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ven
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 Posté - 10 mai 2009 : 00:21:05
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En 2006, s'est fait élire au bureau de l'ASL de mon lotissement (en procés depuis 1982 AVEC LE LOTISSEUR EN FAILLITE, voies non terminées-perdu en cassation en 2004 car propriété des voies non acquise, en nouvel appel pour la garantie bancaire)le mandataire d'1 société immobilière et une co-propriètaire nommée directrice- n'ayant pas l'accord de son unique indivis (autorisation obtenue du psdt du TGI par fausse domiciliation du promoteur et de la secrétaire,co-lotis (mais pas copropriètaires) et membres du bureau et maintenue en 1° instance bien que non conforme à la loi de 1965 sur la copro qui exige en ce cas un mandataire commun-je suis en appel) ces nominations ont été faites avec l'appui bruyant du directeur de l'urbanisme de la ville co-loti qui a multiplié modifications illégales du réglement (en dessous du PLU) permis de construire illégaux, partages d'emprise au sol inégaux (j'ai tout mis au TA)en 2007 j'ai découvert par hasard qu'il allait y avoir dans les 3 semaines vente aux enchères des espaces verts et des voies-l'affichage n'était pas fait-le directeur de l'urb bien que prévenu 2 mois avant (droit de péremption du maire) a soutenu qu'il ne savait rien-j'ai fait réunir une ass extraordin et proposé l'annulation de la vente -1 Mr caché dans l'assemblée s'est alors fait connaitre comme le nv avocat du lotissement (en fait l'avocat du promoteur mbre du bureau)il a conseillé d'acheter et a fait voter une résolution d'achat jusqu'à 15000€-je suis allée à la vente où j'ai vu tout acheter pour l'asl à 1 €-l'année dernière en ag le bureau nous indique 9 mois après, qu'une surenchere aurait eu lieu et qu'une société a tout acquis mais un contrat de rétrocession aurait été signé-je demande à le lire-aucune réponse n'est faite à mes courriers,renseignements pris auprès des hypothèques tous les espaces verts de notre lotissement et la voie principale ont été vendus à cette société en 1° enchères 1€ (achat par avocat du lotissement)-nous avons acquis les voies secondaires-une nv AG doit avoir lieu ce jeudi que me conseillez-vous, dans quelle situation sommes-nous, l'ASL est-elle toujours constituée dans ces conditions ? (but : acquerir et entretenir voies et esp verts, faire respecter le réglement)pouvons nous exiger de la société la rétrocession gratuite comme indiqué dans nos actes de vente, que me donnera l'annulation probable de l'élection de la directrice (possibilité de demander des réparations sur le jugement aberrant de la 1° instance ?) et une plainte pour faute contre le bureau ? GRAND MERCI A QUI PEUT M'AIDER DE SES CONSEILS, nombre des intervenants de ce site étant très compétents sur ces questions très complexes-Ven
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Mout
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2545 réponses |
Posté - 10 mai 2009 : 07:46:23
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Oui c'est complexe et votre narration sans point à la ligne est très indigeste
Quand le lotissement a t'il été approuvé?
Quand l'ASL a t'elle été constituée?
Est-ce dans le var? |
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ven
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 13 mai 2009 : 01:15:43
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| excusez moi, Monsieur de n'avoir pu vous répondre immédiatement j'ai eu des problèmes avec internet et ne pouvais lire votre réponse dont je vous remercie beaucoup-je reconnais que la ponctuation est défectueuse mais je voulais surtout n'être pas trop longue : lotissement constitué en 1982-oui c'est bien dans le var |
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ven
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 13 mai 2009 : 01:34:14
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| j'ai oublié de vous préciser la date de la constitution de l'asl et je tombe des nues, elle est antérieure au lotissement :1977 (il est vrai qu'il y a eu plusieurs tranches dans le lotissement, avec des lots qui sont passés de 1000 m2 à 500 m2)-Cela est-il important ? |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 13 mai 2009 : 07:04:05
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Toute la documentation relative au lotissement d'une part, et à la constitution de l'ASL d'autre part ont de l'importance pour discerner les illégalités éventuelles
l'ASL de mon lotissement (en procés depuis 1982 AVEC LE LOTISSEUR EN FAILLITE : voir le site jurisprudence.net, la JP récente sur une action de l'ASL du même genre
s'est fait élire au bureau de l'ASL, le mandataire d'1 société immobilière et une co-propriètaire nommée directrice- : voir la liste(1) des noms des propriétaires de parcelles correspondant aux LOTS de lotissementayant servi à la convocation de l'AG, la liste d'émargement et le PV d'AG
(1) : cette liste est communicable par le maire : voir site de la CADA
ces nominations ont été faites avec l'appui bruyant du directeur de l'urbanisme de la ville co-loti: prise illégale d'intérêt? qui a multiplié modifications illégales du réglement : voir conditions d'applications du L315-3 d'après la liste ci-dessus
vente aux enchères des espaces verts et des voies : ce sont des biens attachés à la desserte des lots et inaliénables.
Ils ont vocation à être géré par une assovciation syndicale avant leur transfert éventuel à la commune : voir si le cahier des charges du lotissement (pièce publiée)en fait état
pour le reste, essayez de faire une ligne par problème
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Mout
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JEAN6
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Posté - 13 mai 2009 : 11:58:07
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En s'en tenant à l'essentiel de ce qu'écrit Ven, et en mettant de côté, tout le reste ..., je crois comprendre que les terrains communs d'un lotissement (espaces verts, manifestement encore détenus par la liquidation de biens du lotisseur, auraient fait l'objet d'une saisie immobilière et vente aux enchères, et qu'il aurait été conseillé à l'Asl de les acquérir... qu'elle se serait portée acquéreur, les aurait acquise pour 1 euro, qu'il y aurait surenchère et que le surenchérisseur aurait passé une convention de retrocession avec l'Asl
Quel bazard un peu absurde en ce que l'ASL avait - probablement, voire quasi certainement - vocation à en recevoir la propriété après achèvement du lotissement
Je crois comprendre qu'en réalité, l'acquéreur de ces terrains communs, voiries + Espaces verts, ne rétrocéderait que les voiries, ce qui sous entendrait qu'il aurait l'intention de conserver les espaces verts...
Ven, pourriez-vous être plus précise et nous rapporter les termes précis du cahier des charges, de l'éventuel réglement, et des statuts de l'Asl quant aux espaces verts, et voiries, et leur rétrocession ou dévolution à l'Asl
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JEAN6
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302 réponses |
Posté - 13 mai 2009 : 12:04:51
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Et pour Mout
Les terrains communs d'un lotissement ne sont pas inaliénables, comme vous l'écrivez ...
puisqu'ils sont aliénables,et sont fréquemment aliénés
en particulier par le lotisseur de manière volontaire ( changement de lotisseur) ou forcée ( enchère sur saisie immobilière)
En revanche, on considère qu'ils sont grevés de la charge d'apport au final à l'Asl, charge supportée par leurs propriétaires, quels qu'ils soient, et d'ordinaire lors de l'achèvement constaté du lotissement |
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ven
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 13 mai 2009 : 14:49:04
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Vraiment tout d'abord et très sincérement bien des mercis à vous tous qui prenez la peine de m'aider bénévolement de vos conseils et de vos suggestions - Je réponds à M. Mout : après avoir fait voter par une assemblée extraordinaire le rachat des voies et des espaces verts, le bureau qui représentait l'ASL- je tente une incidente avec une parenthèse(dont la directrice qui ne pouvait être élue (pas accord de son indivis pour représenter son lot) et qui est actuellement couverte A POSTERIORI par une ordonnance du psdt du TGI et une confirmation en jugement de 1° instance)- j'ai fini mon incidente :le bureau donc a laissé vendre 1€ tous nos espaces verts et notre voie principale à une société lors de la vente aux enchères de juin 07, il a par contre racheté toutes les voies secondaires (c'est l'avocat présenté comme celui du lotissement qui a accompli ces 2 achats).
A l'AG de l'année dernière, le bureau nous a annoncé cette vente (les délais de recours étant passés) en nous disant qu'il y avait eu surenchère ce QUI EST FAUX un contrat de rétrocession aurait cependant été signé avec cette société, contrat qui ne m'a jamais été communiqué en dépit de mes demandes et celles de mon avocat
article concernant la rétrocession dans les statuts : "après l'accomplissement des formalités ci dessus la remise des voies et des parties communes du lotissement sera faite à l'ASL"
dans le réglement du lotissement (pas de cahier des charges)il n'y a rien
je trouve aussi dans le programme d'aménagement 3° tranche : "les aménagements et équipements du lotissement seront entretenus par le lotisseur jusqu'à leur prise en charge par l'ASL" (c'est pourtant toujours l'ASL qui a entretenu)
Lors de la vente aux enchères l'annonce légale spécifiait : "lot n° tant espaces communs du lotissement" c'est tout ce que je trouve, mais je relirai mieux ce soir ma tonne de documents-Enfin, il est spécifié que le fait d'acquérir notre bien nous oblige à être membre de l'ASL
VEN
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JEAN6
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302 réponses |
Posté - 13 mai 2009 : 15:43:13
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Est-ce qu(il existe des lots en possession du lotisseur ou de l'acquéreur des terrains communs
Est-ce que le contrat de rétrocession entre acquéreur et ASL portait sur tous les terrains et ouvrages communs ou exclusivement sur la voirie, comme je l'ai compris, ce qui laisserait sous entendre que l'acquéreur a des intentions perso quant à ces espaces verts
Est ce que le lotissement a été constaté comme achevé |
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JEAN6
Pilier de forums
302 réponses |
Posté - 13 mai 2009 : 15:49:14
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Et en ratissant large je n'ai pas trouvé l'arrêt de cassation rendu en 2004 entre le lotisseur en faillite et l'Asl ; qu'elle en est la date exacte ?
Comment votre ASL a-t-elle pu avoir l'idée de racheter les terrains communs ? Qui doivent à un moment ou à un autre lui revenir, cette charge devant être assurée par le détenteur de ces terrains, quel qu'il soit.... sauf à modifier les documents du lotissement pour transformer les terrains communs en lots.... |
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JEAN6
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302 réponses |
Posté - 13 mai 2009 : 15:52:18
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| Et lorsque vous écrivez lot n° soit espaces communs du lotisst, je comprends lot numéro x de la vente aux enchères, est-ce exact ? |
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Mout
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2545 réponses |
Posté - 13 mai 2009 : 16:55:28
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je tente une incidente
avec une parenthèse
(dont la directrice qui ne pouvait être élue (pas accord de son indivis pour représenter son lot)
==> AG invalide
et qui est actuellement couverte A POSTERIORI par une ordonnance du psdt du TGI et une confirmation en jugement de 1° instance)
==> qui est "couverte"
le bureau donc a laissé vendre 1€ tous nos espaces verts et notre voie principale à une société lors de la vente aux enchères de juin 07, il a par contre racheté toutes les voies secondaires
+
en procés depuis 1982 AVEC LE LOTISSEUR EN FAILLITE, voies non terminées-perdu en cassation en 2004 car propriété des voies non acquise, en nouvel appel pour la garantie bancaire
L'ASL est dans l'incapacité d'être propriétaire de voies non terminées...
...et comme elle n'a pas d'autres droits à revendiquer que l'ACHEVEMENT DES TRAVAUX inscrits au PROGRAMME de l'autorisation de lotir...
pourquoi a t'elle perdu en cassation
Les voies (=toutes) sont l'accessoire indispensable à la desserte des lots et ne peuvent être "vendues" : elles ne peuvent faire l'objet que d'un transfert de propriété pour l'euro symbolique qui permet la mutation et la publication aux hypothèques.
Y aurait-il un projet de construire sur des terrains enclavés qui ont besoin de desserte pour être constructibles?
En ce qui concerne l'ASL : il vous faut vérifier la régularité de sa constitution qui ne peut en aucun cas être antérieure à l'autorisation de lotir
Cette ASL est-elle "mise en conformité" avec l'Ordonnance 2004 et le décret d'application de 2006?
Faute de cette mise en conformité, elle est dépourvue de capacité juridique = irrecevable en justice...
Je vous conseille, si vous êtes "membre" appelé à cotiser à cette ASL, de vous focaliser momentanément sur sa constitution légale, ses STATUTS (sont-ils publiés?), et si les acquéreurs de lots ont adhéré individuellement soit par la preuve que leurs lots ont bien été convoqué à l'AG constituante, soit par l'indication de leur adhésion dans leur acte de vente.
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ven
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 13 mai 2009 : 19:31:02
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Toujours merci à M MOUT et merci beaucoup aussi à M JEAN 6 pour s'intéresser à ce cas et pour la peine qu'ils prennent à comprendre l'affaire et pour me prêter leurs lumières :
Est-ce qu(il existe des lots en possession du lotisseur ou de l'acquéreur des terrains communs? :
le lotisseur n'en a plus (faillite) par contre des lots ont déjà été acquis en 2000 par vente judiciaire (propriété perso du lotisseur ?-en Mairie on ne me répond pas les dossiers n'étant pas parait-il complets) par une SCI dont le mandataire (expert comptable et constructeur) a été élu au Bureau, et se trouve derrière toutes les actions du bureau,c'est lui qui a fait entrer son avocat comme avocat du lotissement, lui qui a soutenu qu'il y avait eu surenchère- Il avait obtenu des permis de construire en 2004-Lorsqu'il a annoncé la vente de nos espaces verts à une société ce Monsieur n'a a pas manqué de me dire en AG "et rassurez-vous, Madame, il n'y a aucun lien entre moi et cette société....)Comme On me refuse tout accès aux documents du lotissement et je ne peux rien vérifier
Est-ce que le contrat de rétrocession entre acquéreur et ASL portait sur tous les terrains et ouvrages communs ou exclusivement sur la voirie, comme je l'ai compris, ce qui laisserait sous entendre que l'acquéreur a des intentions perso quant à ces espaces verts ?
je ne trouve que la phrase "voies et espaces communs du lotissement" dans les statuts-mais j'oublie de dire qu'avant la vente aux enchères l'ancien avocat du lotissement a fait lire un dire rappelant que c'était propriètè d'ASL à usage de voies et d'espaces verts
Y aurait-il un projet de construire sur des terrains enclavés qui ont besoin de desserte pour être constructibles?
cela serait bien possible d'autant qu'un changement du pos est en place, conduit devinez par qui-néanmoins j'ai attiré l'attention du Maire sur ces problèmes par recours gracieux-il y a demain à l'ordre du jour un "emprise des propriétés sur les espaces verts" mystérieux
Et lorsque vous écrivez lot n° soit espaces communs du lotisst, je comprends lot numéro x de la vente aux enchères, est-ce exact ?
oui je vous reproduisais l'intitulé de l'annonce légale pour la vente aux enchères, il y en a d'autres à usage de voies
Comment votre ASL a-t-elle pu avoir l'idée de racheter les terrains communs ? Qui doivent à un moment ou à un autre lui revenir, cette charge devant être assurée par le détenteur de ces terrains, quel qu'il soit.... sauf à modifier les documents du lotissement pour transformer les terrains communs en lots....?
c'est bien la question que j'ai posé, j'ai exigé aussi un vote pour le renoncement à faire annuler la vente puisqu'il y avait défaut d'affichage et que la réunion extraor avait lieu une semaine avant la vente-l'avocat qui était jusqu'alors caché parmi les co-lotis s'est alors fait connaitre et a conseillé de vendre en insistant sur le fait que les problèmes seraient terminés et que nous ferions enfin les choses à faire, d'un ton grave tout le bureau a opiné quant au directeur de l'urbanisme il a associé ses instances aux leurs, résultat du vote : une voix contre, la mienne- pour faire accepter la vente par surenchère, le bureau a assuré qu'un nouveau propriètaire permettrait d'échapper au plafonnement de la garantie bancaire pour la réfection des voies (expertise judiciaire lors des procès)
Et en ratissant large je n'ai pas trouvé l'arrêt de cassation rendu en 2004 entre le lotisseur en faillite et l'Asl ; qu'elle en est la date exacte ?
moi non plus, je n'ai malheureusement que qq pages sans la date : les dernières conclusions datent du 28 octobre 2003, j'ai donc pensé qu'il datait de 2004 président D. PRONIER, greffier V. PELLISSIER voici l'arret de la cour de cassation "statuant publiquement par arret réputé contradictoire infirme le jugement, dit que l'asl n'a pas qualité pour agir en achèvement des travaux de vrd en conséquence dit que les demandes formées par l'asl sont irrecevables"
le lotissement est-il terminé ?
je ne sais pas quand j'ai fait valoir que les voies n'étaient pas terminées, on m'a fait valoir qu'il suffisait qu'elles soient carrossables-le membre du bureau constructeur n'a pas terminé certaines maisons depuis 4 ans (les permis ne seraient plus valables par conséquent, non?)d'autres semblent avoir été vendues-tout cela en dehors de mon contrôle puisque je ne peux être au bureau tant que cette dame reste juridiquement couverte-de plus pour les autres co-lotis je suis une chercheuse d'ennuis, je vois le mal partout et bien sûr que tout le bureau se décarcasse pour nous
je ne peux lire le lien que vous m'avez donné sur juriprudentes
dans mon acte de vente il y a inscrit cela : un 1° dossier de lot a été autorisé par le préfet en 1977 publié aux hypot en 1978 il a fait l'objet de 2 arretés de lotir l'1 en 78, l'autre en 79 et une nv autorisa de lotir par le commissaire de la rép du var en 1983
que pensez-vous de notre situation juridique, ? il y a eu un maintien du réglement dans les 10 ans fait par notre avocat de l'époque et je ne pense pas qu'il y ait eu mise en conformité avec les nouveaux textes cela changerait quoi ?
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ven
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 13 mai 2009 : 19:51:41
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Est-ce que le contrat de rétrocession entre acquéreur et ASL portait sur tous les terrains et ouvrages communs ou exclusivement sur la voirie, comme je l'ai compris, ce qui laisserait sous entendre que l'acquéreur a des intentions perso quant à ces espaces verts ?
excusez-moi mauvaise réponse je n'avais pas compris la question, c'est exactement ma crainte, c'est pourquoi j'avais demandé à en avoir copie lors de l'AG 2008 - le constructeur-vice psdt du bureau avait dit qu'il n'y avait pas de problème et qu'il me le ferait parvenir, il y a eu revirement de la secrétaire à la toute fin de l'AG (la plupart des co-lotis étaient partis)et il y a eu refus de me le communiquer car ce n'était pas une obligation (il n'y arien dans nos statuts sur la consultation des documents du lotissement)-depuis un an nous le réclamons avec mon avocat aucune réponse-j'ai demandé par LRAR 15 jours avant cette aG qu'il fasse partie des documents annexés à l'ordre du jour il n'y a rien, je pense même qu'il n'existe pas ou peut-être nous proposera-t-on une rétrocession payante en faisant valoir que cela nous évitera de longs procès, je subodore même que nous avons payé l'entretien des especes verts comme d'habitude |
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JEAN6
Pilier de forums
302 réponses |
Posté - 13 mai 2009 : 20:44:36
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ll y a beaucoup - trop - de choses à dire sur les infos communiquées.
Contrairement à ce qu'écrit Mout, les terrains communs, voiries etc des lotissements peuvent être vendus y compris à des tiers et le sont quand par exemple un lotisseur tombe en liquidation et que le lotissement n'est pas achevé ; mais " ce n'est pas grave", en ce que l'acquéreur succède aux obligations du lotisseur, et deviens lui même lotisseur que cela soit acté par un transfert de l'autorisation de lotir ou pas
Ce qui se passe chez vous, peut être normal ou pas ; il faut donc savoir, dans un premier temps, si l'acquéreur est ou non un successeur du lotisseur, et pour ce faire être claire sur le fait qu'il a acquis un grand nombre de lots
Deuxiément : ce n'est pas un arrêt de cassation, mais un arrêt d'appel
Et cet arrêt au vu du dispositif cité laisse apparaître
que le lotissemenent n'est pas achevé
que l'erreur a été commise de faire agir l'Asl en achévement des VRD sans faire intervenir des colotis qui,eux auraient eu qualité ; que de ce fait, l'Asl n'a pas été déboutée mais a été jugée irrecevable
Merci de me le confirmer au vu des quelques pages en votre possession |
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JEAN6
Pilier de forums
302 réponses |
Posté - 13 mai 2009 : 20:48:23
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| Et il peut être facile d'apporter des débuts de réponse en sollicitant des renseignements sommaires urgents à la conservation des hypothèques, puis dans un deuxième temps des copies d'actes visant les parcelles cadastrales correspondant aux terrains communs, et votre avocat peut s'en occuper |
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JEAN6
Pilier de forums
302 réponses |
Posté - 13 mai 2009 : 20:58:40
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Et comme on lit en diagonal je n'avais pas lu ce que vous écriviez :
-le membre du bureau constructeur n'a pas terminé certaines maisons depuis 4 ans (les permis ne seraient plus valables par conséquent, non?)d'autres semblent avoir été vendues
J'en déduis donc qu'opère un lotisseur - promoteur
Il pourrait être normal qu'il ait acquis les espaces communs et voiries, non achevées et n'étant pas, encore, à remettre à l'Asl
SVP Plus de précision |
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JEAN6
Pilier de forums
302 réponses |
Posté - 13 mai 2009 : 21:03:52
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| Et contre qui l'action était-elle menée puisque le lotisseur initial avait été liquidé ? |
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ven
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 13 mai 2009 : 21:17:29
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Ah mais vous avez raison, je suis bête, j'avais demandé cet extrait de la cour d'appel pour savoir si nous avions des chances en cassation- je n'ai donc aucun élément sur l'arrêt de la cour de cassation si ce n'est qu'il y a eu cassation partielle (nous avons perdu face au lotisseur failli et en liquidation) et nous avons été renvoyés devant la cour d'appel de Grenoble pour la garantie bancaire d'achèvement des voies
La SCI qui a Acquis des terrains par vente judiciaire pouvait sans doute le faire à l'époque car l'obligation d'affichage sur le lieu a été supprimée quelques années-le mandataire de cette société qui a acheté des terrains (quel statut je ne sais pas)et a fait construire plusieurs maisons après avoir obtenu des permis de construire (après un premier refus de la mairie) est expert comptable -il s'est fait élire au bureau de l'ASL comme mandataire de la sCI et a fait entrer son avocat comme avocat de l'asl, c'est lui qui a poussé à l'acceptation de la vente aux enchères et c'est lui qui croyant que je ne pourrais m'en rendre compte affirmait qu'il y avait eu surenchère-je pense qu'il ne pouvait pas racheter officiellement les lots, en effet il est certainement tenu par son mandat au bureau (il ne pourrait mal conseiller l'asl pour en profiter) par contre il est certainement derrière la société qui a racheté, officiellement il n'a rien à y voir mais le frère de la belle soeur du cousin ? en attendant quand j'ai protesté à la dernière ag, j'ai parlé de manipulation, il a alors bondi sur ses grands chevaux et sans qu'aucun co-loti ne proteste a déclaré que si c'était une aussi bonne affaire de recheter les espaces verts, j'avais qu'à les racheter moi même, ce qui prouve pour le moins une morale assez élastique |
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ven
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 13 mai 2009 : 21:32:41
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Et contre qui l'action était-elle menée puisque le lotisseur initial avait été liquidé ?
contre le géomètre- nous avions gagné en 1° instance (mais le malheureux étant mort entre temps était défaillant et a tout pris) puis nous avons tout perdu en appel pour non propriété des voies-cela dit la liquidation du lotisseur s'est faite après l'arret d'appel, il est possible que le fameux mbre du bureau-promoteur ait été l'ami du syndic de liquidation qui l'aurait discrétement averti qu'il avait l'intention d'achever l'asl - j'avais à l'époque puisque nous ne savions pas si nous devions prendre ou non les voies et les espaces verts (avis d'avocats contradictoires) proposé de faire jouer une prescription acquisitive tacite de la Mairie, j'avais sorti toute une étude juridique car nous correspondions bien (de plus pbme de sécurité sur les voies) mais le directeur de l'urbanisme (ce que je peux comprendre car le Maire n'en aurait pas été content) trouvait toutes sortes d'arguments bidon contre et comme par hasard est tombée la vente aux enchères que d'après le nouveau bureau l'ancien syndic aurait su -il n'aurait pas transmis les documents au nouveau bureau dont je contestais la validité-d'où demande au psdt du TGI en référé de valider l'élection a posteriori de la dame copropriètaire sans mandat de son indivis-je suis en appel-que pourra nous donner l'annulation à votre avis ? |
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