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taquette
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 Posté - 05 janv. 2008 : 11:41:05
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Ouf !!!!
Merci car si j'ai compris à 90%, c'est déjà beau.
Pour la règle des 10 ans, je me suis basé sur le fait que la prescription de l'action en responsabilité civile ( art 1382) était de 10 ans.
Je vais encore un peu approfondir la chose car c'est une information clé pour maîtriser tous les risques.
Encore merci et félictations pour la qualité des interventions
Laurent |
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taquette
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 06 janv. 2008 : 08:58:43
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Quelques liens traitant de cette prescription:
un dossier sur le sujet sur un autre site
un page de presse sur le sujet
un doc de la cour de Cass'
"C. - Prescription
La plupart des délits constituent des infractions continues permanentes dont les effets se perpétuent d'eux-mêmes sans réitération de la volonté coupable de leur auteur. Le délai de prescription de trois ans court à compter de l'achèvement des travaux illicites (Crim., 15 janvier 1964, Bull. crim. 1964, n° 15, pourvoi n° 63-91.119 ; Crim., 11 février 1971, Bull. crim. 1971, n° 52, pourvoi n° 70-92.521). Toutefois, certains délits revêtent un caractère continu successif, leurs effets les prolongent par une volonté constamment réaffirmée de leurs auteurs (non-respect des obligations de l'autorisation de lotir, stationnement de caravanes ...) ; le délai de prescription court alors à compter du moment où l'état délictueux a pris fin (par ex. exécution de ses obligations par le lotisseur).
La notion d'achèvement des travaux, qui est une notion de fait, renvoie au jour où l'immeuble est en état d'être affecté à l'usage qui lui est destiné (Crim., 20 mai 1992, Bull. crim. 1992, n° 202, pourvoi n° 90-87.350 ; Crim., 18 mai 1994, Bull. crim. 1994, n° 197, pourvoi n° 93-84.557 ; Crim., 12 décembre 2000, pourvoi n° 00-83.028).
La preuve de l'achèvement des travaux peut être rapportée par tous moyens : photos, constat d'huissier, déclaration de témoins à la barre, imposition foncière.
La commission de l'infraction s'étend jusqu'à cet achèvement, le fait que les travaux restant à exécuter ne soient pas subordonnés à un permis de construire est sans incidence (Crim., 9 avril 2002, pourvoi n° 01-85.064).
La prescription de l'action publique constitue une exception péremptoire et d'ordre public. Il appartient au ministère public d'établir que l'action publique n'est pas éteinte par la prescription et les juges doivent s'assurer du moment où le délit a été consommé pour fixer ainsi le point de départ de la prescription (Crim., 19 avril 1995, Bull. crim. 1995, n° 159, pourvoi n° 94-83.519).
La prescription de l'action publique ôte aux faits poursuivis tout caractère délictueux (Crim., 27 octobre 1993, Bull. crim. 1993, n° 320, pourvoi n° 92-82.374).
Mais, lorsque le prévenu a ajouté à une construction existante, dont l'édification irrégulière est prescrite, une construction nouvelle, reliée à la précédente par un sas couvert, la démolition peut être ordonnée pour l'ensemble de ces constructions, qui constituent un ensemble indissociable (Crim., 18 mai 2005, pourvoi n° 04-86.697).
II. - Engagement des poursuites
A. - Ministère public
Depuis la loi du 31 décembre 1976, il est seul compétent pour apprécier les suites pénales à donner à un procès-verbal dont copie lui a été transmise.
B. - Parties civiles
- Voisins lésés
Les particuliers qui subissent des préjudices (troubles de jouissance de leurs biens, perte de vue, d'éclairement...) en relation de causalité directe avec un délit d'urbanisme ont un droit d'action (Crim., 17 janvier 1984, Bull. crim. 1984, n° 24, pourvoi n° 81-92.858).
Le juge pénal doit examiner la réalité du préjudice invoqué et du lien de causalité avec l'infraction (Crim., 17 janvier 1996, Bull. crim. 1996, n° 29, pourvoi n° 95-82.114).
- Associations agréées
La loi du 31 décembre 1976 a introduit dans le code de l'urbanisme (articles L. 160-1 et L. 480-1) le droit de constitution de partie civile des associations agréées de protection de l'environnement, en ce qui concerne les préjudices directs ou indirects aux intérêts collectifs qu'elles ont pour objet de défendre.
- Communes
La loi du 18 juillet 1985 (article L. 480-1, dernier alinéa) a ouvert aux communes la faculté de se constituer partie civile au titre des délits d'urbanisme.
Cette disposition spéciale n'exige pas que le préjudice allégué soit personnel et direct (Crim., 9 avril 2002, Bull. crim. 2002, n° 81, pourvoi n° 01-82.687, précité).
- Autres organismes publics
Depuis la loi Barnier du 2 février 1995, des organismes publics comme le Conservatoire de l'espace littoral ou la Caisse des monuments historiques peuvent exercer les droits de la partie civile pour les préjudices directs ou indirects causés aux intérêts qu'ils ont pour objet de défendre. En l'absence d'un texte spécifique, les organismes publics ne sont pas fondés à se constituer partie civile, sauf s'ils justifient d'un préjudice personnel résultant directement de l'infraction (Crim., 12 décembre 1996, Bull. crim. 1996, n° 464, pourvoi n° 96-80.125).
III. - Incriminations
A. - Infractions au permis de construire
Le défaut de déclaration de travaux (articles L. 422-1 et suivants) ou le fait de passer outre à une opposition à déclaration est réprimé comme l'absence de permis de construire (Crim., 15 novembre 1995, Bull. crim. 1995, n° 352, pourvoi n° 94-85.581).
1. Construction sans permis (L. 421-1 et L. 480-4)
Il est impossible d'évoquer ici la jurisprudence relative aux éléments matériels, nombreux et variés, constitutifs de l'infraction, qui peuvent être classés en deux grandes catégories : travaux extérieurs et constructions nouvelles - travaux intérieurs et changement de destination. Il y a lieu de se reporter aux ouvrages spécialisés ainsi qu'aux annotations des codes Dalloz et Litec faisant suite aux articles L. 121-1 et L. 480-4.
On doit néanmoins rappeler que l'obtention d'un permis de construire tacite, relativement à des constructions édifiées sans qu'ait été sollicité ni obtenu préalablement le permis de construire nécessité par lesdites constructions, ne saurait avoir pour effet de faire disparaître le délit antérieurement consommé (Crim., 18 juin 1997, Bull. crim. 1997, n° 247, pourvoi n° 96-83.082).
2. Continuation des travaux nonobstant la décision judiciaire ou l'arrêté en ordonnant l'interruption (L. 480-3)
3. Violation des dispositions du permis
Il y a lieu de se reporter aux ouvrages spécialisés ainsi qu'aux annotations des codes Dalloz et Litec faisant suite aux articles L. 421-1 et L. 480-4.
On doit néanmoins noter que les prescriptions d'un permis de construire modificatif se substituent à celles du permis initial, de sorte que ne justifie pas sa décision la cour d'appel qui, pour relaxer un prévenu du délit de travaux non conformes au permis de construire, retient que ces travaux sont "couverts" par un permis qui n'a pas été annulé par la juridiction administrative, alors qu'elle constate qu'ils ne sont pas conformes au permis modificatif délivré ultérieurement (Crim., 29 juin 2004, Bull. crim. 2004, n° 176, pourvoi n° 03-84.900).
4. Travaux sur constructions existantes
Il y a lieu de se reporter aux ouvrages spécialisés ainsi qu'aux annotations des codes Dalloz et Litec faisant suite aux articles L. 421-1 et L. 480-4."
En projet: Aligner la prescription administrative sur la prescription civile décennale.
une info du ministère sur le sujet
**modération**
intégration de liens perturbant l'affichage |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 06 janv. 2008 22:05:35 |
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taquette
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13 réponses |
Posté - 06 janv. 2008 : 09:07:05
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"L'acquéreur d'un bien irrégulier n'est pas pénalement responsable s'il n'a pas bénéficié des travaux en connaissance de cause (Crim., 3 mars 1993, Bull. crim. 1993, n° 101, pourvoi n° 92-85.010)."
Dans l'hypothèse de l'achat d'un bien en surdensité ,pénalement il semblerait que l'acquéreur ne soit pas responsable. Il subsiste l'action en responsabilité civile et le risque de remise en état imposé pendant 10 ans suite à la fin des travaux.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 06 janv. 2008 : 22:14:00
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taquette,
il faudrait quand même que vous parveniez à m'expliquer le risque de remise en état pendant 10 ans... car je n'en vois nulle part la possiblité.
prenez garde aux liens que vous avez cités : ils sont antérieurs à la réforme des autorisations d'urbanisme qui a agité les habitudes en janvier puis le 1/10...
le rapport Pelletier (lien du ministère) que vous citez a servi de base à cette grande réforme et la possibilité d'aligner les prescriptions n'a pas été retenue par le législateur.
enfin, la "responsabilité civile" n'entraine jamais la remise en état car elle se résoud en dommages et intérêts. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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taquette
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 07 janv. 2008 : 01:19:38
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Bonjour,
en effet, je sais que certains de mes liens ne sont plus à jour. Il va falloir que j'effectue ce petit travail d'actualisation.
Je survole depuis plusieurs jours, via le net, différents sites, forums consacrés à ces questions.
A propos du risque de remise en état, je distingue l'action pénale de l'action en responsabilité civile
Deux scénarios:
-Le premier, vous avez aménagé de manière illicite une surface dépassant la SHON. UN PV est dressé dans les 3 ans suite à la fin des travaux. Le maire doit l'adresser dans les plus brefs délais au Procureur. Ce dernier est libre ou non d'engager des poursuites suite à la constatation de l' infraction. Cette action publique vise à faire cesser l'infraction et à sanctionner le prévenu d'où obligation de remise en état et amendes. A l'occasion de l'action publique, il peut y avoir constitution de partie civile que ce soit un voisin ou le maire, ces derniers demandant le versement de dommages et intérêts. L'action publique est prescrite au bout de 3 ans.
-Second cas de figure:
L'action publique est prescrite, le procureur a, dans les mains, un constat d'huissier ou des témoignages justifiant d'un aménagement antérieur à une période de 3 ans. Le maire ou un voisin lésé peuvent saisir le juge civil afin qu'il constate un préjudice, qu'il alloue des dommages et intérêts et qu'il fasse cesser ce préjudice.
A ce titre, il peut ordonner la remise en état des lieux afin de faire cesser le préjudice, en sus de l'allocation de dommages et intérêts.
La prescription de l'action en responsabilité civile est de 10 ans.
"Extrait d'un article de presse:
mardi 26 décembre 2006
Travaux : Vérifications
Travaux irréguliers : les risques
Le vendeur a réalisé des travaux sans autorisation ou n’a pas respecté celle-ci. À quelles sanctions s’expose-t-il ? L’acheteur court-il un risque ?
VIOLATION D’UNE REGLE ADMINISTRATIVE
Les sanctions sont de quatre ordres en matière de non-respect d’une règle administrative.
Sanctions pénales
Délit
Délai de prescription : trois ans après l’achèvement des travaux.
L’exécution de travaux en violation des règles d’urbanisme est constitutive d’un délit. Des sanctions pénales (amende, emprisonnement en cas de récidive) peuvent être infligées à l’auteur de l’infraction.
Mesures de restitution
Délai de mise en œuvre : trente ans.
Le juge pénal peut contraindre l’auteur des travaux à une mesure de restitution. Elle consiste soit en l’obligation de mettre les lieux en conformité avec les règles d’urbanisme ou avec l’autorisation de travaux si elle n’a pas été respectée, soit en l’obligation de démolir.
Sanctions civiles
Délai de prescription : dix ans.
Les tiers (notamment les voisins) qui subissent un préjudice du fait qu’une construction a été édifiée sans autorisation et en violation des règles d’urbanisme peuvent introduire une action en responsabilité civile à l’encontre de l’auteur de l’infraction pendant dix ans à compter de l’achèvement des travaux. Le juge civil peut ordonner la mise en conformité de l’édifice ou sa démolition si la construction est irrégulière. Des dommages et intérêts peuvent être octroyés au plaignant au titre de la réparation du préjudice subi.
Sanctions fiscales
Délai de reprise : dix ans en principe.
Un permis de construire est source de fiscalité (taxe locale d’équipement notamment). En l’absence de permis de construire, l’administration peut exiger de l’auteur de la construction litigieuse le versement des redevances dont le permis aurait dû être générateur, majorées de pénalités.
L’acheteur d’une construction irrégulière doit s’inquiéter des taxes qu’aurait dû générer le permis de construire s’il avait été délivré. Il est en effet solidaire de leur paiement.
Sanctions administratives
Interdiction de raccordement aux réseaux
Une construction irrégulière ne peut en principe être raccordée aux réseaux publics.
Impossibilité d’obtenir un nouveau permis de construire
L’administration peut refuser de délivrer une nouvelle autorisation de construire sur une construction irrégulière (pour un agrandissement par exemple). Les droits à construire sont gelés.
Impossibilité de reconstruire en cas de sinistre
La reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit par un sinistre est autorisée, sauf si les documents locaux d’urbanisme en disposent autrement, et sous réserve que la construction ait été régulièrement édifiée."
Autre extrait d'article:
"3°) LA PRESCRIPTION DECENNALE :
a) Cadre général :
Je reprendrai ici un extrait d’une réponse du 6 janvier 2005 du
Service Juridique de la FNAIM :
« Sur le plan civil, la prescription est en principe de dix ans. L’action
est introduite sur le fondement de la responsabilité délictuelle de
l’article 1382 du Code civil. Conformément aux principes généraux
de la responsabilité civile quasi-délictuelle, l’action en responsabilité
suppose une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute
et le préjudice.
Lorsque les conditions de cet article sont réunies, l’action introduite
par un tiers peut aboutir à une condamnation en démolition. La faute
requise consiste en une violation d’une servitude d’urbanisme de
fond imposant une obligation (par exemple celle de construire avec
un PC) ou une interdiction (celle de construire des logements
isolés en zone NC par exemple).
Le demandeur doit subir un préjudice personnel (privation
d’ensoleillement, de vue, etc…).
Enfin, il faut un lien de causalité entre la faute et le préjudice.
Fondée sur l’article 1382 du code civil, texte de responsabilité
délictuelle, la prescription est acquise en vertu de l’article 2270-1
du même code, soit au terme de dix ans après l’achèvement des
travaux.
La preuve de l’achèvement des travaux qui incombe au propriétaire
intimé peut être apportée par tous moyens en sa possession. »"
Ainsi, à la lecture de ces documents, il semblerait que le juge civil ait dans ses cordes le pouvoir d'ordonner la remise en état du bien à la suite d'une mise en cause de la responsabilité civile du propriétaire.
Cordialement,
Laurent |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 07 janv. 2008 : 06:44:19
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trouvez moi une JP en ce sens.(voir message suivant)
si vous en avez le courage, je vous invite à consulter ou acquérir cet intéressant ouvrage paru aux éditions du Moniteur. il date un peu mais il recèle certainement d'info sur les règles de prescription applicables aux procédures civiles, seule celle encadrée par le L480-13 du code de l'urbanisme
ayant été modifiée par la réforme de 2007. je ne l'ai pas lu mais serais curieux de vérifier que vous y trouvez une prescription décennale en matière d'infraction aux règlements d'urbanisme. 
en outre, vous parlez "d'aménager des combles" : l'aménagement de combles n'est soumis à aucune règle d'urbanisme... c'est la création de SHON qui l'est, c'est à dire la création de surface aménageable, qu'elle soit ou non aménagée, qu'elle soit ou non habitée. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 07 janv. 2008 09:09:04 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 07 janv. 2008 : 09:09:17
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je reviens à la charge car j'ai effectivement trouvé des décisions afférentes à des actions en réparation et en responsabilité fondées sur les responsabilités délictuelles ou quasi délictuelles du 1382.
c'est donc une nouvelle voie d'action que vous avez décrite, que je viens d'ajouter au premier message du fil , qui ne concerne bien sur que les constructions réalisées non conformément à un PC.
merci donc pour ces compléments et l'opiniatreté avec laquelle vous avez défendu votre approche contre mes convictions erronées   
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 07 janv. 2008 09:29:35 |
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taquette
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 07 janv. 2008 : 10:27:14
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Bonjour,
La matière est complexe, vu les montants en jeu, je préfère me casser un peu la tête que de me retrouver assigné devant un TGI..;-)
Merci pour la référence bibliographique, j'irai consulter cet ouvrage.
Finalement, cette prescription décennale n'est applicable qu'aux constructions nécessitant un PC, et donc, tout travaux aboutissant à une situation de surdensité ou d'augmentation de SHON.
Lorsqu'on aménage les combles ou le garage, le plus souvent cela a impliqué des "travaux" au sens de la jurisprudence. en fonction de l'ampleur de ces derniers, on risque la qualification de délit ou de quasi-délit. Le critère à retenir est, à mon avis, la modification de la SHON originelle. Si les travaux y aboutissent, l'infraction et/ou la faute civile peuvent être constituées.
Aprés toutes ces lectures, je retiens un principe:
On peut envisager l'achat d'un bien dont la construction ne réponds pas aux prescriptions du permis à la condition expresse d'avoir tous les élements en main jusitifiant une date d'achèvement des travaux il y a plus de 10 ans.
Le risque qui reste à la charge de l'acquéreur est l'impossibilité d'obtenir de nouvelles autorisations de la mairie, un nouveau PC afin de réaliser des travaux car ce dernier sera subordonné à la remise en état des lieux. Cela est à prendre en considération si on envisage une revente à terme.
Je crois qu'au niveau de l'assurance, il faut être vigilant ( j'ai lu quelques commentaires à propos de l'assurance-dommage, mais c'est encore un autre sujet..).
Si vous aviez quelques liens vers les jurisprudences que vous mentionnez, cela me permettrait d'en prendre connaissance.
cordialement,
Laurent |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 07 janv. 2008 : 10:45:38
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dans légifrance, recherche experte, juridictions judiciaires, tapez dans les mots clés de Texte intégral de la décision, sommaire et titre "prescri%", "décenn%", "urbanisme", "constru%" par exemple...
vous y trouverez par exemple cette décision : Cour de Cassation, Chambre civile 2, 2003-12-11, 02-14876
et je précise une fois encore que l'aménagement de combles ne crée pas de SHON... seule la création d'une surface aménageable crée de la SHON . |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 07 janv. 2008 10:48:15 |
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taquette
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 07 janv. 2008 : 11:32:49
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Merci pour le lien.
Pour l'aménagement des combles, vous avez raison, cela ne crée pas de la SHON sauf si lors de la construction, vous n'avez pas respecté les prescriptions du permis, et notamment, si vous avez procédé à la mise en place d'un plancher permettant éventuellement l'aménagement des combles.
Dans ce cas, selon moi, l'infaction est caractérisée.
Imaginons que 10 aprés, vous souhaitez loger votre enfant, vous commencez à aménager les combles, en édifiant des cloisons, en créant des pièces habitables..etc. Quelle est la date de départ du délai de prescription décennale?
Selon mes lectures, ce sera le jour où vous pouvez justifier de la fin des travaux, et notamment, du caractère habitable de la surface. ainsi, le point de départ du délai ne sera pas le jour où vous avez édifié la villa mais le jour où les travaux ont été achevés..On repart à nouveau pour 10 ans de stress.
Deux enseignements selon moi, si je dois acquérir un bien "modifié", je dois porter une attention particulière aux justificatifs de fin de travaux que le vendeur pourra me fournir.
Pour ceux qui envisagent d'aménager les combles de leur villa, il faut vérifier que le permis incorporait le plancher qui va servir de support à cette surface habitable. Dans le cas contraire, l'infraction sera "continue" jusqu'au jour de la fin des travaux d'aménagement. L'infraction peut s'étaler ainsi sur 20/30 ans..le délai commencant à courir aprés cette date.
Cette notion d'infraction continue est à mon avis primordiale.
L'aggravation du dommage subi par le voisin fait courir une nouvelle prescription décennale selon la jurisprudence. Peu importe que cela soit de votre fait ou non. Ainsi, à la lecture des arrêts, le fait d'édifier sur un terrain un batiment sans PC, même au bout de 30 ans, peut aboutir à la mise en jeu de sa responsabilité civile. Le fait que le terrain du voisin soit passé dans les 10 dernières années du statut de terrain inconstructible à celui de terrain constructible entraine un nouveau dommage pour le voisin faisant un courir un nouveau délai. Il faut donc vérifier si les terrains adjacents sont constructibles ou non avant de se lancer dans une telle acquisition.
On pourrait même se demander si le changement du PLU notamment au niveau du COS pourrait faire repartir un nouveau point de départ de ce délai de prescription..car cela affecte la valeur du terrain. Le voisin, qui voudrait profiter d'une extension de sa villa, pourrait se prévaloir d'un dommage du fait que la construction illicite sur le terrain du voisin l'empêche de profiter pleinement de cette possibilité parce que la proximité à venir des batiments en affectera la valeur..Bref...
C'est trés trés délicat.
J'irai consulter un avocat avant de me lancer.
Laurent |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 07 janv. 2008 : 11:50:36
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Citation :
Initialement posté par taquette
Merci pour le lien.
Pour l'aménagement des combles, vous avez raison, cela ne crée pas de la SHON sauf si lors de la construction, vous n'avez pas respecté les prescriptions du permis, et notamment, si vous avez procédé à la mise en place d'un plancher permettant éventuellement l'aménagement des combles.
Dans ce cas, selon moi, l'infaction est caractérisée.
Imaginons que 10 aprés, vous souhaitez loger votre enfant, vous commencez à aménager les combles, en édifiant des cloisons, en créant des pièces habitables..etc. Quelle est la date de départ du délai de prescription décennale?
la date de départ est celle de l'infraction, donc du non respect des prescriptions du PC. L'aménagement lui même n'est pas une infraction.Citation :
Selon mes lectures, ce sera le jour où vous pouvez justifier de la fin des travaux, et notamment, du caractère habitable de la surface.
non : le caractère "habitable" de la surface intéresse les impots, pas l'urbanisme... c'est la création de SHON qui est en infractionCitation :
ainsi, le point de départ du délai ne sera pas le jour où vous avez édifié la villa mais le jour où les travaux ont été achevés..On repart à nouveau pour 10 ans de stress.
non et re-non et re-re-nonCitation :
Deux enseignements selon moi, si je dois acquérir un bien "modifié", je dois porter une attention particulière aux justificatifs de fin de travaux que le vendeur pourra me fournir.
Pour ceux qui envisagent d'aménager les combles de leur villa, il faut vérifier que le permis incorporait le plancher qui va servir de support à cette surface habitable. Dans le cas contraire, l'infraction sera "continue" jusqu'au jour de la fin des travaux d'aménagement. L'infraction peut s'étaler ainsi sur 20/30 ans..le délai commencant à courir aprés cette date.
la fin des travaux est présumée à la DATCitation :
Cette notion d'infraction continue est à mon avis primordiale.
L'aggravation du dommage subi par le voisin fait courir une nouvelle prescription décennale selon la jurisprudence
ça oui... mais pour l'aménagement de combles existantes irrégulièrement construites, il n'y a pas aggravation !Citation :
. Peu importe que cela soit de votre fait ou non. Ainsi, à la lecture des arrêts, le fait d'édifier sur un terrain un batiment sans PC, même au bout de 30 ans, peut aboutir à la mise en jeu de sa responsabilité civile. Le fait que le terrain du voisin soit passé dans les 10 dernières années du statut de terrain inconstructible à celui de terrain constructible entraine un nouveau dommage pour le voisin faisant un courir un nouveau délai. Il faut donc vérifier si les terrains adjacents sont constructibles ou non avant de se lancer dans une telle acquisition.
On pourrait même se demander si le changement du PLU notamment au niveau du COS pourrait faire repartir un nouveau point de départ de ce délai de prescription..car cela affecte la valeur du terrain. Le voisin, qui voudrait profiter d'une extension de sa villa, pourrait se prévaloir d'un dommage du fait que la construction illicite sur le terrain du voisin l'empêche de profiter pleinement de cette possibilité parce que la proximité à venir des batiments en affectera la valeur..Bref...
C'est trés trés délicat.
J'irai consulter un avocat avant de me lancer.
Laurent
ceintures-bretelles ?
le B-A-BA , c'est déjà de voir si le bien dont vous envisagez l'acquisition est conforme aux règles applicables actuellement. Si c'est le cas, la régularisation est possible, et on arrête d'avoir peur du ciel qui, un jour ou l'autre, nous tombera sur la tête... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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taquette
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 07 janv. 2008 : 11:53:36
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Merci pour la mise au point.
Laurent |
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cdudu
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 30 janv. 2008 : 07:39:25
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bonjour,
je ne sais pas si c'est le bon endroit dans le forum, d'avance mille excuses
j'ai déposé un CUb, et le maire me le refuse sous pretexte que la construction n'a pas d'existence légale.
construite sans permis en 1971, la prescription trentenaire est donc acquise
par contre, on m'a informé qu'avec la reforme du mois d'octobre 2007, la durée etait passée a 5 ans, ce qui est pour moi plus facilement prouvable, avec les facture EDF ou telecom.
si vous avez une solution ou des renseignements,
je voudrais demander un recours gracieux rapidement.
cordialement
cDUDU |
cdudu |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 30 janv. 2008 : 08:11:33
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Citation :
Initialement posté par cdudu
bonjour,
je ne sais pas si c'est le bon endroit dans le forum, d'avance mille excuses
j'ai déposé un CUb, et le maire me le refuse sous pretexte que la construction n'a pas d'existence légale.
construite sans permis en 1971, la prescription trentenaire est donc acquise
il n'existe pas de prescription trentenaire en urbanisme...
la poursuite du délit de construction sans PC ne peut être poursuivi au dela de 3 ans après la fin des travaux, mais la construction n'en est pas pour autant régularisée.... ni au bout de 5 , 10, 15, 100 ans !Citation :
par contre, on m'a informé qu'avec la reforme du mois d'octobre 2007, la durée etait passée a 5 ans, ce qui est pour moi plus facilement prouvable, avec les facture EDF ou telecom.
si vous avez une solution ou des renseignements,
la seule prescription administrative prévue par le code figure dans le L111-12 du CUCitation :
je voudrais demander un recours gracieux rapidement.
cordialement
cDUDU
la seule question à poser est : cette construction est-elle aujourd'hui régularisable par un PC accordé conformément aux règles d'urbanisme de son secteur, prévues par le POS/PLU notamment.
si tel est le cas, faites un PC de régularisation et on n'en parlera plus.
si non, rien à faire sauf évolution des règles d'urbanisme. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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cdudu
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 30 janv. 2008 : 09:07:35
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mille merci
pour ces precieux conseils
je vais de ce pas me renseigner pour deposer un permis de regularisation. |
cdudu |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 01 avr. 2008 : 07:28:31
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| je signale une intéressante synthèse sur les demandes en démolition, notamment, sur le site de Net-Iris |
cordialement
Emmanuel Wormser
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mariediane
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 04 avr. 2008 : 00:25:46
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Bonjour,
Voilà, je viens de découvrir ce forum, qui, je l'espère me sera d'un plus grand secours que le guide de l'urbanisme que j'ai potassé, mais qu'en grande touriste en matière de droit, je n'ai pas su parfaitement décoder...
Je vous expose ma situation : nous avons signé le 17 janvier une promesse de vente pour une maison construite en 1971, élevée sur 3 niveaux :
1/"sous-sol" en rez de jardin de 70m² aménagé en bureaux avec fenêtres, chauffage, etc (les proprios nous ont même montré qu'ils payaient une taxe professionnelle), ce qui était une aubaine car je souhaite exercer une activité libérale dans ce sous-soul,
2/RDC surélevé de 100m²
3/dernier niveau en partie mansardé (55m² habitables)
+une dépendance de 27m² avec salle d'eau, cheminée, fenêtres, etc.
Les proprios et l'agence immo nous ont affirmé que tout était aux normes, déclaré, etc.
Or, nous avons reçu il y a 2 jours un appel de notre notaire qui nous dit que la mairie, sur le document signifiant qu'elle renonçait à son droit de préemption, avait mis un NOTA : "aucune autorisation n'a été délivrée pour le changement de destination des locaux" (les proprios nous ayant dit le contraire) et "la surface déclarée (252m²) dépasse la SHON autorisée du secteur UCa (422x0.35=147.7m²)". Il semblerait que le sous-sol et la dépendance n'aient jamais été déclarés surfaces habitables.
J'ai donc rencontré dès aujourd'hui le responsable des services techniques de la ville, qui m'a dit que la maison n'étant pas aux normes, la vente est compromise, à moins que nous, futurs acquéreurs, ne déposions, avant la signature notaire, 1/un permis de construire avec plan d'architecte pour murer les fenêtres du sous-sol et 2/un permis de démolir pour la dépendance, afin de diminuer la surface habitable et de se rapprocher de la surface autorisée. Il m'a de plus signalé me faire "une fleur" en ne m'obligeant pas à aménager des places de stationnement pour mes patients sur notre parcelle de terrain...(ils n'ont pas à se garer sur le trottoir ).
Ces travaux sont-ils réellement obligatoires (les aménagements doivent dater des années 70, juste après la construction de la maison, mais nous n'avons pas de date exacte : nous serions les 4èmes propriétaires)? La prescription peut-elle marcher dans ce cas de figure? Y a-t-il un article du code de l'urbanisme ou autre qui nous permette de contourner ceci? Si ces travaux sont effectivement obligatoires, n'est-ce pas aux vendeurs de les financer? Avons nous la possibilité d'annuler la vente (la maison ne nous convient plus sans sa dépendance et son sous-sol habitable) sans pénalités/voir avec des indemnités : les propriétaires et l'agence ne pouvaient pas ne pas être au courant ( ), ils ont été malhonnêtes et nous vraiment naïfs... (toutes les démarches ont été faites de notre côté, prêt accepté, appart. vendu pour le 1er juillet, préavis donné pour mon cabinet actuel, etc.)
Merci d'avance pour vos réponses...
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 04 avr. 2008 : 07:45:09
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Citation :
Initialement posté par mariediane
Bonjour,
Voilà, je viens de découvrir ce forum, qui, je l'espère me sera d'un plus grand secours que le guide de l'urbanisme que j'ai potassé, mais qu'en grande touriste en matière de droit, je n'ai pas su parfaitement décoder...
Je vous expose ma situation : nous avons signé le 17 janvier une promesse de vente pour une maison construite en 1971, élevée sur 3 niveaux :
1/"sous-sol" en rez de jardin de 70m² aménagé en bureaux avec fenêtres, chauffage, etc (les proprios nous ont même montré qu'ils payaient une taxe professionnelle), ce qui était une aubaine car je souhaite exercer une activité libérale dans ce sous-soul,
2/RDC surélevé de 100m²
3/dernier niveau en partie mansardé (55m² habitables)
+une dépendance de 27m² avec salle d'eau, cheminée, fenêtres, etc.
Les proprios et l'agence immo nous ont affirmé que tout était aux normes, déclaré, etc.
Or, nous avons reçu il y a 2 jours un appel de notre notaire qui nous dit que la mairie, sur le document signifiant qu'elle renonçait à son droit de préemption, avait mis un NOTA : "aucune autorisation n'a été délivrée pour le changement de destination des locaux" (les proprios nous ayant dit le contraire) et "la surface déclarée (252m²) dépasse la SHON autorisée du secteur UCa (422x0.35=147.7m²)". Il semblerait que le sous-sol et la dépendance n'aient jamais été déclarés surfaces habitables.
J'ai donc rencontré dès aujourd'hui le responsable des services techniques de la ville, qui m'a dit que la maison n'étant pas aux normes, la vente est compromise, à moins que nous, futurs acquéreurs, ne déposions, avant la signature notaire, 1/un permis de construire avec plan d'architecte pour murer les fenêtres du sous-sol et 2/un permis de démolir pour la dépendance, afin de diminuer la surface habitable et de se rapprocher de la surface autorisée. Il m'a de plus signalé me faire "une fleur" en ne m'obligeant pas à aménager des places de stationnement pour mes patients sur notre parcelle de terrain...(ils n'ont pas à se garer sur le trottoir).
Ces travaux sont-ils réellement obligatoires (les aménagements doivent dater des années 70, juste après la construction de la maison, mais nous n'avons pas de date exacte : nous serions les 4èmes propriétaires)? La prescription peut-elle marcher dans ce cas de figure? Y a-t-il un article du code de l'urbanisme ou autre qui nous permette de contourner ceci? Si ces travaux sont effectivement obligatoires, n'est-ce pas aux vendeurs de les financer? Avons nous la possibilité d'annuler la vente (la maison ne nous convient plus sans sa dépendance et son sous-sol habitable) sans pénalités/voir avec des indemnités : les propriétaires et l'agence ne pouvaient pas ne pas être au courant (), ils ont été malhonnêtes et nous vraiment naïfs... (toutes les démarches ont été faites de notre côté, prêt accepté, appart. vendu pour le 1er juillet, préavis donné pour mon cabinet actuel, etc.)
Merci d'avance pour vos réponses...
exigez que les vendeurs apportent des preuves que les constructions ont plus de trois ans (ça ne devrait pas être trop difficile).
plus de trois = prescription de l'action pénale... la commune ne peut engager aucune poursuite ni rien demander comme amende/démolition...
sachez en revanche que vous ne pourrez réaliser aucun travaux nouveaux qui n'amélioretrait pas la régularité de la construction avec la règlementation d'urbanisme... mais en avez vraiment besoin ?
enfin, mais c'est un détail car vous n'avez a priori aucun intérêt à engager cette procédure, le changement de destination sans travuax n'est soumis qu'à DP, pas PC. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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mariediane
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 04 avr. 2008 : 09:29:59
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Merci beaucoup!
Me voilà rassurée... Je vais faire le nécessaire et je pense, effectivement qu'il ne devrait pas être difficile de prouver que ces travaux ont plus de trois ans.
Encore merci! |
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fernand12
Contributeur vétéran
101 réponses |
Posté - 20 avr. 2008 : 22:31:54
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Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
Avertissement :la réforme de l'urbanisme en cours en 2007 rend obsolètes certains éléments de ce fil, particulièrement pour ce qui concerne les délais de prescriptions et leur point de départ... En termes de procédure juridictionnelle, cette réforme qui s'étend en fait sur deux ans, a essentiellement touché les articles suivants : - le L480-13 qui fixe des délais pour engager la question préjudicielle en cas de demande de démolition et réduit à 2 ans son applicabilité
- le L600-1-1 qui réduit le droit de recours des associations
- le L600-3 qui fixe à un mois le délai de réponse du juge dans un référé suspension
- le L600-5 qui permet une décision judiciaire sur une "partie" de l'autorisation
- le R600-2 qui fixe le démarrage du délai de recours admnistratif (gracieux ou contentieux) à l'affichage sur le terrain (et pas en mairie)
- et le R600-3 qui fixe la fin de ce délai au plus tard à un an après la fin de la construction
(...)
bonjour,
ma question devant ce brillant exposé. Cette loi a-t-elle un effet rétroactif ? c'est-à-dire s'applique-t-elle à des déclarations de travaux ou permis de construire ou travaux sans permis antérieurs à sa promulgation ?
si la réponse est négative, la loi précédente s'applique ?
merci par avance
FERNAND12
**modération**
suppression de la recopie intégrale du premier message, rendant illisible la question |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 20 avr. 2008 22:35:27 |
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