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soline
Contributeur actif
36 réponses |
 Posté - 07 mars 2004 : 17:57:21
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Bonjour,
Nous avons acheté il y a quelques années plusieurs appartements que nous avons réunis. J'ai fait des plans de ces aménagements et je suis en train de calculer la superficie habitable au titre de la loi Carrez.
J'ai plusieurs éléments dont je ne suis pas sûre qu'il soient à comptabiliser.
- l'emplacement occupé par le ballon d'eau chaude (à priori, il est à retirer non?)
- nous avons fait installer une vmc dont le bloc moteur est coffré au plafond. Du coup, sous ce coffrage, la hauteur est inférieure à 1m80. Je retire?
- il y a une marche d'environ 50 cm de large entre ma salle à manger et mon salon sur toute la longueur de la communication entre ces pieces. Je retire ou je garde?
- J'ai deux escaliers. Le premier est entierement coffré en dessous. Donc je déduis entièrement sa superficie (ce que au passage, je trouve totalement illogique, car pour moi, c'est bien une partie habitable, comment ferait-on sans?...). Le deuxième escalier est une échelle de meunier : dois-je compter la partie située en dessous, dont la hauteur au sol est supérieure à 1m80?
- J'ai un passage en plaques de verre (sur lesquelles on peut marcher). ça compte?
- Il y a un coffrage de la canalisation d'eau au sol sur toute la longueur d'un mur. Je retire?
Merci, c'est compliqué et je n'arrive pas à trouver les règles sur le net (seraient-elles jalousement gardées par les professionels?).
J'avais déjà calculé la shon, et ça n'était pas simple non plus, mais là je trouve ça vraiment torturé! En plus, je crois qu'il y a chez moi tous les pièges de l'apprentit-géomètre expert! (je ne vous parle même pas du cas des parties extérieures, dont le règlement de copropriété ne décrit pas clairement si elles sont propriété ou simple jouissance..)
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montmartre
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 08 mars 2004 : 07:32:21
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"La superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m."
brochure Carrez publiée par de Particulier à Particulier :
Ne sont pas calculés dans la surface privative :
- la surface occupée par les murs et les cloisons ;
- les cages d'escalier ;
- les embrasures des portes et fenêtres ;
- les conduits de cheminée ;
- les gaines techniques ;
- les surfaces situées sous une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m ;
- les balcons ;
- les terrasses ;
- les caves ;
- les garages et emplacements de stationnement.
Donc, pour :
- le ballon d'eau chaude (ou la chaudière) je compterais car ce n'est pas un élément en dur
tout le monde s'accorde maintenant pour dire qu'une cheminée (pas le conduit, la cheminée proprement dite) compte pour de la surface habitable puisqu'on peut dans l'absolu l'enlever, de même pour la plupart des placards
- le sol en pavés de verre je le prendrais
Par contre, pour :
- la VMC je ne prendrais pas car c'est une gaine technique
- la marche, je la déduirais
Il reste à définir :
- escaliers
- gaine au sol
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rochar
Pilier de forums
904 réponses |
Posté - 08 mars 2004 : 11:47:14
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Un avis sur votre surface "carrez" :
Ballon d'eau chaude :
Si le ballon rend la hauteur libre inférieure à 1,80 m, la surface correspondante est à déduire (CA Aix-en-Provence, 1A, 10 juin 2003)
Bloc moteur VMC :
Même raisonnement, la surface est à déduire
Marche :
Si c'est une marche (surface horizontale) comprise entre deux hauteurs à monter, la surface correspondante est à déduire
S'il s'agit seulement d'une différence de hauteur entre le salon et la sam, il n'y a rien à déduire
Escalier encoffré :
surface à déduire
Echelle de meunier :
la surface dont la hauteur est inférieure à 1,80 m est à déduire
Passage plaques de verre :
surface à compter
Coffrage canalisation :
surface correspondant au coffrage à déduire
Une bonne solution à retenir : précisez clairement sur l'état de surface, la méthode de calcul (les surfaces comptées et les surfafaces déduites), pièce par pièce. Personne ne pourra alors vous accuser de tromperie.
Certains géomètres déduisent les surfaces de baignoires et de cuisines aménagées scellées (marches ?), mais ils précisent alors très clairement la méthode de calcul de la surface.
J'ai lu à ce sujet, sur un site juridique, une synthèse avec référence : Cour d'appel de Paris, 2e chambre B, 7 mars 2002 :
Citation :
Rien n'interdit d'appliquer les dispositions de cette loi (carrez) aux caves par exemple, lorsque l'indication de surface de celles-ci se trouve distinctement mentionnée dans l'acte de vente.
Si la superficie de la cave est mentionnée de même manière et aux mêmes endroits que la superficie du logement, la loi carrez s'appliquera aussi à la cave
RC |
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soline
Contributeur actif
36 réponses |
Posté - 08 mars 2004 : 12:06:55
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Merci pour vos réponses, elles sont très claires. J'ai fait des plans à l'échelle sur lesquels je vais faire figurer les surfaces déduites en rouge, comme ça ce sera bien clair.
Finalement, ça fait pas mal de surfaces à déduire, donc je mentionnerai bien la surface au sol et la surface déduite pour tomber sur la surface carrez.
La grande marche entre salle à manger et salon est bien une différence de niveau. Donc je la compte. Par contre, vous êtes sûr pour la canalisation coffrée au sol?
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rochar
Pilier de forums
904 réponses |
Posté - 08 mars 2004 : 12:33:52
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J'ai mal compris, je pensais qu'il s'agissait d'une canalisation verticale.
Si elle est horizontale, il n'y a rien à déduire. Cependant, pour éviter tout problème (aspect "marche" par exemple), précisez bien cette "gaine horizontale" dans votre plan et/ou état de surface : "surface du coffre de la canalisation horizontale eau non déduite"
RC |
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soline
Contributeur actif
36 réponses |
Posté - 08 mars 2004 : 12:46:52
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Merci pour tous ces précieux renseignements!
Juste une dernière question (j'abuse!) : les embrasures de porte à déduire, je suppose que c'est la surface occupée par la porte. Mais s'il s'agit d'une ouverture entre deux pièces sans porte faut-il déduire la place qu'occuperait une porte s'il y en avait une?
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Raymond
Pilier de forums
678 réponses |
Posté - 08 mars 2004 : 13:46:26
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Combien de m² environ?
Voulez-vous vraiment prendre le risque de ne pas passer par un professionnel?
A la place de l'acquéreur, sachant que le mesurage et le calcul n'a pas été effectué par un professionnel, je m'empresserai de revérifier dès l'achat dans l'éventualité d'une erreur (sup à 5%) dans le but d'obtenir une compensation.
Si on compare le coût d'une loi Carrez au prix de l'immobilier pourquoi prendre un tel risque?. |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 08 mars 2004 : 14:18:11
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Je vous conseille de vous reporter au sujet suivant http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=7918 , et, à travers lui (par les liens qu'il contient), à deux autres sujets qui avaient fait le tour de la question.
Par ailleurs, je partage l'avis de Raymond : pourquoi, compte tenu notamment des enjeux, ne pas laisser agir un pro dûment qualifié ?
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rochar
Pilier de forums
904 réponses |
Posté - 08 mars 2004 : 14:46:01
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Pour info, d'après le "Petit DICOBAT", dictionnaire général du bâtiment,
"EMBRASURE" (et non l'ébrasement, suivant l'article 2 du décret n° 97-532 du 23 mai 1997) = vide ménagé dans une maçonnerie pour constituer une baie.
Il s'agit donc, non pas de la place qu'occuperait la porte, mais de la surface qu'occuperait la cloison s'il n'y avait pas de baie, avec ou sans porte.
RC |
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soline
Contributeur actif
36 réponses |
Posté - 08 mars 2004 : 17:27:38
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Pour répondre à ceux qui me demandent pourquoi je le fais seule. C'est d'abord parce que j'aime le faire! J'ai fait des plans très détaillés avec un logiciel type autocad et je trouve ça dommage de ne pas en profiter.
Concernant les acheteurs, je ne sais pas si tous sont vraiment obsédés par cette superficie Carrez. Je pense avant tout qu'on achète un appart pour son agencement, son charme, son agrément, pas tant pour sa superficie. Et d'ailleurs, les gens qui viennent chez moi, quand je leur dit que l'appart fait 100 m2 ont en général tendance à me répondre "c'est tout?". Maintenant, c'est obligatoire, donc je fais le calcul, mais je sais très bien que ce n'est pas ce qui fera vendre mon appart.
Donc, voila, l'appartement fait environ 100 m2. Je vais faire un calcul précis, qui sera détaillé, et je vais certainement me tromper un peu, mais honnêtement, pour que je me trompe de 5 m2, il faudrait vraiment que j'ai fumé la moquette le jour de mon calcul! D'autant plus que je ne vais pas me risquer à monter le chiffre trouvé, puisque je m'appuie également sur la surface au sol pour valoriser mon appart.
Vous avez raison, il y a des professionels tout à fait compétents, mais c'est comme dans tout, quand on a la possibilité et la capacité de le faire soi-même, je ne vois pas pourquoi on devrait s'en priver!
Merci à Rochar pour la définition de l'embrasure. Le plus simple est donc de faire un calcul pièce par pièce.
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 08 mars 2004 : 18:54:13
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soline,
Une autre solution serait de retirer systématiquement 5% de votre calcul, et de prévenir le futur acheteur de cela.
De toute facon, vous l'avez dit, ce qui importe, c'est le bien en lui même et non la surface Carrez.
Donc, j'aurais tendance à baisser de manière préventive la surface, quite à justifier le prix/m² plus elevé par rapport au quartier par le fait que dans un immeuble, le prix/m² peut varier du simple au double, selon les prestations des biens.
Prados |
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soline
Contributeur actif
36 réponses |
Posté - 08 mars 2004 : 19:32:41
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Oui, c'est d'ailleurs ce qui s'était passé lorsque nous avions acheté ces lots en 98 : les surfaces avaient été minimisées sur l'acte de vente. Il n'y avait pas eu de mesurage.
J'ai fait le mesurage de l'appartement de mes parents qui s'est vendu il y a deux ans. J'ai fourni à l'acheteur le plan côté, et il a pu vérifier lui-même une ou deux côtes au hasard. Je lui ai dit que j'avais minimisé les surfaces. C'était pourtant quelqu'un de TRES pointilleux (c'est rien de le dire...)et il n'a rien dit là-dessus.
Concernant mon appart, il s'agit en plus d'un appart qui est valorisé par une grande terrasse et d'autres annexes extérieures. Donc je ne pense vraiment pas que la superficie serait l'élément déclencheur pour un éventuel acheteur.
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