|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
 Posté - 14 juin 2008 : 20:14:28
|
Je souhaiterais avoir des avis sur les questions du contenu et de la passation de nouveaux contrats conformes à la nouvelle réglementation issue de la loi de 2003 et du décret et des arrêtés de 2004 et sur leur articulation avec les travaux obligatoires de la nouvelle réglementation venant de la loi De Robien de 2003.
Dans le cas qui me concerne (conseil syndical), il faut passer un nouveau contrat d’entretien avant le 31 décembre 2008 pour nos trois ascenseurs.
Les ascenseurs sont de marque OTIS. Ils datent de la fin des années 80 et ils marchent bien avec de rarissimes pannes, Cette date du 31 décembre 2008 (ce n’est pas très loin finalement…) est la prochaine date d’échéance d’un contrat signé au départ avec Ascinter-Otis popur les trois ascenseurs en bloc avec des renouvellements automatiques par tranches de plusieurs années par tacite reconduction.
Ce contrat ancien (toujours en vigueur) est un contrat « complet » répondant à la réglementation précédente édictée par un arrêté ministériel de 1977. La mention de cette réglementation de 1977 (que remplace la nouvelle) est bien inscrite dans le texte notre contrat actuel « complet ».
La nouvelle réglementation distingue des contrats « à clauses minimales obligatoires » et des contrats « étendus ».
Les textes officiels de cette nouvelle réglementation sont en accès via le premier topic du forum : « Bienvenue dans ce forum et présentation des textes » au lien http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=52050 .
· Première question.
Si on a bien compris (merci de me dire si on se plante !), les nouveaux contrats peuvent inclure plus ou moins de choses au delà des « clauses minimales » qui sont « obligatoires » dans tous les nouveaux contrats quels qu'ils soient : d'où la question de savoir si les nouveaux contrats peuvent-ils ou non être exactement similaires aux anciens contrats « complets », c’est à dire prévoir que toutes les pièces et organes de l’ascenseur seront à la charge de l’entreprise chargée de la maintenance ?
· Deuxième question (question à composantes multiples….)
Sur les forums Universimmo et dans le bouquin de l’ARC sur les ascenseurs (http://www.unarc.asso.fr/site/ascenseur/0105/guide.htm ) et sur le site Unarc chapitre Ascenseurs (http://www.unarc.asso.fr/site/ascenseur/ascenseur.htm ) , nous avons bien lu les questions que pose l’introduction dans les nouveaux contrats « étendus » d’une clause de vétusté automatique.
Une clause de vétusté automatique, nous dit l'ARC, en quelque sorte vous abonne automatiquement, sans que vous puissiez en réalité vous y opposer, du fait même du contenu du nouveau contrat d’entretien, à des changements de pièces et d’organes périodiques toutes les x années à vos frais, en plus du contrat d’entretien nouveau lui même, même si ces pièces ou organes ne sont pas devenus inutilisables dans la réalité par usure ou par casse non garantie ou pour toute autre cause (autre que bien sûr détérioration volontaire ou résultant d’une mauvaise utilisation imputable aux usagers).
Avez vous des exemples concrets de ces contrats « étendus » nouveaux avec clause de vétusté automatique ? Avec Otis ? Ou avec d’autres ascensoristes ? (les autres gros ou des ascensoristes plus modestes en format ?).
Les x années de ces vétustés automatiques sont-elles les mêmes chez tous les ascensoristes ? Dans les textes légaux ou dans les normes dont nous avons fait le tour, il n’y a apparemment rien qui cadre ces durées automatiques.
De plus, comment marchent les durées de garanties que donnent les ascensoristes lors des travaux de rénovation ou de mise en sécurité des ascenseurs ? Qui donne la garantie : l’ascensoriste qui fait les travaux ou bien une société d’assurance somme dans le cas des garanties décennales de travaux sur les bâtiments ou un autre système ? Chez qui est-elle logée, spécialement si c’est une boîte de taille moyenne, qui peut toujours disparaître, qui fournit et installe ? Quelle est la base légale qui sécurise cette garantie ?
On nous parle de 30 ans pour les organes mécaniques, de 20 ans pour les organes électromécaniques et de 10 ans pour les organes électroniques.
Ces durées de 30-20-10 ans sont-elles du domaine des pratiques commerciales courantes chez les ascensoristes ? Comment se classent les organes lorsqu’ils sont à la limite de pouvoir être mécaniques ou électromécaniques comme par exemple les moteurs, les treuils, etc…
· Troisième question
Otis, lors d’un contact préliminaire, nous parle d’un contrat-type « Otis Résidentiel Etendu ».
Mais nous n’en avons pas encore le texte (ça va viendre, çà va viendre, ne vous inquiétez pas, nous dit et nous répète le commercial depuis un bout de temps…).
Quelqu’un connaît-il le contenu de ce contrat-type « Résidentiel Etendu » de Otis, et sait-il si on peut l’aménager pour le rendre plus ou moins « étendu » avec des listes d’organes ou de pièces à supporter par l’ascensoriste comme dans les anciens contrats « complets ». Bien sûr moyennant un surcoût contractuel.
Si quelqu’un a connaissance concrète de ce contrat-type Otis Résidentiel Etendu, peut-il le mettre en ligne ?
· Quatrième question
Quelqu’un a-t-il un avis sur le contrat-type d’entretien des ascenseurs que propose l’ARC à ses adhérents ?
En première approche, nous trouvons certaines de ses clauses un peu compliquées.
Elles sont bien dans le sens de ce que dit son site et le bouquin de l’ARC sur les ascenseurs en mettant en garde, fort justement à notre avis, sur les automaticités de vétusté du seul fait de l’âge qu’atteint une pièce ou un organe d’ascenseur, et sans compter que donner un âge à un organe d’appareil ancien, ce peut être assez sportif car on ne sait pas nécessairement si il est d’origine ou si il a été changé entre temps.
En particulier, ces clauses-type de l'ARC veulent proscrire de façon totale toute clause de vétusté en reportant sur l’ascensoriste la preuve de la vétusté et une dénonciation du contrat d’entretien quasi sur le champ, d’initiative d’une des deux parties au choix, ascensoriste ou copropriété (syndic en fait), si il y a, ce qui est une situation qui paraît bien possible…., un désaccord sur l’appréciation de la vétusté (et alors, si on a bien lu le contrat-type ARC, on se retrouverait sans contrat d’entretien donc sans ascensoriste chargé de l’entretien : est-ce bien réaliste une clause qui déclenche un couperet aussi direct et automatique ?).
Y a-t-il des expériences réelles d’utilisation de ce contrat-type ARC négocié avec Otis ? Si oui, a-t-il été difficile de négocier ?
· Cinquième question
Le bureau d’études qui intervient sur notre immeuble est le bureau-conseil CECI (Centre Européen de Contrôle d’Installations).
Il nous dit qu’il va proposer, dans l’appel d’offres qu’il va préparer (trois entreprises ascensoristes seraient consultées aussi bien pour les travaux de mise en sécurité des trois étapes obligatoires de 2010, 2013 et 2018, que pour un nouveau contrat d’entretien), un contrat de type nouveau et exclusif à CECI qui s’appelle « CSA - Contrat Sérénité Ascenseur ».
Ce « CSA » est sommairement présenté à http://www.ceci.fr/services_csa.htm et le commercial de CECI doit en fournir le texte incessamment sous peu, comme doit le faire Otis pour son contrat « Résidentiel Etendu ».
Sur le site de CECI, il est indiqué que « la mise en place du contrat CSA ne peut avoir lieu qu’à la fin du contrat en cours ou après résiliation de celui-ci » : http://www.ceci.fr/CSA%20info.pdf .
Nous ne comprenons pas bien ce découpage où le contrat CSA fait partie de l’appel d’offres mais où il ne peut être discuté, en particulier, avec l’ascensoriste nouveau, que si l’ancien contrat est arrivé à expiration ou rompu. Est-ce bien faisable cette gymnastique, ce timing ?
Quelqu’un a-t-il une expérience avec ce contrat « CSA » de CECI ? Ou un avis en étudiant ce que mentionne le site CECI ? Est-ce que le « CSA » de CECI peut entrer en contradiction avec le « Résidentiel Etendu » de Otis ? Ou peut-il y avoir complémentarité ? Ou profusion ? etc…
Merci de vos réponses.
|
|
Signaler un abus
|
|
|
manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 15 juin 2008 : 11:16:29
|
question 1
A ma connaissance, une fois que sont présentes les clauses obligatoires (a vérifier méthodiquement), tout est négociable.
question 2 "clause de vétusté"
Aucun texte légal n'en parle. Les ascensoristes s'appuient parfois sur une prétendue "norme Afnor": cette "norme "se trouve dans un guide de l'Afnor, rédigé avec les seuls professionnels, sans l'accord des associations représentant les consommateurs, ce ne peut donc être considéré comme une norme, laquelle résulte d'un consensus.
Cela dit la bande des quatre s'appuie sur ce texte pour faire croire qu'ils ont raison d'imposer cette clause, et je suis sûre -j'ai essayé- que ce n'est pas négociable. Ils se sont mis d'accord là dessus, comme sur le fait de limiter à 5% le montant maximum des pénalités pour non respect des engagements. Si vous tenez à garder Otis, vous devrez très certainement passer sous leurs fourches caudines.
Il existe heureusement des petits ascensoristes avec lesquels on peut négocier (vérifier que ce ne sont pas des filiales des 4).
question 5
Je note que la clause de vétusté n'est pas mentionnée dans le contrat CSA, ce qui permettra au prestataire de retarder au maximum le remplacement des pièces afin qu'elles soient payées par le client.
Votre contrat CSA est un contrat qui à mon avis se substitue très partiellement au contrat avec l'ascensoriste: la clause sur les pénalités va devoir remplacer celle qui est prévue par l'ascensoriste. Tout le reste de ce contrat CSA semble surtout être une source de dépenses potentielles, fructueuses pour le bureau d'études, pour l'ascensoriste et pour le syndic, moins pour le syndicat qui pour ne pas être dépendant de son ascensoriste choisit de dépendre de son bureau d'études (?!).
De fait il semble que CECI s'adresse avant tout aux syndics qui sont déchargés d'une partie de leur tâche en ce qui concerne les ascenseurs (appel d'offres, suivi des travaux, négociation, suivi du contrat de maintenance ). (revoyez leur site: "Un interlocuteur unique pour l’ensemble de votre parc d’ascenseurs.")
L'intervention de CECI dans le contrat de maintenance, le syndicat la paie sûrement, soit par un surcoût dans le contrat de maintenance, soit par le pourcentage de CECI sur les travaux que CECI prescrira.
De fait je ne suis pas sûre de comprendre la position exacte de CECI par rapport au syndicat et au prestataire, l'intervention de CECI n'étant pas ponctuelle, mais permanente; Est-ce CECI qui va signer le contrat avec Otis, le syndic signant un autre contrat avec CECI?
Personnellement je serais très réservée sur un bureau d'études qui fait l'audit, l'appel d'offres, le suivi, aussi bien des travaux que du contrat de maintenance: trop, c'est trop.
|
Edité par - manech le 15 juin 2008 11:56:05 |
Signaler un abus  |
|
|
9720fm
Contributeur vétéran
151 réponses |
Posté - 22 juin 2008 : 17:38:48
|
Citation :
Pierre Marie a écrit : contrat signé au départ avec Ascinter-Otis popur les trois ascenseurs en bloc avec des renouvellements automatiques par tranches de plusieurs années par tacite reconduction.
Pierre Marie pour votre nouveau contrat limitez la durée d'une tranche à une année. L'ascensoriste aura peur de se faire jeter chaque année (bonne pression) et quand vous voudrez en changer, il suffira d'attendre la fin de l'année en cours.
Pardon de ne pas répondre aux questions posées mais la durée d'un contrat est une chose importante.
Cdlt. 9720fm. |
| Signaler un abus |
|
|
mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 22 juin 2008 : 21:52:41
|
seule voie valable : contrat de base de durée un an. Contrat étendu : n'importe quel professionnel honnête vous dira que ce n'est pas interessant. Mieux vaut payer une grosse somme tous les dix ou quinze ans (et encore !) qu'engraisser les ascensoristes.
Question assassine : les gentils copros qui paient depuis des décennies des contrats autrefois complets, maintenant étendus, ont ils une facture de mise en conformité moins élevée ?
Les copros peuvent tout à fait voter chaque année une avance pour travaux ascesnseur, égale à la différence de coût entre un contrat étendu et un contrat de base, argent nettement mieux utilisé.
je conseille à Pierre marie de résilier Otis, pour le mettre en concurrence. résilier ne veut pas dire virer : l'appel d'offres peut tout à fait être gagné par Otis |
| Signaler un abus |
|
|
alexmea2
Contributeur senior
93 réponses |
Posté - 22 juin 2008 : 22:09:18
|
CECI se vante des points suivants:
"Des pénalités allant de 30 à 100% du montant annuel du contrat en cas d'insatisfaction."
Je ne connais pas d'ascensoriste prêt à prendre un contrat de maintenance pour lequel faudra le rembourser intégralement en cas de faute.
J'ai entendu dire que cet organisme pratiquait une politique commerciale peu commune vers les syndics, à savoir:
1) RDV pour expliquer qu'O...., S.....,K.....,T.....etc pratiquaient des prix de contrats exorbitants (ce qui n'est pas faux)
2) Ce BET propose une ou plusieurs petites entreprises capables de pratiquer des prix de contrat défiant toute concurrence.
3) le gain financier engendré annuellement par la prise du contrat effectué par la PME par l'intermédiaire de CECI se décompose ainsi:
La 1ere année la différence est encaissée par ce BET et les années suivantes le prix pratiqué resterait à l'avantage de la copro.
Maintenant, que valent les entreprises proposées?
|
| Signaler un abus |
|
|
mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 22 juin 2008 : 22:55:17
|
Vous voulez travailler avec un expert "indépendant" capable de faire la pluie et le beau temps sur des contrats d'ascensoristes ?
CSA = galimatia débile. Quel ascensoriste crétin pourrait signer un engagement sur le nombre de pannes, avec pénalités afférentes ?
CECI s'engage sur 12 points ... sans être le titulaire du contrat de maintenance  Moi y en pas comprendre et moi yen a croire qu'yen a rien à comprendre.
CECI ne se met pas à jour :
Citation :
Ces travaux concerne les ascenseurs de type "monovitesse".
La précision d’arrêt n’est pas encore
définitivement arrêtée, cependant, il est fort probable
qu’elle soit de 10 millimètres. Cette obligation imposera
la mise en place d’entraînement de type « variation de
fréquence » sur tout les ascenseurs à une vitesse ainsi
que sur une bonne partie des appareils à deux vitesses
la précision est de 20 millimètres : une bonne partie des ascenseurs bi vitesse sont conformes
CECI nous prend pour des abrutis : dispo de 99 % cela veut dire que l'ascenseur est HS 3 jours et demi par an (calcul à la portée de n'importe quel collégien indispo de1% (dispo de99 %) cela veut dire indispo pendant 365/100 = 3,65 jours). En clair une dispo de 99% n'est pas un objectif, c'est du foutage de gueule 
La question à poser à CECI : possible d'élargir la consultation a une PME proposée par un copro ? Je puis vous assurer que mon ascensoriste, très valable, les enverra paître avec leur bouzin CSA. Il ne veut pas se faire tenir le crayon pour écrire un contrat qui l'engage. Vous connaissez "les conseilleurs ne sont pas les payeurs ?"
Bref, cela me semble tellement fou que je fais un rêve : je ne comprends rien. Alors, expliquez moi !
|
Edité par - mespres le 23 juin 2008 07:35:15 |
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Les nouveaux contrats d'entretien proposés
Forum fermé
