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kamelus
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 11 juil. 2008 : 15:45:18
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j'habite un petit immeuble de 4 etages , nous sommes 5 copropriétaires.
La dernière assemblée générale s'est tenu il y a de cela 2 mois et demi seules 2 copropriétaires etaient présents. Le syndic a presente le bilan comptable renseigné dans le PV sans joindre les pièces justificatives.
Le pb est qu'il existe un copropriétaire qui n'a pas payé ses charges depuis plus d'un an , et dernièrement nous avons reçu une lettre de la part du prestataire chargé du nettoyage nous informant qu'il allait interrompre le service pour defaut de paiement, or que le syndic ne nous avez pas informé sur ce pb, pareil pour l'eau le service des eaux nous a informé qu'il allait couper l'eau pour non paiement apres plusieurs tentatives je suis arrivé à contacter le syndic qui d'une manière assez brutale nous fit savoir que le pb etait du au fait que le 5eme copropriétaire ne payait pas ses charges.
Nous lui avons par l'intermèdiaire du conseil syndical envoyé une lettre recommandé lui demandant de nous presenter toutes les factures ou justificatifs comptables afin que l'on puisse vérifier le bilan qu'il avait presenter lors de l'AG, Nous n'avons eu aucune réponse à ce jour.
Et dernièrement nous avons reçu un autre avis de coupure d'eau pour non paiement , le syndic nous a tous simplement envoyé baladé et nous nous retrouvons maintenant dans cette situation suivant le bon vouloir du syndic argaunt que les comptes ont été validé lors de l'assemblée générale.
Ma question est simple avons nous un quelconques recours vis à vis de ce syndic car nous estimons qu'il n'a pas rempli ses obligations, ce qu'il réfute catégoriquement.
Vous remerciant d'avance pour votre aide
je suis prêt à donner de plus amples détails si necessaire.
Merci encore une fois
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 11 juil. 2008 : 16:45:40
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Le syndic aurait du prendre toutes les mesures pour recouvrir les impayés de charge.
Le CS devrait être au courant de ces problèmes de trésorerie car il a du vérifier les comptes avant l'AG.Ces compte doivent bien sur être joint à la convocation de l'AG.
Le syndicat aurait pu prévoir dans son budget, établi par le syndic et le CS (normalement!!!), une augmentation du fond de roulement afin de boucher le trou de tésorerie du à l'impayé; et ainsi payer l'eau.
Le syndic est plutôt très très léger dans la gestion de votre copropriété, et les copropriétaires plutôt laxistes.
Le CS doit vérifier la comptabilité et l'étendue des dégats, et obliger le syndic a convoquer une nouvelle AG, pour prendre toutes les décisions urgentes, à couvrir ce trou, a engager une action au tribunal afin de récupérer les impayés (faute grave du syndic si il n'a rien fait depuis un an).
Vous oubliez que les coporpriétaires décident du choix du syndic, élisent un CS pour suivre la gestion du syndic, et que l'AG est la seule décissionnaire.
Prenez vous en main, et obliger le syndic à vous fournir tous les documents comptables, à lancer une action au TI pour les impayés, à convoquer une AG pour qu'il puisse effectuer un appel de fond supplémentaire (en fond de roulement) pour payer les factures en retard. Sinon plus d'eau, plus d'électricité, plus d'entretien,.... |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 11 juil. 2008 : 18:13:16
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Le syndic ne peut et ne doit règler les créanciers que si la trésorerie de la copropriété le permet.
Le syndic qui connait le droit dispose de moyens de coercition à l'égard des copros mauvais payeurs.(procédure des impayés)
Il ne faut pas attendre d'en arriver aux situations critiques pour se réveiller.
Il n'y pas que le syndic qui est en faute.
C'est la " chienlit " chez vous ! alors réveillez vous avant la
venue d'un administrateur judiciaire qui ne vous fera pas de cadeaux .
Armez vous et partez 
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Salutations
François |
Edité par - oldman24 le 11 juil. 2008 20:00:07 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 11 juil. 2008 : 21:15:19
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je suppose que si il y a seuelemtn 5 copros, et que 2 ont été présents ou représentés, il ne doit pas y avoir de CS.
Vous etes alors en efet mal partis.
A court terme, j'essaierais de me perfectionner sur le côté légal de façon a aller voir le syndic (pas téléphoner, mais duiscuter) avec des billes, et pouvoir le mettre devant un choix:
QUe un ou plusieurs copropriétaires le poursuivent en justice pour présentation des comptes mensongères et gestion incorrecte (c'est quand même à vérifier, n'y avait il pas la liste des dettes du syndicat dans les documents fournis, vous dites que les pièces annexes n'étaient pas présentées, mais pouvez-vosu en dire plus?)
ou alors il est coopératif, reconnait ses erreures, et se décide a agir, ce qui consiste en particulier a faire ce qu'il faut pour poursuivre le copropriétiare qui ne paye pas.
Cela va passer par une nouvelle AG puisqu'il faut certainement décider d'actions qui vont couter de l'argent, et aussi par l'augmentaiton du fond de roulement, en autre mot les payeurs vont payer momentanément pour ceux qui ne payent pas.
Le syndic a réellement parlé de rien sur ce sujet en AG? |
Festina lente |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 11 juil. 2008 : 22:36:07
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mais que fait ce conseil syndical tout au long de l'année?
le minimum du minimum est au moins d'effectuer le controle des comptes
et si les copropriétaires votent les yeux fermés pour l'approbation des comptes....que voulez vous faire ? |
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kamelus
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 12 juil. 2008 : 00:27:20
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avant tout je voudrai vous remercier pour avoir pris le temps de repondre même si je ne suis pas plus avancé.
Une petite precision s'impose :
La copropriété n'existe que deouis 1 an
et le conseil syndical composé de deux voisines a été nommé lors de la première AG de la copro il y'a 2 mois et demi, lors de cette AG le syndic a abusé de la crédulité ou du manque d'expérience des personnes présentes. Il est clair que le conseil syndical fraichement nommé et manquant d'expérience ne peut pour le moment que se renseigner sur les voies légales afin d'entamer les actions nécessaires.
Le syndic a bien presenté un document detaillant les comptes, mais c'est là le pb car d'après ce document il n'ya pas de defaut de tresorerie ou de trou relatifs au non paiement de prestataires, ce qui n econcorde pas avec les avis de coupures que nous avons reçu bien après et c'est pour cela que par la voie du conseil syndical nous lui avons adressé une mise en demeure de nous fournir les justificatifs comptables des comptes qu'il avait presenté lors de l'AG, ce courrier recommandé est resté lettre morte.
et c'est pour cela que je m'adresse à vous afin qu vous puissiez si possible m'indiquez soit des articles de lois ou les possibilités de recours légales.
Nous sommes une nouvelle copropriété et nous ne maitrisons pas tous les rouages alors soyez un peut indulgent avec nous et si nous sommes là c'est pour reclamer votre aide
vous remerciant d'avance |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 12 juil. 2008 : 08:14:42
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le syndic n'a pas à vous adresser les justificatifs
le CS doit prendre rendez vous chez le syndic pour les consulter .
tout d'abord il vous faudrait prendre connaissance des textes qui régissent la copropriété: loi d e65, décret de 67
puis lire les nombreux sujets sur UI concernant les assemblées, la comptabilité........ |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 12 juil. 2008 : 12:34:28
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kamelus : Citation :
avant tout je voudrai vous remercier pour avoir pris le temps de repondre même si je ne suis pas plus avancé.
Je crois que les réponses apportées sont très claires. Le CS doit agir immédiatement et VERIFIER les comptes, c'est à dire le comptes de dépenses, les factures, le grand livre, les relevés bancaires, les relances des fournisseurs impayés, la situation des charges impayés,...
Le syndic est OBLIGE de fournir ces documents au CS,même si celui-ci est nouveau !!! , le CS doit se plonger dans les comptes, et demander au syndic de convoquer une AG, pour pouvoir appeler des fonds et payer les fournisseurs. Le CS novice peut demander des conseils également aux assoc. de copropriétaires commz l'ARC.
VOus n'êtes que 5 copropriétaires, il faut vous réunir d'urgence et que chacun soit concerné par vos problèmes communs, et s'occuper de celui qui ne paie pas ces charges en premier lieu.
Votre syndic est mauvais, après la verif, profitez en pour mettre à l'ODJ le changement de celui-ci. |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 12 juil. 2008 : 16:47:10
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Bonjour kamelus,
Vous avez des circonstances atténuantes.
Néanmoins vous n'avez pas donné, dans votre post initial,
un minimum d'informations permettant de connaître
votre situation et celle de votre immeuble.
Les contributeurs sont en général des bénévoles qui essayent
de renseigner et de conseiller les néophytes.Ils ne sont pas
équipés de boules de cristal permettant de vous éclairer.
Aviez vous lu quelques textes sur la copropriété et des pages
du site avant d'entrer dans le cénacle et retenu quelques unes
des connaissances de base,par exemple : choisir un président compétent, un secrétaire d'AG qui ne doit pas être le syndic mais capable de rédiger un PV sur le champ et signer pour le rendre valide, afin de l'adresser aux opposants et défaillants non représentés...
Les conseillers syndicaux récemment élus ont ils désigné un président qui se mettra en rapport avec le syndic, controlera ensuite les comptes.
Avez vous un règlement d'administration et de fonctionnement du CS ?
Vous dites qu'il y avait 2 présents sur 5, à l'AG !
Comment ont ils voté ? Connaissez vous les dispositions relatives aux majorités requises selon les questions inscrites à l'ordre du jour ?
L'AG est souveraine mais seulement si elle n'est pas composée de fantômes ou d'hommes et femmes invisibles et sans pouvoirs donnés aux présents (procurations à l'exception du syndic).
Vous constaterez ainsi que vous " aurez du pain sur la planche"
si vous voulez vous investir, même dans une petite copropriété qui
n'est pas tenue d'appliquer la comptabilité " en partie double".
La comptabilité analytique vous sera suffisante , mais faut il encore la connaître
Lisez par exemple ,le site de JPM  et vous deviendrez aprés un effort certain ,calé sur ces questions.La doc ne manque pas , non plus, sur UI et autres pages du Web, sans parler de divers ouvrages et revues spécialisés.
Courage.Bonnes lectures.
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Salutations
François |
Edité par - oldman24 le 12 juil. 2008 17:31:56 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 12 juil. 2008 : 18:01:26
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Citation :
posté initialement par philippe388
les relevés bancaires
compte séparé (ce qui serait étonnant) d'accord!! mais pour les "non séparés"???????????? |
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kamelus
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 13 juil. 2008 : 13:12:15
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Citation :
Initialement posté par oldman24
Bonjour kamelus,
Vous avez des circonstances atténuantes.
Néanmoins vous n'avez pas donné, dans votre post initial,
un minimum d'informations permettant de connaître
votre situation et celle de votre immeuble.
Les contributeurs sont en général des bénévoles qui essayent
de renseigner et de conseiller les néophytes.Ils ne sont pas
équipés de boules de cristal permettant de vous éclairer.
Aviez vous lu quelques textes sur la copropriété et des pages
du site avant d'entrer dans le cénacle et retenu quelques unes
des connaissances de base,par exemple : choisir un président compétent, un secrétaire d'AG qui ne doit pas être le syndic mais capable de rédiger un PV sur le champ et signer pour le rendre valide, afin de l'adresser aux opposants et défaillants non représentés...
Les conseillers syndicaux récemment élus ont ils désigné un président qui se mettra en rapport avec le syndic, controlera ensuite les comptes.
Avez vous un règlement d'administration et de fonctionnement du CS ?
Vous dites qu'il y avait 2 présents sur 5, à l'AG !
Comment ont ils voté ? Connaissez vous les dispositions relatives aux majorités requises selon les questions inscrites à l'ordre du jour ?
L'AG est souveraine mais seulement si elle n'est pas composée de fantômes ou d'hommes et femmes invisibles et sans pouvoirs donnés aux présents (procurations à l'exception du syndic).
Vous constaterez ainsi que vous " aurez du pain sur la planche"
si vous voulez vous investir, même dans une petite copropriété qui
n'est pas tenue d'appliquer la comptabilité " en partie double".
La comptabilité analytique vous sera suffisante , mais faut il encore la connaître
Lisez par exemple ,le site de JPM et vous deviendrez aprés un effort certain ,calé sur ces questions.La doc ne manque pas , non plus, sur UI et autres pages du Web, sans parler de divers ouvrages et revues spécialisés.
Courage.Bonnes lectures.
Merci avant tout pour ce maessage on ne peut plus clair
effectivement, et je l'avoues , je n'ai pas eu le temps de me documenter à droite et a gauche et ce au vu de l'urgence de la situation, j'ai tout de suite posté ce message esperant trouver au plus vite une voie me permettant de lancer mes recherches.
je n'arretes pas cependant de chercher de la documentation sur le net mais il faut avouer que ce n'est pas tres facile à comprendre surtout pour un néophyte comme moi
Je tiens quand meme à remercier tout le monde pour le temps consacré à me repondre.
merci encore une fois |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 13 juil. 2008 : 19:47:36
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Bonsoir,
Merci pour votre message.
Si vous ne connaissez pas déjà le droit de la copropriété,
vous connaissez au moins la courtoisie et cela n'est pas
donné à tous les internautes...
Toutefois, pourriez vous répondre à mes questions et à celles de nos amis sur votre compte : séparé ou autres appellations qui sont quelques fois le fruit de l'imagination de certains syndics professionnels ? |
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