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barbarra
Contributeur senior
54 réponses |
 Posté - 06 mars 2004 : 14:11:38
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Bonjour 
Je viens demander votre secours à la hâte car je viens de trouver un nouveau point étrange sur lequel je n'ai pas encore eu le temps de faire des recherche. L'A.G. est lundi et j'ai encore mille choses sur lesquelles me renseigner.
Dans l'avenant du contrat de syndic (déjà mis en circulation en 2002, non voté spécifiquement par l'A.G. - on peut éventuellement dire qu'il a été entériné dans le même temps que le renouvellement de syndic) il est spécifié :
que le syndic ne prend pas d'honoraires travaux car le C.S. se charge d'obtenir les devis, choisir les entreprises, suivre les travaux, définir les acomptes et donner les bons de commandes.
(Note = travaux courants)
1) Je crois avoir compris à la lecture de loi 1965 que les travaux font partie de la gestion d'un syndic (entretenir l'immeuble, veiller à sa conservation etc.)
2) que le C.S. est chargé de faire la liaison entre le syndic, contrôler qu’il exécute bien les décisions de l’A.G., donne son avis sur les devis, etc. mais rien ne dit qu’il doit voire peut choisir lui-même les entreprises.
3) dans le texte cité plus haut, il s’agit en fait du Président et non du C.S. Accessoirement : il choisit toujours les mêmes entreprises dont tout le monde dit qu’elles sont très onéreuses et font du mauvais travail (peinture qui s’écaille dans les trois mois, pose du nouveau revêtement des ascenseurs sur l’ancien matériel = le nouveau se décolle. Coût 26.000 F. d’habillage pour un ascenseur de 2 m²,les exemples sont légions.)
4) Je pense (pas encore vérifier) qu’il y a une sorte d’assurance du syndic en cas de mauvais travaux ou je ne sais et aussi que la garantie financière du syndic est une sorte de couverture en cas de soucis. Assurance, garantie dont ne dispose pas le C.S. ( ?)
5) Je pense aussi qu’il doit y avoir une histoire de responsabilité morale ou civile, ou je ne sais quoi qui est peut-être nécessaire pour tout ce qui est dit dans le texte cité plus haut ?
Si vous avez le temps de m’éclairer mille et mille mercis. J’ai peur de ne pas être assez éclairée pour lundi.
[rajout]
Les devis ne sont pas joints aux convocations pour A.G.
Les entreprises ne sont pas mises en concurrence.
Edité par - barbarra le 06/03/2004 14:14:00
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 07 mars 2004 : 11:45:10
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Les honoraires du syndic résultent de la libre entente entre les deux parties. Il peut être convenu que le syndic soit rémunéré pour les gros travaux comme il peut être convenu qu’il ne le soit pas.
Peu importe que les devis soient sollicités par le syndic, par le conseil syndical ou par tout autre personne. Ce qui est important c’est que les solutions proposées répondent au besoin. Il est de la responsabilité du syndic de proposer l’exécution des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble et, comme professionnel soumis à un devoir de conseil, il est de sa responsabilité de mettre en garde les copropriétaires contre une décision malheureuse qu’ils s’apprêteraient à prendre.
La garantie financière du syndic ne fait que garantir la disponibilité des fonds de la copropriété. Son assurance en responsabilité civile peut indemniser la copropriété qui aurait subi un préjudice par la saute. Mais de là à ce que cette assurance supplée aux malfaçons des entreprises ayant travaillé sur l’immeuble, il y a loin. C’est tout d’abord la responsabilité de l’entreprise qui doit être recherchée.
Quand au syndic carpette aux ordres d’un président de CS qui joue au grand chef, c’est avant tout de la responsabilité de l’ensemble des copropriétaires qui acceptent cette situation en nommant le conseil syndical qu’ils méritent.
Cordialement
P.F. Barde |
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barbarra
Contributeur senior
54 réponses |
Posté - 07 mars 2004 : 12:31:10
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Merci beaucoup de votre réponse.
J'avais entre temps trouvé quelques renseignements, notamment que, pour une telle "convention" la délégation devait être soit prévue dans le règlement de copropriétaire, soit donnée par l'A.G. au C.S.
Enfin.... comme vous le dites dans le dernier paragraphe
Bonne journée
Merci
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 08 mars 2004 : 22:06:36
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Même si on peut mériter mieux on n'a pas toujours le choix !.
Mais ce n'est pas une raison pour que le CS se départisse de
son rôle de " courroie de transmission", entre les copros et
le syndic.
Il ne faut pas oublier que les membres du conseil syndical ont
une responsabilité .Ils devraient,eux aussi, être couverts par une assurance personnelle ou par le syndicat.
François GHERARDI |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 08 mars 2004 : 23:45:42
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En général, l'assurance de l'immeuble couvre la responsabilité des membres du CS. Mais c'est à vérifier, car pas toujours inclus.
Elisabeth |
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 13 mars 2004 : 05:19:18
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Bonjour à tous,
Bien répondu PF BARDE dans votre dernier alinéa !!
Quant à barbara : le syndic ne peut se faire substituer. Il est seul responsable de la gestion.
Le CS n'a qu'un rôle consultatif. Ce ne sont que des copros comme les autres pas plus ; à l'exception que s'ils font des co........ies ils paieront les pots cassés. Car la responsabilité civile leur est applicable (art. 1382 du code civil).
Donc la décision de déléguer une mission au CS relève d'un vote de l'AG à la majorité de l'art. 25 de la loi pour une mission très précise. Donc résolution très claire à l'OJ. et sur le PV.
Donc cette mention dans le contrat du syndic est à faire supprimer.
Si votre syndic a écrit qu'il ne prenait pas d'honoraires sur les travaux, tant mieux et surtout marquez le à l'encre rouge : du jamais vu !!! Vous saurez le lui rappeler s'il prenait une "pincée" sur le montant des travaux. C'est écrit sur son contrat, tant pis pour lui !!
A bientôt.....
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 mars 2004 : 10:37:19
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La rédaction que vous évoquez montre un nouvel exemple des dérives constatées dans maints syndicats et justement critiquées par DU 31.
Le syndic est en charge de tout ce qui concerne l'administration du syndicat et la gestion de l'immeuble. Certaines prestations exigent l'intervention de professionnels compétents : architectes ou autres techniciens pour les travaux, avocats et autres juristes pour des procédures, etc.). Ils sont alors les conseils du syndicat et sont responsables de leurs interventions. Il appartient au syndic d'en contrôler le déroulement et l'exécution mais il ne peut se porter garant de leur perfection.
Pour autant la collaboration avec le conseil syndical n'est pas proscrite. Le président du CS ne peut prétendre se substituer au syndic. Si le syndic entend s'en rapporter aux décisions et avis du président du CS, il peut le faire à condition de les prendre sous son chapeau. Les décisions doivent apparaître comme des décisions du syndic qui en a l'entière responsabilité.
Si le président s'est royalement planté, c'est le syndic qui en supportera les conséquences. Si le présidernt abuse manifestement, le syndic doit faire clairement le point en assemblée et, le cas échéant, mettre son mandat dans la balance.
De tout(e manière, le contrat de syndic ne peut faire état d'une organisation spécifique totalement contraire au statut de la copropriété.
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barbarra
Contributeur senior
54 réponses |
Posté - 13 mars 2004 : 18:39:15
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Merci de ces réponses.
Utiles dans ce qu’elle conforte la compréhension que j’avais des textes.
Inutiles dans le sens où il y a un syndic, un président, éventuellement une personne qui pointe quelques curiosités du genre (la liste est longue)... et les autres... Ce en rebond sur ce qui est dit plus haut : on a le syndic qu'on mérite.
Un détail infime complétant ma question : Nous n’avons jamais mis au vote le contrat du syndic. On m’a assurée que le contrat est automatiquement accepté lorsqu’il y a acceptation (ou renouvellement) du mandat, et qu’il n’est pas à mettre au vote (de plus, comme dit plus haut, l’avenant de 2002 et celui de cette année non pas plus étaient mis au vote ni même signalés).
Qu’attendre de toute manière d’un syndic qui vous assure (pour deux autres sujets), entre autres bizarreries, que les résolutions votées ne sont valables que pour une année et d’un président qui soutient que vous affabulez (lorsque vous attirez l’attention sur quelques ""entorses à la loi"" pour des points très précis et très clairement stipulés par cette dernière).
Et, d’une manière plus large, car la question que j’ai posée dans ce poste peut être qualifiée d’insignifiante, nous en revenons toujours à la même situation :
comment faire respecter les droits des copropriétaires ? Notamment que les décisions leur appartiennent, dans le cadre d’une loi écrite et non à un syndic et/ou à un président de C.S. et à leurs assertions.
S’il faut aller jusqu'à en recourir en justice, la loi, certes, en donne les moyens, qu’elle a clairement définis, mais à un prix qui est rarement à la portée d’une bourse isolée.
Merci encore
je passe certainement pour une ergoteuse, faiseuse de troubles qui joue au juriste. poutrant, les quelques points sur lesquels j’ai voulu attirer l’attention des copropriétaires m’ont été confirmés le lendemain de l’A.G. par le bureau juridique - copropriété
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 mars 2004 : 19:29:17
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Mais non, Barbarra, vous n'etes pas une e.. pardon, une ergoteuse-faiseuse d'embrouilles qui joue à rien du tout.
La copropriété, c'est juste une micro société qui n'est que le reflet de ce que sont ceux qui la composent.
N'y voyez aucune référence politique personnelle, mais il y a 2 ou 3 ans, alors que 50% des électeur ne sont pas aller voter (comme dans nos AG !) il n'empeche que ces 50 % se sont plaints ensuite, sont allés manifester ... mais trop tard : "J" était dans le placard !
Vous connaissez : " nul n'est prophete ...."
L'important n'est pas de se référer en permanence aux textes, et/ou d'avoir raison CONTRE les autres.
En copropriété ... comme dans la cité ...., on n'avance qu'AVEC les autres.
Quand aux textes, ils seraient comme les lignes blanches sur la route ou les glissières de sécurité sur l'autoroute : c'est la limite à ne pas dépasser. Mais on ne "manage" pas les gens (le peuple) avec des textes de lois, des règlements ..... (Vous connaisez le : "je ne veux voir qu'une seule tête ..").
La démocratie, et la copropriété est société démocratique à l'état brut (sujet passionnant qui dépasse le cadre de ce forum), ce n'est pas de faire marcher les gens au pas ... du moins en le leur disant constamment et en face !
"La loi est faite pour l'homme et non l'homme pour la loi." (de qui, déjà ?)
En conclusion, Barbarra : si on veut faire bouger les choses, il faut faire de l'information, en douceur (on appelait ça de "l'action psychologique"...), expliquer, constituer un petit groupe autour de soi, faire tache d'huile, et alors, alors seulement même en minorité, proposer les choses concretes qui font avancer.
Seule dans votre coin, le statut de la copropriété à la main et aux lèvres pour des rappels au règlement, vs n'aurez jamais raison qui plus est "contre les autres" qui s'en moquent, ...... un peu comme ceux qui se moquent du Code de la route, des stops, des feux rouges, des limitations de vitesse ou des interdictions de stationner .....
Edité par - gédehem le 13/03/2004 19:42:30 |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 13 mars 2004 : 23:19:23
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Effectivement comme le dit gédehem, le "peuple" sait qu'il existe le code pénal, le code civil, le code des impôts, le code de la route,..... tous codes qu'il sait ne pas devoir enfreindre, mais il ignore totalement l'existence du code de la copropriété.
Alors que faire devant tant d'ignorance ?
Le pire, c'est qu'il n'y a que très rarement parmi eux des gens "réceptifs" et qui comprennent qu'il faut parfois "retourner à l'école".
C'est ainsi que l'"égérie" (CS) de notre copropriété m'a fait parvenir un courrier me précisant : "nous ne sommes ni à l'école ni en dictature" !
Tout est dit !
Ces conseillers syndicaux ne se rendent même pas compte qu'ils ont la prétention de "gérer" une copropriété alors qu'ils n'ont pas la moindre idée sur le code de la copropriété et sur bien d'autres aspects des obligations d'un CS. Cela me fait penser à quelqu'un qui usurperait le titre de moniteur d'auto-école (ne connaissant rien du code de la route) et qui aurait la prétention de conduire à bon port l'élève dont il a la charge.
C'est une image, mais je cherche toujours une image encore plus "parlante". Il y a bien sûr l'histoire du bus de gédehem, mais elle a l'inconvénient d'être un peu longue.
Elisabeth |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 mars 2004 : 23:33:08
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Il n'y a pas loin à aller pour trouver des braves gens qui demandent des renseignements sur les textes tout en proclamant que la copropriété n'est pas une affaire de juristes. Si encore ils disaient "ne devrait pas être une affaire de juristes", on comprendrait mieux. La loi pourrait être claire et précise comme le règlement d'infanterie et mieux encore celui de cavalerie : "le cheval malade se reconnaît à son air triste"
Pas besoin de la Cour de cassation pour interpréter !
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
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barbarra
Contributeur senior
54 réponses |
Posté - 14 mars 2004 : 13:41:27
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Bonjour,
Je n’osais pas répondre à monsieur gédehem pour ne pas transformer ce forum en lieu de papotages.
Puisque les "anciens" ajoutent leurs précisions, j’y vais de mon couplet : Bien entendu monsieur gédehem, vous êtes dans le vrai.
Seulement il y a toujours les exceptions qui confirment la règle et, en matière de copropriété comme en bien d’autres, les exceptions sont nombreuses. Les cas de figure sont multiples tout en ayant un ou deux fonds communs. Bouh, que je fais la sentencieuse !
En l’occurrence, il ne s’agit pas d’agir contre une communauté mais de resservir la petite information qu’on a pu réunir en contrepoint d’un manque certain d’informations pour ne pas dire informations occultées, année après année. Consciemment ou non ? Il s’agit après d'appréciation personnelle.
D’où l’utilité 1) de chercher ce que dit la loi 2) chercher à la comprendre bien 3) la mettre en avant lors de bizarreries trop probantes et/ou appuyées lorsqu’on est bien sûr(e) de ce qui est stipulé. Sinon 1) il risque de s’agir de considérations personnelles, 2) on y répondra par d’autres considérations personnelles 3 et suite) à l’aune de chacun.
En accord, encore, lorsque vous dites : informer en douceur, constituer un petit groupe. Encore faut-il que ce petit groupe qui, avant même que vous abordiez tel ou tel sujet, déclare spontanément : "je voterai contre telle ou telle résolution", se tienne à ce qu’il a annoncé avec véhémence en comité restreint. Car, d’autres ici doivent avoir vécu cette expérience, au moment du vote : ces mêmes personnes ne bronchent pas (donc vote pour) ou au mieux s’abstiennent.
Un troisième point avant d’en finir : j’ajouterai un élément à vos remarques, non pas par conviction personnelle mais pour ce qu’ "on" me l’a fait remarquer et que, à la pratique, "on" a eu raison.
Vient s’ajouter à tous ces "principes" de base la configuration mâle femelle. Certains des messieurs présents en A.G. n’aiment pas qu’une femelle attire l’attention sur un point qu’ils n’ont pas remarqué. *rit* Faut-il alors se faire représenter par un homme pour se faire entendre ?
non pas que je veuille faire montre d’un féminisme acharné. Il est évident que, aujourd'hui, bien des discussions et agissements sur ce sujet sont souvent une monstrueuse perte de temps et d’énergie.
Dans l’absolu entre entente cordiale et appui de la loi, tout est presque parfait.
Après, il y a la pratique, les pratiques, n’est-ce pas
En conclusion : merci, quoi qu’il en soit, d’avoir rappelé ces petites règles du savoir vivre et agir en copropriété.
Espérons que cela est ou sera le lot du plus grand nombre.
Je n’ai pas trouvé, pour soulager votre mémoire, l’auteur de la citation.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 mars 2004 : 16:24:02
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...et pour reprendre par la bride le cheval en bonne santé de JPM, jevoudrais citer ce vienx principe de la cavalerie : "Le cavalier ne sais pas où il va, mais il y va ...". ..et comme la C de cassation n'est pas à cheval ....
Ceci dit, de mon point de vue, la copropriété c'est 20% de juridico-administratif et 80% de relations humaines.
Comme dans la vie de la cité, en somme, ...qu'on soit à cheval comme JPM ou à pieds comme Joseph...
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