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 Sujet  |
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Benoix
Pilier de forums
535 réponses |
 Posté - 11 mai 2009 : 17:06:15
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Bonjour,
Question bête, mais réponse pas si simple.
Quel est le montant de loyers brut qu'il faut générer pour obtenir un montant de revenu net de 1000 euros ?
Immobilier non grévé d'emprunt.
Charges fixes ? Variables ? Provisions ? Impots ?
Je fais appel à votre experience.
Merci
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Benoît |
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philippe30
Pilier de forums
220 réponses |
Posté - 11 mai 2009 : 17:24:18
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Bonjour Benoix,
Que veux tu que l'on te répondes ...
Cela dépend des éléments suivants :
- Mode de location pour imposition ( taux différents , amortissement ou pas etc ....)
- Montant du foncier en fonction de la région
- Montant des charges si dans une copropriété ou autre.
Sinon je compte 1/3 de bénéfice des revenus locatifs perçus
Je corrige , c'est le contraire , un tiers de charges et 2/3 de bénéfice
Philippe |
Edité par - philippe30 le 12 mai 2009 07:28:54 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 11 mai 2009 : 20:18:18
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La question n'est pas répondable en l'état.
On n'investit pas dans l'immobilier sans emprunt.
1/ Achat loi malraux il y a dix ans, rendement 4%, niombreuses déductions d'impots aujourd'hui terminées.
Loyer 340 euros, charges déductibles 250 euros incluant des intérêts d'emprunt, donc 1080 imposable à l'année.
Si votre tranche marginale est à 40%, il vous reste 648 euros (partant de 4080).
Si votre tranbche est de 10% il vous reste 972 euros...
2/ Exploitation LMP, loyer de 550 euros par mois, déductible incluant les intérêts d'emprunt de 250 euros. Amortissements 220 euros, amortissement en reports 150 euros.
Bilan, aucun impôt.
Compte tenu des charges non déductibles, trésorerie nette de 2 400 euros (partant de 6 600)
Si aucun intérêts d'emrputn, vous pouvez recommencer les calculs... |
Festina lente |
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Benoix
Pilier de forums
535 réponses |
Posté - 11 mai 2009 : 20:30:20
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Alors je vais poser la question différemment :
Imaginons que j'hérite d'appartements et que ceux-ci soient loués non meublés. Ils rapportent des loyers. Il n'y a pas de charges de copropriété, ils sont en état rénovés.... pas d'emprunts. Le pied...merci mon vieil oncle d'Amérique.
Quel est le pourcentage des loyers bruts perçus sur lesquels je peux compter pour passer ma vie aux Seychelles, ou autre paradis perdu ? Ou jouer au loto ?
Merci |
Benoît |
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philippe30
Pilier de forums
220 réponses |
Posté - 12 mai 2009 : 07:36:48
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Bonjour,
Benoix tu nous caches de choses ....
Poses toi la question autrement , de combien j'ai besoin pour vivre sur un paradis perdu ( attention à la montée des eaux pour les Maldives).....
Soit tu as les appartements , je te conseille d'attendre un an et tu verras de combien tu disposes.
Soit tu as l'argent et là c'est très différent comme approche.
Maintenant comme l'a indiqué Ribouldingue , il y a la notion d'emprunt , de défiscalisation qui permet de diminuer le montant imposable mais toute ces notions doivent de dire quelque choses car tu n'es pas un débutant sur le forum.
J'ai corrigé mon post auparavant , en meuble je compte 2/3 de benefice et 1/3 de charges ( copro , foncier ) etc sans les remboursements d'emprunts bien sur sinon je serais déjà aux Maldives ....
Philippe
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 12 mai 2009 : 07:47:23
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Citation :
j'hérite d'appartements et que ceux-ci soient loués non meublés. Ils rapportent des loyers. Il n'y a pas de charges de copropriété, ils sont en état rénovés.... pas d'emprunts. Le pied...merci mon vieil oncle d'Amérique.
Quel est le pourcentage des loyers bruts perçus sur lesquels je peux compter pour passer ma vie aux Seychelles
1/ Il y a bien d'autres charges que celles de copropriété
Par exemple la taxe foncière.
Par exemple les cha&rges d'entretien
Par exemple les frais engagés pourla sélection et la msie en palce de nouveaux locataires
Il est ILLUSOIRE de faire un calcul sans tenir compte de tout cela.
2/ Tout dépend de votre taux marginal d'imposition
3/ S'agit-il de studios avec des taux de vacance importants ou de 5 pièces qui restent occupés pendant trente ans? |
Festina lente |
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Benoix
Pilier de forums
535 réponses |
Posté - 12 mai 2009 : 07:49:30
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Désolé mais je ne vois pas ce que je peux changer à ma question.
J'ai donné les éléments principaux.
Ou bien des approximations selon des forumeurs expérimentés me permettent de me faire une idée, ou bien les détails des réponses sont à leur tour des secrets !?
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Benoît |
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philippe30
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220 réponses |
Posté - 12 mai 2009 : 09:08:12
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bonjour,
Il semble d'avoir répondu le ratio qui ressort mes locations en meubles maintenant comme l'indique Ribouldingue il faut prendre en compte ton taux d'imposition , les charges qui différenres entre un studio , un appartement , une maison , un immeuble .
Tu nous dis avec 1.000 euros de revenus locatifs combien je peux disposer à la fin mais comme il te l'a été indiqué ou se trouve tes locations , quel est le montant du foncier dans ta ville ( je suis sur Nimes le foncier est élévé mais d'autres villes de France ont des taux divisés par 2 alors que répondre à ta question ????), quel est ta surface locative ( 20 M2 de foncier = 300 euros par exemple mais 50 M2 = 800 €uros et cela dépend aussi du quartier etc ....)
Les réponses n'ont rien de secrètes et je suis sur que si tout le monde te répond les montants iront du simple au double.
Je ne parles pas de l'aspect amortissement de bien dans les déclarations de revenus qui modifie aussi ta base imposable.
DE mon coté , je t'ai répondu 2/3 de bénéfice et 1/3 de charges.
Philippe
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 12 mai 2009 : 09:22:13
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Désolé Benoix, je pense être un 'forumeur expérimenté'.
Désolé de ne pas pouvoir répondre a votre question, mais vous semblez vraiment très inexpérimenté.... Vous croyez aux formules magiques, ce qui dans le domaine de l'immobiler se traduit en 'croire au Père Noel....'
De plus, je vous ai écrit deux cas démontrant des résultats très différents je me demande si vous savez lire...
Enfin, je pose des questions auxquelles vous ne rpéondez pas, c'eest à se demander si ca vaut la peine de passer du temps à vous répondre. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 12 mai 2009 09:34:58 |
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Benoix
Pilier de forums
535 réponses |
Posté - 14 mai 2009 : 18:00:36
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Une approximation me convient. La réponse de philippe est satisfaisante et pour plus de simplicité à ma demande disons qu'il n'y a pas d'autre revenu.
Donc 2/3 benef net ? Soit 1500 euros de loyers bruts pour 1000 euros de revenu net ?
D'autres retours ? |
Benoît |
Edité par - Benoix le 14 mai 2009 18:03:48 |
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double12
Contributeur senior
67 réponses |
Posté - 14 mai 2009 : 19:11:59
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Bonsoir,
Pour ma part je dirais 4/7 ou 7/12.
Soit pour 1500 bruts environ 850-875 euros.
A comparer au net-net-net que je pratique et qui correspond peu ou prou à 6.5 - 7 mois de loyer dans la poche sur 12 mois.
Bien à vous.
Patrick |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 14 mai 2009 : 23:47:17
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Désoilé, mais je ne suis pas du tout d'accrod, pc ar ces chhiffres ne correspondent absoluemetny pas avec les miens qui sont tres varaibales.
1/ Commeznt calculez vous 2/3
2/ Comment calculez-vous 4/7.
C'est assez ahurissant.... |
Festina lente |
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Juliette M
Contributeur vétéran
127 réponses |
Posté - 15 mai 2009 : 04:30:18
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Benoix,
Quelle est la valeur du bien en question ?
Si j'ai bien compris, votre objectif est d'avoir un revenu net par mois de 1000 euros.
Ma conseil est : vendre votre appartement et placer l'argent. Si vous vivez aux Seychelles, vous serez non-résident, donc non-imposable sur les revenus de ce placement.
Si votre bien vaut 300,000 euros et que vous trouviez un placement à 4% par an, vous toucherez vos 1000 euros par mois net en étant non-résident.
Bien entendu, dans la durée, cette solution ne vous protège contre l'inflation, mais c'est une solution tellement plus simple.
Je vous conseillerais en fait d'adopter cette solution maintenant, puis plus tard revenir sur le marché de l'immobilier quand les prix des biens auront baissé.
Cordialement, |
"Je suis trop vieux pour tout savoir." Oscar Wilde |
Edité par - Juliette M le 15 mai 2009 04:37:43 |
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philippe30
Pilier de forums
220 réponses |
Posté - 15 mai 2009 : 06:20:12
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Bonjour,
Pour te répondre Ribouldingue sur le 2/3 et 1/3 , c'est très simple
Je prend le montant total des loyers perçus - total des charges payés= Solde annuel
A partir de ces soldes , je calcule le ratio cela est variable en fonction des biens et des années car les charges peuvent fluctuées mais il s'agit d'une approximation.
Bien entendu je ne tient pas compte des remboursements des crédits car sinon les ratios sont proches de zéro...
Philippe
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 15 mai 2009 : 08:12:41
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Citation :
Quel est le montant de loyers brut qu'il faut générer pour obtenir un montant de revenu net de 1000 euros ?
Immobilier non grévé d'emprunt.
Charges fixes ? Variables ? Provisions ? Impots ?
Ce n'est donc pas le revenu net au sens de la question intiiale, car tu payes bien un impot sur ce revenu, et tu ne l'as pas pris en compte.
D'autre part, les charges foncières sont largement différente d'une ville à l'autre, donc je conçois bien que ton cas est représentatif d'une certaine ville de France.
Pour info, à Alès dans le Gard par exemple, il n'y a pas de taxe foncière.
Je suppose que tu gères tout toi même et que tu n'as donc ni frais d'installation de locataire, ni frais de parution d'annonce, ni frais de gérance. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 15 mai 2009 08:13:32 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 15 mai 2009 : 08:15:42
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Citation :
Initialement posté par double12
Bonsoir,
Pour ma part je dirais 4/7 ou 7/12.
Soit pour 1500 bruts environ 850-875 euros.
A comparer au net-net-net que je pratique et qui correspond peu ou prou à 6.5 - 7 mois de loyer dans la poche sur 12 mois.
Bien à vous.
Patrick
Dans la poche.... Quelel tranche marginale d'imposition? |
Festina lente |
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philippe30
Pilier de forums
220 réponses |
Posté - 15 mai 2009 : 11:28:56
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Bonjour,
je vous signale que l'on parle en ratio 2/3 et 1/3 ou 6 à 7 mois de loyer dans la poche , c'est la même chose .....
Maintenant Ribouldingue , tu annonces un scoop , il n'y a pas de taxe foncière à Ales ????
Est-ce la seule ville de France qui ne taxe pas les propriétaires ??
Comment tu fais pour payer la TEOM ???
Si c'est vraiment le cas , je pense que je vais prendre la voiture et faire le tour des agences sur Ales ....
Philippe |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 15 mai 2009 : 13:18:36
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Pas tout a fait, 2/3 = 666 euros pour 1000 et 4/7 = 571 euros. Il me semble qu'il y a une bonne différence.
Le premier touche 20% de plus que le second.
La TEOM n'est pas la taxe foncière. Elle existe. Personellement je ne loue pas à Alès même. J'ai parlé des parties de taxe pour la ville, mais certainement que les autres échelons (département, etc;..) prélèvent quand même leur dime.
La TEOM n'est pas vraiment en cause dans cette discussion puisqu'elle est récupérable, d'ailleurs.
S'il faut prendre des exemples moins discutables, ou plus consensuels, il y aune énorme différence entre les taxes foncières et d'habitation de LYON et de MARSEILLE par exemple. Dans certains endroits, la TF représente moins d'un mois de salaire, dans d'autres près de DEUX MOIS (soit une différence de 80 euros sur les 1 000 euros de départ). |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 15 mai 2009 13:26:59 |
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Benoix
Pilier de forums
535 réponses |
Posté - 15 mai 2009 : 16:07:38
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Ok Ribouldingue, j'ai bien noté ce facteur essentiel de la TF comme point de comparaison très variable. Et merci pour l'éclairage sur les résultats chiffrés, la différence est notable dans les proportions en effet. C'est en cela que la réponse n'est pas si simple. Et que seul ceux qui ont des cas concrets peuvent donner un résultat, mais je ne cherche pas à connaître la réalité précise de chacun.
Je reste donc sur une valeur générale d'un revenu net, hors annuité d'emprunt, pour l'objectif du montant indiqué soit 1000 euros nets dégagés, sans revenu complémentaire. |
Benoît |
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double12
Contributeur senior
67 réponses |
Posté - 17 mai 2009 : 18:55:53
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Bonjour à tous,
Pour répondre à Ribouldingue :
Ok pour la TF et le TMI (pour ma part à 14%).
Et pour répondre très précisément à Benoit :
Pour générer environ 1000 euros net, il faut percevoir environ 1715 euros de loyer.
Cela reste une base de travail et ne doit donc pas être pris pour argent comptant puisque comme le souligne Ribouldingue la TF et la TMI vont avoir une influence certaine.
Pour les 7/12, c'est la résultante "personnelle" de plusieurs années d'investissement.
Prenant en compte cette base de travail, je n'ai eu que de bonnes surprises sur des termes moyens.
Pour information, j'intègre toujours dans mes statistiques et autres petits chiffres perso : la vacance (1 mois et demi par trois ans), l'entretien, les travaux importants (ravalement par exemple)et autres et provisionne en ce sens.
Bien à vous. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 17 mai 2009 : 21:54:05
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| Merci pour cette réponse et cette mise au point précise. C'est vrai que à mon avis, une taxation marginale à 14% permet des choses que d'autres ne peuvent pas faire... |
Festina lente |
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Combien de loyer bruts pour 1000 euros nets de rev
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