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Je suis bailleur d'un commerce destiné au débit de boissons dans le bail. Le preneur souhaite céder son fond et droit au bail à un commerçant qui souhaite exercer un commerce de café-restaurant et débit de boissons. Cela constitue-t-il une déspécialisation partielle du bail commercial avec possibilité de révision du loyer ?
D'autre part le preneur souhaite transformer le premier étage du local pour en faire une salle de restauration alors que dans le bail initial cet étage était destiné à l'habitation et à la location de chambres meublées. Cela constitue-t-il un changement qui peut conduire à une revalorisation du loyer ?
Si l'activité au bail est débit de boisson, l'activité de restauration n'est pas inlcuse ni connexe, et d'ailleurs elle n'apaprait guère faisable telle que puisque le preneur éventuel demande des locaux supplémentaires. Il me semble en effet qu'il y a déspécialisation.
Si le premeir étage est destiné a la location de chambres meublées, est-ce de l'habitation ou de l'hotellerie? Qui est le bailleur actuel? Sont-ce des sous-locations? Avez-vous accordé une autorisation de sous-location?
Merci pour votre réponse claire. L'ensemble rez de chaussée et étage fait partie d'un seul et même batiment dont je suis propriétaire et loué au travers d'un seul et même bail commercial. L'ensemble a un caractère commercial. Pour ce qui est de la destination de l'étage il est indiqué dans le bail pour partie location de chambres meublées et pour partie habitation personnelle. En fait la location de chambres meublées n'a jamais eu lieu. Dans le bail il n'était pas autorisé de sous louer mais lors du passage en commission de conciliation, j'ai accepter la possibilité de sous louer l'étage. Cet accord passé avec l'actuel preneur ne semble plus intéresser le futur repreneur du fond car celui me dit souhaiter utiliser l'étage comme une salle de restaurant !
Dans le cadre du bail commercial actuel le futur acquéreur du fond a l'intention de changer la destination des lieux cad: - au rdc changer un garage en cusine pour restaurant - à l'étage changer un appartement d'habitation en salle de restaurant L'ensemble ayant toujours une qualification commerciale dans le bail.
Avant la signature de l'acte de cession du fond le nouvel acquéreur me demande de lui donner l'autorisation de changer la destination des lieux comme spécifié dans le bail.
1) Puis je refuser de donner mon accord ?
2) Puis-je dans ces circonstances demander une augmentation du loyer eu égard à l'augmentation de la surface dédiée au commerce ?
1/ Un certain nombre de ces changements nécessitent autorisations de l'urbanisme, ne serait-ce que parce que les facades vont etre modifiées. Je serais vous je soumettrais mon accord à l 'obtention de ces autorisations et à l'approbation technique par 'mon' architecte (payé au frais du nouveau locataire).
2/ Il me semble que la nature du bail change, il y a en effet déspécilisation, donc je soumettrais mon accord également à un ajustement du loyer tenant compte de la nouvelle exploitation. Ce peut même être un nouveau bail.
3/ Je contacterais surtout rapidement un notaire spécialisé en ce domaine des baux commerciaux dans ma ville, lequel serait le plus a même non seulement de vous conforter sur ces deux points, mais de donner des valeurs aux ajustements en question.
4/ Attention enin à quelques 'menus' souci pas si menus que cela auxquels vous pourriez être confronté au cas ou le preneur ne fait pas les chose dans l'ordre: - Nombre de places de parking pour les clients - Non respect des réglementations pour des etablissements recevant du public (présence de wc, issue de secour, risque incendie, ...) - Déclaration d'ouverture d'un établissment à la commune ou aux services adéquates - Enseignes non conformes...
Enfin, définissez clairement dans l'accord qui fait quoi, et comment VOUS controlez ce qui est fait, et comment vous pouvez dire non (et que cela soit suivi d'effet..... dire non est toujours facile).
Voila pourquoi je pense que vous ne pourrez pas vous passer d'un notaire.
Destination des lieux
Forum fermé
Posté - 11 avr. 2009 : 09:07:27
