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 Sujet  |
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TeaPot
Contributeur senior
72 réponses |
 Posté - 11 avr. 2009 : 01:17:05
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Bonjour,
Je fais partie d'une asso de locataires. Nous rencontrons énormément de problèmes avec le propriétaire qui dès le départ s'est comporté de façon étrange.
Fin 2000- début 2001, alors qu'il avaient demandé à leur propriétaire (un institutionnel privé, qui d'ailleurs vendait l'immeuble d'à côté) la possibilité d'acheter leurs appartements, celui-ci a répondu aux locataires intéressés que ces appartements n'étaient pas à vendre car ils rapportaient trop.
Mi-2002, certains locataires ont appris par une circulaire -antidatée d'un peu plus d'un an- que leur immeuble avait été vendu à la société X mi- 2001 (D'autres locataires ne l'ont appris qu'en 2004). Quelques mois plus tard, ils ont également appris que ce nouveau propriétaire était un bailleur social. Ils ont essayé de se battre mais se sont heurtés à des murs de tous les côtés.
Le droit de préemption leur a tout simplement été dénié (pour être "vendus" à un bailleur social) et la vente leur a été sciemment cachée.
De combien de temps dispose-t-on pour dénoncer la vente?
Merci
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 11 avr. 2009 : 12:47:37
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un propriétaire est tout à fait libre en "occupé" c'est à dire avec les locataires qui restent dans les lieux
il n'y a aucune obligation à informer les locataires de la vente
c'est le nouveau propriétaire qui informe les locataires pour percevoir les loyers! |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 11 avr. 2009 : 13:56:22
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| en effet, la loi a instauré un droit de préemption pour un institutionel qui vend à la "découpe" ... mais s'il vend le batiment en entier, pas de droit de priorité pour les locataires. |
Cordialement, |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 11 avr. 2009 : 14:50:59
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Citation :
Initialement posté par Joulia
en effet, la loi a instauré un droit de préemption pour un institutionel qui vend à la "découpe" ... mais s'il vend le batiment en entier, pas de droit de priorité pour les locataires.
pas que pour l'institutionnel..... |
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TeaPot
Contributeur senior
72 réponses |
Posté - 11 avr. 2009 : 15:08:15
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OK merci à vous 2.
Mais préalablement à une vente, n'y a-t-il pas des réunions de concertations locatives afin d'informer les habitants?
D'autre part, peut-on passer du secteur privé au secteur social sans en être averti ? Connaissez-vous le texte de loi permettant ce type de vente? J'aimerais bien m'informer.
Le nouveau propriétaire a voulu casser les baux de 6 ans en cours afin d'en faire signer de nouveaux (PLI de 3 mois ou PLS de 3 mois) 5 ans 1/2 après la vente effective.
Les habitants n'ont pas su qu'il y avait eu vente car le gestionnaire est resté le même pour les 2 propriétaires.
Merci d'avance pour vos lumières. |
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TeaPot
Contributeur senior
72 réponses |
Posté - 11 avr. 2009 : 15:10:53
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| Joulia, je crois que la loi Aurillac (13 juin 2006) est venue mettre un terme aux ventes en blocs (d'immeubles de plus de 10 appartements) ainsi qu'aux ventes à la découpe. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 11 avr. 2009 : 20:17:41
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| soit il y a eu vente à ce bailleur social , soit il y a eu préemption de la ville par ce bailleur social |
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TeaPot
Contributeur senior
72 réponses |
Posté - 11 avr. 2009 : 22:50:17
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Merci.
Le vendeur était un institutionnel privé, l'acquéreur un bailleur social privé (la ville n'était pas du tout partie prenante dans l'affaire).
Dans ce cas, quelle est, par exemple, la position d'un locataire (un médecin) du premier propriétaire qui se retrouve brusquement et sans le savoir locataire d'un bailleur social ? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 12 avr. 2009 : 09:13:46
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Citation :
Initialement posté par TeaPot
Merci.
Le vendeur était un institutionnel privé, l'acquéreur un bailleur social privé (la ville n'était pas du tout partie prenante dans l'affaire).
Dans ce cas, quelle est, par exemple, la position d'un locataire (un médecin) du premier propriétaire qui se retrouve brusquement et sans le savoir locataire d'un bailleur social ?
si vous aviez exposé clairement la situation dés le début, on aurait gagné en clarté!
les locataires restent en place!
s'ils remplissent les conditions pour entrer dans la convention, leur bail sera conventionné!
ce bailleur va expliquer aux locataires la situation! |
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TeaPot
Contributeur senior
72 réponses |
Posté - 12 avr. 2009 : 18:05:16
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Merci. Désolé de ne pas avoir été clair dès le début mais il est vrai que nous sommes un peu perdus et qu'il n'est pas évident d'expliquer cette situation compliquée (compliquée même pour nous).
Depuis l'acquisition en 2001, les immeubles n'ont pas été conventionnés, les nouveaux propriétaires n'ont jamais rien expliqué à personne.
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TeaPot
Contributeur senior
72 réponses |
Posté - 13 avr. 2009 : 11:25:58
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Autre question :
A priori, le droit de préemption est désormais une décision quinquennale. Quelqu'un saurait-il depuis quand ? (je crois qu'avant on pouvait revenir sur 30 ans).
Merci d'avance pour vos réponses ! |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 13 avr. 2009 : 14:28:09
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| Je ne comprends toujours pas de quel droit de préemption vous parlez. Il n'y en n'a pas, et cela a deja eté dit plusieurs fois.... |
Festina lente |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 13 avr. 2009 : 16:43:24
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Citation :
Initialement posté par TeaPot
Autre question :
A priori, le droit de préemption est désormais une décision quinquennale. Quelqu'un saurait-il depuis quand ? (je crois qu'avant on pouvait revenir sur 30 ans).
Merci d'avance pour vos réponses !
je crois que vous faites des confusions....entre droit de préemption et prescription!!!
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TeaPot
Contributeur senior
72 réponses |
Posté - 13 avr. 2009 : 18:07:19
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| "Péremption" - "Prescription" : il est fort possible que vous ayez raison. Mais quand on n'y connaît rien, que l'on a à faire à une histoire compliquée, il est dur de trouver les bons termes. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 13 avr. 2009 : 21:23:55
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Je ne comprends pas ce qui est compliqué. Votre immeuble a été vendu et vous restez locataire aux mêmes conditions qu'avant.
Qu'est-ce qui est 'compliqué' la-dedans sachant que vous ne disposez d'aucun droit de préemption? |
Festina lente |
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TeaPot
Contributeur senior
72 réponses |
Posté - 14 avr. 2009 : 01:16:58
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Les complications viennent du fait que :
A notre insu, nous sommes passés du secteur privé au secteur social et que les conditions de locations ne sont donc pas les mêmes. Avez-vous lu les nouvelles lois concernant l'habitat social ?
Que l'on nous a sciemment caché cette vente, c'est donc qu'il y a une raison - laquelle ? on ne sait pas encore.
Que l'on aimerait savoir si une loi quelconque autorise les ventes de ce type (du privé au social à l'insu des locataires) - on a cherché, on n'a pas trouvé.
En outre :
Que l'on nous a demandé de casser notre bail (de 6 ans) en cours pour signer un bail PLI de 3 mois ou PLS de 3 mois.
Que l'on nous demande de verser un "complément de dépôt de garantie"
Que si l'on ne signe pas, le bailleur résiliera notre bail (cela concerne aussi les personnes âgées qui vivent là depuis 30 ans).
Qu'à force d'augmenter les loyers (les charges : 180€/mois de chauffage pour 92m²), nous payons 3%/mensuel de plus que dans le privé (calculé selon l'INSEE).
Qu'aujourd'hui, ce nouveau bailleur souhaite vendre "vide".
Et encore, je vous la fais courte. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 14 avr. 2009 : 07:38:47
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Citation :
pour signer un bail PLI de 3 mois ou PLS de 3 mois
Ca n'existe pas.
Revenez vers nous avec une vraie information, ou recopiez mot pour mot ce qui est écrit sur la proposition de bail que l'on vous a faite...
Citation :
Qu'à force d'augmenter les loyers (les charges : 180€/mois de chauffage pour 92m²), nous payons 3%/mensuel de plus que dans le privé
Les charges se remboursent sur justificatif, et cela n'a rien avoir avec toute cette histoire de vente ou de nouveau bail. Avez-vosu demandé les justificatif de charges?
Je ne sais pas comment vous comptez 3% de plus et surtotu comment vous estimez que c'est énorme. 3% sur un bail de 300 euros par mois, ca fait 10 euros, et comme on parle de charges, cela peut dépendre de la consommation d'eau froide ou chaude, ou des prix des carbuirants, qui ont le sait on augmentés de 300% l'an dernier, ce qui ne se comparte pas avec 3%. |
Festina lente |
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TeaPot
Contributeur senior
72 réponses |
Posté - 14 avr. 2009 : 12:13:39
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OK. Titulaires d'un bail (marché libre) d'une durée de 6 ans reconductible.
Sur la proposition reçue, il est écrit que notre bail est arrivé à expiration (sauf que la date anniv. est juin 2012).
Et que :
"conformément à la réglementation PLI (ou PLS), d'une durée de 3 mois, des immeubles acquis en 2001 par un organisme social, votre nouveau loyer s'élèvera à XXX € (15.60% de plus), sous réserve de l'augmentation annuelle décidée (environ 3%) qui s'y ajoutera.
Qu'au titre du complément de dépôt de garantie de votre nouveau contrat de location, il vous sera alors réclamé à la signature du contrat la somme de 540€.
En cas de refus de signature du nouveau contrat, XXX (le bailleur) se verra dans l'obligation de dénoncer votre bail. En effet celui-ci étant arrivé à expiration, il ne peut plus légalement courrir."
A certains de nos voisins, il est également demandé une signature rétroactive (plusieurs mois ou plusieurs années en arrière).
Il fallait venir signer 5 jours après avoir reçu ce courrier.
Je sais que cela peut paraître aberrant mais c'est la vérité (et encore, cette histoire de bail est presque l'arbre qui cache la forêt).
J'adore ce forum riche en enseignements. Comme la plupart de mes voisins (plus de 200 appartements), j'ai envie d'avancer et je ne vois aucun intérêt à raconter des fariboles à des personnes qui peuvent apporter leurs lumières sur de réels problèmes.
Merci de votre patience. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 14 avr. 2009 : 12:58:23
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Teapot, convenez quand même que tout cela n'a AUCUN RAPPORT avec votre question initiale et que si on en était resté a vos reflexions précédentes, on tournait (du moins vous) en rond.
Pour rappel: Citation :
De combien de temps dispose-t-on pour dénoncer la vente?
On est en effet également TRES LOIN du bail d'une durée de 3 MOIS ou de 6 MOIS que vous évoquiez hier.
Citation :
conformément à la réglementation PLI (ou PLS), d'une durée de 3 mois, des immeubles acquis en 2001 par un organisme social, votre nouveau loyer s'élèvera à XXX € (15.60% de plus), sous réserve de l'augmentation annuelle décidée (environ 3%) qui s'y ajoutera.
Ce genre de courrier est tout a fait illégal, et ne mérite même pas réponse;
En revanche, gardez le comme preuve en cas de souci à venir, ce qui semble le cas.
Vous n'avez en revanche que peu d'illusion a vous faire sur le fait que vous pourriez renouveler votre bail indéfiniment.
En revanche aussi, je pense que vous confondez ci-dessus avec le droit en référence dans l'article suivant de la loi de 1989, mais il n'y a pas eu jusqu'a présent de congé pour vendre encore sauf erreur?
Citation :
Article 11-1 En savoir plus sur cet article...
Modifié par Loi n°2006-685 du 13 juin 2006 - art. 4 JORF 14 juin 2006
Quand un congé pour vente conforme aux dispositions de l'article 15 est délivré par un bailleur relevant de secteurs locatifs définis aux quatrième et cinquième alinéas de l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée, dans le cadre d'une vente par lots de plus de dix logements dans le même immeuble, le bail peut être expressément reconduit pour une durée inférieure à celle prévue par l'article 10. Quand ce congé pour vente intervient moins de deux ans avant le terme du bail, la reconduction du bail est de droit, à la demande du locataire, afin de lui permettre, dans tous les cas, de disposer du logement qu'il occupe pendant une durée de deux ans à compter de la notification du congé pour vente.
La reconduction du bail est établie par écrit entre les parties au plus tard quatre mois avant l'expiration du bail en cours. A l'expiration de la durée fixée par les parties pour le bail reconduit, celui-ci est résilié de plein droit.
Attention à ne pas confondre:
1/ La vente qui a deja eu lieu, il faut l'oublier;
Aucune préemption a ce niveau.
2/ Le renouvellement du bail futur peut tout a fait être un problème, mais votre bailelur vous doit un motif, et si ce motif est la vente, il devrait utiliser l'article que je vous ai mentionné, et vous faire offre de vente (donc préemption).
3/ Si il rompt le bail pour un autre motif, comme la non acceptation d'une hausse de loyer comme il est en train de le faire, il doit respecter une autre procédure, CE QU'il NE FAIT PAS mais le mélange des genres va lui causer quelques soucis, et c'est en cela que vous devez garder précieusement TOUT document tel que le courrier en référence, mais aussi les infos concernant la vente qui a deja eu lieu, et surtout celle qui vient.
Il me semble que votre bailleur actuel tente de vous priver de votre FUTUR droit de préemption ou de reconduction du bail dans des conditions améliorées. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 14 avr. 2009 13:00:01 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 14 avr. 2009 : 15:14:59
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| dans quelle commune êtes vous ? |
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Roland MAILLET
Pilier de forums
1096 réponses |
Posté - 14 avr. 2009 : 18:26:52
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TeaPot,bonjour je suis de l'avis de nefer et de ribouldingue vos explications sont dans l'ensemble assez floue.
Il faut déja avoir si c'est des PLS ( Plan locatif Sociaux) ou des PLI ( Plan Locatif Intermédiaire) il y a une sacrée différence de prix.
PLS en € / M2/ Mois de surface utile ( prix plafonds )
Zone 1bis 9,26 Zone I 8,72 Zone II 7,64 Zone III 7,11
PLI en € / M2 / Mois de surface utile ( prix plafonds )
Zone A 13,63 Zone A bis 16,36 Zone B 9,47 Zone C 6,81
La DDE de votre région doit pouvoir vous renseigner ainsi que ce lien
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACECQ.htm
Bonne lecture et bon courage.
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Roland MAILLET |
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