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julienoudune
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8 réponses |
 Posté - 11 mai 2009 : 22:20:28
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Bonjour.
Je suis en LMP en 2008 en louant des appartements appartenant à une SARL de famille, à transparence fiscale. Ces appartements sont donc inscrits à l'actif du bilan de la SARL. En 2009, je passerai en LMNP compte tenu des nouvelles conditions de la LOF 2009.
Je possède par ailleurs à mon nom une résidence que j'envisage de louer en meublé après y avoir réalisé des travaux. Cette résidence n'est pas à l'actif de la SARL.
Ma question : est-il possible de louer ce bien via la SARL alors qu'il ne lui appartient pas ? Cela permettrait d'imputer les travaux en charges sur la SARL et donc de diminuer son résultat voire de créer un déficit, diminuant mon IR.
Merci d'avance de votre aide.
Julie
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philippe30
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220 réponses |
Posté - 12 mai 2009 : 10:34:08
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Bonjour,
Tu peux regarder du coté du démembrement de propriété , ce qui te permet à titre personnel de conserver ta résidence et d'un autre coté laisser l'usufruit à la SARL sur une durée déterminée.
La SARL emprunte pour te payer l'usufruit de ta résidence et ensuite elle fait ce qu'elle veut.
De fait ta SARL prend en charge la gestion de la résidence et peut faire de de l'amortissement sur l'emprunt et déduire les charges de fonctionnement.
Philippe |
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ribouldingue
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11304 réponses |
Posté - 12 mai 2009 : 10:56:06
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1/ Quel rapport entre la question et le titre?
2/ Si le bien n'est pas au bilan de la SARL, il est impossible d'amortir, de déduire la taxe foncière ni quelque charge de copropriété que ce soit, mais cela n'empeche nullement que vous louiez votre bien a votre SARL, laquelle la sous-loue a un locataire final.
En revanche, les travaux étant ordinairement à la charge du bailleur, il faudrait un contrat de bail spécial mettant les travaux à la charge du preneur, et démontrer un avantage a faire cela hors avantage fiscal, sinon vous allez directement à l'abus de droit.
Il me semble aussi évident qu'il faudrait que la SARL prenne en charge les travaux.
Dans la solution de Philippe30, je me demande si les travaux sont bien a la charge de l'usufruitier.... |
Festina lente |
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philippe30
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220 réponses |
Posté - 12 mai 2009 : 11:50:59
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Bonjour,
1°)
Tu as raison Ribouldingue , en cas de démembrement celui dispose de l'usufruit peux faire des travaux mais certains sont à la charge de celui qui conserve la nue propriété.
Trouvé sur www.jurisprudentes.org
Citation :
Les articles 608 et 609 du Code civil règlent la répartition des charges entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, sur la base d’une distinction entre les charges ordinaires (article 608) et les charges extraordinaires (article 609).
L’usufruitier doit supporter entièrement les charges ordinaires, que l’article 608 définit comme "toutes les charges annuelles de l’héritage, telles que les contributions et autres qui, dans l’usage, sont censées charges des fruits".
Quant aux charges extraordinaires (article 609), le nu-propriétaire doit les payer, tandis que l’usufruitier doit lui verser, pendant la durée de l’usufruit, les intérêts du capital ainsi dépensé. Et si l’usufruitier, généralement devant l’inaction du nu-propriétaire, décide d’acquitter des charges extraordinaires, il pourra (lui ou ses héritiers) recouvrer le montant de la dépense contre le nu-propriétaire à la fin de l’usufruit.
Ces dispositions régissent les rapports de l’usufruitier et du nu-propriétaire avec les tiers. Et, qu’il s’agisse des charges ordinaires ou des charges extraordinaires, même si l’usufruit est né de la volonté de l’homme (convention ou testament), ces règles demeureront intangibles, pour la sécurité des tiers : à leur égard, on ne conçoit pas que la répartition des charges entre usufruitier et nu-propriétaire puisse être modifiée, même d’un commun accord.
Aussi, en conséquence de cette distinction, comme le coût du raccordement à un réseau collectif d’assainissement et les frais annexes sont des dépenses extraordinaires (n’existant d’une seule fois), elles incombent au nu-propriétaire.
2°)
Par contre si tu loues le bien à la SARL, en tant que propriétaire tu vas percevoir des loyers donc imposition et ensuite la SARL va loué et être imposé de son coté ...
Le problème des travaux se posent aussi car la SARL n'est pas propriétaire du bien.
Je ne vois pas l'intérêt dans cette solution mais plutôt un cout doublé
3°)
Reste à vendre le bien à la SARL ou à une SCI à l'IS qui louerais de son coté à la SARL mais pourrais alors déduire les frais d'emprunt , de foncier et cela afin de ne plus impacter l'imposition IR de julienoudune.
Au fait elle n'est plus là ????
Philippe
Philippe
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ribouldingue
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11304 réponses |
Posté - 12 mai 2009 : 12:30:17
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Citation :
2°)
Par contre si tu loues le bien à la SARL, en tant que propriétaire tu vas percevoir des loyers donc imposition et ensuite la SARL va loué et être imposé de son coté ...
Si je loue 1000 euros par moi à la SARL et que la SARL donne a bail pour 1 200 euros par mois, il y aura imposition minime, voire nulle.
Citation :
Le problème des travaux se posent aussi car la SARL n'est pas propriétaire du bien.
Je ne vois pas l'intérêt dans cette solution mais plutôt un cout doublé
Non il n'y a pas double imposition, je ne pense pas en tout cas. |
Festina lente |
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philippe30
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220 réponses |
Posté - 12 mai 2009 : 14:00:02
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Bonjour,
Ok bénéfice minime pour la SARL mais elle est locataire donc elle ne pourra pas amortir la partie propriétaire donc est-ce que les travaux seront déductibles , c'est pas sur comme tu l'as indiqué plus haut.
Maintenant souhaitons que la SARL fasse un bénéfice donc elle sera plus ou moins imposable mais julienoudune le sera aussi car elle va recevoir un loyer de la SARL ( 1000 €uros / mois ).
Pourquoi ne pas vendre ou faire un apport à la SARL de la résidence ?
Je ne vois pas le gain et je trouve l'opération peu intéressante.
C'est mon avis
Philippe
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ribouldingue
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11304 réponses |
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julienoudune
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 12 mai 2009 : 20:04:23
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Merci à vous deux pour vos réponses et l'intérêt que vous portez au sujet.
Quelques explications sur l'idée.
1/ La SARL était faite à l'origine pour le LMP.
2/ J'avais pensé (ai-je raison?) que la personne physique (moi en l'occurence) pouvait aussi faire du LMNP avec la résidence dont je suis propriétaire. Ceci de façon indépendante des activités de la SARL, qui elle restait en LMP, car je ne voulais pas vendre la résidence à la SARL, même en démembrant, pour cause de droit de mutation.
3/Mais en 2009 la SARL va basculer en LMNP avec le nouveau régime (condition 50% de revenus non atteinte).
La question est donc au fond de savoir si à l'occasion de ce changement, il était possible de rassembler toute l'activité de LMNP dans la SARL, ce qui me semble plus facile à gérer.
Mais je comprends bien vos réponses. Du coup, selon vous, est-ce possible d'exercer :
- une activité de LMNP via la SARL dont je suis actionnaire avec mon conjoint à 100% (même foyer fiscal)
- une activité de LMNP à titre personnel (pas d'immatriculation au Registre du commerce. Ce LMNP sera probablement déficitaire, déficit à imputer sur mon IR (dans la limite de 10700 euros)
- de déclarer les deux activités dans un BIC non professionnel sur une même déclaration ?
Si oui, comment feriez-vous ?
Désolé d'avance si mes questions vous paraissent en peu simples, j'avoue mal connaître le statut LMNP et ses conditions d'exercice.
Encore merci à Philippe et Ribouldingue.  |
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julienoudune
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 12 mai 2009 : 20:08:02
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Complement :
Je n'ai jamais pensé que vendre la résidence à la SARL était interessant, car au final cela me couterait les droits de mutation. Mais cela est peut être une erreur ?
Merci. |
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philippe30
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220 réponses |
Posté - 12 mai 2009 : 22:56:47
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Bonjour,
La vente de la résidence te coutera les frais de mutation et les intérêts d'emprunts mais cela te permettra de dégager des liquidités.
Ces intérêts d'emprunts et les frais de mutation sont déductibles des revenus lorsque tu es au régime réel donc tu diminues ta base imposable ( au début ...) ensuite plus de frais de mutation et les intérêts d'emprunts diminuent dans le temps.
Si tu peux vendre ta résidence sans que cela ne te coute au niveau crédit en cours cela peut être intéressant ( Attention si la résidence est à ton nom le fait de la vendre à la SARL fera que cette résidence appartiendra 50/50 à toi et ton conjoint ...)
Pour le LMP , je te conseille le bouquin de Leboulc'h sur la location LMP mais tu peux faire du LMP à 50% dans la SARL et cumulé ta partie en résidence en meublée et cumulé la partie de ton conjoint en SALR à 50% dans le même foyer fiscal afin d'atteindre les 23.000 € qui doivent représenter + 50% de tes revenus afin d'être éligible au LMP mais cela est devenu très difficile.
Maintenant la location en LMNP , tu peux la pratiquer et ensuite tu déclares au réel afin de diminuer toes revenus imposables sous reserves que tu disposes d'emprunt en cours sinon revend à la SARL.
Si tu nous en dis plus on pourra te donner un avis plus précis mais chaque situation est différente financièrement ou en terme d'objectif.
Philippe
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julienoudune
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 14 mai 2009 : 22:37:40
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Merci Philippe pour cette réponse.
Il y a quelque chose qui n'est pas clair pour moi :
est-ce que je peux cumuler l'activité devenue LMNP de ma SARL (c'était en LMP en 2008) avec une activité de LMNP à titre personnel que je louerais en meublé à partir du second semestre 2009 ?
Précisions sur ma situation : mariée, régime de la communauté légale. La SARL est à 50/50 M. et Mme, la propriété aussi.
Objectif : pouvoir déduire les travaux que je vais faire dans ma résidence en vue de la louer et donc imputer le déficit sur mon IR, dans la limite de 10.700 euros |
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philippe30
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220 réponses |
Posté - 15 mai 2009 : 06:16:45
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Bonjour,
Tu as des biens que tu loues meublé donc cela s'appelle du LMNP mais il s'agit juste de louer un studio ou plus qui te permet cette dénomination.
D'un autre coté , tu as des parts dans une SARL qui fait de la location.
Pas de problème entre les deux pour la location, il s'agit de deux activités distinctes.
Pour l'imputation des travaux , cela dépend du régime fiscal dans le cas de location meublée , il s'agit de revenu non pas foncier ( limite à 10700 €) mais relevant du régime BIC donc tu n'as pas de limitation pour la déduction hormis si tu fais de l'amortissement qui ne doit pas contribuer à générer du déficit mais qui est reportable sur les années suivantes.
Philippe
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julienoudune
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 15 mai 2009 : 22:00:28
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Merci Philippe de cette réponse. Je pense toutefois qu'avec la loi de finances 2009, il y a maintenant une limitation du déficit BIC à 10700 euros, alignée sur celle du déficit foncier.
Encore merci d'avoir porté un intérêt à ma question.
Julie |
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philippe30
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220 réponses |
Posté - 16 mai 2009 : 06:35:48
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Bonjour Julienoudune,
Ou tu as vu que les déficits BIC s'impute sur le revenu global dans un cadre de LMNP ???
Extrait de texte choisi :
Citation :
Les LMNP ne sont pas autorisés à imputer les déficits fiscaux sur leur revenu global. Par contre, ils peuvent imputer ce déficit sur des revenus de même nature perçus au cours de la même année et des cinq années suivantes.
Ce report de déficit n'est possible que pour les contribuables imposés selon un régime réel, puisque le régime micro-BIC exclut la possibilité de constater un déficit.
Voir le detail : http://www.fvi.fr/Infotheque/context/Loueur_en_meubl__professionnel_et_non_professionnel.htm
L'imputation des déficits concerne les revenus fonciers.
Philippe
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julienoudune
Nouveau Membre
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Passage du LMP au LMNP
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