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albifrons
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 Posté - 07 nov. 2006 : 22:34:36
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Bonjour,
je trouve qu'une bonne partie des problèmes sérieux que nous rencontrons avec des syndic professionnels ou non vient de ce que la comptabilité n'est jamais contrôlée par le fisc, uniquement celle des syndics professionnels.
A l'évidence, toute circulation de sommes d'argent sans contrôle par le fisc ne peut que favoriser les dérapages... De plus, la réglementation est telle qu'elle permet l'adoption légale de clauses et résolutions illégales, et ce définitivement ou presque...
A quoi bon des réformes dans l'immobilier ? puisque c'est la base même de notre législation qui favorise le développement de l'illégalité dans les copropriétés, et donc l'installation de réseaux qui noient les copropriétés dans les carences et indigences.
Dire qu'on a le syndic que les copropriétaires méritent : c'est à la fois vrai, mais c'est aussi un jugement porté sur un groupe de personnes dont les intérêts ne sont pas toujours communs. Le groupe a ses particularités propres qui dépassent la volonté de simples particuliers. Ce qui régit c'est surtout le rapport de force, la manipulation, les intérêts particuliers. . Les copropriétaires ont l'air doux comme des agneaux et ne cessent de donner des cadeaux à leur syndic alors que ce qui les motive peut être des intérêts sur lesquels un ou plusieurs copropriétaires n'ont pas prise. Sans policier , sans base juridique solide on ne peut contraindre un syndic ou un copropriétaire délinquant à être honnête.
La copropriété a donc en elle une sorte de caractère hors la loi en soi puisque est applicable de droit une décision illégale : l'illégalité devient le refus d'application d'une décision illégale... ce qui est un paradoxe. Ceci est le lit de syndics peut scrupuleux et de copropriétaires encore moins scupuleux....
Je préconise quelques réformes de base :
1) est inapplicable de droit une résolution illégale adoptée par des copropriétaires.
2) la compta du SDC doit être examinée par le fisc tous les ans.
3) des sanctions sévères doivent pouvoir être appliquées rapidement, etc
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Numero6
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4444 réponses |
Posté - 07 nov. 2006 : 23:16:11
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Citation :
1) est inapplicable de droit une résolution illégale adoptée par des copropriétaires.
Ca devrait être évident.
Citation :
2) la compta du SDC doit être examinée par le fisc tous les ans.
Va falloir embaucher des fonctionnaires, le fisc a déjà beaucoup de mal à contrler régulièrement les entreprises.....Alors les SDC tous les ans . Utopique?
N6 |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 08 nov. 2006 : 05:30:00
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Utopique sûrement, N6... et pourtant pourquoi l'état laisse-il à l'ombre de tout contrôle des dizaines ou centaines de milliers d'euros tous les ans ? Les notaires, et donc l'état, vérifient bien la régularité de toutes les ventes... Il a bien rangé du côté du fisc le contrôle des postes de TV... là aussi c'était utopique ... et pourtant... récemment un contrôle des impôts m'a dit avoir remarqué que je n'avais déclaré aucun poste de TV, et dit qu'il y avait des contrôles... donc l'état a du temps et de l'argent pour venir contrôler l'absence de TV... mais pas les comptas des syndicats.
Les copropriétés sont un peu comme des associations, et maintenant les associations qui ont un certain budget déclarent au fisc leurs recettes dépenses....
Probablement qu'il faudrait créer un organisme un peu différent comme les anciens centres de redevances mutuelles, mais avec des commissions qui étudieraient les comptas des syndicats. Peut-être un simple organisme qui serait rattaché aux impôts avec un inspecteur qui participerait aux commissions, une personne de la mairie ou des collectivités territoriales, des copropropriétaires bénévoles, des locataires bien sûr ... le tout rattaché à un tribunal de proximité, et cet organisme étudierait toutes les comptas de syndicats de la ville... ceci permettrait une gestion + saine, un contrôle + attentif des factures douteuses de certaines entreprises, et forcément à terme les copropriétés s'en trouveront mieux, ne serait-ce que si la commission filtre tout ce qui est douteux et que ne peut pas forcément voir un simple copropriétaire particulier qui n'a d'interlocuteur qu'un syndic professionnel.
Cette commission aurait qq droits du genre : "vos compteurs divisionnaires induisent une anarchie et un flou artistique dans vos comptes de charges d'eau ce qui est contraire au comptage individuel de l'eau --> on vous donne trois ans pour changer de système" ... ceci serait une pression pour revoir sérieusement les choses.... Ou encore : vous avez 6000 euros de charges de plomberies d'urgence, 10000 euros de déclarations assurances privatives et communes liées à des dégâts des eaux alors que si vous aviez un contrat d'entretien de 2000 euros/an la note serait moins élevée, etc etc
Tout le monde de nos jours se retrouve contraint et forcé de faire des économies d'énergie alors que la copropriété n'est jamais sanctionnée si elle croûle sous les notes d'eau qui partent dans les toilettes des gens pour finir dans les égouts, de l'eau potable en plus... ou encore dans les murs et plafonds de la copropriété qui deviennent insalubres progressivement ; pourquoi y a t-il des obligations pour l'électricité et pas pour l'eau par ex...
pourquoi faire des économies d'électricité par des contrats spécifiques, et pas pour les factures bidons d'entreprises, etc etc...
comme si les particuliers que sont les copropriétaires individuels avaient face à un syndic professionnel un quelconque pouvoir dès lors que l'AG peut- elle entériner des malversations évidentes, de fautes factures, des gâchis insupportables... et il suffit pour cela avoir plus de tantièmes que les autres pour faire la loi dans une copropriété...
Si sur un budget de syndicat on a un petit pourcentage prévu obligatoirement, une forme de taxe réservée à un passage/commission contrôle des comptes et de la gestion, ceci permettrait des comptes plus clairs et donc des économies à terme pour la copropriété...
Utopique tout cela sûrement, et pourtant on ne sait pas comment pourraient se sortir les syndicats de leurs ennuis - le système vote/AG a largement démontré qu'il ne rend service qu'aux syndicats qui ont choisi un bon syndic et travaillent la main dans la main avec le syndic pour faire avancer les choses. A l'inverse les bagarres entre CS et syndics se transforment le + souvent en eau de boudin....et ceci n'est pas toujours la faute du CS. Culpabiliser un CS qui ne sait pas expliquer à un copropriétaire délinquant qui abuse de ses pouvoirs pour se servir largement sur le compte du syndic est complètement absurde, vu que ce n'est pas de son ressort... le tribunal ? certes, mais on ne peut faire ceci qu'une ou deux fois et pas passer son temps ni tout son argent à cela... et puis il y a qq chose d'impossible à attaquer en justice une société dont on on dépend pour l'entretien des choses... |
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Numero6
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4444 réponses |
Posté - 08 nov. 2006 : 08:31:38
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Vous avez raison mais ce que je voulais dire c'est que cela serait très très long à mettre en place.et à la difference des redevances TV,beaucoup moins rentable.
N6 |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 08 nov. 2006 : 19:13:15
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certes ! non seulement moins rentable mais aussi plus économique.... |
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 08 nov. 2006 : 19:29:11
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Bjr,
mais pourquoi pas comme la compta des entreprises par des experts-comptables indépendants ? ce n'est qu'une suggestion
Cabinet comptable que le Syndicat des copropriétaires devrait choisir , certes cela dserait des frais en plus mais peut-être un gage de régularité des comptes.
Facultatif ou obligatoire
N6 |
Edité par - Numero6 le 08 nov. 2006 19:31:03 |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 08 nov. 2006 : 19:30:45
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| c'est très cher : compter facilement 1500 euros... |
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 08 nov. 2006 : 19:31:42
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J'ai modifié mon post mais vous avez plus rapide.
N6 |
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 08 nov. 2006 : 19:33:50
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1500 euros sur des "grosses copropriété" celles ou les "irrégularités " sont peut-être plus faciles à cacher ? c'est presque une goutte d'eau.Et puis si cela permet d'éviter des dérives....
N6 |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 08 nov. 2006 : 19:43:44
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oui mais pour les moyennes c'est trop
et les syndics peu scrupuleux ça les fait ricaner....ils passent outre
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Edité par - albifrons le 08 nov. 2006 19:49:37 |
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 08 nov. 2006 : 19:45:06
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par exemple dans ma copropiété pour moi : cela me ferait 12 euros mensuel.
Bien que cela soit un ordre d'idée c'est moins que l'entretien des espaces vert....
n6
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 08 nov. 2006 : 19:51:15
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| cette dépense non suivie d'effet ça vide toutes lezs motivations... |
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JB22
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2388 réponses |
Posté - 08 nov. 2006 : 21:05:43
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A mon humble avis le problème, principal, en copropriété, n'est pas l'absence de contrôle de la comptabilité, mais l'absence de sanction pour les syndics à tous leurs manquements. En effet en copropriété il n'y a qu'un moyen pour faire respecter ses droits, c'est l'action en justice, avec avocat, durée des procédures et frais à engager et les risques " Décision souveraine des Tribunaux.
Les syndics en usent et abusent: Qui n'a pas eu la réponse suivante (Quant il y a réponse): "Si vous n'êtes pas comptant vous n'avez qu'à me faire un procès..."
Si l'intervention du "fisc" se justifit en entreprise et envers les particuliers pour vérifier si les obligations "fiscales" sont repectées, cela ne présente pas d'intérêt en copropriété, les buts sont totalement différents.
Une copropriété a besoin d'un contrôle de sa comptabilié, mais encore plus de sa "gestion": vérification des dépenses et de leur bien fondées, ce qui n'est pas le rôle d'un Expert-comptable
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 08 nov. 2006 : 21:36:43
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oui mais la comptabilité reflète parfaitement la gestion et surtout la fait découvrir : ex tel sinistre dit déclaré en fait ne l'est pas, ou ce qui est déclaré ce sont les sinistres qui auraient du se faire indemniser par des assurances.
Comptes soldes positifs d'anciens copros vidés régulièrement : ceci ne se voit qu'à la compta et jamais autrement, etc
Les gens votent sur des choses auxquelles ils n'ont pas accès. d'ou l'intéret d'une compta vérifiable par le fisc.
Le modèle que je propose me semble pourtant une bonne chose... maintenant si vous n'en voulez pas je le garde pour moi 
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 nov. 2006 : 09:22:01
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Le grand problème de la copropriété, dans l'immédiat, est le caractère non obligatoire de la gestion par compte séparé (le compte individualisé étant présentement ouvert au nom du syndic dans le cas d'un professionnel).
De manière plus structurelle, un autre problème est la formation insuffisante, chacun pour son niveau
des copropriétaires lambda
des copropriétaires actifs (CS et syndic coopératif ou autres)
des syndics professionnels eux mêmes. Les lacunes de certains gestionnaires, pleins de bonne volonté par ailleurs, sont effarantes. Un bon exemple vu la semaine dernière : notification du PV d'AG à ceux qui ont voté contre une résolution finalement rejetée. Ces lacunes ne sont pas seulement juridiques, mais aussi techniques (au niveau le plus élémentaire).
Un problème accessoire est le degré d'objectivité de l'information fournie aux uns et aux autres.
En présence de ces problèmes, les sympathiques suggestions d'Albifrons rappellent l'installation de terrains de basket sous le métro aérien parisien pour remédier aux difficultés des " jeunes ".
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contrôle comptabilité des syndicats
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