construction et de son entretien futur.
C'est sur cet avantage que nos anciens ont fondé nombre des murs mitoyens, selon une logique d'utilité mutuelle.
Notre société moderne met en avant l'individualité, mais on peut tous, et tous les jours, constater que la logique de nos anciens avait du bon.
Puisque vous sollicitez une aide au choix de la mitoyenneté, voici une sorte de grille d'évaluation:
1) Votre voisin a autant besoin que vous du mur. --> Mitoyen
2) Votre voisin a beaucoup plus besoin que vous du mur (ex: soutènement). --> non mitoyen
3) Il existe déjà des constructions non mitoyennes en limite séparative. --> non mitoyen
4) Vous et votre voisin avez chacun un projet qui bénéficierait de ce mur. --> mitoyen
5) Vous êtes soumis à un réglement local imposant que le mur soit mitoyen. --> mitoyen
Vous devez ensuite considérer qu'une fois construit, le mur mitoyen sera géré selon un régime de copropriété. Il faut donc rester méfiant si le nombre de copropriétaires est supérieur à deux ou trois afin d'éviter une situation de blocage lorsqu'il faudra prendre des décisions.
Du côté pratique, l'auto-construction n'est pas interdite mais elle vous prive de la garantie d'un constructeur et ne permet pas de donner une valeur commerciale certaine au mur.
Enfin, l'idéal pour gérer un mur mitoyen c'est d'établir noir sur blanc les droits et devoirs de chacun. Pour cela une convention établie devant notaire est indispensable. |
Dominique |
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Benoic
Pilier de forums
219 réponses |
Posté - 19 févr. 2008 : 10:27:58
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Merci beaucoup larocaille de ces informations et conseils. Mon problème est un peu compliqué et je vais tenter de vous l'expliquer sans dessin (pas facile mais je ne sais pas comment insérer un dessin...)
J'ai un terrain non bâti et non clos en limite de mon lotissement. Il jouxte un terrain non encore bâti d'un lotissement nouveau. Simple ... mais là où ça se complique c'est que lors de l'achat de mon terrain on a laissé à mon vendeur la propriété d'une petite bande de 80 cm de large, tout le long du terrain entre ce terrain et le terrain du lotissement voisin. Ceci pour prévoir la pose de canalisations.
La géométrie de l'ensemble est donc, d'Est en Ouest:
mon terrain - une bande de terrain de 80 cm de large - le terrain du lotissement voisin.
Je ne sais pas si le propriétaire de la bande de terrain serait d'accord pour établir un mur mitoyen sur la limite de mon terrain et du sien, et ensuite d'avoir un autre mur mitoyen avec le terrain du lotissement voisin... Devrait-il choisir de "mitoyenner" avec moi ou l'autre terrain?
Il me semble un peu idiot d'envisager des murs de séparation de chaque côté de la petite bande. Mais alors comment choisir ? Si on ne fait qu'un mur, la bande de 80 cm sera physiquement intégrée soit à mon terrain, soit à celui du voisin, même si légalement elle sera propriété d'un tiers.
Peut être devrait-on proposer que soit moi, soit le voisin rachète la bande de terrain pour l'incorporer à sa parcelle, en gardant une servitude pour les canalisations? Mais alors je me demande pourquoi cela n'a pas été fait lorsque j'ai acheté mon terrain et que le lotissement voisin a été établi. Il doit y avoir une raison mais je l'ignore. En effet il aurait été logique que j'achète cette bande qui a été en fait séparée de mon terrain tout en gardant simplement une servitude sue cette parcelle.
Sincèrement je ne sais pas trop quoi faire ni comment négocier. Evidemment il serait simple (et onéreux) de construire mon mur en limite sur ma parcelle et de laisser les autres se débrouiller, mais est-ce la seule solution?
Merci de vos conseils.
Benoic |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 19 févr. 2008 : 20:15:26
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OK, je comprend votre situation.
Construire deux murs serait du gaspillage.
Voici trois solutions qui me viennent à l'esprit:
1) Vous construisez votre mur bien à vous en limite de propriété et vous laissez les deux autres voisins se débrouiller entre eux. C'est pas très sympa, mais au moins vous n'avez rien à demander à personne.
2) Vous vous réunissez avec les deux autres voisins afin d'établir une convention qui va vous lier selon les modalités suivantes:
- Le propriétaire de la bande de 80cm vous consent la jouissance privative de cette bande et vous autorise à en utiliser une partie pour l'édification d'un mur mitoyen.
- En échange de ce morceau de terrain dont vous récupérez la jouissance (ce qui n'est pas la propriété), vous vous engagez à entretenir cette bande et à permettre sans délai un accès pour effectuer des réparations sur les réseaux.
- Avec le dernier voisin, vous convenez de la construction à frais partagés du mur mitoyen que le propriétaire de la bande a autorisé sur son terrain.
3) Vous achetez à vil prix la bande de terrain. Le prix bas sera justifié par le fait qu'en même temps vous accordez une servitude de tréfonds pour les réseaux existants sur une largeur de 60 ou 70cm (vous gardez les 10 ou 20cm en future limite de propriété pour implanter le mur). A partir de là, vous pouvez soit construire en limite de propriété, soit construire un mur mitoyen avec l'accord du dernier voisin. |
Dominique |
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duch14
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 22 févr. 2008 : 05:21:39
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Bonjour
Ma situation est un peu differente : j'ai acheté une maison il ya peu. Je viens de decouvrir que mon voisin avait deposé un permis de construire d'un mur en limite de propriété : il s'agit en fait de la construction d'un garage + mur (le tout d'une hauteur de maison) sur une longueur de 20 m environ en limite de proprieté.
Il a deposé sont permis (accepté) avant que je ne signe l'acte de vente, et pendant que la maison etait "sans proprietaire", du fait d'une liquidation judiciaire. Je viens juste d'apprendre (pas par mon voisin) l'enormité de construction qui va se faire devant ma terrasse. Bien entendu, je n'ai donné aucun consentement, je n'ai donné aucun avis, et je n'ai eu pour l'heure aucune explication. Que puis je faire, ai je mon mot a dire, mon voisin doit il refaire son permis de construire, etc etc dois je accepter sans rien dire... Help !!! |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 22 févr. 2008 : 07:45:52
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Bonjour,
Je ne vois rien qui relève de la mitoyenneté. Construire chacun chez soi ne crée pas de mitoyenneté.
Ce que chacun peut faire chez lui est régit par les règles générales d'urbanisme (le Code de l'Urbanisme) et les règles locales d'urbanisme (le POS ou PLU de la commune). A ces règles d'urbanisme, il faut ajouter les règles civiles qui définissent les servitudes qui peuvent ou non s'exercer d'une propriété sur une autre.
La manière et la chronologie selon lesquelles votre voisin a mené son projet n'ont pas d'influence car la légalité du projet dépend uniquement du respect des règles énumérées ci-dessus. Ce sont ces règles, imposées à toute la communauté, qui définissent là où commencent et s'arrêtent les droits des uns et des autres. Bref, pour réaliser un projet il faut respecter les règles et ces règles ne prévoient aucunement de consulter les voisins.
Et bien sur, chacun a le droit de vérifier que le projet du voisin respecte les règles. C'est ce que vous allez faire.
Commencez par vous rendre à la mairie pour consulter le PC déposé par le voisin et faire des copies des plans de masse et d'implantation. Notez les dates de dépot et d'acceptation.
Demandez aussi une copie du POS / PLU qui régit votre quartier.
Maintenant que vous avez de la lecture, vous vérifiez point par point que le projet respecte les règles du POS/PLU. |
Dominique |
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Benoic
Pilier de forums
219 réponses |
Posté - 22 févr. 2008 : 09:40:01
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Merci Larocaille pour vos conseils très clairs. En fait la meilleure solution est sûrement pour moi de construire en limite. Je me vois assez mal négocier pour obtenir la moitié du prix de la construction de la clôture avec le propriétaire de la mince bande de terrain. Il me semble que la mitoyenneté ne peut pas être imposée, n'est ce pas ? mais seulement négociée.. Reste bien sûr, s'il le veut bien, l'achat de cette bande de terrain.
Par ailleurs faut-il obtenir un Permis de Construire pour une clôture (mur de 50 cm surmonté d'un grillage, nomes de notre cahier des charges de lotissement) ?
Merci encore |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 22 févr. 2008 : 19:36:32
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L'achat de la bande de terrain est effectivement à envisager car elle constitue une augmentation de votre surface de terrain qui est porteuse de SHON.
Pour que cet achat soit rentable, il faut que le prix soit très bas car nous ne pourrez rien construire ni planter (sauf des petits arbustes) sur cette bande.
Le bénéfice en jouissance que vous en tirerez est donc à priori faible.
Mais votre voisin peut avoir intérêt à vous la céder pour ne plus avoir à l'entretenir.
Si vous voyez que cette cession est problèmatique, ne vous cassez pas la tête et contruisez chez vous en limite de propriété.
Le Code Civil prévoit que les voisins puissent être contraints à la mitoyenneté:
Citation :
Article 663
Chacun peut contraindre son voisin, dans les villes et faubourgs, à contribuer aux constructions et réparations de la clôture faisant séparation de leurs maisons, cours et jardins assis ès dites villes et faubourgs : la hauteur de la clôture sera fixée suivant les règlements particuliers ou les usages constants et reconnus et, à défaut d'usages et de règlements, tout mur de séparation entre voisins, qui sera construit ou rétabli à l'avenir, doit avoir au moins trente-deux décimètres de hauteur, compris le chaperon, dans les villes de cinquante mille âmes et au-dessus, et vingt-six décimètres dans les autres.
C'est donc un argument de plus pour que votre voisin vous cède sa bande de terrain car vous êtes en droit de lui réclamer 50% des frais.
Pour l'autorisation administrative, le nouveau Code de l'Urbanisme prévoit qu'elle n'est nécessaire que si le POS/PLU de la commune la requière expressément. Appelez votre mairie, ils vous renseigneront. |
Dominique |
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2y2
Contributeur senior
50 réponses |
Posté - 23 févr. 2008 : 08:39:45
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Bonjour
Je suis une fidele lectrice de ce forum et je vous remercie pour toutes les informations et les conseils que vous donnez.
Je sollicite votre avis
Soit 2 batis ancien A ET B contigus (dans un village), ces 2 batiments une maison et une grange sont mitoyenne par un mur C.
Le toit de A appui sur toute la longeur de C .
Ce mur peut il etre en partie mitoyen (separation 2 batis), puis sur 2 metre devenir privé a la grange car sur 2 metre il donne sur un bout de terrasse de A; Je precise que la mitoyennete est mentionnée dans le titre de propriete.
Merci d'avance pour aide |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 23 févr. 2008 : 13:18:25
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Bonjour,
Sous réserve que j'ai bien compris la situation, il s'agirait donc d'un pignon mitoyen avec l'un des deux bâtiments partageant ce pignon qui est plus petit. Ainsi, il y a une partie du pignon qui est commun aux deux bâtiments et une autre partie qui ne profite qu'au bâtiment le plus grand.
Vous avez mentionné que la mitoyenneté n'était pas contestable car actée.
Etant donné qu'il est quasi impobable que la limite séparative soit en zig zag, c'est donc le pignon du bâtiment le plus grand qui est mitoyen.
Pour éviter une méprise, il faut tout de même vérifier que le mur mitoyen ne présente pas de sur-épaisseur à l'endroit d'implantation du bâtiment le plus petit. Si il n'y a aucune sur-épaisseur notable, le mur est mitoyen dans son ensemble.
Une fois qu'il est établi que rien ne s'oppose à ce que le mur soit mitoyen dans son ensemble, le seul moyen pour qu'une partie du mur soit privative, c'est que le propriétaire du petit bâtiment renonce à la mitoyenneté de la partie du mur qui ne profite pas à son bâtiment. Cela peut être financièrement intéressant (afin de ne pas participer aux frais d'entretien), mais le propriétaire du petit bâtiment se priverait alors de pouvoir appuyer une extension de son bâtiment contre le mur. |
Dominique |
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duch14
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 24 févr. 2008 : 02:55:42
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Merci de votre réponse !!
Je vais de ce pas faire ces démarches.
Ce qui m'inquiète un peu par contre, c'est que a priori, le mur en question devrait faire 3.50m de haut, il est composé d'un garage de la hauteur de la maison (car en prolongement) + un mur de plusieurs mètres de long, de part et d'autre de ce garage.( de 3.50m de haut. )De plus en Marie, pas de limites sur ces questions données, ils sont incapables de me donner des détails sur les hauteurs autorisées, et sur les longueurs autorisées. De plus la seule réponse de la DDE, "si j'ai donné autorisation, c'est que c'était bon"!!! Bref un peu seul le garçon....
Citation :
Initialement posté par larocaille
Bonjour,
Je ne vois rien qui relève de la mitoyenneté. Construire chacun chez soi ne crée pas de mitoyenneté.
Ce que chacun peut faire chez lui est régit par les règles générales d'urbanisme (le Code de l'Urbanisme) et les règles locales d'urbanisme (le POS ou PLU de la commune). A ces règles d'urbanisme, il faut ajouter les règles civiles qui définissent les servitudes qui peuvent ou non s'exercer d'une propriété sur une autre.
La manière et la chronologie selon lesquelles votre voisin a mené son projet n'ont pas d'influence car la légalité du projet dépend uniquement du respect des règles énumérées ci-dessus. Ce sont ces règles, imposées à toute la communauté, qui définissent là où commencent et s'arrêtent les droits des uns et des autres. Bref, pour réaliser un projet il faut respecter les règles et ces règles ne prévoient aucunement de consulter les voisins.
Et bien sur, chacun a le droit de vérifier que le projet du voisin respecte les règles. C'est ce que vous allez faire.
Commencez par vous rendre à la mairie pour consulter le PC déposé par le voisin et faire des copies des plans de masse et d'implantation. Notez les dates de dépot et d'acceptation.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 24 févr. 2008 : 09:35:32
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Citation :
Initialement posté par duch14
Merci de votre réponse !!
Je vais de ce pas faire ces démarches.
Ce qui m'inquiète un peu par contre, c'est que a priori, le mur en question devrait faire 3.50m de haut, il est composé d'un garage de la hauteur de la maison (car en prolongement) + un mur de plusieurs mètres de long, de part et d'autre de ce garage.( de 3.50m de haut. )De plus en Marie, pas de limites sur ces questions données, ils sont incapables de me donner des détails sur les hauteurs autorisées, et sur les longueurs autorisées. De plus la seule réponse de la DDE, "si j'ai donné autorisation, c'est que c'était bon"!!! Bref un peu seul le garçon....
votre commune est-elle dotée d'un document règlementant l'urbanisme (POS/PLU) ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 24 févr. 2008 : 10:00:02
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Il y a un truc à explorer:
Le mur étant vraisemblablement très ancien, l'administration prend acte de son existence qu'elle ne peut contester.
Le truc auquel je pense est le sivant:
Supposons que le PLU impose une hauteur maxi de 3m en limite séparative.
L'existence d'un mur ancien de 3,50m en limite permet-elle d'y adosser un bâtiment de 3,50m ou faut-il se limiter à 3m?
Perso, je dirais 3,50m car le mur ancien a instauré de fait une construction en limite et la règle du PLU n'a plus d'intérêt puisque quoi qu'il arrive la hauteur de 3,50m en limite subsistera.
Néanmoins, le terrain me parait un peu mou. Tu en penses quoi, Emmanuel? |
Dominique |
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2y2
Contributeur senior
50 réponses |
Posté - 24 févr. 2008 : 11:00:02
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Citation :
Initialement posté par larocaille
Bonjour,
Sous réserve que j'ai bien compris la situation, il s'agirait donc d'un pignon mitoyen avec l'un des deux bâtiments partageant ce pignon qui est plus petit. Ainsi, il y a une partie du pignon qui est commun aux deux bâtiments et une autre partie qui ne profite qu'au bâtiment le plus grand.
Vous avez mentionné que la mitoyenneté n'était pas contestable car actée.
Etant donné qu'il est quasi impobable que la limite séparative soit en zig zag, c'est donc le pignon du bâtiment le plus grand qui est mitoyen.
Pour éviter une méprise, il faut tout de même vérifier que le mur mitoyen ne présente pas de sur-épaisseur à l'endroit d'implantation du bâtiment le plus petit. Si il n'y a aucune sur-épaisseur notable, le mur est mitoyen dans son ensemble.
Une fois qu'il est établi que rien ne s'oppose à ce que le mur soit mitoyen dans son ensemble, le seul moyen pour qu'une partie du mur soit privative, c'est que le propriétaire du petit bâtiment renonce à la mitoyenneté de la partie du mur qui ne profite pas à son bâtiment. Cela peut être financièrement intéressant (afin de ne pas participer aux frais d'entretien), mais le propriétaire du petit bâtiment se priverait alors de pouvoir appuyer une extension de son bâtiment contre le mur.
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2y2
Contributeur senior
50 réponses |
Posté - 24 févr. 2008 : 11:04:36
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merci a Larocaille pour sa reponse mais ma demande devait etre mal formulée.
UN SCHEMA SERAIT PLUS EXPLICITE;
Pouvez vous m'indiquer la methode
merci |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 24 févr. 2008 : 16:22:58
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| pour insérer une image , suivez ce mod'op |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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2y2
Contributeur senior
50 réponses |
Posté - 24 févr. 2008 : 17:00:39
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voici un schema explicatif
A VOTRE AVIS LA PARTIE DE MUR AVEC LE POINT ?,est elle mitoyenne
Merci
**modération**
intégration d'image |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 24 févr. 2008 17:04:52 |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 24 févr. 2008 : 17:25:04
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Là c'est clair au moins.
Le toit de A allant jusqu'au bout du bâtiment B, pour moi, pas d'ambiguïté : le mur est mitoyen sur toute sa longueur.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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2y2
Contributeur senior
50 réponses |
Posté - 24 févr. 2008 : 17:34:19
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Eh bien c'est ce que nous pensions.
Mais un geometre expert, pretend que non
le fait que sur cette petite partie de mur, il y ait une vielle porte de cave appartenant a B (bien sur) ,change t il qq chose.
Merci |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 24 févr. 2008 : 17:42:58
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Arf, oui ça change la donne.
Ca change complètement la donne même...
Je pense comme le géomètre maintenant...
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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2y2
Contributeur senior
50 réponses |
Posté - 24 févr. 2008 : 17:51:51
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mais moi je ne comprend pas, car c'est bien un seul mur et notre toit s'appiue dessus.
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Eclairage sur le mur mitoyen
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