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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
 Posté - 11 janv. 2004 : 19:23:37
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JPM,
A la lecture de votre dernier message, il semble que nous ne parlons pas de la même chose.
Votre propos consiste à considérer que lorsqu'il s'agit d'adopter des règles, quand le règlement de copropriété est muet sur cette question, ou de compléter les vides laissés par des dispositions lacunaires du règlement de copropriété, la procédure est alors celle d'un vote à la majorité de l'art. 25.
C'est ce que semble confirmer votre citation extraite du jurisclasseur (Vigneron, peut-être ?). Il semble en être de même de la citation extraite de l'arrêt de la cour de Paris que vous citez (cf. fixer les règles ...).
Pour ma part, j'avais envisagé une autre situation, celle du remplacement d'une disposition du règlement par une autre, ayant le même objet. Ici c'est la teneur de la disposition qui change.
Et force est de reconnaître que modifier une disposition contenue dans le règlement, quand bien même celle-ci concernerait-elle seulement l'organisation et le fonctionnement du conseil syndical, n'a pas le même sens, ni la même portée, que seulement adopter des règles supplémentaires destinées à combler le vide laissé, ab initio, par le règlement de copropriété.
Je ne sais pas si je suis clair sur la différence entre les deux situations.
Lorsqu'il s'agit de remplacer une disposition du règlement de copropriété, sur tel ou tel point de l'organisation et du fonctionnement du conseil syndical, je ne vois pas d'autre solution que d'en passer par la procédure de la modification de ce règlement à la majorité de l'art. 26, pour les raisons que j'ai indiquées dans un précédent message.
Je n'ai jamais soutenu autre chose que ce que vous indiquez in fine, à savoir que, à défaut de disposition sur ce point dans le règlement, les règles s'appliquant au conseil syndical relèvent seulement de la majorité absolue.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 janv. 2004 : 00:03:27
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On y arrive petit à petit.
Pour le jurisclasseur : c'est bien Vigneron sur ce point.
Pour ma part je n'ai jamais envisagé qu'un problème très précis : la plupart des règlements de copropriété sont muets sur le fonctionnement au moins du conseil syndical.
Cela est mauvais sur le plan pratique, mais plus encore dans certains cas sur la plan strictement juridique car des avis importants, voire des "décisions" du CS peuvent alors être attaqués.
Cela peut être encore plus grave pour des conseils syndicaux coopératifs, dont certains sont dans le même cas. C'est pourquoi j'avais pris l'initiative de reproduire dans un premier sujet les dispositions d'un règlement de copropriété qui me semblent constituer un modèle de base. J'ai rebondi sur le présent sujet.
Dans mes interventions précédentes je n'ai jamais envisagé le problème général des modifications au règlement de copropriété qui sont régies par l'article 26, pour autant qu'elles concernent le domaine que ce texte précise.
Il faut donc remédier à cette situation et il me paraît intéressant de suggérer sur le site une solution et un modèle de base.
En réalité, j'avais bien en tête le raisonnement exposé par M. Vigneron mais je recherchais ... un appui sérieux. Je l'ai finalement retrouvé. Une opinion identique a d'ailleurs été exprimé dans un article d'Administrer mais je n'ai pas eu le temps de rechercher.
Je pense que l'on peut solidement partir sur les conclusions de l'intervention précédente.
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 12 janv. 2004 : 00:53:16
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Ce qui est bien avec un dialogue de sourds, c'est que ceux-ci finissent pas s'entendre, sans que autant il y lieu de crier au miracle !
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 janv. 2004 : 19:48:19
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... quoi qu'ici, en matière de dialogue, de sourd ou pas, on en reste à une question de lunettes, sales ou pas ......
Ces dernières interventions, dont la pertinence et la hautes tenues des argumentations parfois convergentes n'ont échappées à personnes (quoi que parfois, en matère de hauteur, il est nécessaire de ne pas atteindre des sommets !), il n'en reste pas moins que le constat est toujours le même : TROP de CS n'ont pas de règles de fonctionnement, absentes du RDC ou particulièrement succintes, ou non votées spécifiquement.
Avant de s'interroger pour savoir si je temets un peu de 26, mais avec une teinte de 25, et que je te dépense des €€€ pour faire publier la modif (vs connaissez bcp de copropriétaires qui vont voter des règles et payer ensuite un acte notarié modificatif juste pour dire comment le CS tourne ?), il me semble particulièrement important de définir et rédiger des règles, simples, courtes, lisibles par tous, sur le "POUR QUOI, QUI, COMMENT" du CS.
Et que ces règles, une fois rédigées, soient proposées pour adoption par l'AG à l'art.25, ainsi que le prévoit l'art.22 du D.
Et une fois que c'est voté, on roule et on fonctionne suivant ces règles. Qui va contester ensuite le nombre de membre ou la clause sur qui convoque ? .. il sera temps de voir venir, à la pratique sur le terrain.
Ma contibution initiale, amendable bien sûr mais sans la complexifier (pourquoi faire compliqué quand on peut commencer par faire simple), s'inscrit dans cette démarche.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 janv. 2004 : 23:06:45
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Gédehem a raison.
On peut maintenant s'atteler à la tâche. Pour les €€€, je pense toujours qu'il doit être possible, le cas échéant, de glisser cela dans l'adaptation art. 49, pour ceux qui la feront.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 janv. 2004 : 16:59:43
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Il ne suffit pas de promettre. Il faut faire. Voici donc mes modestes cogitations sur le fonctionnement du CS . ATTENTION : je considère comme acquis que le RC comporte toutes les dispositions légales relatives à la question. Il ne s'agit que du fonctionnement. Les avis, critiques, approbations ou suggestions ?
Présidence du conseil syndical :
Dans le mois de toute assemblée générale annuelle, les conseillers titulaires désignent l’un d’entre eux, à la majorité simple, pour assurer la présidence du conseil syndical. A défaut d’organisation spontanée de cette réunion, tout conseiller peut la provoquer.
Le mandat du président court jusqu’à la date de la réunion du conseil tenue dans le mois de l’assemblée générale annuelle suivante. Il est renouvelable. (Le mandat du président est ainsi limité quelle que soit la durée de son mandat de conseiller. Cette solution semble souhaitable)
Les conseillers titulaires peuvent toutefois, s’ils sont tous effectivement présents au cours d’une assemblée générale annuelle, désigner à l’unanimité le président après les scrutins organisés, s’il y a lieu, pour le renouvellement des mandats des conseillers en place ou la désignation de nouveaux conseillers. (La désignation du président au cours de l’assemblée est souhaitable. Il est alors possible d’en faire mention dans le procès verbal. Mais la solution n’est admissible que la désignation se fait sans difficulté, en présence de tous les intéressés).
Les conseillers peuvent, dans les mêmes conditions, désigner un vice-président. Le vice-président est doté, en cas d’indisponibilité du président, de l’ensemble de ses pouvoirs et obligations.
Le président doit vérifier, dès sa désignation, que les activités du conseil sont couvertes par une assurance de personne et de responsabilité suffisante.
Participation aux travaux du conseil
Les conseillers qui ont bénéficié de la confiance des copropriétaires doivent honorer cette manifestation bienveillante. Ils ont l’obligation morale de participer activement aux travaux du conseil syndical dans l’intérêt de la communauté.
Ils sont tenus à l’obligation de confidentialité pour les informations à caractère personnel qu’ils ont pu recueillir au cours des travaux du conseil (C’est une conséquence des principes généraux et de la loi Informatique et Libertés pour les informations figurant dans les fichiers du syndic)
Organisation des réunions du conseil syndical
Le conseil est réuni une fois au moins chaque [mois, trimestre, semestre] à l’initiative du président.
Il peut réunir le conseil lorsqu’une affaire concernant le syndicat lui semble en justifier la convocation.
Il doit réunir le conseil si la demande motivée lui en est faite soit par le syndic, soit par [un, trois ou cinq] conseiller(s). [Le nombre exigé des demandeurs est fonction du nombre de conseillers titulaires]
Les convocations sont effectuées par tout moyen. Le conseiller ne pouvant assister à une réunion doit en aviser le président par écrit.
Il est porté comme « excusé » au procès verbal de la réunion. A défaut, il est porté comme « défaillant ». Trois défaillances injustifiées au cours d’une même période constituent un motif de révocation.
Un conseiller titulaire ne peut se faire représenter aux réunions.
Les réunions du conseil syndical sont tenus aux lieux fixés par le président après avis des autres conseillers. Elles peuvent être tenues au cabinet du syndic, ou d’un conseiller du syndicat.
Les réunions du conseil syndical sont privées. Le président peut inviter des copropriétaires, des tiers ou des salariés du syndicat à y participer au sujet de questions les intéressant, et pour le seul temps de leur examen. De même le syndic peut assister à tout ou partie des réunions, selon convenances prises avec le président.
Les débats du conseil syndical doivent être empreints de sérénité, sans qu’il soit fait obstacle à l’expression d’opinions divergentes. Il est fait mention au procès-verbal d’une réunion de toute manifestation excessive. La perturbation systématique des travaux du conseil est un motif de révocation.
Documentation et assistance extérieure du conseil syndical
Le conseil syndical peut engager les frais d’une documentation appropriée. Elle est conservée par le président ou tout autre conseiller désigné et doit être tenue d’une manière ou d’une autre à la disposition de tous les conseillers, titulaires ou suppléants.
L’adhésion à un organisme spécialisé ne peut être souscrite que par le syndic pour le compte du syndicat après autorisation de
l’assemblée générale. Elle peut être suggérée par le conseil syndical.
Dans tous les cas le président est destinataire des informations et habilité aux rapports directs avec les fournisseurs de documentation.
Le conseil syndical peut occasionnellement recourir aux conseils d’un technicien qualifié dans les conditions prévues par le décret du 17 mars 1967. Les honoraires correspondants constituent des dépenses d’administration. Les rapports établis par un technicien consulté sont communiqués en copie au syndic. Les copropriétaires peuvent obtenir copie de ces rapports. (Cf CA Versailles 08/07/1994 Cahiers CNAB Paris Ile de France juin 1995 p. 9). Tout intéressé peut s’opposer à l’exploitation d’un rapport recélé.
Le conseil syndical peut inviter un technicien consulté à participer à une assemblée générale pour le temps consacré à la question dont il a été saisi. Le technicien doit alors respecter les usages déontologiques de sa profession.
Avis ; décisions ; missions ; procès verbaux des réunions
Hormis le cas ou le conseil est tenu à des avis ou décisions, il peut débattre dès que deux au moins des conseillers sont présents.
Le conseil syndical peut ou doit, selon les cas, fournir des avis à destination du syndic ou des copropriétaires, réunis ou non en assemblée générale.
Le conseil syndical doit prendre des décisions lorsqu’il a reçu délégation spéciale de l’assemblée générale sur une question relevant de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ; il doit en ce cas rendre compte de l’exécution de cette délégation à l’assemblée suivante. Pour son contenu, le compte rendu est assimilé à un avis.
Les avis et décisions ne peuvent être émis ou prises que si [quorum à préciser] des conseillers sont présents. Les avis et décisions sont adoptés à la majorité des conseillers présents. En cas de partage des voix, celle du président est prépondérante.
Lorsque les membres du conseil présents à une réunion ne sont pas unanimes, le procès verbal mentionne les différentes thèses qui ont été présentées et les motifs allégués à l’appui de chacune d’entre elles. Il indique pour chacune de ces thèses le nombre de membres du conseil syndical qui se sont prononcés en sa faveur. Le cas échéant le procès verbal indique en outre le nombre de membres du conseil qui se sont abstenus.
Archives du conseil syndical
Le président du conseil syndical est chargé de la conservation des archives du conseil.
Il doit les transmettre sans délai à son successeur. Il peut conserver copie des pièces qui pourraient être utiles à la sauvegarde de ses intérêts personnels pour le cas ou sa responsabilité serait mise en cause.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 28 janv. 2004 : 12:31:57
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HA, mais voilà que nous avançons.
Bien sur, on ne se refait pas, JPM : aussi je trouve un peu désuette la phrase : "Les conseillers qui ont bénéficié de la confiance des copropriétaires doivent honorer cette manifestation bienveillante." Il me semble qu'il faudrait être plus ferme, un peu comme l'obligation de confidentialité, s'agissant de l'exercice d'un mandat pour exercer une mission fixée par la loi.
On devrait pouvoir mixer nos propositions, qui se recoupent pour une grande part.
Il y a 2 ou 3 choses qui me plaise bien et 2 ou 3 qui me genent, comme le fait que le pdt du CS le reste pendant 1 mois après l'AG : s'il n'est pas réélu, il n'a plus de mandat de conseiller ..il ne pourrait donc plus être pdt ....
Il y a là des points à creuser.
Je prends ma plume et je reviens.
Bon, mais il y a matière à
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 janv. 2004 : 13:55:33
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Bien sur qu'il faut mixer.
Pour la réunion dans le mois et le maintien du président, oui il y a un problème mais il dépend d'un autre plus important : comme la loi n'a pas organisé le début de l'assemblée générale, elle n'a pas organisé non plus la première réunion d'un conseil syndical nouveau ou partiellement nouveau (si le CS est renouvelé : pas de problème).
Je suis partisan du mandat "annuel" pour le président, même s'il doit rester président pendant 10 ans. C'est le seul moyen de remédier un peu aux abus. Le mandat de conseiller peut être de trois ans, peu importe.
Je suis très partisan de la désignation du président au cours de l'assemblée mais dans le cas du consensus général. S'il faut un scrutin, ce n'est pas possible.
Reste dans mon système le problème du maintien du mandat du président en place. Une première solution : faire la réunion le plus rapidement possible, voire après l'assemblée le jour même. Une autre solution, plus juridique et non exclusive de la première : la résolution précise que le conseil syndical, dans sa nouvelle composition, n'entrera en fonction que le jour de la réunion en question.
Soyons clairs : dans 90 % des cas, quelle que soit la rédaction, tout marche bien. Restent les 10 %, dont 3% très épineux. Dans ces cas, il y aura de toute manière le bazar.
Ceci dit, je pense que c'est une bonne base de travail. Sur un texte déjà ancien, j'ai picoré dans une dizaine de réglements de copropriété qui me paraissent bien faits (des vrais RC, pas des modèles). Il faut que je reprenne un peu les deux ou trois textes publiés plus hauts car je ne suis pas sur d'avoir repris tout ce que j'avais repéré de bien.
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