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DAns la convaction d'un AG à tenir début février, le syndic n'a pas rappelé les modalites de consultation des pièces justificatives des charges (art. 9).
Je suppose que c'est suffisant pour demander l'inscription d'une réserve au PV au sens de l'article 17 concernant la régularité de la décision.
Les réponses sont données à titre indicatif et n'engagent en aucun cas leur auteur.
Non, ce n'est pas dans l'objectif de nuire. Les comptes ne sont pas réguliers, mais la seule raison pour laquelle on peut pour mentionner qqchse au PV est une réserve sur la régularité. Le préjusdice est ailleurs et cela ne pourra être qu'un argument parmi d'autres.
Les réponses sont données à titre indicatif et n'engagent en aucun cas leur auteur.
JP26 a raison de noter que depuis 40 ans on s'est ingénié à multiplier les causes de nullités dans la gestion des copropriétés sans se soucier de l'intérêt bien compris des dites communautés.
On croit ainsi protéger les copropriétaires mais on se soucie peu de les informer utilement. Ce serait pourtant le meilleur moyen de protection.
Quoiqu'il en soit il est possible de relever, lors de l'examen des comptes, des erreurs ou irrégularités et d'insérer des réserves dans la décision d'approbation, avec injonction au syndic de les rectifier et de diffuser ensuite des comptes conformes à la décision d'approbation.
Car il faut considérer que, sauf cas extrême, les comptes doivent être approuvés. A défaut : beaucoup d'ennuis pour la copropriété.
Les syndics, professionnels ou non, pourraient prendre la peine d'établir des convocations conformes à la loi, même si celle-ci est critiquable.
Il existe au moins un syndicat coopératif en France qui a réglé le problème : les factures peuvent être consultées sur le site du syndicat
Un dispositif moins lourd au final qu'il n'y parait !
Il apporte aussi une solution à l'archivage des documents, dont la numérisation est conservée.
Citation :Quoiqu'il en soit il est possible de relever, lors de l'examen des comptes, des erreurs ou irrégularités et d'insérer des réserves dans la décision d'approbation, avec injonction au syndic de les rectifier et de diffuser ensuite des comptes conformes à la décision d'approbation.
Bien sûr, encore faut-il que l'assemblée en décide ainsi.
Au dernier assemblée de cet copro, l'approbation des comptes préparées par le précédent syndic était à l'ordre du jour. Je m'y était opposé d'une part car uniquement le relevé des dépenses avait été présenté (de surcroît dans une lettre simple separée de l'envoi de la convocation ) et d'autre part car la répartition des charges était incorrecte (à mon avis). Bien que l'assemblée ait voté pour l'approbation des comptes, ce qui était à l'ordre du jour, le PV disait que l'assemblée approuvait le relevé des dépenses.
Puisque "sauf cas extrême, les comptes doivent être approuvés", faut-il donc approuver les comptes malgré le fait qu'on sait qu'elle comporte des erreurs que l'assemblée n'a pas voulu insérer dans ses réserves sous peine de ne pas avoir la majorité nécessaire pour l'approbation?
Par ailleurs, quand j'informe un syndic et un conseil syndical des causes possible de nullité, c'est bien dans l'intérêt de la copropriété: il est encore temps de donner une solution. Dans un cas par exemple, le délai de convocation n'était manifestement pas respécté et l'AG a été repoussé à une autre date, cette fois-ci en règle.
Maintenant, il y a des syndics qui ont un minimum d'écoute et des syndics qui "ont raison" - c.a.d. le copropriétaire a tort et ceci sans explication donnée par ce deuxième genre de syndic. Des pièces comptables consultables par la copropriété sur internet aide à la transparance, mais sans "discussion" on n'est pas vraiment plus avancé.
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Mais l'assemblée ne vous suit pas, à tort ou à raison.
C'est la majorité qui l'emporte, réserve faite de la possibilité que vous avez de contester la décision de l'assemblée.
Il est indispensable en effet que les comptes soient approuvés puisqu'ils ne peuvent être diffusés qu'après approbation et que les soldes individuels débiteurs ou créditeurs ne peuvent être rendus exigibles qu'après approbation.
Celà n'interdit pas leur redressement préalable.
Sur ce point la vérification des comptes par le CS est importante.
Citation :Il est indispensable en effet que les comptes soient approuvés puisqu'ils ne peuvent être diffusés qu'après approbation et que les soldes individuels débiteurs ou créditeurs ne peuvent être rendus exigibles qu'après approbation.
Ce syndic a déjà adressé les soldes individuels presque 2 mois avant l'assemblée qui en décidera. J'ai contesté la répartition des charges et le montant global de la provision payée. Ce que vous dites est vrai, mais ce n'est pas ce que ce syndic pratique! Peu importe: il peut toujours corriger après - cela lui fera plus de copies à facturer! Est-ce que c'est ce que vous entendez par 'redressement préalable'?
Citation :Sur ce point la vérification des comptes par le CS est importante.
Effectivement, mais il a son idée a lui, suit dans ce cas-ci le syndic, et le syndicat suit le conseil syndical.
Pour l'instant, la différence des interprétations se chiffre à priori à +/- 20 EUR, donc je ne suis pas spécialement tenté de faire une action judiciaire pour cela. En même temps, je protège aussi mes intérêts si qqn d'autre en décide autrement, et mes intérêts futurs pour éventuellement démontrer que je ne suis pas d'accord avec la répartition depuis 'des années' quand la différence devient plus important à cause de travaux à réaliser. Dans une autre affaire, je suis en train de contester une "décision" de l'assemblée pour en même temps obtenir une décision de justice sur le fond (décision invalablement prise portant un serieux préjudice car destruction de parties communes au frais des copropriétaires qui en ont la jouissance exclusive (donc aussi disparution d'un droit)).
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jp26, merci pour votre réaction moqueur 'comme les autre copropriétaires'. En réalité, c'est '20 EUR' annuel qui représenteront occasionnellement plus.
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Je ne dis pas que je mets la machine juridique en route pour 20 EUR. Par ailleur, je cherche à avoir une répartition correcte. Ce qui est déplorable en réalité, c'est le déséquilibre de force qu'il y a. Comme le préjudice est trop faible pour une action judiciaire, le syndic peut effectivement continuer ainsi car l'AG votera de toute façon les comptes ainsi pour avoir la tranquilité. Il n'y a pas la discussion autour d'un café, car le syndic n'a pas la volonté de discuter.
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Omission des Modalités de consultation des pièces
Forum fermé
Posté - 18 janv. 2008 : 19:35:38
