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pitouflat6
Contributeur débutant
14 réponses |
 Posté - 26 janv. 2009 : 21:07:27
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Le Nabot bonjour,
Je reviens sur une question sans réponse, j'ai demandé il y a quelques temps:
""" Quelle est la valeur juridique de la NICC N° 605 d'octobre 2004 de la cour de cassation ?
En soumettant cette note à l'agence, ne pourrait-elle pas dire que cela n'est qu'une simple "NOTE" et non un ARRET comme si la CC avait rendu SON jugement ?
Dans l'attente d'une réponse je rejoints l'avis de quelques uns d'entre vous qui est de dire qu'à ce jour il n'existe aucun arrêt de la cour de cassation sur ce problème, vrai ou faux ? """
Que pouvez-vous nous dire ?
Merci. |
"La chose la plus incompréhensible de ce monde est que le monde soit compréhensible"
A.EINSTEIN |
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tellib
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 26 janv. 2009 : 23:00:30
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Citation :
Initialement posté par vévé
BONJOUR
La loi 89-462 dispose de 2 articles très clairs qui ne devraient pas prêter à ambigüité
article 21: le bailleur est tenu de remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande
article 3.p "est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire les frais de relance ou d'expédition de la quittance..."
Déduction : le bailleur doit expédier gratuitement la quittance à tout locataire qui la demande.
excuse moi mais j'ai fait pendant mes études un peu de français, des mathématiques et de logique...
et ta conclusion ou déduction n'est pas valable
si je suis une agence qui remet les quittances sans frais dans ses locaux au locataire qui en fait la demande....
dans ce cas je vérifie bien les 2 articles (article 21 et 3.p) et je vois pas en quoi je contredis la loi..
je ne vois pas ou tu vois le mot expédier dans la loi..remettre c'est différent d'expédier désolé...
désolé si j'en énerve certains et je me fais l'avocat du diable.....mais malheureusement ce sont les arguments que m'opposent mon agence.... |
Edité par - tellib le 26 janv. 2009 23:09:43 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 27 janv. 2009 : 10:35:48
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Citation :
Initialement posté par tellib
excuse moi mais j'ai fait pendant mes études un peu de français, des mathématiques et de logique...
et ta conclusion ou déduction n'est pas valable.
Est-ce qu'au moins on vous a appris à lire en primaire. 
Je répète. Des jurisprudences ont été citées. Dont une de Cour d'Appel très claire. Relisez encore une fois les 33 pages. Et vous découvrirez que le bailleur a été condamné à rembourser les "frais de quittance" et même avec la circonstance d'un envoi postal. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 27 janv. 2009 10:37:29 |
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les-joies--de-la-location
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 27 janv. 2009 : 11:03:02
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En fait je partage en partie la perplexité de tellib...
Citation :
Et vous découvrirez que le bailleur a été condamné à rembourser les "frais de quittance" et même avec la circonstance d'un envoi postal.
Tout à fait d'accord là-dessus, sauf que ces condamnations prouvent juste que l'envoi postal doit être gratuit.
Autrement dit :
-l'agence doit "remettre" une quittance.
-si la remise s'effectue par voie postale les frais ne doivent pas incomber au locataire.
ma conclusion : si le bailleur expédie la quittance, cela doit être gratuit. Le bailleur peut-il forcer le locataire à venir chercher la quittance sur place ? Je ne sais pas...
Mais j'aurais tendance à penser que remettre = envoyer.
conclusion pour l'agence : "remettre" signifie échanger la quittance contre le loyer, réputé portable. Si le locataire choisit le prélèvement automatique au lieu d'apporter le chèque à l'agence, parfait, mais ce n'est pas pour autant que l'agence doit envoyer la quittance. Elle sera remise gratuitement sur place.
Pour l'agence, remettre = mise à disposition
Le problème n'est donc pas le fait que les frais sont illégaux, sur ce point nous sommes d'accord. Le problème, c'est de savoir s'il existe une jurisprudence, réponse ministérielle ou loi précisant ce que signifie ce "remettre", autrement dit si l'envoi postal est obligatoire si le locataire le désire.
Un moyen de contourner ce problème est de continuer à "bénéficier" du "service" payant de l'agence, de payer les frais illégaux sans broncher, et de faire une mise en demeure lorsque l'on déménage. Ainsi on a reçu les quittance et on récupère l'argent.
Mais ce n'est pas vraiment une méthode satisfaisante... |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 27 janv. 2009 : 11:27:43
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Pour couper court à cette reprise de discussions interminables autour du prix d'un timbre poste, discussions que je soupçonne d'être alimentées par deux ou trois agents immobiliers camouflés et coutumiers du contournement des lois, je rappelle que celui, à qui incombe une obligation, doit supporter les frais éventuels pour s'en libérer. Si le bailleur (ou son mandataire) doit délivrer une quittance, il ne me semble pas insupportable pour lui de coller un modeste timbre de 0,55 euros.
Je joins un arrêt de Cour de Cassation. Pour ceux qui savent lire, le rejet d'une demande de DI (de 15.600 francs) a été cassée pour un refus de délivrance d'une quittante. Ce qui potentiellement veut dire que la Cour d'Appel de renvoi peut condamner à cette somme le bailleur (ou son mandataire) recalcitrant persiste dans son refus. Je ne connais pas la teneur du contenu de l'arrêt de renvoi mais il me semble que 15.600 francs, c'est nettement plus cher qu'un timbre poste.
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mardi 26 septembre 2006
N° de pourvoi: 05-11476
Non publié au bulletin Cassation partielle
Président : M. WEBER, président
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989 ;
Attendu que le bailleur est tenu de remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande ; que la quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer, le droit au bail et les charges ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bastia, 19 février 2004), que Mme X... a assigné M. Y..., propriétaire d'un appartement qu'il lui a donné en location, pour obtenir la délivrance de quittances de loyers pour la période de janvier 1998 à juillet 1998 ainsi qu'une somme à titre de dommages-intérêts en raison du refus du bailleur de lui délivrer ces quittances ;
Attendu que pour rejeter ces demandes l'arrêt constate la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire à la suite du commandement de payer délivré par M. Y... le 1er juillet 1998 et retient que l'arriéré locatif a été réglé avec retard, après le 1er mars 1999 ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la résiliation du bail n'a d'effet que pour l'avenir, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté Mme X..., épouse Z... de sa demande tendant à la délivrance de quittances de loyers pour la période du 1er janvier 1998 au 31 août 1998 et de sa demande tendant à la condamnation de M. Y... à lui payer la somme de 15 600 francs à titre de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 19 février 2004, entre les parties, par la cour d'appel de Bastia ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bastia, autrement composée ;
Laisse à chaque partie la charge de ses dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette la demande de M. Y... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six septembre deux mille six.
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 27 janv. 2009 11:31:10 |
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pitouflat6
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14 réponses |
Posté - 27 janv. 2009 : 11:34:27
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Citation :
Initialement posté par les-joies--de-la-location
En fait je partage en partie la perplexité de tellib...
Moi aussi car effectivement le terme "REMETTRE" ne revêt pas la même signification suivant qu'on est locataire ou agence ... ou juge et au final c'est l'interprétation de ce dernier qui mettra tout le monde d'accord !
L'agence peut dire en substance: "Je vous remets en mains propres votre quittance gratuitement dans nos locaux" sous entendu "vous devez vous déplacez pour l'obtenir" ... et ç'est là que Le Nabot nous dit que l'interprétation que nous pouvons faire des quelques décisions sur lesquelles nous nous appuyons est que "REMETTRE" ne signifie pas venir ventre à Terre chez l'agence" ...
certes, mais une précision sans équivoque sur ce point précis serait de lire sur un CR de tribunal:
"l'agence machin est condamnée à EXPEDIER à ses frais les quittances de M truc qui en a fait la demande"
Là, il n'y a plus d'interprétation du terme REMETTRE mais j'ai tendance à penser que la "vision" du juge du terme "REMETTRE" s'il le maintient, laisse supposer que l'agence ne peut pas obliger le locataire à venir se faire REMETTRE gratuitement sa quittance dans les locaux de l'agence.
C'est subtil et un peu tirer par les cheveux mais c'est peut-être nécessaire pour ne pas se farcir une agence particulièrement vicieuse comme celle de tellib qui voudrait interpréter à sa manière ce terme si controversé
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"La chose la plus incompréhensible de ce monde est que le monde soit compréhensible"
A.EINSTEIN |
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les-joies--de-la-location
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 27 janv. 2009 : 12:25:11
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Citation :
discussions que je soupçonne d'être alimentées par deux ou trois agents immobiliers camouflés et coutumiers du contournement des lois
En l'occurence, je ne suis pas un agent immobilier qui contourne la loi, mais client de foncia... ce qui devrait aussi être interdit. 
En ce qui concerne l'arrêt de la cour de cassation, je doute qu'il soit utile d'y revenir, les pages 14 et suivantes sont assez éloquentes :
-l'arrêt parle de "délivrance", pas d'envoi : il n'est pas vraiment utile pour éclairer la loi. Délivrer, remettre, là n'est pas le problème. La question, c'est où et comment. Je rejoins donc pitouflat6...
La position de certains, dont "René P." est probablement très tirée par les cheveux, mais si la loi était réellement rédigée clairement, il n'y aurait pas de discussion possible.
Une loi ne peut être contournée que si elle présente des lacunes ou imprécisions.
Préciser que les quittances sont "réputées portables" (comme le loyer) mettrait fin à cette polémique perpétuelle entre locataires et agences... |
Edité par - les-joies--de-la-location le 27 janv. 2009 12:26:52 |
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pitouflat6
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 27 janv. 2009 : 12:26:44
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Citation :
Initialement posté par LeNabot
Pour couper court à cette reprise de discussions interminables autour du prix d'un timbre poste, discussions que je soupçonne d'être alimentées par deux ou trois agents immobiliers camouflés et coutumiers du contournement des lois,
??? soyez prudent dans vos propos, je ne sais pas de qui vous parlez, mais sachez à toutes fins utiles que je ne suis pas agent immobilier, par contre je ne vais pas tarder à en bouffer un (et un gros !) comme je l’ai expliqué ... alors à bon entendeur ...
Il ne s'agit pas de discuter du prix du timbre, il s'agit de déterminer clairement comment les tribunaux TRADUISENT le terme REMETTRE dans leurs décisions, sachant qu'une agence peut REMETTRE en mains propres dans ses locaux ou REMETTRE par voie postale.
Même si selon vous, c'est clair comme de l'eau de roche, tout le monde n’aspire qu’à vous rejoindre ;
Pour cela, je trouve l'intervention de tellib digne d'intérêt dans l’évolution de ce débat ... sans s'énerver
J'apprécierais par contre de vous lire (après quelques relances, vous ne répondez jamais quand on vous écrit ? )sur le poids juridique et la signification en général des notes de la cour de cassation (qui ne sont donc pas à priori de vrais arrêts comme on les connait), en particulier celle qui nous intéresse tous ici qui reprend une importante décision de la C.A de Paris.
Cet éclairage m'intéresse ... je vous en remercie.
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"La chose la plus incompréhensible de ce monde est que le monde soit compréhensible"
A.EINSTEIN |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 27 janv. 2009 : 12:52:22
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Citation :
Initialement posté par pitouflat6
J'apprécierais par contre de vous lire (après quelques relances, vous ne répondez jamais quand on vous écrit ? )sur le poids juridique et la signification en général des notes de la cour de cassation (qui ne sont donc pas à priori de vrais arrêts comme on les connait), en particulier celle qui nous intéresse tous ici qui reprend une importante décision de la C.A de Paris.
Le BICC (bulletin d'information de la cour de cassation) n° 605 (et non le NICC) que vous citez est un résumé très bref d'un arrêt de Cour d'Appel. Point.
BICC n° 605
Citation :
N°1460
1° BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989)
Bailleur - Obligations - Délivrance de quittance - Frais d'établissement et d'envoi - Charge
2° BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989)
Bailleur - Obligations - Etablissement par écrit du contrat de location - Demande du locataire en cours de bail verbal - Portée
1° En application de l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande de sorte que l'agence immobilière mandataire ne saurait imputer au locataire des frais au titre de l'établissement et de l'envoi de cette quittance.
2° En application de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, si le locataire l'exige, le bailleur est tenu d'établir le contrat de location par écrit conformément aux dispositions de ce texte. En outre, le bail écrit doit reprendre strictement les clauses et conditions particulières du bail verbal en cours.
C.A. Paris (6ème Ch., sect. C), 15 octobre 2003 - R.G. 01/20445
M. Remond, Pt - Mmes Chauvaud et Catry, Conseillères.
04-374
Le fait que l'arrêt ait été signalé dans le bulletin signifie que la Cour de Cassation a estimé l'arrêt important. Sans que cela soit une obligation, il est hautement probable que la Cour de Cassation suive la solution qui y est dégagée au cas où. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 27 janv. 2009 : 13:05:03
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Citation :
Initialement posté par les-joies--de-la-location
mais si la loi était réellement rédigée clairement, il n'y aurait pas de discussion possible....
Pour les agents immobiliers et/ou bailleurs mal comprenants ou opportunément illettrés, les juges dispensent parfois, lors des audiences, des cours de lecture (non gratuits à la vue de la décision rendue  ). |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 27 janv. 2009 13:05:41 |
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tellib
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 27 janv. 2009 : 20:58:58
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Citation :
Initialement posté par les-joies--de-la-location
Citation :
discussions que je soupçonne d'être alimentées par deux ou trois agents immobiliers camouflés et coutumiers du contournement des lois
En l'occurence, je ne suis pas un agent immobilier qui contourne la loi, mais client de foncia... ce qui devrait aussi être interdit.
En ce qui concerne l'arrêt de la cour de cassation, je doute qu'il soit utile d'y revenir, les pages 14 et suivantes sont assez éloquentes :
-l'arrêt parle de "délivrance", pas d'envoi : il n'est pas vraiment utile pour éclairer la loi. Délivrer, remettre, là n'est pas le problème. La question, c'est où et comment. Je rejoins donc pitouflat6...
La position de certains, dont "René P." est probablement très tirée par les cheveux, mais si la loi était réellement rédigée clairement, il n'y aurait pas de discussion possible.
Une loi ne peut être contournée que si elle présente des lacunes ou imprécisions.
Préciser que les quittances sont "réputées portables" (comme le loyer) mettrait fin à cette polémique perpétuelle entre locataires et agences...
je rejoins à 100% le point de vue de les-joies--de-la-location...en plus on a un autre point commun on est tous les 2 clients de foncia
nabot il faut pas être parano dès qu'on pose une question un peu dérangeante
insinuer que je suis un agent immobilier venu foutre le bordel c'est pas très joli à entendre....et je pourrais prendre ça comme de la calomnie ou de la diffamation....
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 27 janv. 2009 : 21:28:12
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Citation :
Initialement posté par tellib
nabot il faut pas être parano dès qu'on pose une question un peu dérangeante.
Les questions dérangeantes ont déjà trouvé des réponses documentées. Ces réponses sont dans les 33 pages antérieures. Je n'ai rien ajouté de plus, je le répète.
Citation :
insinuer que je suis un agent immobilier venu foutre le bordel c'est pas très joli à entendre....et je pourrais prendre ça comme de la calomnie ou de la diffamation....
Calomnie et diffamation sont déjà des vocables très usités par les agents immobiliers contrariés. Si vous ne l'êtes pas, ayez au moins le courage de saisir le tribunal d'instance. Vous ferez avancer la jurisprudence au moins. Comme d'autres l'ont fait avant vous et que vous pouvez remercier. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 27 janv. 2009 21:29:14 |
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pitouflat6
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 27 janv. 2009 : 21:33:35
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Je pense que Le Nabot a fait une petite erreur de jugement, bien pardonnable car quand on relis les 33 pages du forum il y a de quoi être "un poil" énervé et un peu parano par certains commentaires depuis 2005 !
Il s'est beaucoup investi et je comprends son agacement à répéter 100 fois les mêmes choses bien que pour les quelques nouveaux que nous sommes depuis ce début 2009, le débat me semble plutôt intéressant et non abordé précédemment, sauf erreur de ma part.
Je suis d'avis d'oublier ces accusations sans fondement et de ne retenir QUE ses excellentes contributions passées.
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"La chose la plus incompréhensible de ce monde est que le monde soit compréhensible"
A.EINSTEIN |
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pitouflat6
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 28 janv. 2009 : 10:19:21
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A toutes fins utiles pour ceux qui préparent comme moi une belle lettre à leurs agences, voici une "compilation" extraite des 33 pages précédentes, des textes de lois sur lesquels appuyer vos demandes:
1) article 21 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
2) article 4 de cette même loi, complété par les modifications apportées par l'article 84 de la loi 2006-872 du 13/07/2006 (loi « Borloo »)
3) jurisprudence de la cour d'appel de Paris (6ème ch, 15/03/2003, RG 01/20445)
4) recommandation des clauses abusives N° 2000-01, BOCC DU 22/06/2000)
5) jurisprudence de la cour d'appel de Rennes, arrêt n°725 du 14/12/1995
6) bulletin d'information de le cour de Cassation, BICC N° 605 du 01/10/2004 reprenant la décision de la C.A. Paris (6ème Ch., sect. C) du 15 octobre 2003
7) 5 réponses ministérielles:
N° 56620 du 03/12/1984
N° 9919 du 14/02/1994
N° 39514 du 02/12/1996
N° 10513 du 29/04/2008
N° 20725 du 18/11/2008
8) article 66 du Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 en application de la loi du 2/01/1970 loi « Hoguet »
Avec ça vous rajoutez que vous alertez la DGCCRF locale dont l'une des missions prioritaires pour 2009 sera de faire un peu la "chasse" à ces abus (relire la réponse du ministre dans la RM 20725 du 18/11/2008) |
"La chose la plus incompréhensible de ce monde est que le monde soit compréhensible"
A.EINSTEIN |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 28 janv. 2009 : 11:16:48
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J'apprécie beaucoup le résumé de pitouflat6 qui me semble très complet.
Au besoin, lors de nouvelles questions posées par des novices, je ne manquerait pas d'indiquer le lien.
Encore merci.
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 28 janv. 2009 11:17:18 |
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pitouflat6
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 29 janv. 2009 : 18:36:49
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Du nouveau concernant le cas de ma compagne dont je fais état dans mon premier message en page 33
L'avis d'échéance de février vient d'arriver ... suite au premier coup de semonce, il contient un chèque de remboursement de tous les frais d'envoi de quittance prélevés depuis 5 mois à raison de 2.5€ à chaque fois.
Comme l'agence envoie sur la MEME FEUILLE, l'avis ET la quittance, ma compagne a donc bien reçu sa quittance de janvier.
Donc à priori tout baigne, il n'y "aurait" pas besoin de sortir l'artillerie lourde mais comme je suis un type naturellement méfiant et prudent il faudra attendre l'avis de mars pour voir s'il est bien accompagné de la quittance de février, le tout gratuitement
Qui vivra verra ... |
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A.EINSTEIN |
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tellib
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 29 janv. 2009 : 22:19:31
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Citation :
Initialement posté par LeNabot
[quote
[brLes questions dérangeantes ont déjà trouvé des réponses documentées. Ces réponses sont dans les 33 pages antérieures. Je n'ai rien ajouté de plus, je le répète.
je te demande rien de rajouter : je m'adresse pas à toi mais à ceux justement qui ont quelque chose à rajouter
Citation :
Calomnie et diffamation sont déjà des vocables très usités par les agents immobiliers contrariés. Si vous ne l'êtes pas, ayez au moins le courage de saisir le tribunal d'instance. Vous ferez avancer la jurisprudence au moins. Comme d'autres l'ont fait avant vous et que vous pouvez remercier.
Lenabot tu t'es pas trompé quand t'as choisi ton pseudo...il te va bien je trouve...
j'ai pas de leçon de courage à recevoir de toi....
En parlant de courage tu m'as l'air bien placé à balancer des accusations à deux balles planqué derrière ton écran...
je te connais pas et j'ai pas envie de te connaitre |
Edité par - tellib le 29 janv. 2009 23:00:41 |
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tellib
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 29 janv. 2009 : 22:26:07
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superbe boulot pitouflat6 !
merci beaucoup ca va m'être très utile
ca fait plaisir de voir une attitude positive et constructive...
ca change de l'attitude de certains qui rabachent à longueur de page relis les 33 pages du topic.....
merci aussi à les-joies-de-location
avec pitpouflat6 vous les êtes les 2 qui avaient apporté des éléments de réponse à mes interrogations...
apparemment ma question n'était pas si inutile que ça, n'en déplaise à certains esprits grincheux ici (je vais rester poli...)
***moderation : suppression des lignes en blanc*** |
Edité par - tellib le 29 janv. 2009 22:55:55 |
Edité par - nefer le 30 janv. 2009 09:14:00 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 30 janv. 2009 : 07:55:27
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Citation :
Initialement posté par tellib
je te demande rien de rajouter : je m'adresse pas à toi mais à ceux justement qui ont quelque chose à rajouter.
On n'a pas gardé les cochons ensemble pour que vous permettiez de me tutoyer. Si vous aviez un peu cherché, les réponses y étaient. Tout ce qui a été rajouté, c'est des redites. Vous n'auriez pas eu un poil dans la main, vous auriez pu faire le résumé vous même.
Quant à mon opinion sur votre profession réelle (AI) elle est faite.
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 30 janv. 2009 : 08:08:33
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Pour alimenter la documentation j'y adjoint cet arrêt (déjà cité dans ce fil). Sujet : frais indus.
Cour d’appel de Rennes, 4ème chambre, 14 décembre 1995, Société Gérance immobilière c./ Confédération Syndicale des Familles, Confédération Syndicale du Cadre de Vie, M. C. O., Association Force Ouvrière Consommateurs, Association Union Fédérale des Consommateurs de Brest
1er 1996
I / FAITS ET PROCEDURE
Considérant que suivant acte sous seing privé du 18 septembre 1991 conclu avec la société gérance immobilière (S.G.I) agissant en tant que mandataire d’un bailleur non identifié, Monsieur C. a pris à bail un appartement de type T1 sis rue (...) à (...), moyennant un loyer mensuel de 855,10 frs outre 70 frs de provisions sur charges ; que par convention annexe du même jour il a aussi pris en location un emplacement de stationnement et souscrit à des prestations supplémentaires de services et autres ;
Que, ayant donné congé par lettre du 24 février 1993 il a quitté les lieux le 1er juin 1993 ; que, ultérieurement il a intenté contre la S.G.I. une action en remboursement de sommes qu’il estimait avoir indûment payés, à laquelle sont intervenus l’Union Fédérale des Consommateurs de Brest, l’Association Force Ouvrière des Consommateurs et la Confédération Syndicale des Familles afin d’obtenir l’annulation de certaines clauses figurant au bail ; Que par jugement du 26 mai 1994 auquel il sera renvoyé en tant que de besoin pour plus ample exposé des faits et de la procédure antérieure le tribunal d’Instance de Brest a :
- fait injonction à la Société de Gérance Immobilière de révéler l’identité du bailleur et de justifier de son mandat,
- dit que les clauses suivantes du contrat de bail ont un caractère illicite ou abusif :
article 2 alinéa 4 des dispositions générales, article 2, 3, 4, des dispositions générales,
article 2, 3, 12 des dispositions générales, article 2, 1, 2, des dispositions générales,
article 2, 4, b des dispositions générales, point H des dispositions particulières,
article 2, 7 des dispositions générales, Point G des dispositions particulières,
- Ordonné la suppression dans tous les contrats de la S.G.I. concernant la résidence LE JARDIN DES SCIENCES, sous astreinte de CINQ CENTS FRANCS (500,00 frs) par jour de retard et par infraction constatée à dater de la signification du présent jugemen de l’ensemble de ces clauses,
- Condamné la SOCIETE DE GERANCE IMMOBILIERE à payer DIX MILLE FRANCS (10.000 frs) à chacune des associations parties à la présente procédure en réparation du préjudice collectif subi par les consommateurs,
- Ordonné la publication du dispositif du présent jugement dans les pages régionales du TELEGRAMME de BREST et de OUEST France, aux frais de la S.G.I., avec un cût maximum de DIX MILLE FRANCS (10.000 frs) par insertion,
- Ordonné l’affichage d’une copie intégrale du présent jugement aux portes de la résidence LE JARDIN DES SCIENCES durant quinze jours à compter du 1er septembre 1994, sous astreinte de MILLE FRANCS (1.000 frs) par jour et par omission constatée,
- Condamné la SOCIETE DE GERANCE IMMOBILIERE à verser à Monsieur C. la somme de DEUX MILLE CINQ CENT SOIXANTE CINQ FRANCS SOIXANTE DEUX, (2.565.62 frs) (arrêtée au 30 juin 1992 et à parfaire au 31 mai 1993), avec intérêts de droit,
- Condamné la SOCIETE GERANCE IMMOBILIERE à verser DEUX MILLE FRANCS (2.000 frs) à chacune des parties demanderesses, sur le fondement de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
- Ordonné l’exécution provisoire en ce qui concerne la suppression des clauses abusives,
- Condamné la SOCIETE DE GERANCE IMMOBILIERE aux entiers dépens.
Considérant que la S.G.I. a interjeté appel de cette décision ;
Qu’elle sollicite la Cour de :
- réformer le jugement entrepris en l’ensemble de ses dispositions, sauf toutefois celles qui ont reconnu licites les articles 2.3.8. alinéa 2, 2.13.1, 2.13.2, figurant au contrat de bail,
A TITRE PRINCIPAL
Vu l’article 31 du Nouveau Code de Procédure Civile,
- dire et juger irrecevable pour défaut de qualité à agir, Monsieur C. et par voie de conséquence l’ensemble des associations,
- dire irrecevables en tout état de cause les associations en leur intervention, faute de représenter un intérêt collectif,
A TITRE SUBSIDIAIRE
- constater que l’ensemble des logements a fait l’objet d’une convention conclue avec l’Etat Français en application de l’article L 351-2 du Code de la Construction et de l’Habitation,
- dire non abusif et conforme aux dispositions dérogatoires expressément prévues par l’article 40-III de la loi du 6 juillet 1989 (et non modifié par la loi du 21 juillet 1994), l’ensemble des articles dont il a été ordonné la suppression par le Tribunal, savoir :
- article 2 alinéa 4 des dispositions générales,
- article 2.3.4. des dispositions générales,
- article 2.3.12 des dispositions générales,
- article 2.1.2 des dispositions générales,
- article 2.4 b des dispositions générales,
- point H des dispositions particulières,
- article 2.7 des dispositions générales,
- point G des dispositions particulières,
- point G des dispositions particulières,
- débouter en conséquence Monsieur C. de l’ensemble de ses demandes en paiement, ainsi que les associations de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,
- débouter en tout état de cause les associations de leur demande de dommages intérêts,
- dire n’y avoir lieu en tout état de cause à publication de la décision par voie de presse, - confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a reconnu licites les articles 2.3.8 alinéa 2, 2.13.1 et 2.13.2 figurant au contrat de bail,
Y ADDITANT ET EN TOUT OCCURRENCE :
- condamner Monsieur C. et les associations à payer chacun à la S.G.I. une somme de 10.000 frs en réparation du préjudice moral et financier,
- condamner Monsieur C. et les associations, solidairement, à verser à la S.G.I., une somme de 30.000 frs en remboursement de ses frais irrépétibles d’instance et d’appel,
- condamner les mêmes sous le bénéfice de la solidarité aux entiers dépens d’instance et d’appel
Qu’elle fait essentiellement valoir que Monsieur C., qui a signé l’état des lieux et soldé les comptes, n’a plus qualité pour agir puisqu’il a de ce fait renoncé à toute contestation ultérieure, que l’intervention des associations ne peut se greffer sur une procédure viciée dès l’origine et, de toute façon, irrecevable faute pour elles de justifier de l’intérêt collectif qu’elles prétendent représenter ; subsidiairement, sur le fond, que les clauses litigieuses sont imposées pour certaines d’entres elles par la législation relative à l’aide personnalisée au logement (A.P.L.) et, plus généralement, respectent les dispositions du Code de la Construction et de l’Habitation ainsi que les normes de la " F.N.A.I.M. " ; enfin, que la procédure injustement menée à son encontre leur a occasionné un préjudice important, tant moral que financier ;
Considérant que la CONFEDERATION SYNDICALE DU CADRE DE VIE (C.S.C.V.) et Monsieur C. demandent de :
- déclarer irrecevable l’appel de la S.G.I., l’en débouter,
- confirmer le jugement,
- recevoir la C.S.C.V. en son appel incident, dire abusives les clauses 2.3.8 alinéa 2, 2.12.1 et 2.13.2 du contrat,
- condamner la S.G.I. à payer à la C.S.C.V. la somme de 30.000 frs au titre de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
Qu’ils donnent adjonction à la motivation du premier juge, sauf pour trois clauses qu’il n’a pas annulées alors qu’elles sont contraire à la loi du 29 décembre 1986 et, pour deux d’entres elles, été jugées abusives par la commission des clauses abusives ;
Considérant que formant également appel incident, la " CONFEDERATION SYNDICALE DES FAMILLES ", " L’ASSOCIATION FORCE OUVRIERE CONSONMATEURS " et " L’UNION FEDERALE DES CONSOMMATEURS DE BREST " concluent dans les mêmes termes et aux mêmes fins que la C.S.C.V. et Monsieur C.
II - DISCUSSION
A) - Sur la recevabilité
Considérant que les parties intimées qui ont conclu à l’irrecevabilité de l’appel de la S.G.I., n’ont pas articulé à l’appui des moyens de fait ou de droit ;
Que le dossier ne livre aucune circonstance de nature à démontrer que le recours ne serait pas recevable ;
Considérant que par lettre du 24 février 1993 Monsieur C. a informé la S.G.I. de ce qu’il entendait quitter le logement au 31 mai 1993 et qu’il réglait une somme de 1.432,44 frs sur un solde de 1.634,22 frs qui lui était réclamé ; que par la suite il a signé l’état de sortie des lieux, dressé de façon contradictoire ;
Que pour autant il ne ressort pas de ces pièces ni d’aucune autre qu’il ne soit lié de quelconque façon par un engagement, exprès ou tacite, emportant renonciation à toute contestation ou réclamation ultérieure au titre de l’exécution du contrat de location ;
Que n’est entachée d’aucune cause d’irrecevabilité son action qui tend au remboursement de frais d’état des lieux, de retenues injustifiées, de récupération sur salaires et charges sociales, de retenues pour contrat d’équipement électriques, de retenues pour frais d’électricité du concierge, de charges non récupérables facturées sur les parties " services ", ainsi qu’en paiement de dommages intérêts ;
Considérant, sur l’action des autres parties à la cause, qu’il résulte des dispositions combinées des articles L 421-1, L 421-2, L 421-6 et L 421-7 du code de la consommation que les associations de consommateurs agrées, d’une part, peuvent demander à la juridiction civile d’ordonner la suppression de clauses abusives dans les modèles de conventions habituellement proposées par les professionnels aux consommateurs, d’autre part, intervenir devant les juridictions civiles, et demander toute mesure destinée à faire cesser des agissements illicites ou à supprimer une clause illicite lorsque la demande initiale a pour objet la réparation d’un préjudice subi par un ou plusieurs consommateurs à raisons de faits non constitutifs d’une infraction pénale ;
Que la Confédération Syndicale du Cadre de Vie, la Confédération Syndicale des Familles, l’Association Force Ouvrière Consommateurs et l’Union Fédérale des Consommateurs de Brest ont reçu l’agrément pour exercer les droits reconnus par la loi du 5 janvier 1988 relative aux actions en justice des associations agréées de consommateurs et à l’information des consommateurs suivant décisions respectives des 23 avril 1990, 12 juillet 1990, 17 juillet 1992 et 3 mai 1991 ;
Que, étant intervenues sur l’action principale de Monsieur C. agissant en tant que consommateur au sens de la loi du 5 janvier 1988 susvisée, elles sont recevables en leurs demandes ;
B) Sur le fond
1° Sur les clauses abusives,
Considérant que l’article L 132-1 du code de la consommation, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n° 95-96 du 1er février 1995, dispose que " dans les contrats conclus entre professionnels et non professionnels ou consommateurs, peuvent être interdites, limitées ou réglementées, par des décrets en Conseil d’Etat pris après avis de la commission instituée par l’article L 132-2, en distinguant éventuellement selon la nature des biens et des services concernés, les clauses relatives au caractère déterminé ou déterminable du prix ainsi qu’à son versement, à la consistance de la chose ou sa livraison, à la charge du risque, à l’étendue des responsabilités et garanties, aux conditions d’exécution, de résiliation, résolution ou reconduction des conventions lorsque de telles clauses apparaissent imposées aux non professionnels ou consommateurs pour un abus de la puissance économique de l’autre partie et confèrent à cette dernière un avantage excessif... de telles clauses abusives, stipulées en contradiction avec les dispositions qui précèdent, sont réputées non écrites " ;
Considérant en l’espèce, que le contrat a été établi entre la S.G.I., professionnel de l’immobilier, et Monsieur C., lequel peut être tenu pour un consommateur au sens de la loi ;
Que, toutefois, il apparaît que la S.G.I. n’a agi qu’en tant que mandataire, de sorte d’ailleurs qu’elle a été enjointe par le tribunal de révéler l’identité du bailleur et de justifier de son mandat ;
Que selon les pièces figurant au dossier de l’appelante, à l’appui de sa démonstration sur la spécificité du bail compte tenu des incidences de l’article L 351-2 du code de la construction et de l’habitation sur son économie, le propriétaire de l’appartement serait Monsieur V. T., demeurant à (...) ;
Que même si le bail a été préparé et négocié par la S.G.I. une discussion peut s’instaurer sur les conditions d’application de l’article L 132-1 du code de la consommation dès lors que ce texte considère la qualité des cocontractants, que le caractère abusif des clauses litigieuses doit s’apprécier en fonction de l’avantage excessif qu’elle confère à l’autre partie et que le bailleur à qui elle profitent en définitive n’a pas la qualité de professionnel au sens de la loi ;
Qu’avant de trancher, il convient de rouvrir les débats afin que les parties fournissent en tant que de besoin des explications supplémentaires, de fait ou de droit ;
2° Sur les clauses illicites,
1- Considérant que la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 est un texte d’ordre public ; que toute clause contraire à ses dispositions est entachée d’une nullité de plein droit ainsi que l’a relevé le tribunal en préliminaire à son examen de plusieurs dispositions contestées du contrat ;
Que l’article 40-III de cette loi prévoit toutefois des dérogations pour les logements régis par une convention conclue en application de l’article L 351-2 du code de la construction et de l’habitation ;
Que l’immeuble dans lequel est situé le logement donné en location à Monsieur C. fait partie d’un programme de construction bénéficiant du régime institué par les articles L 351 à L 351-13 du code de la construction et de l’habitation, avec mise en oeuvre de conventions passées par chaque acquéreur avec l’Etat, afin notamment que les locataires puissent bénéficier de l’aide personnalisée au logement ;
Que l’appréciation de la licéité du bail litigieux doit donc s’effectuer en fonction des règles combinées de la loi de 1989 et de celles qui sont propres à l’aide personnalisée au logement ;
2- Considérant, sur la durée du bail, que l’article 2-1-2 stipule que " si le bail est conclu au cours des trois premières années de la convention sa durée est limitée où la durée restant à courir jusqu’au 30 juin suivant la 3ème année de la date de signature de la convention " ;
Que la S.G.I. fait valoir à bon droit que cette clause reproduit les termes de l’article R 353-133 du code de la construction et de l’habitation ;
Qu’elle rendre dans le champ des dérogations mentionnées à l’article 40-III susvisé qui exclut pour ce type de logement l’application de l’article 10 de la loi ;
Que le jugement sera en conséquence réformé ;
3- Considérant que l’article 2-4 alinéa 4 selon lequel " tout mois commencé est et sera du intégralement tant pour le loyer que pour les accessoires ", que le premier juge a souligné à bon droit que la portée conférée à cette clause était d’ordre général et qu’elle ne reprenait pas la distinction faite par l’article 15 alinéa 3 de la loi de 1989, lequel reste applicable lorsque le congé émane du locataire ;
Que, au surplus, la clause litigieuse est en contradiction avec les dispositions finales de l’article 2-10-2-1 du bail sur le " congé-forme-préavis "
Qu’elle doit en conséquence être annulée ;
4- Considérant, sur l’article 2-3-8 alinéa 2, que la cour adopte la motivation pertinente par laquelle le premier juge a refusé de déclarer illicite la clause énoncée, en constatant qu’elle ne pouvait être retirée de son contexte et qu’elle consacrait l’obligation de jouissance paisible qui incombe au preneur ;
5- Considérant que seront aussi confirmés les motifs précis du jugement qui, à l’issue d’une exacte analyse des données de la cause, ont déclaré contraires aux dispositions de la loi de 1989,
- par référence à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, la clause de " point H - dispositions particulières " d’autant qu’elle est contredite et non explicitée par la clause 2-3-20 du bail
- par stricte application de l’article 3 de la même loi, dépourvu de toute ambiguïté, la clause 2-7 relative aux frais d’état des lieux, étant observé d’une part que la référence faite aux contrats de la FNAIM organisme privé, n’est nullement déterminante et d’autre part qu’elle a pour effet de mettre à charge du locataire une partie de la rémunération due au mandataire du propriétaire ;
- les dispositions particulières " F " 2ème alinéa qui imposent au preneur une facturation spécifique pour la confection de l’appel de fonds, la confection de la répartition des charges et la régularisation de l’APL dès lors que les sommes correspondantes ne rentrent pas dans les prévisions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et des textes d’application concernant les charges récupérables auxquels il renvoit ;
Que, de plus, elles constituent un détournement du système contractuel résultant des rapports bailleur - preneur puisque la S.G.I. n’est qu’un intermédiaire dont la rémunération incombe au propriétaire ainsi qu’il a déjà été indiqué
- la stipulation du 2ème alinéa du paragraphe B des " dispositions particulières " relatives au versement par le locataire d’une provision sur les travaux, pertes de loyers et frais d’interventions de la S.G.I., en ce qu’elle se heurte à la prohibition de l’article 4 f de la loi du 6 juillet 1989 ;
Que le chef correspondant ayant été omis, la Cour ajoutera à la décision ;
6- Considérant que les premiers juges n’ont pas annulé les articles 2-13-1 sur le recouvrement des loyers par voie de saisie arrêt et 2-13-2 qui a valeur pénale ;
Considérant que selon l’article 2-13-1 le locataire autorise expressément le bailleur, dans le cas de non paiement des loyers et charges d’une part à faire effectuer une saisie arrêt sur ses rémunérations auprès de son employeur, d’autre part à percevoir les allocations de logement ou toutes autres indemnités et subventions ;
Que la mesure de paiement par saisie arrêt outrepasse la prohibition de l’article 4 de la loi de 1989, lequel empêche au bailleur de prélever ou faire prélever les loyers directement sur le salaire du locataire dans la limite cessible, puisqu’elle institue une procédure de recouvrement particulièrement contraignante, avec toutes les conséquences susceptibles de s’y attacher, alors même qu’est interdit le recouvrement direct sur simple accord amiable ;
Que le jugement sera également réformé de ce chef ;
Que le texte légal étant d’interprétation stricte, rien ne s’oppose par contre à ce que les allocations logement ou subventions soient perçues directement, d’accord parties ;
Considérant qu’aux termes de l’article 2-13-2 " en cas de résiliation du présent contrat du fait du locataire, en application de l’une des clauses résolutoires ci-dessus, le dépôt de garantie prévu aux présentes demeurera acquis au bailleur de plein droit à titre de clause pénale " ;
Que la clause pénale n’étant pas une amende, la stipulation précitée n’enfreint pas l’interdiction posée par l’article 4-i de la loi du 6 juillet 1989, d’autant que la réparation du préjudice né d’une inexécution contractuelle reste toujours soumise au pouvoir de modération du juge ainsi que l’a rappelé le Tribunal ;
Que, toutefois, sa mise en oeuvre paraît contraire à l’économie et à l’esprit des dispositions sur le dépôt de garantie, telles qu’énoncées à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 qui pose le principe de la restitution du dépôt de garantie sauf exceptions limitativement indiquées ;
Que le moyen évoqué par la Cour n’étant pas explicitement au débat, les parties seront appelées à en discuter ;
7- Considérant que même si la S.G.I. indique qu’elle a supprimé dans les contrats qu’elle fait souscrire l’article G des dispositions particulières, la nullité de cette clause sera en tant que de besoin constatée ;
3° Sur la mise à disposition des locaux de services spécifiques et le paiement des charges,
Considérant qu’à l’issue d’une analyse qui n’est pas remise en cause le premier juge a reconnu la validité du contrat accessoire au bail, s’appliquant aux prestations de services annexes ;
Que, compte tenu des écritures des parties, est seulement litigieuse la disposition du jugement qui a condamné la S.G.I. à restituer la somme de 211,80 francs représentants la facturation des charges sur les locaux, appliquée en sus de la somme forfaitaire de 400 francs ;
Que, un forfait étant prévu, Monsieur C. n’est pas redevable du montant supplémentaire de charges réclamé, dont la facturation n’est prévu par aucune disposition contractuelle ;
Que par plus en première instance la S.G.I. n’a fourni de justification du contrat et des sommes corrélativement réclamées à Monsieur C. pour l’entretien des équipements électriques ;
Que la Cour fait sienne, enfin, la motivation ayant abouti à la condamnation de la S.G.I. à rembourser la somme de 27,83 francs pour paiement indu d’une charge non récupérable ;
4° Sur la liquidation des sommes dues à Monsieur C.,
Considérant que Monsieur C. est fondé à obtenir le remboursement des sommes suivantes, eu égard aux données de fait et de droit précédemment développées
* frais d’état des lieux 600 F 00
* frais d’appel de fonds, répartition des charges, régularisation APL 346 F 00
* charges sur locaux de service 211 F 80
* charges afférentes aux équipements électriques 379 F 99
* frais EDF de concierge 27 F 83
TOTAL 1.565 F 62
Que sera réservée l’appréciation du préjudice qu’il a subi pour les paiements indus et tracas de tous ordres, jusqu’à ce qu’il soit statué sur les clauses dont la validité fait l’objet de l’avant dire droit ;
5° sur les demandes annexes des associations de consommateurs,
Considérant que la Cour ne vidant pas complètement sa saisine il y a lieu de surseoir sur toutes les demandes accessoires des associations de consommateurs, en dommages intérêts et publication de la décision ;
Que seule peut d’ores et déjà être ordonnée la suppression des clauses illicites, selon les modalités prévues par le jugement, sauf à limiter à 3 mois la durée de l’astreinte ;
Qu’il sera sursis sur le sort des dépens, les indemnités au titre de l’article 700 du NCPC et les demandes de dommages intérêts de la S.G.I. ;
III - DECISION
PAR CES MOTIFS et ceux non contraires des premiers juges,
Déclare recevables l’action de Monsieur C. et l’intervention des associations de consommateurs ;
Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a,
- déclaré illicites :
* les articles 2-4-b alinéa 4 et 2-7 des conditions générales
* les points H - F 2ème alinéa - G des dispositions particulières
- ordonné la suppression de ces clauses dans les contrats de la S.G.I. ne rapportant à la Résidence (...) sous peine d’une astreinte de 500 francs par jour de retard et par infraction constatée ;
- condamné la S.G.I. à payer la somme de 1.566,62 francs à Monsieur C., avec intérêts au taux légal, en remboursement des sommes indûment perçues ;
- enjoint la S.G.I. de justifier de son mandat et de l’identité du bailleur
Réformant,
- déclare licite l’article 2-1-2 des dispositions générales
- déclare illicite la disposition de l’article 2-13-1 autorisant le bailleur à recouvrer les loyers impayés par voie de saisie-arrêt et ordonne sa suppression selon les mêmes modalités que celle prévues pour les autres clauses
Ajoutons à la décision,
- déclare illicite la clause du point B deuxième alinéa des dispositions particulières
- dit que l’astreinte courra à compter de la signification du présent arrêt et sera limitée à une durée de 3 mois
Avant dire droit pour le surplus, invite les parties à fournir toutes explications complémentaires de fait ou de droit, production à l’appui,
- sur l’application à l’espèce de l’article L 132-1 du Code de la Consommation compte tenu de la qualité du bailleur, telle qu’elle paraît établie par les pièces figurant au dossier de la S.G.I.
- sur le caractère licite de la clause 2-13-2 au regard des dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989
Renvoie en conséquence l’affaire à l’audience du 22 février 1996 à 14 heures avec réouverture des débats ;
Surseoit à statuer sur les points et demandes non tranchées.
Réserve les dépens.
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 30 janv. 2009 09:11:32 |
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