|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
manech
Pilier de forums
1418 réponses |
 Posté - 10 oct. 2008 : 07:39:52
|
Bonjour
Ce point a été abordé dans un autre post, mais de façon marginale. Il n'y a donc eu aucun commentaire sur les calculs suivants: (je suis obligée de me citer)
Citation :
Sur tous les contrats de syndic qui me sont passés entre les mains, la rémunération prévue dans ce cas est de 1% du pic de trésorerie.(...)
Prenons le cas d'une copro qui place 1000 euros par trimestre à 4% par an. Ses intérêts seront calculés pro rata temporis (le latin c'est cadeau pour Philippe), c'est à dire proportionnellement au temps. Disons qu'ils sont calculés tous les trimestres.
1000 euros le 1/01; fin de trimestre: 10 euros d'intérêts
2010 euros le 1/04; fin de trimestre: 30 euros d'intérêts cumulés.
3030 euros le 1/07; fin de trimestre 60 euros d'intérêts cumulés
4060 euros au 1/10; fin de l'année 100 euros cumulés. (j'ai tout arrondi)
Soit des honoraires de syndic (1%) calculés eux d'une autre façon, sur le pic de trésorerie soit 4060 euros au 1/10 (toujours en fin de période étant donné les modalités de versement); le syndic percevra 1% de cette somme soit 40 euros., soit 40 % des intérêts touchés par le syndicat, qui recevra donc 60 euros d'intérêts, soit 1.5% des sommes placées.
Conclusion: il faut discuter plus que fermement pour déjouer disons cette petite "ruse" fréquente chez les syndics (...).
Les syndics justifient leur rémunération en disant qu'il sont obligés de déclarer les sommes supplémentaires qu'ils gèrent à leur garantie financière. C'est exact mais
1) certains ne déclarent pas ces sommes supplémentaires;(faudrait-il que le CS demande copie du courrier?)
2) et surtout habituellement les caisses de garantie financière des syndics déterminent le montant dû par le syndic pro rata temporis.
Oui ou non faut-il absolument refuser dans les contrats de syndics la petite ligne concernant les honoraires particuliers pour la gestion des fonds placés au profit du syndicat (généralement il est indiqué: 1% du pic de trésorerie ou 1% du montant maximum des sommes placées)?
Oui ou non cette façon de se rémunérer est-elle une façon de récupérer à son profit une bonne partie des intérêts qui reviennent au syndicat?
Oui ou non suis-je parano ou certains syndics sont-ils un peu trop malins?
PS Pour Océan qui le réclame, c'était une question précise sur un problème concret.
|
|
Signaler un abus
|
|
|
manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 10 oct. 2008 : 09:24:54
|
Oxymore a écrit: Citation :
apportons nos expériences et nos interprétations a ceux qui posent des questions concrètes
Je suis d'accord avec Oxymore et j'espère donc qu'Oxymore ou quelqu'un d'autre répondra à cette question concrète. |
Signaler un abus  |
|
|
oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 10 oct. 2008 : 10:05:57
|
Citation :
Initialement posté par manech
Oui ou non faut-il absolument refuser dans les contrats de syndics la petite ligne concernant les honoraires particuliers pour la gestion des fonds placés au profit du syndicat (généralement il est indiqué: 1% du pic de trésorerie ou 1% du montant maximum des sommes placées)?
Oui ou non cette façon de se rémunérer est-elle une façon de récupérer à son profit une bonne partie des intérêts qui reviennent au syndicat?
Oui ou non suis-je parano ou certains syndics sont-ils un peu trop malins?
Alors 1ére question, non si ces honoraires sont calculés en fonction du montant des interêts cumulés au 31/12 sur une base de 10% du montant desdits interets. soit dans le cas de votre exemple 10 €
2ème question. oui  cela permet de récuperer une partie des interêts qui auraient été perçu avec un compte unique ou "individualisé"
3ème question; oui vous êtes un peu parano  et non les syndics ne sont pas trop malin puisqu'il se font prendre  |
| Signaler un abus |
|
|
felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 10 oct. 2008 : 10:06:02
|
en plus de la question "tarif" pour la tenue de ce compte ce qui peut être intéressant de connaître,en fonction des intervants ,c'est la justification du montant (ou %) des honoraires appliqués pour le tenue de ce compte
Pour nous,comme précisé dans le post cité par manech, la ligne est:
Compte réserve travaux
Ouverture et tenue annuelle du compte réserve pour l'ensemble de la copropriété,y compris frais bacaires pour virement trimestriel TTC 105,00€ TTC (somme placée C.E à ce jour 55719,59€) |
| Signaler un abus |
|
|
manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 10 oct. 2008 : 10:30:00
|
Merci Oxymore, de répondre même si vous ne le faites qu'indirectement:
Donc "1% HT de la valeur nominale du montant maximum des fonds détenus prélevé au moment du blocage" c'est bien de l'arnaque, (même si je ne comprends pas ce que signifie "la valeur nominale". |
| Signaler un abus |
|
|
oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 10 oct. 2008 : 11:13:43
|
Ce n'est pas de l'arnaque, dans la mesure ou c'est accepté par les copropriétaires, c'est juste une présentation.. comment dire ????
basée sur la méconnaissance.
C'est comme dire que les DAT sont rémunérés au T4M -1 sachant que le T4M est remplacé par l'euribord 
Ensuite, une pointe de trésorerie cela se gère. on peut toujours payer quelques factures plus tôt, histoire de maintenir sa pointe en deçà de son plafond de garantie, ou retarder d'un jour ou 2 ses enregistremnt et dépot de règlements....
pour information on parle de valeur nominale pour quelque chose dont la valeur est estimée au moyen de la monnaie contemporaine a un instant donné.
C'est pour dire qu'on ne tient pas compte de l'érosiion monétaire.
Par exemple vous déposez 4000 € en 2003. En 2004, avec les interets, vous avez 4040 €. Mais comme l'inflation a été de 10% vos 4040 de 2004 ont une valeur en fait 3636 €. La valeur nominale c'est les 4040 €.
|
| Signaler un abus |
|
|
manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 10 oct. 2008 : 12:28:33
|
Citation :
Ce n'est pas de l'arnaque, dans la mesure ou c'est accepté par les copropriétaires, c'est juste une présentation.. comment dire ????
basée sur la méconnaissance.
Délicieux! les copropriétaires qui ont confiance en leur syndic apprécieront. |
Edité par - manech le 10 oct. 2008 12:28:59 |
| Signaler un abus |
|
|
oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 10 oct. 2008 : 12:45:40
|
c'était un forme d'humour.
je ne vais pas dire que c'est de l'arnaque. ne sont pas Redford et Newmann qui veut.
Bien évidemment c'est abuser de la bonne foi des copros. Mais la vrai question serai plutôt "est ce que les copropriétaire sont prêt a payer le prix réel d'une prestation".
Trés récemment je me suis trouvé en concurence avec un "trés gros".
Ces honoraires pour "prestations courantes" etaient de 40% inférieur aux miens. (sachant que je ne prends pas d'honoraire pour les comptes séparés)
Il a donc emporté haut la main le contrat pour 3 ans. Sauf que, les copros ont chosi un compte séparé, et il a majoré ses hono de 15%. IL leur facutre "la gestion des archives", les appels de charges, les notes qu'il fait, et j'en passe.
J'ai revu un des membres du CS qui me disait d'avoir le sentiment de s'être fait avoir car le syndic fait le minimun, ils viennent de changer de gestionnaire, il ont vu lors de l'AG le directeur mais depuis plus presonne et surtout, cela leur coute largement plus que les 40% d'ecart initiaux.
je ne leur jette pas la pierre, mais cet etat d'esprit, qui est légitime, d'aller au moins cher en apparence et contraire finalement à l'interet général |
| Signaler un abus |
|
|
manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 10 oct. 2008 : 17:35:02
|
Tout à fait d'accord. D'où l'importance d'un site comme celui-là s'il essaie d'ouvrir les yeux des copropriétaires. D'où l'importance qu'il y a à favoriser une concurrence loyale( , en contrôlant par voie réglementaire le contenu (et pas le montant) des prestations courantes, et celui des prestaitons exceptionnelles, et en imposant à tous le compte séparé.)
Lors du changement de syndic intervenu cette année, le nouveau syndic candidat présentait des honoraires de base plus élevés que l'ancien.
Quand le président de l'AG a fait sortir les deux postulants pour que nous puissions discuter entre nous, a été distribué à tous les présents un tableau comparatif: honoraires du syndic en place pour l'année écoulée poste par poste, à comparer avec ce que nous aurions payé avec le contrat de l'autre candidat apparemment plus cher.
Le tableau a suffi à convaincre les copropriétaires, et le syndic sortant a été sorti à l'unanimité.
(Evidemment pour cela il a fallu recenser tous les honoraires, et croyez-moi, certains sont bien cachés.)
Sur je ne sais quel post de la cour de récré on délire sur le pseudo syllogisme qui aboutit à "tout ce qui est bon marché est cher".
je le pense personnellement adapté à la situation actuelle: on peut dire légitimement: un syndic bon marché est cher.
Ou bien, comme il est peu payé, il ne fait pas grand chose, et votre bien se dégrade.
Ou bien, comme il se fait peu payer en apparence seulement, et il "se rattrape" en prestations annexes et finalement revient cher.
Il y a ceux qui cumulent.
|
| Signaler un abus |
|
|
alex40
Pilier de forums
424 réponses |
Posté - 18 oct. 2008 : 22:18:45
|
manech écrit :
Citation :
Sur tous les contrats de syndic qui me sont passés entre les mains, la rémunération prévue dans ce cas est de 1% du pic de trésorerie.(...)
Prenons le cas d'une copro qui place 1000 euros par trimestre à 4% par an. Ses intérêts seront calculés pro rata temporis (le latin c'est cadeau pour Philippe), c'est à dire proportionnellement au temps. Disons qu'ils sont calculés tous les trimestres.
1000 euros le 1/01; fin de trimestre: 10 euros d'intérêts
2010 euros le 1/04; fin de trimestre: 30 euros d'intérêts cumulés.
3030 euros le 1/07; fin de trimestre 60 euros d'intérêts cumulés
4060 euros au 1/10; fin de l'année 100 euros cumulés. (j'ai tout arrondi)
Soit des honoraires de syndic (1%) calculés eux d'une autre façon, sur le pic de trésorerie soit 4060 euros au 1/10 (toujours en fin de période étant donné les modalités de versement); le syndic percevra 1% de cette somme soit 40 euros., soit 40 % des intérêts touchés par le syndicat, qui recevra donc 60 euros d'intérêts, soit 1.5% des sommes placées.
Conclusion: il faut discuter plus que fermement pour déjouer disons cette petite "ruse" fréquente chez les syndics (...).
Les syndics justifient leur rémunération en disant qu'il sont obligés de déclarer les sommes supplémentaires qu'ils gèrent à leur garantie financière. C'est exact mais
1) certains ne déclarent pas ces sommes supplémentaires;(faudrait-il que le CS demande copie du courrier?)
2) et surtout habituellement les caisses de garantie financière des syndics déterminent le montant dû par le syndic pro rata temporis.
manech, il n'y a pas de ruse du syndic en l'espèce. Mon contrat prévoit aussi ces frais.
La Caisse de garantie demande, chaque année au moment du renouvellement de la garantie, à l'expert comptable du cabinet d'attester le montant de sa pointe, c'est à dire le montant maximum atteint par les fonds des mandants qu'il gère au cours de l'année considérée.
Si la pointe de trésorerie constatée par l'expert a dépassé le montant des fonds garantis par la Caisse, cela peut se terminer au Pénal ; c'est dire l'importance pour un syndic de surveiller "sa pointe".
Le calcul du montant de la prime à verser à ladite Caisse ne se fait pas prorata temporis mais une fois par an en fonction précisément de la pointe de l'année écoulée.
Dans l'exemple que vous citez, les 4000€ ont contribué à gonfler la pointe de ce montant et à l'inverse, si les 4000€ n'avaient pas été appelés, la pointe n'aurait pas été augmentée de ce montant (pardon pour cette lapalissade).
Le syndic fait donc payer à la copropriété le prix que la Caisse est censée lui avoir facturé pour le delta résultant de ces appels de fonds. Un "petit" syndic paie plus de 1% pour sa garantie. Un moyen syndic un peu moins, etc. De sorte que le 1% couvre chez la plupart des syndics à peine le surcoût qu'il supportent dans ce cas précis. En revanche, pour un gros syndic, la différence sera en sa faveur car le taux de cotisation est inférieur à 1%.
En réalité, ce calcul est théorique car le montant de la garantie est toujours plus élevé que celui de la pointe.
Mais stricto sensu, voilà le raisonnement à partir duquel cette ligne de frais existe dans nos contrats.
Ceci dit, on oublie trop souvent que par delà l'aspect financier du sujet, il y a le travail effectué par le syndic pour ouvrir le compte (il s'agit ici d'un vrai compte à part) et pour penser chaque trimestre à virer les fonds du compte général au compte de placement... (j'attends avec une gourmande impatience les sarcasmes de notre philippe préféré).
Et puis manech, un taux de 4% pour une copropriété est difficile à trouver, l'avantage du placement pour cette dernière est donc encore moins évident (et encore on n'a pas évoqué l'aspect fiscal du sujet)! |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 oct. 2008 : 12:31:18
|
"Ces honoraires pour "prestations courantes" etaient de 40% inférieur aux miens. (sachant que je ne prends pas d'honoraire pour les comptes séparés)
Il a donc emporté haut la main le contrat pour 3 ans. Sauf que, les copros ont chosi un compte séparé, et il a majoré ses hono de 15%. IL leur facutre "la gestion des archives", les appels de charges, les notes qu'il fait, et j'en passe. ...."
Je me bagarre  depuis des années pour que les copropriétaires comprennent enfin que les honoraires "gestion courante" présentés par de nombreux syndics sont bien trop bas de 15 à 20% du niveau auquel ils devraient être !
Comment peuvent ils être aussi stupides, bormés, naifs ... ce que vous voulez, pour ne pas voir ou comprendre que les syndics "trop bas" majorent ensuite leurs honoraires pour un oui ou pour un non, et qu'au final ils paieront quasi le double de ce qui leur avait été annoncé uniquement pourde la "gestion courante" !!!!
Je me fais "allumer" lorsque je soulève la bêtise, la méconnaissance, la naiveté ..etc , des copropriétaires, mais les faits sont là !
On accuse les syndics de tous les maux, parfois (souvent ?) à juste titre, mais il faut bien voir que les copropriétaires, qui sont 'partie' au contrat, sont sans doute responbables de cette situation.
Il est vrai que leur méconnaissance des choses est à la base de bien des dérives de cette profession.
Ca y est, vous pouvez sortir fusils et mitrailleuses .... |
| Signaler un abus |
|
|
océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 19 oct. 2008 : 13:51:20
|
tout à fait d'accord avec vous G2M pour la responsabilité des copropriétaires dans la situation, mais dans bien des cas si 2-3 copros sur l'ensemble "dénoncent" ces situations, ils ont vite faits d'être dénigrés par le syndic et les copros en admiration devant le syndic le soit-disant "sachant" et "pro" : même lorsqu'il s'agit simplement de chiffres, les attaques seront sur les personnes...
sur les honoraires de base, ce n'est pas en augmentant les honoraires de 15 à 20 % que cette situation changera ni la compétence des gestionnaires |
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Honoraires particuliers sur fonds placés
Forum fermé
