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Le CS conteste certaines factures notamment : -les honoraires d'AG basées sur le tarif horaire d'un directeur (aucune information officielle de la "promotion" de notre gestionnaire qui était auparavant Principal) Réponse du syndic "annoncé lors visite" Aurions nous du recevoir un courrier spécifique à ce propos?
- facture réparation interphone aucun devis n'a été adressé au CS réponse syndic "platine en dysfonctionnement, réparation immédiate par la sté"
- factures non prise en charge par l'assurance 1)réponse syndic :"Non, juste une vérification de l'état toiture, pas de recherche de fuite destructive" La loge du gardien présente depuis de nombreuses années des traces d'humidité
2) réponse syndic : "pas de recherche de fuite destructive ou explorative" Sur le relevé général des dépenses du syndic est bien mentionné en libellé "recherche de fuite" Un copro a signalé des infiltrations dans son appartement
Le CS a demandé des explications concernant le compte d'attente de + de 10 000€ ainsi que les justifs pour chacun des comptes 471... réponse syndic : "En réponse à vos demandes, reprises comptables au droit de la procédure Maizière"
Certaines dépenses sont imputées en charges générales au lieu d'un bâtiment bien distinct : pas de réponse du syndic
Que pouvons nous faire avant l'AG qui doit avoir lieu avant fin juin?
les honoraires du syndic : s'en tenir à ce qui est négocié sur le contrat. Ce qu'il a dit lors de sa visite n'a aucune valeur. Mais peut-être sur le contrat est-il indiqué des honoraires de directeur ? réparation interphone : en AG avez vous indiqué à quel montant le CS doit-il être consulté. S'il n'y a rien ou si le montant de la réparation est inférieure à ce qui est demandé par l'AG : rien à dire. N'oubliez pas également qu'une panne d'interphone est très génante et demande souvent beaucoup de réactivité.
Factures non prises en charge... : votre assurance prend elle en compte les recherches de fuite ?
Compte 471 : arreté comptable de 2005 art 10 :
Citation :Le compte 47 « Compte d’attente » doit être soldé à la fin de l’exercice ou à défaut justifié ligne à ligne.
En regardant sur le grand livre vous devriez y trouver le détail. Vous devez avoir en cours une procédure de recouvrement des impayés : Maiziéres copropriétaire ?
Charges sur un batiment.... : avez vous au RdC des clés de répartitions. Quelles types de dépenses ?
Que faire avant l'AG ? Si le CS n'a pu obtenir de réponses orales satisfaisantes, le Président du CS fait une LRAR * pour rappeler les termes du contrat de syndic * pour demander des explications à ces questions. Si le syndic ne répond pas ou de manière non satisfaisante, préparez vous à voter des réserves précises ou des refus de paiement lors de l'approbation des comptes.
La procédure Maiziere ? Savez vous de quoi il s'agit ?
S'il s'agit d'une reprise de solde, vous aviez l'an dernier une écriture identique dans les comptes de l'exercice. Pas de changement depuis lors. Un dossier qui dort ?
La prise en charge d'un recherche de fuite par un assureur est soumise à ds conditions strictes. Le simple passage d'un plombier n'est pas pris en charge. L'assureur ne prend en charge que des sondages (destructifs) qui aboutissent soit à l'élimination d'une cause possible, soit à la découverte de la cause réelle. Dans ce dernier cas, les travaux de sondage ne sont pas pris en charge si, de toute manière, ils étaient nécessaires à la réparation de la fuite.
Voyez la police multirisques du syndicat, c'est écrit en toutes lettres, à peu près dans les mêmes termes.
La procédure Maiziere ? Savez vous de quoi il s'agit ? Tout ce que je sais c'est qu'il y a eu bcp de malversations de la part d'un ancien syndic (à l'époque je n'étais pas ds la copro) sur le compte d'attente pour certains montants nous avons nom du fournisseur montant et date: 1991! Pour d'autres montants: libellé "sinsitres montant ...." charges à payer montant ...." sans plus de précision
S'il s'agit d'une reprise de solde, vous aviez l'an dernier une écriture identique dans les comptes de l'exercice. Pas de changement depuis lors. aucun changement
Un dossier qui dort ?OH OUI, sur lequel personne ne s'est vraiment "penché" auparavant rien trouvé dans les archives du CS
d'où notre demande d'avoir tous les justifs à F se rapportant à ce compte.
Nous n'en sommes pas à notre 1er R avec AR auprès de F (pour d'autres problèmes) et n'avons jamais eu aucune réponse
Donc vous nous conseillez d'adresser un nouveau R avec AR Si le syndic ne répond pas ou de manière non satisfaisante, préparez vous à voter des réserves précises ou des refus de paiement lors de l'approbation des comptes.
Le dernier R adressé demandait de mettre à l'ODJ de l'AG la propo d'un autre syndic. Que se passe t'il au niveau de la reprise des comptes si l'AG décide de changer de syndic?
Il n'y a pas lieu de reprendre 10 351 au premier jour de l'exercice suivant, mais de reprendre les trois articles ventilés. Le bon sens le commande, mais également les textes comptables.
A nouveau Affaire Dupont : 8000 A nouveau Affaire Durand : 2000 A nouveau Affaire Dubois : 351
Il faut purger d'une manière ou d'une autre les écritures anciennes, à moins qu'il n'y ait encore une procédure en cours.
je reviens sur le sujet ci-dessous la demande adressée à Foncia pour explications - Foncia notre syndic actuel a repris la gestion de l'ancien syndic (procédure Maizières) à ce jour aucune réponse de F ni document attestant d'une quelconque procédure
compte 471000001 ATTENTE A REGULARISER pour 8 288,43€ se décomposant comme suit :
compte 47100402 CHARGES A PAYER (date/objet): 969,45€
compte 47100470 REPRISE GESTION IMMOB (date/objet): 933,83€
compte 47153100 CAISSE GARDIEN (date): 302,45€
-----------------
Vous mentionnez : "Compte 471 : arreté comptable de 2005 art 10 : Citation : Le compte 47 « Compte d’attente » doit être soldé à la fin de l’exercice ou à défaut justifié ligne à ligne". QUE NENNI!!!! (je reprends les comptes jamais traités auparavant par l'ancien CS)
qu'entendez vous par : "préparez vous à voter des réserves précises ou des refus de paiement lors de l'approbation des comptes".
quelle est la question que vous posez à Foncia, puisque vous semblez avoir le décompte du 471 ?
Ce qu'il faut maintenant c'est que le CS via le syndic obtienne des explications lignes par lignes, par discussion ou examen des livres comptables. Mais c'est du travail ...
Exemple : 1- les factures (d'ascenseurs ?) Koné sont-elles toujours d'actualité ? Koné est-il toujours votre prestataire ? Koné réagit-il à ces factures impayées depuis 18 ans ! Peut-être sont-elles apurées ou ont déjà été payées ? 2- etc...
si besoin est demander à voir les décomptes de ces années là, vous serez supris (de leur inexistence... ).
Pour solder un des articles du compte, il faut créditer le 471 par le débit d'un autre compte.
Reste à savoir si vous avez un ou plusieurs comptes anormalement créditeurs sur lesquels il serait possible de jouer.
Autre question, depuis combien de temps votre syndic est-il en place ?
Si c'est 15 ans : il faut qu'il aille à la pêche dans les archives.
Si c'est trois ans : il est fautif d'avoir repris une comptabilité sans demander des éclaircissements au prédécesseur.
Dans un tel cas, il peut être légitime qu'un nouveau syndic perçoive des honoraires s'il a été obligé de redresser substantiellement la comptabilité qui lui a été remise.
VERIF COMPTES PAR CS
Forum fermé
Posté - 02 avr. 2009 : 11:15:23
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