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un locataire d'un bail commercial me propose de partager son local ( son local est trop grand pour sa seule activité). quel type de bail doit on conclure ? quels seront mes droits ( droit au renouvellement , fonds de commerce...) et quels seront les implications (solidarité avec le locataire principal pour le paiement du loyer...) le propriétaire des murs doit il donner son accord ? et au niveau des assurances comment cela va t-il se passer ?
le plus simple ne serait il pas que les deux sociétés concluent un autre bail avec le propriétaire des murs ? cela est il possible ?
Trois solutions envisageables : - L'adjonction d'un copreneur. La modification suppose l'accord du bailleur qui peut s'y opposer. - Cession du fonds, y compris le droit au bail, à une société qui existe (par fusion par exemple). Dans ce cas, les éventuelles cl. du bail s'appliquent, dans la mesure où elles ne constituent pas des clauses prohibant la cession du bail. Il s'agit d'une cession de créance devant obéir aux dispositions de l'art. 1690 C. civ. - Apport du fonds de commerce, y compris le droit au bail, par le biais d'un fusion (votre dernier paragraphe semble établir que deux sociétés sont déjà constituées). L'art. 35-1 al. 2 du décret de 1953 est alors applicable. S'agissant du droit au bail, l'apport échappe à la rigueur des éventuelles cl. d'agrément qui figureraient dans le bail. La même solution vaut pour l'apport partiel du droit au bail par l'une des sociétés. Bien cordialement. Antoine GAUDIN
la solution de la fusion ne me convient pas, de plus les sociétés sont d'objets complétement différents .
je viens d'avoir le bailleur en ligne qui semble être favorable à votre premiére solution c'est à dire l'adjonction d'un preneur.
quels sont les conséquences pour les trois parties ? en cas de non- paiement par l'un des co-locataires , l'autre est-il solidaire ? est ce que les deux locataires ont le droit au renouvellement du bail, ont la possibilité de vendre leur fond de commerce ?
est ce que un des co-locataire à le droit d'imposer à sa place une autre activité ?
Polis, La première méthode est certainement la plus simple. La solidarité est de principe en matière commerciale (contrairement au principe selon lequel, en matière civile, les obligations sont conjointes - en réalité disjointes). - Le bailleur peut exiger le payement à l'un quelconque des codébiteurs. La contribution à la dette ne concerne que les rapports entre ceux-ci. Ceci concerne le payement des loyers. Le bailleur peut exiger le payement, pour le tout, à l'un ou à l'autre des copreneurs. - En soi, l'existence de copreneurs ne met pas en cause la déspécialisation du bail. Qu'elle soit partielle, ou plénière, la déspécialisation concerne seulement la destination des lieux, telle qu'elle figure dans le bail. - Il faut bien rappeler que le fonds de commerce est une universalité. S'agissant de la vente du fonds, il faut raisonner par universalité. Chaque copreneur dispose de toute latitude pour ventre d'autres fonds dont il serait propriétaire par ailleurs. - Toute la difficulté va concerner la question du droit au renouvellement, en rapport avec la celle de la propriété du fonds. En effet, parmi les conditions de la propriété commerciale, figure celle relative à la propriété du fonds. Pour bénéficier du droit au renouvellement, non seulement il faut être titulaire du bail, mais il faut également être propriétaire du fonds exploité dans les lieux. De telle sorte que, même si votre partenaire devient cotitulaire du bail, il ne sera pas pour autant propriétaire du fonds de commerce. C'est vous qui l'avez créé ou acheté, pas votre partenaire. En soi, il n'est pas propriétaire, ne serait-ce que de manière indivise, du fonds. Pour une raison, ou pour une autre il ne pourra prétendre au renouvellement du bail. Il en est de même pour la vente du fonds. On ne peut vendre que ce dont on est propriétaire. C'est vous le propriétaire du fonds, pas votre partenaire. Il me semble que le mieux serait de constituer une S.A.R.L. dont l'objet se concentrerait sur le fonds en question. Et vous feriez apport dudit fonds à la société, naturellement, y compris le droit au bail (sinon vous perdez le bénéfice du droit au renouvellement). Dans vos rapports interne avec votre associé, vous réglez l'attribution des parts, quitte ensuite à lui céder une partie de celles qui vous aurez en contrepartie de l'apport du fonds. Cette solution est la plus simple. Elle n'effarouchera pas le bailleur qui aura désormais pour preneur, et un seul preneur, la société. Parallèlement vous réglez avec votre associé la question de vos rapports internes. Et la société, es qualités, bénéficie de toutes les prérogatives attachées par le décret de 1953 (partiellement codifié) aux baux commerciaux : déspécialisation ; droit au renouvellement ; loyer ... Quant à la cession du fonds, ce sera la société qui réalisera la vente de celui-ci. Mais vous bénéficiez en plus d'une certaine souplesse car, sans que le fonds soit vendu par la société, vous pouvez néanmoins céder vos parts à une autre personne (dans ce cas, il faut calibrer la rédaction des statuts de la société). Bien cordialement. Antoine GAUDIN
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Posté - 07 déc. 2003 : 11:27:55
