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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
 Posté - 02 févr. 2004 : 13:59:06
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Ma fille vient d’acheter un logement dans un immeuble en copropriété.
Je viens d’apprendre que le syndic, professionnel, est également copropriétaire dans ce même immeuble.
Nonobstant l’article 21 de la Loi de 1965 qui interdit au syndic, son conjoint, ses ascendants… etc., d’être membre du conseil syndical, existe-t-il des règles restrictives à sa participation lors du vote de certaines résolutions.
Par exemple : quitus à donner au syndic, renouvellement du mandat de syndic … etc.
Il est bien entendu que cette question ne vise aucunement à retirer au syndic les droits liés à la propriété d’un bien immobilier, mais simplement à savoir s’il peut y avoir « mélange des genres » et en l’occurrence des intérêts.
christophe
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 06 févr. 2004 : 08:57:18
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Tout dépend de l'attitude du syndic: s'il abuse de ses pouvoirs (ses tantièmes) pour faire certaines manoeuvres, il est certain que c'est contestable.
Le syndic-propriétaire est avant tout un propriétaire et ne peut en aucun cas jouer contre son camp, quel serait son intérêt de dévaloriser son propre bien?
Lors des AGs il peut se faire représenter par toute personne de son choix y compris sa femme.
L'article que vous citez ne semble pas s'attaquer au cas de figure qui est évoqué, la loi ne peut donner deux statuts à une même personne, il lui sera donc permis de présenter sa femme à toute instance de la copropriété. Mais si vous réfléchissez vous verrez qu'en général il participe aussi aux conseils syndicaux en ami ou en invité.
En soi, c'est quelque part rassurant que le syndic de l'immeuble soit lui-même propriétaire. Le problème vient quand sa gestion est préjudiciable et que l'on veut changer de gestionnaire...
Edité par - Tourloup le 06/02/2004 09:04:11 |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 07 févr. 2004 : 01:55:07
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Tourloup,
• Attention, l’article 21 de la loi de 1965 dit bien que le syndic, …, même … copropriétaires,…. :
Citation :
Article 21
Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.
En outre, il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.
Il peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété.
Il reçoit, en outre sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat.
Les membres du conseil syndical sont désignés par l'assemblée générale parmi les copropriétaires, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l'article 23 de la présente loi, les accédants ou les acquéreurs à terme mentionnés à l'article 41 de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière, leurs conjoints ou leurs représentants légaux. Lorsqu'une personne morale est nommée en qualité de membre du conseil syndical, elle peut s'y faire représenter, à défaut de son représentant légal ou statutaire, par un fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet.
Le syndic, son conjoint, ses ascendants ou descendants, ses préposés, même s'ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme, ne peuvent être membres du conseil syndical. Les dispositions du présent alinéa ne sont pas applicables aux syndicats coopératifs.
Le conseil syndical élit son président parmi ses membres.
Lorsque l'assemblée générale ne parvient pas, faute de candidature ou faute pour les candidats d'obtenir la majorité requise, à la désignation des membres du conseil syndical, le procès-verbal, qui en fait explicitement mention, est notifié, dans un délai d'un mois, à tous les copropriétaires.
Sauf dans le cas des syndicats coopératifs, l'assemblée générale peut décider par une délibération spéciale, à la majorité prévue par l'article 26, de ne pas instituer de conseil syndical. La décision contraire est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
A défaut de désignation par l'assemblée générale à la majorité requise, et sous réserve des dispositions de l'alinéa précédent, le juge, saisi par un ou plusieurs copropriétaires ou par le syndic, peut, avec l'acceptation des intéressés, désigner les membres du conseil syndical ; il peut également constater l'impossibilité d'instituer un conseil syndical.
• Par ailleurs, définir une relation opérationnelle avec un syndic (ou tout autre fournisseur...) comme souhaitable qu’elle soit comme celle d'avec "un ami" (ou d'un ennemi, d'ailleurs !) me semble ressortir de la confusion des genres et pouvoir mener à des mélanges de registre problématiques voire à des déboires. A moins que vous ayez été dans votre texte en humour du xième degré, situation certes possible.
▫ Loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (texte complet via le Guide Juridique du site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur002.asp )
▫ Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (texte complet via le Guide Juridique du site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur003.asp )
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 févr. 2004 : 10:44:08
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Il faut ajouter que le syndic copropriétaire ne peut, à mon avis, être désigné comme président de l'assemblée.
Mais les jur(istes pointilleux, s'ils admettent l'opportunité de cette solution, font remarquer que l'article L 22 ne comporte pas l'interdiction signalée par Toison dans l'article L 21. Et leur observation est parfaitement exacte.
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 07 févr. 2004 : 16:28:25
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A la question posée initialement :
« un syndic professionnel, également copropriétaire, peut-il se voir opposer des règles restrictives de participation lors du vote de certaines résolutions »
Je ne trouve pas de réponse franche dans les participations de Tourloup, Joseph Toison ou JPM.
Dois-je donc considérer, en dehors des restrictions formulées par les articles L 21 et L 22 de la Loi de 1965, qu’aucune restriction ne peut lui être imposée ?
Quant à la participation du syndic, « en ami ou en invité » aux conseils syndicaux, elle relève, me semble-t-il, en dehors de la préparation de l’AG annuelle et de son ordre du jour, du bon vouloir du conseil syndical.
christophe |
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 10 févr. 2004 : 11:00:33
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A mon avis c'est non. On ne peut restreindre les droits d'une personne par rapport à une autre.
Si le cadre est l'AG, son vote sera confondu avec les autres pour faire une majorité qualifié. Même s'il est le seul à voter son quitus, il n'aura pas la majorité requise.
En gros: je ne vois pas le problème et reste sur la position que ce serait plutôt un avantage d'avoir son syndic dans l'immeuble.
On pourra me dire ce que l'on voudra, je connais peu de conseils syndicaux qui se réunissent sans le syndic, en général à titre "amical" ou simplement technique. |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 12 févr. 2004 : 00:30:58
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Quelboulot,
• Suite aux interventions précédentes et à votre question de relance, il me paraît nécessaire de rappeler que le syndic ne peut, en aucun cas, être Pdt de séance d’assemblée générale, ceci suivant les dispositions du dernier alinéa de l'article 22 de la loi de 1975,
étant précisé qu'il n'existe pas - en regard des organes de la copropriété - d'autres prohibitions à l’endroit du syndic, et à celles des personnes liées à lui soit selon l’article 21 soit selon l’article 22 suivant les cas, que celles posées par cet article 22 d'une part (présidence de la séance : cf. infra) et par cet article 21 d'autre part (membre du conseil syndical : cf. supra) :
Citation :
Article 22
Le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales, sous réserve des dispositions du présent article, ainsi que de celles des articles 24 à 26 ci-dessous.
Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.
Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 5 p. 100 des voix du syndicat. Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s'il participe à l'assemblée générale d'un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire.
Le syndic, son conjoint, et ses préposés ne peuvent présider l'assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire.
Les règles des articles 21 et 22 s’appliquent évidemment quelle que soit la qualité du syndic, professionnel ou non.
• Dans le domaine portant non pas sur les structures du syndicat, CS ou AG, traitées plus haut, mais sur les conventions que pourrait être amené à conclure le syndicat, on rappellera par ailleurs les dispositions de l’article 39 du décret de 1967 :
Citation :
Article 39
Toute convention entre le syndicat et le syndic, ses préposés, parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus, ou ceux de son conjoint au même degré, doit être spécialement autorisée par une décision de l'assemblée générale.
Il en est de même des conventions entre le syndicat et une entreprise dont les personnes ci-dessus visées sont propriétaires ou associés, ou dans lesquelles elles exercent les fonctions de gérant, d'administrateur ou de directeur, de salarié ou de préposé.
▫ Loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (texte complet via le Guide Juridique du site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur002.asp )
▫ Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (texte complet via le Guide Juridique du site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur003.asp )
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 15 févr. 2004 : 17:17:21
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Merci de vos réponses,
Je souhaite seulement indiquer à Valazur que je n'ai aucun "a priori" quant à la gestion du syndic en place.
Je souhaitais simplement avoir une position claire sur le sujet.
Cordialement.
christophe |
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