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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
 Posté - 11 juin 2008 : 10:58:25
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On parle depuis longtemps de la cogestion syndic/conseil syndical.
Elle a montré le bout du nez dans le nouveau régime des résidences avec services.
L'ARC en reparle à nouveau mais avec cette fois un projet de texte, ce qui est toujours bien, quoi que l'on pense du contenu.
Le projet est présenté avec le concours de l'association Plurience.
Dans l'abus 1386, Plurience est ainsi présentée :
L’analyse du nouveau contrat ORALIA était pour nous particulièrement intéressante et symptomatique.
Le groupe ORALIA est, en effet, dirigé par Serge DÉGLISE. Or, Serge DÉGLISE est aussi le président d’une association très puissante qui s’appelle PLURIENCE.
Qui est PLURIENCE ? Une association qui regroupe TOUS les grands syndics (FONCIA, LAMY, CITYA, LOISELET, GESTRIM, SERGIC, ICADE, Le Crédit Agricole, etc.).
Il s'agissait de l'illicéité de certaines clauses du contrat ORALIA
Le temps ayant passé, il semble donc y avoir un consensus général en faveur de la cogestion.
J'ai oublié de copier le lien. Je vais réparer cet oubli.
http://www.unarc.asso.fr/site/actumois/juin08.htm
C'est fait
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Edité par - JPM le 11 juin 2008 11:02:59 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 juin 2008 : 11:04:45
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C'est l'histoire du voleur mis à la porte et qui revient par la fenetre, ou je n'ai rien compris ??? 
A lire la liste des membres de cette association, la proposition de cogestion serait une façon détournée de se mettre les CS dans la poche ?
Car tant que le CS n'a aucune personalité juridique, on ne voit pas trop comment il pourrait être un cogestionnaire sur le même plan que le syndic ! 
Retour après lecture du lien indiqué par JPM
.... HORREUR : un CS sans personnalité qui recevrait "délégation de mandat du syndic" ......
Le syndic pourrait déléguer son mandat à un CS irresponsable ????? !!!
"Mais où vont-ils donc chercher tout ça ??? " |
Edité par - gédehem le 11 juin 2008 11:10:37 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 juin 2008 : 14:39:57
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Il faut ajouter aux justes observations de Gedehem que juridiquement le projet ne tient pas la route. L'art. 18 serait complété par :
Citation :
« Par dérogation à l'avant-dernier alinéa de l'article 18, le conseil syndical peut également, sous sa seule responsabilité, recevoir une délégation de mandat du syndic relative à la gestion courante, la commande, le suivi, et la réception des travaux définis à l'article 45 du décret 67-223 du 17 mars 1967 ainsi que le suivi des contrats de maintenance ».
Cette délégation doit être préalablement autorisée par l'assemblée générale dans les conditions de la majorité de l'article 25».
En permettant à l’assemblée générale d’autoriser le syndic à établir une délégation de pouvoir « à une fin déterminée », l’article 18 ne vise qu’une action déterminée dont le soin est confié à un tiers étranger au syndicat. Il n’y alors ni substitution ni externalisation. Un rare cas d’application est la procuration donnée par un syndic à un clerc de notaire pour effectuer des formalités.
Il ne permet pas au syndic de refiler au conseil syndical des pans entiers de sa mission ! Il y aurait alors, bel et bien, substitution.
Pour parvenir à la cogestion, il faut modifier le statut de la copropriété. Les textes actuels ne sont pas compatibles avec le projet.
La proposition ne présente pas de réel intérêt puisque le recours à la forme coopérative y suffit, avec la faculté pour le président syndic de s'adjoindre un professionnel pour les tâches administratives.
Il suffirait alors de valider la mission réelle du conseil syndical devenu un conseil de gestion. C'est déjà le cas pour les résidences retraite. Dans une que je connais il y a 7 membres du CS dont la moyenne d'age est 79 ans 
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alice78
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917 réponses |
Posté - 11 juin 2008 : 17:50:08
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A vous lire une AG ne pourrait pas mandater un copropriétaire pour une mission spécifique ponctuelle, au motif qu'il n'aurait pas de personnalité morale.
Par exemple, une résolution mandatant un membre du CS pour représenter le syndicat lors des AG de l'ASL dont il est membre, serait illégale (représentation devenue nécessaire parce que les différents syndics ont été incompétents, absence aux AG, votes contraires aux consignes données etc...) ?
Je ne vois pas où l'article 18 restreint ce mandat à un tiers étranger au syndicat.
Si vous pouviez être plus précis. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 juin 2008 : 18:25:26
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Le syndicat des copropriétaires est une personne morale.
Un copropriétaire, membre ou non du conseil syndical, est une personne physique
Le conseil syndical est un collège. Il n'est pas une personne morale. Un collège est un groupe de personnes ayant une fonction identique et des pouvoirs égaux pour l'exercer.
Le conseil émet des avis, comme le fait un collège d'experts judiciaires, mais ne prend pas vraiment de décisions collectives, même lorsqu'il est doté d'un règlement de fonctionnement.
Il y a exception lorsque l'assemblée délègue au conseil syndical un pouvoir de décision (choisir un entrepreneur). Dans ce cas elle remet au CS le travail à faire (choisir), mais aussi l'outil (le mécanisme majoritaire). Quand le travail est fait, le CS rend l'outil
Le syndicat ne peut mandater un copropriétaire pour le représenter à une assemblée d'association de propriétaires. N'étant propriétaire de rien, pas même des parties communes, il ne peut être membre de l'ASL.
Si les statuts de l'ASL stipulent que les copropriétaires (seuls membres de l'ASL avec d'autres propriétaires) sont d'office représentés par le syndic, celui ci, seul, peut les représenter. On admet qu'il peut envoyer un de ses collaborateurs, mais il ne peut envoyer un copropriétaire. Ce régime est contestable dans la pratique, mais il s'impose car il est légal.
Pour en revenir au projet de l'ARC et de Plurience, Gedehem s'étonne à juste titre de voir confier une délégation de gestion au conseil syndical. Dans le cas des ASL, les statuts des associations, conformément au régume des associations syndicales, peuvent légalement prévoir que le conseil de gestion (syndicat) est chargé de décider, tout comme le conseil d'administration d'une société anonyme.
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alice78
Pilier de forums
917 réponses |
Posté - 11 juin 2008 : 19:22:48
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JPM, je ne vois rien dans la rédaction de l'article 18 qui limite la délégation de mandat à une personne morale.
De plus, je ne vois pas la différence entre l'exception dont vous parlez qui est de déléguer au CS le choix de représenter le syndicat pour choisir une entreprise et le fait pour un copropriétaire de représenter le syndicat pour voter à une AG d'ASL.
Votre analyse vide de sa substance ce passage de l'article 18.
Avez-vous des jurisprudences sur le sujet ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 juin 2008 : 22:14:16
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Vous me faîtes dire des choses que je n'ai pas écrites.
Notez qu'une délégation de pouvoir à une fin déterminée ne s'applique qu'à une opération unique.
Le texte ne permet pas un transfert d'une partie des fonctions et pouvoirs du syndic au profit d'une personne physique ou du conseil syndical pour un temps indéterminé.
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alice78
Pilier de forums
917 réponses |
Posté - 12 juin 2008 : 08:04:17
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OK JPM,
Alors un délégation pour représenter le syndicat à l'AG de l'ASL pour une durée déterminée est valide. |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 14 juin 2008 : 14:53:03
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Ce sujet me paraît intéressant: on dirait que l'Arc veut faire reconnaître et encadrer par la loi ce qui est une réalité dans de nombreuses copropriétés.
Les syndics n'ont pas le temps de suivre les contrats de maintenance. Beaucoup n'ont même pas le temps de les lire. De même beaucoup, qui sont pourtant chargés de faire respecter le RDC, ne l'ont jamais lu. Un tableau de charges leur suffit. Et si ce tableau n'est pas dans le RDC mais a été hérité du syndic précédent ils ne s'en aperçoivent pas.(Si, si, je vous assure: j'ai personnellement deux exemples précis et récents)
Les syndics n'ont pas le temps de se déplacer pour voir ce qu'il en est des petits problèmes d'entretien courant.
De même quand ils demandent des devis, la plupart ne se déplacent pas: ils communiquent juste l'adresse de la copropriété avec des indications sommaires. A dire vrai j'en connais qui ne connaissent pas les lieux et n'ont d'ailleurs ni les clés ni les codes qui leur permettraient d'y accéder.
Ce qui précède n'est pas une critique, mais un constat. Le syndic en est réduit le plus souvent à sa fonction administrative et comptable.
Je ne crois pas qu'il faille le lui reprocher. S'il devait faire réellement tout ce qui est censé faire partie de sa mission, il devrait avoir beaucoup d'assistantes, beaucoup d'heures sup. ou plusieurs vies, en tous cas des honoraires beaucoup plus élevés qu'ils ne le sont actuellement.
J'ai lu avec attention le projet de l'ARC; je constate que la délégation de mission est très encadrée. Par ce projet on insiste sur un des aspects souvent oubliés de la mission du CS, il doit assister le syndic, sans se substituer à lui.
Ce qui me gêne le plus, c'est l'autre partie de la mission du CS: contrôler la gestion du syndic; si le CS gère, qui le contrôlera, lui?
Citation :
Par dérogation à l'avant-dernier alinéa de l'article 18, le conseil syndical peut également, sous sa seule responsabilité, recevoir une délégation de mandat du syndic relative à la gestion courante, la commande, le suivi, et la réception des travaux définis à l'article 45 du décret 67-223 du 17 mars 1967 ainsi que le suivi des contrats de maintenance ».
Cette délégation doit être préalablement autorisée par l'assemblée générale dans les conditions de la majorité de l'article 25».
C'est la partie en gras que je supprimerais car l'objection de Gédéhem sur le CS irresponsable me paraît juste.
Citation :
Transmettre au syndic avec son « bon pour accord » le devis retenu ou l’informer par écrit de la demande d’intervention faite auprès d’une entreprise ou d’un artisan référencé.
Au cas où il y a devis, c’est le syndic qui donnera l’ordre de service.
Si l'on en croit ce passage, ce n'est pas vraiment une cogestion; le syndic, donneur d'ordres, resterait bien responsable. Et c'est heureux.
Personnellement je crains moins un CS manipulé, qu'un CS irresponsable qui se croit investi de tous les pouvoirs.
Je voudrais donc que dans ce projet on insiste davantage sur le fait que le syndic, en tant que mandataire du syndicat, reste le seul responsable y compris devant la justice et qu'il lui appartient donc d'exercer son devoir de conseil auprès d'un CS, qu'il doit contrôler avant que l'assemblée générale ne le fasse.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 juin 2008 : 16:20:39
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Manech a raison en faisant remarquer que, dans de nombreux immeubles, les membres du conseil syndical contribuent pour beaucoup à la réalisation et à la surveillance des travaux d'entretien.
La pratique est bonne et, dans la plupart des cas, il y a un concours satisfaisant entre le conseil syndical et le syndic. Tout va donc pour le mieux.
Mais il n'est pas possible de codifier cette pratique sans modifier substantiellement le statut de la copropriété.
En l'état il serait nécessaire par contre de codifier la pratique ancienne des syndicats coopératifs. Il est curieux de constater que le voeu de Manech a été réalisé dans la mesure où le conseil syndical coopératif n'a plus en charge les contrôle des comptes.
Il serait donc logique d'aller jusqu'au bout de l'idée et de le constituer en organe de gestion. Une intervention législative st nécessaire.
Mais Manech écrit en outre : Citation :
Je voudrais donc que dans ce projet on insiste davantage sur le fait que le syndic, en tant que mandataire du syndicat, reste le seul responsable y compris devant la justice et qu'il lui appartient donc d'exercer son devoir de conseil auprès d'un CS, qu'il doit contrôler avant que l'assemblée générale ne le fasse.
Le syndic contrôleur du conseil syndical ??????
On voit bien que la question n'est pas facile à traiter
Si le syndic est amené à mettre à exécution des ordres donnés par le conseil syndical, il ne peut être déclaré responsable des ordres donnés sauf la possibilité, comme dans l'Armée, de refus d'exécution d'un ordre illégitime.
J'ajoute que l'exemple tiré du nouveau régime des résidences avec services n'est pas cohérent.
Dans ce cas, l'article 41-1 précise que l'assemblée peut déléguer au conseil syndical " les décisions relatives à la gestion courante de services spécifiques ". Or les décisions affectent la gestion courante mais ne confondent pas avec elle.
D'autre part, les charges de ces services spécifiques ne sont pas des charges de copropriété.
A ce jour, on ne sait pas très bien comment faire fonctionner ce système lorsqu'il existe de réelles difficultés relationnelles.
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benmazout
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 14 juin 2008 : 20:27:27
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La cogestion est désormais illégale en Belgique.
Nombre de conseils tyranniques subsistent, néanmoins, face au syndic tributaire de leurs humeurs et face aux copropriétaires qui leur sont soumis.
Une proposition récente de modofocation de la loi prévoit d'enlever aux conseils la mission de contrôle, ne laissant que la mission d'assistance du syndic.
Dans la pratique, c'est l'ambiguïté des relations avec le syndic et les abus engendrés qui pose problème. |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 15 juin 2008 : 12:05:41
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OK JPM. Je me suis mal exprimée quand je parle d'un contrôle du syndic sur le CS; Je voulais dire que, si le syndic est donneur d'ordres, il doit pouvoir arguer de sa responsabilité professionnelle et de son devoir de conseil pour refuser de passer certains ordres. Le syndic ne peut signer les yeux fermés, il y a donc bien une espèce de "contrôle" Citation :
Si le syndic est amené à mettre à exécution des ordres donnés par le conseil syndical, il ne peut être déclaré responsable des ordres donnés sauf la possibilité, comme dans l'Armée, de refus d'exécution d'un ordre illégitime.
Ceci me semble présenter une garantie pour le syndicat.
j'aimerais bien que Benmazout nous parle davantage de la cogestion à la belge. |
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benmazout
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 15 juin 2008 : 15:31:00
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Cogestion à la belge - interdite depuis la loi sur la copropriété de 1994 - et cauchemardesque puisqu'elle subsiste dans les faits au point que nous l'avons désignée comme relevant d'un "couple infernal".
Les membres du conseil font ainsi partie de la cour du syndic, décident avec lui en toute opacité au prix de faveurs (ex. lors de sinistres, etc.)ou simplement d'honneurs. Les copropriétaires savent qu'ils doivent s'en remettre à eux pour avoir ne fût-ce que la paix et leur donnent moults pouvoirs les yeux fermés lors des assemblées générales (pas de plafond en Belgique si ce n'est qu'un copro ne peut avoir plus de voix que le total des autres). Le syndic y trouve son compte puisqu'il peut compter sur un noyau dur qui le soutient et fai marcher ses troupes. Lorsqu'il cesse de plaire, ils s'arrangent pour lui trouver tous les défauts et le faire remplacer.
Comme en Belgique il n'existe même pas de règles comptables dans les copropriétés, ces néophytes pourraient arguer dans un cas extrême qu'ils étaient de bonne foi en contrôlant (mal) les comptes.
Une nouvelle mouture de la loi, prenant en compte le rôle très décrié de ces conseils, les prive précisément du contrôle des comptes et cantonne leur rôle à un "suivi de la gestion" dont ils devraient, alors, faire obligatoirement rapport à l'assemblée générale.
Pour lever définitivement toute ambiguïté, la proposition de loi débaptise ces "conseils de gérance" (terme actuel) qui deviennent "comité de surveillance".
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La cogestion sur les rails ????
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