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venus055
Contributeur débutant
12 réponses |
 Posté - 09 mai 2009 : 21:42:30
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Vous m ' aviez éclairé sur plusieurs points il y a environ 1 an pour un projet d ' aggrandissement d ' une maison . Le problème est que cette propriété fait partie d ' un lotissement de 1960 avec un cahier des charges comprenant des droit d ' urbanisme en un seul document comme l ' ensemble des lotissement créé avant 1987 .... je crois :) .
Avec vos éclairements et les conseils d ' une avocate spécialisé en droit d 'urbanisme mon projet semblait envisageable .
En effet cette zone est couverte par un PLU depuis seulement 2007 , et les colotis n ' ont jamais demandé le maintient des droits d ' urbanisme . Suite à un courrier adréssé à la mairie , celle ci me confirme que " le lotissement n ' a pas conservé ses règles propres d ' urbanisme , le règlement de la zone x dans laquelle il se situe , s ' applique :"
Le PDC a été accepté et lors de l ' affichage sur mon terrain le président de l ' association m ' a expliqué qu ' il est obligé de m ' envoyé un courier AR car je ne respecte pas les droits d ' urbanisme du cahier des charges ! Voilà un bon début pour mon projet !!!!
Suis je dans mon droit ? Comment en etre sur pour ne pas risquer la démolition de la construction !!!
Je me suis repenché sur le cahier des charges et 2 points m ' intérroge à nouveau :
1/ Dans le cahier des charges :
Art 1 :Propriété du sol des voiries :
"Dans l ' esprit commun des parties , la voie et les espaces ouverts , sont destinés à etre incorporés AUSSITOT qu ' il se pourra à la voirie communale sans que , toutefois , le vendeur puisse prendre aucun engagement à ce sujet - jusqu ' à cette incorporation le de la voies et espaces libres sera la propriété du syndicat dont il sera parlé plus loin , mais le syndicat sera tenu de faire remise gratuite de tous ses droits à la commune à la 1° réquisition de celle-ci et sans qu ' aucun de ses acquereurs ait le droit de s ' y opposer "
ART18 : ........
" Le syndicat cessera d ' exister lorsqu'aura lieu l ' incorporation totale , à la voirie communale , des voies du totissement "
Mon interprétation est la suivante , la mairie aurait du et peut demandé le passage des voies dans le domaine public et ainsi cesserait le lotissement privée .... et mes problèmes ....
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venus055
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 09 mai 2009 : 21:51:43
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2° points :
ART 12 : La surface totale occupée , tant par la construction principale que par les constructions annexées ( appentis , hangars , garages , poulaillers , ect ....) ne pourra en aucun cas dépasser 150m2"
Les piscines et locals techniques sont ils considérés comme constructions annexées ? Si oui plus de 25 des 30 colotis ne respectent pas ce point d ' urbanisme contenu dans le cahier des charges ! Ce qui me semble tendre vers la caducités de ces règlement d ' urbanisme ou ai je le droit de demander la demolition de toutes ces annexes ? !!! ce que je ne ferais bien sur pas ....
Merci beaucoup de vos réponses . |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 09 mai 2009 : 22:03:22
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Les règles d'urbanisme OPPOSABLES sont celles du PLU : OK
MAis le cahier des charges PUBLIE forme le CONTRAT entre tous les co-lotis.
Ainsi un PC ou une DP peuvent être délivrés LEGALEMENT...
...mais si le projet n'est pas conforme aux prescriptions CONTRACTUALISEES, les "tiers" = chaque co-loti, peuvent faire un recours contre ce projet DEVANT LES JURIDICTIONS CIVILES, avec toutes les chances d'avoir gain de cause
Aucun préjudice n'est exigible : seul le CONTRAT s'impose |
Edité par - Mout le 09 mai 2009 22:04:51 |
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venus055
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 13 mai 2009 : 21:33:04
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mais je lis l ' inverse pour les règles d ' urbanisme ...
Question écrite n° 04855 de M. Jean Louis Masson (Moselle - NI)
* publiée dans le JO Sénat du 19/06/2008 - page 1188
M. Jean Louis Masson attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de l'aménagement du territoire sur le fait que certains lotissements sont dotés d'un cahier des charges ou d'un règlement de lotissement. Il souhaiterait savoir si ce type de document conserve une valeur contraignante sans limitation de durée, ou si au bout de 30 ans, ce sont les règles de droit commun qui s'appliquent.
Réponse du Ministère de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de l'aménagement du territoire
* publiée dans le JO Sénat du 27/11/2008 - page 2378
La durée de validité des documents du lotissement (cahier des charges, règlement) n'est pas limitée dans le temps. Toutefois, le contenu de ces documents peut évoluer. !!!! L'article L. 442-9 du code de l'urbanisme prévoit que les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés du lotissement deviennent caduques au terme de dix années !!!!!, à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document en tenant lieu, sauf si le maintien de ces règles a été demandé par les deux tiers des colotis détenant ensemble les trois quarts au moins de la superficie du lotissement ou les trois quarts de colotis détenant ensemble au moins les deux tiers de cette superficie. Il en résulte que le permis de construire n'a plus à prendre en compte les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement au terme de dix années, à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir lorsque le maintien de ces règles n'a pas été demandé. Dans le cas où les règles auraient été maintenues après le délai de dix ans, suite à la demande d'une majorité qualifiée de colotis, l'autorité compétente en matière d'urbanisme (selon le cas : le maire, le président de l'établissement public de coopération intercommunal ou le préfet) peut, à tout moment, mettre fin à leur application par décision motivée prise après enquête publique. L'autorité compétente peut modifier tout ou partie des documents du lotissement après enquête publique, pour les mettre en concordance avec le plan local d'urbanisme, lorsque l'approbation de ce document est postérieure à l'autorisation de lotir. Les colotis disposent du droit de demander la modification des règles contenues dans les documents du lotissement. L'autorité compétente peut alors prononcer la modification de tout ou partie des documents, si cette modification est compatible avec la réglementation d'urbanisme applicable. |
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JEAN6
Pilier de forums
302 réponses |
Posté - 13 mai 2009 : 22:28:55
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Mout a raison pour les motifs qu'elle décrit ; vous pendriez un gros risque en faisant construire contre les règles du cahier des charges, qui demeurent, et peu importe que vous obteniez un permis de construire du fait de la caducité de l'aspect réglementaire. vous obiendriez ainsi le droit de construire une maison dont la démolition pourra être ordonnée par le juge civil à la demande de l'un quelconque de vos colotis.
Votre notaire, votre avocat vous le confirmeront.Interrogez-les...
La question et ce risque, parfaitement essentiels et caractérisant le droit des lotissements ont été maintes fois traitées dans ce forum.
Et il importe peu que d'autres colotis aient violé le cahier des charges.
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JEAN6
Pilier de forums
302 réponses |
Posté - 13 mai 2009 : 22:33:48
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Combien de maisons par an, construites sur permis de construire légalement obtenu et dont la démolition est ordonnée pour violation du cahier des charges ? 1000 , 2000 ?
Cf l'affaire médiatisée Baron au cap-ferret en recherchant sur Google.
Mais encore et à nouveau, votre notaire et votre avocat ont dû vous mettre en garde. |
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JEAN6
Pilier de forums
302 réponses |
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Vincentius
Pilier de forums
497 réponses |
Posté - 14 mai 2009 : 11:51:48
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Citation :
Initialement posté par venus055
ART18 : ........
" Le syndicat cessera d ' exister lorsqu'aura lieu l ' incorporation totale , à la voirie communale , des voies du totissement "
Mon interprétation est la suivante , la mairie aurait du et peut demandé le passage des voies dans le domaine public et ainsi cesserait le lotissement privée .... et mes problèmes ....
Si les voies du lotissement était incorporées à la voirie communale, l'ASL disparaitrait mais le cahier des charges subsisterait. |
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venus055
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 21 mai 2009 : 23:22:32
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J ' ai un document sur les possibilités de la zone du lotissement . Ce document commence ainsi :
DISPOSITION APPLICABLE A LA ZONE X
" Cette zone correspond à un secteur d ' habitat principalement réalisés sous forme d ' opérations d ' ensemble . Elle comporte 2 secteurs X et Y correspondant à des lotissements autorisés antérieurement à la date d ' approbation du P.L.U. . "
1 secteur correspond uniquement à la zone du lotissement de ma maison .
Puis il est énoncé les régles d ' urbanisme de cette zone . ( Très proche de celui du cahier des charges )
Avec ce document + le document officiel disant que les règles propres d 'urbanisme du lotissement ne s ' applique plus dans cette zone . Je pense que la mairie , comme elle a le droit à modifier le règlement après enquete publique . Celà est il possible ? J ' ai un nouveau rdv en mairie .
Merci de vos avis .
ART. L442-11
Lorsque l'approbation d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu intervient postérieurement au permis d'aménager un lotissement ou à la décision de non-opposition à une déclaration préalable, l'autorité compétente peut, après enquête publique et délibération du conseil municipal, modifier tout ou partie des documents du lotissement, et notamment le règlement et le cahier des charges, pour les mettre en concordance avec le plan local d'urbanisme ou le document d'urbanisme en tenant lieu.
NOTA:
L'article 41 de l'ordonnance n° 2005-1527 énonce : " La présente ordonnance entrera en vigueur à des dates fixées par décret en Conseil d'Etat et au plus tard le 1er juillet 2007. "
Le décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007, en son article 26 fixe cette date au 1er juillet 2007, sous les réserves énoncées dans ce même article 26.
En dernier lieu, l'article 72 de la loi n° 2007-209 du 19 février 2007 reporte la date limite d'entrée en vigueur de l'ordonnance au 1er octobre 2007.
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 22 mai 2009 : 08:25:42
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Ce qu'il faut ABSOLUMENT comprendre :
- un lotissement est une opération d'urbanisme qui repose sur une "approbation" de l'autorité administrative ==> les DOCUMENTS relatifs à cette autorisation forment le REGLEMENT du lotissement
Le Code de l'Urbanisme prévoit son évolution potentielle (caducité, modification )
- le lotisseur, autrefois, publiait ces documents en faisant "un dépôt de pièces" chez le notaire : ainsi les parcelles issues des divisions ont leur FICHE HYPOTHECAIRE renseignée, afin qu'à chaque mutation, les notaires soient "renseignés"
Ces documents publiés forment le CONTRAT entre les co-lotis.
Le Code Civil prévoit l'évolution potentielle, en référence aux termes de ce contrat: s'ils prévoient une modalité de modification à une majorité renforcée, cette modalité s'impose. Sinon, le Code Civil dispose la seule modification à l'unanimité des contractants (=TOUS les co-lotis)
Ces deux ordres légaux doivent être respectés par les co-lotis.
S'ils veulent construire, leur projet doit être conforme à la légalité administrative ET aux dispositions contractuelles
C'est le sens du 3ème alinéa de l'article L 442-9 du Code de l'Urbanisme : si le REGLEMENT peut évoluer dans certaines conditions, cela ne change pas le CONTRAT entre les co-lotis.
Ceci dit, l'ASL n'est pas co-lotie : elle est étrangère au CONTRAT malgré les prétentions extravagantes du plus grand nombre des syndics qui se voient en arbitres et ne sont pas contrariés par les juges...si les co-lotis assignés ne soulèvent ce point
Une ASL ne représentent pas les propriétaires (ce n'est pas une assoc.loi 1901 ) et ne peut se substituer à eux
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JEAN6
Pilier de forums
302 réponses |
Posté - 22 mai 2009 : 11:03:01
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Mais il va de soi, Mout, que dans un grand nombre de cas l'Asl a le droit et le devoir de faire respecter le cahier des charges, lorsque cet objet est inséré dans ses statuts ce qui est extrêmement fréquent
Pour le reste, on ne peut que vous suivre
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 22 mai 2009 : 15:50:52
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Effectivement les STATUTS fixent l'OBJET statutaire de l'ASL qui reste cependant soumise aux dispositions légales (=O2004+D2006)
==> Ainsi une ASL de lotissement a pour mission de prendre en charge les VOIES, PARTIES COMMUNES et RESEAUX (qu'elle en soit propriétaire ou pas, peu importe)
Toutes les stipulations des pièces publiées relatives à ces VOIES, PARTIES COMMUNES et RESEAUX doivent être respectées par tous les co-lotis et l'ASL veille à leur intégrité, ce qui est souvent formulé ainsi dans les cahiers des charges qui développent tout ce qui touche à ces parties communes, indispensables aux lots en termes de desserte
MAIS
Cela ne donne aucun droit à l'ASL sur les LOTS
Et s'il faut compter avec des dispositions contradictoires CAHIER DES CHARGES/STATUTS, c'est le cahier des charges qui prime puisqu'il est antérieur aux statuts de l'ASL dont il préconise sa constitution pour gérer les parties communes |
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venus055
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 22 mai 2009 : 18:53:01
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Par contre il existe un grand nombre de co lotis qui ne respecte pas les règles d ' urbanisme de ce cahier des charges . Puis je imposer au président de l ' assemblée , s ' il décide de faire une action contre moi , de poursuivre les autres co lotis ?
Et dans quelle antériorité ?
Une piscine est elle considérée comme annexe ? |
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JEAN6
Pilier de forums
302 réponses |
Posté - 22 mai 2009 : 19:20:42
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Pour Mout
La cahier des charges peut viser les lots et ce qui y est construit et pas exclusivement les terrains et ouvrages communs... et l'Asl chargée de faire respecter le cahier des charges est en droit d'agir
Pour Venus
Vous pouvez toujours tenter de faire valoir cette discrimination, mais cela n'a aucun effet en droit ; le non respect du cahier des charges par d'autres n'interdit pas les poursuites de l'ASL contre le contrevenant ; c'est une jurisprudence constante et logique.
En revanche, vous avez le droit d'agir ...
C'est ce que firent les époux Baron....
Mais il y a encore plus simple, si on veut être tranquille, soit respecter le cahier des charges |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 22 mai 2009 : 20:03:08
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une piscine est une annexe...
une ASL n'a AUCUN POUVOIR LEGAL SUR LES LOTS : les co-lotis exercent pleinement leur droit de propriété eux-mêmes sans que quiconque, et encore moins une personne morale SPECIALISEE, ne puisse se substituer à eux |
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JEAN6
Pilier de forums
302 réponses |
Posté - 22 mai 2009 : 20:38:13
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Chère Mout,
Ce n'est pas la peine d'écrire en ROUGE FURIBARD FURIBOND FURI....
Des milliers ( dizaines de ?) d'Asl peuvent agir pour faire respecter le cahier des charges en ce que ce cahier des charges prévoit des dispositions ayant trait aux lots et en ce que les statuts donnent ce pouvoir aux ASL " faire respecter le cahier des charges"
Il n'y pas de quoi "vous mettre le martel en tête" ou "fouetter un chat"... en l'espèce votre serviteur ....
Il est vrai que ces dispositions y - dans les modèles de statuts - ont été introduites dans les années 60 ... et que vous n'étiez pas encore née...
réellement... ou au goût du droit des lotissements. |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 22 mai 2009 : 21:05:44
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Une ASL n'a aucun pouvoir LEGAL sur les lots :
==> si les statuts édictent le contraire, cela n'a pas de valeur.
C'est ce qu'on appelle une clause REPUTEE NON ECRITE :
"peu nombreux sont les domaines qui échappent à l'édiction, en législation, de clauses réputées non écrites. Le juge aussi contribue à l'extension du domaine de ces clauses lorsqu'il en découvre en dehors de dispositions législatives" |
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JEAN6
Pilier de forums
302 réponses |
Posté - 24 mai 2009 : 18:12:31
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Je ne sais pas d'où a bien pu éclore cette idée, bien curieuse, qui rendrait irrecevables les ASL à agir aux fins de faire respecter le cahier des charges,quand, condition impérative, cette mission leur a confiée par les statuts, comme partie de leur objet...
Je vous renvois par exemple à une discussion de 2006
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=35012
Avez-vous de la jurisprudence récente qui réputerait non écrite de telles clauses pour cause d'illégalité ... et dans ce cas là, chapeau bas ... Ou s'agit-il d'une "idée" qui vous est perso ?
Permettez à "Papy-loti" de vous apporter cette info : Avant les 60 les Asl faisaient respecter le cahier des charges sans que cela n'apparaisse aux statuts ; la Cour de cassation a pris position contre et a jugé ces actions irrecevables ; de ce fait, depuis les années 60, les modèles de statuts d'Asl ont intégré cet objet... |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 25 mai 2009 : 09:20:12
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lisez les publications de Me Atias sur les ASL...
Le Cahier des Charges constitue le CONTRAT ENTRE LES CO-LOTIS
L'ASL de lotissement n'est pas un co-loti
En droit : elle n'est pas partie au contrat |
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JEAN6
Pilier de forums
302 réponses |
Posté - 26 mai 2009 : 10:18:28
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Yes, Mout, ... "Oeuf corse"...
L'Asl n'est pas un coloti et n'est pas partie au contrat de lotissement
Mais là n'est pas le sujet
Si les statuts donnent pouvoir à l'Asl de faire respecter les documents du lotissement, elle a qualité à agir par le pouvoir ainsi accordé par les colotis qui en sont membres et peu importe le mécanisme juridique qui donne cette recevabilité (mandat, délégation ou autre... )
Vous me parlez du professeur Attias, que dit-il précisément ?
Et aux écrits de cet éminent juriste, je préferrerai un arrêt publié de la cour de cassation...
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JEAN6
Pilier de forums
302 réponses |
Posté - 26 mai 2009 : 10:20:03
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Je précise
...aux écrits éventuels et bien compris de cet éminent juriste...
mais que dit-il ? |
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lotissement de 1960
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