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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
 Posté - 23 nov. 2007 : 22:12:31
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http://www.selogerpro.com/156244/207692/article.htmCitation :
Un marché immobilier à deux vitesses 20/11/2007
Le dernier baromètre SeLoger.com sur le marché immobilier ancien met en exergue le dynamisme du marché parisien avec un prix moyen ayant atteint un record en octobre pour se hisser à 7 385 euros au m². Ce qui porte la hausse, sur 12 mois glissants, à 8%. A l'opposé, cette étude pointe le ralentissement du marché dans quelques grandes métropoles telles Lyon ou Nantes avec une baisse de 0,3 et 0,8% sur un an. Pour quelques-unes, la chute des valeurs est plus rude : -4,7% à Toulouse, -6,9% à Strasbourg.
Si cela baisse de 7% à Strasbourg en moyenne lissée sur 12 mois, cela doit être la catastrophe à l'instant t.
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Que chaque homme divise son argent en trois, qu'il investisse un tiers dans la terre, un autre dans les affaires et qu'il garde le dernier tiers en réserve. |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 23 nov. 2007 : 22:18:08
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J'ai oublié egalement: http://www.groupe-seloger.com/z/groupeseloger/pdf/fr/barometre/Octobre2007.pdf
Regardez bien le premier graphe en page 3, il montre une stagnation des prix de mise en vente depuis Février 2006 à l'echelle nationale.
Et comme la FNAIM, Boursorama et les Notaires nous disent, sans exception, que la marge de négociation a augmenté entre temps, il est donc temps d'en tirer certaines leçons.
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Que chaque homme divise son argent en trois, qu'il investisse un tiers dans la terre, un autre dans les affaires et qu'il garde le dernier tiers en réserve. |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 24 nov. 2007 : 21:55:17
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Citation :
Initialement entré par Prados
Si cela baisse de 7% à Strasbourg en moyenne lissée sur 12 mois, cela doit être la catastrophe à l'instant t.
Après les US, c'est Strasbourg, la cata se rapproche
Autre vérif, à Paris ds le 6ème, ça a "augmenté" de 10% ds la même période.
Et aussi depuis 5 mois le CAC40 (je viens de vérifier, car je n'y connais rien) a baissé de 10%, cata
Et toujours ce CACA, entre 2000 et 2003 a perdu plus de la moitié de sa valeur.
C'est pour montrer quoi? que ça va baisser? et alors? en attendant un peu, ça remontera
Keep cool, have fun |
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papanoel
Pilier de forums
1568 réponses |
Posté - 24 nov. 2007 : 22:14:05
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Citation :
Initialement entré par Ankou
C'est pour montrer quoi? que ça va baisser? et alors? en attendant un peu, ça remontera
En attendant un peu on paiera moins cher, faudra attendre
plus longtemps pour la remontée des prix.
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Les professionnels de l'immo qui prétendaient
qu'il n'y aurait pas de baisse nous ont menti. |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 24 nov. 2007 : 22:32:58
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Ankou, Citation :
Et aussi depuis 5 mois le CAC40 (je viens de vérifier, car je n'y connais rien) a baissé de 10%, cata
De 2003 à il y a 5 mois, le CAC40 est passé de 2300 à 6200. Je vous laisse le calcul du pourcentage d'augmentation.
Citation :
C'est pour montrer quoi? que ça va baisser? et alors? en attendant un peu, ça remontera
En attendant les 15 ans de baisse et de remontée du cycle, j'ai autre chose à faire de mon argent. Citation :
Keep cool, have fun
Je vous retourne le souhait. Je n'ai pas à me plaindre de ce côté là.
Acheter des immeubles à 50% de la valeur qu'ils valaient il ya seulement 2 ans, et le toucher annuellement 1/5ème de sa valeur, c'est pas kool, ni fun? |
Que chaque homme divise son argent en trois, qu'il investisse un tiers dans la terre, un autre dans les affaires et qu'il garde le dernier tiers en réserve. |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 24 nov. 2007 : 22:54:02
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Citation :
Initialement entré par Prados
Ankou, Citation :
Et aussi depuis 5 mois le CAC40 (je viens de vérifier, car je n'y connais rien) a baissé de 10%, cata
De 2003 à il y a 5 mois, le CAC40 est passé de 2300 à 6200. Je vous laisse le calcul du pourcentage d'augmentation.
Et de août 2000 à aujourd'hui il a perdu plus de 20%, en 7 ans, c'est pas mal. Et si ma tante en avait ........ Avouez que tt ça ne veut pas dire grand chose, à part la boule de cristal, ou le don, mais ça prend tellement de temps le don, qu'on n'a plus le temps de dépenser.
Bref vous dites qu'il vaut mieux acheter au plus bas et vendre au plus haut. Ce n'est pas faux, mais pas totalement exact.
Citation :
Initialement entré par Prados
Citation :
C'est pour montrer quoi? que ça va baisser? et alors? en attendant un peu, ça remontera
En attendant les 15 ans de baisse et de remontée du cycle, j'ai autre chose à faire de mon argent.
Moi, je m'en fiche, je n'ai pas d'argent, ..... je consomme , avec l'argent de ceux qui l'épargnent
Citation :
Initialement entré par Prados
Citation :
Keep cool, have fun
Je vous retourne le souhait. Je n'ai pas à me plaindre de ce côté là.
Acheter des immeubles à 50% de la valeur qu'ils valaient il ya seulement 2 ans, et le toucher annuellement 1/5ème de sa valeur, c'est pas kool, ni fun?
Bravo! Chapeau bas! J'ai passé malheureusement l'âge de ces manips, mais il y a la relève qui se débrouille pas mal.
Ils consomment beaucoup plus que moi à leur âge
Je suis à l'affût de la moindre info de baisse, car vous savez que j'attends, comme beaucoup de mes amis, avec impatience, une baisse franche de l'immobilier afin d'augmenter mes revenus
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 24 nov. 2007 : 23:44:31
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Citation :
...Je vous retourne le souhait. Je n'ai pas à me plaindre de ce côté là.
Acheter des immeubles à 50% de la valeur qu'ils valaient il ya seulement 2 ans, et le toucher annuellement 1/5ème de sa valeur, c'est pas kool, ni fun?
Prados, ne feriez-vous pas allusion à vos dires sur ce sujet. Citation :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=45542&whichpage=8
Prados Posté - 15 Nov 2007 : 22:06:33
Citation :
Fanette44,
Si vous passez par là cette année , merci de nous faire un compte rendu de la suite du programme
Je ne pense pas que je passerai à Paris cette année. Je suis actuellement en train de monter, avec d'autres associés, une société d'investissement en immobilier. Nous sommes déjà propriétaires de plusieurs lots achetés aux enchères (les fameuses foreclosures). Le taux de rentabilité net avant impôt des premiers lots renovés et reloués tourne à plus de 21%.
J'ai même délaissé mes actions ces dernières semaines.
Auquel, tout néophyte que je suis, je m'étais permis de répondre Citation :
quelboulot Posté - 15 Nov 2007 : 22:48:48
Citation :
Le taux de rentabilité net avant impôt des premiers lots renovés et reloués tourne à plus de 21%.
Une précision au néophyte que je suis Prados. Je résume.
J'achète, je rénove, je loue et avec mes frais d'emprunt (je suppose), j'atteinds un taux de rentabilité de + de 21 % avant impôts.
Tant que le logement est loué et le loyer payé !
Car, à la différence d'un achat/réno/revente ou la rentabilité est certaine et arrêtée... il vous reste à attendre quelques temps avant d'affirmer une rentabilité réelle de 21 % avant impôts.
Même si je suppose qu'aux US les impôts sont moins "gourmands" qu'en France, qu'il y est plus facile de se séparer d'un locataire mauvais payeur qu'en France, ai-je vraiment tort dans ce que j'indique.
Votre taux de rentabilité réel, il ne sera fiable et calculable que dans plusieurs mois/années ?
Je veux bien concédé que c'est "bien parti" pour vous et tant mieux, mais ne vendez-vous pas la peau de l'ours un peu vite...
Enfin, Paris va vous regretter.
Je constate donc, qu'avec sérénité et CERTITUDE, vous êtes comme le gosse qui vient de trouver le dernier hochet à la mode et n'en démord pas :
J'achète à moins 50 %...
Je touche actuellement (ou j'envisage de toucher annuellement serait-il bien plus juste d'affirmer) 1/5 de la valeur d'achat ... (car si vous avez procédé à cet achat il y a tout juste deux mois, ce ne sont que des prévisions de gains, non ?)
Entre temps, plus un "rond" pour se payer un A/R sur Paris à noël... Oh ! pardon, pris par les "affaires à régler entre le 25/12 et le 2/01... pas le temps de prendre un A/R sur Paris....
Il y a des moments ou je me demande si vos enfants/parents, ne feraient pas mieux de vous offrir une WII comme cadeau de Noël. 
(pour se défouler c'est pas mal et le risque financier est très mimine...)
Peut-être me répondrez-vous, sur ce fil, au questionnement qui suivait votre dernière affirmationCitation :
quelboulot Posté - 16 Nov 2007 : 07:03:58
Citation :
Tout à fait. Cependant, je sais par expérience sur plus de 17 ans de gestion locative, qu'un bien immobilier bien placé, en bon état, et un loyer au milieu du marché se loue toujours facilement.
Une belle fille jeune, sympa, intelligente et cultivé a + de chances dans l'existence qu'une vieille fille acariâtre, revêche et mal foutue.
Quoi que, me répondrez-vous.
Car Ankou, ... et bien d'autres, ne peut bien évidemment qu'être d'accord avec vous lorsque vous écrivez : "je sais par expérience sur plus de 17 ans de gestion locative, qu'un bien immobilier bien placé, en bon état, et un loyer au milieu du marché se loue toujours facilement."
En attendant, avec votre retour sur investissement de moins d'un semestre, vous nous la baillez belle avec vos certitudes de gains "potentiels".
Revenez donc nous annoncer vos réelles plus values ultérieurement, ce sera bien moins idiot !
ps : Et puis, même si vous êtes "à la rue" d'ici là, pas besoin de prendre un A/R sur Paris, une borne internet d'accès libre vous suffira pour nous donner de vos nouvelles !
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Christophe
Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 |
Edité par - quelboulot le 24 nov. 2007 23:48:19 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 25 nov. 2007 : 08:24:42
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Prados, ne faites pas trop attention au post ci-dessous. C'est comme un snipper anonyme d'une tour de banlieue qui tire sur tout ce qui bouge.
N'y répondez pas. A la longue il se fatiguera. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 25 nov. 2007 09:48:56 |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 25 nov. 2007 : 10:13:06
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Citation :
Je suis à l'affût de la moindre info de baisse, car vous savez que j'attends, comme beaucoup de mes amis, avec impatience, une baisse franche de l'immobilier afin d'augmenter mes revenus
Je suis comme vous, j'attends avec impatience cette baisse sur les bons produits qui ne vient pas.
Ne désespèrons pas le compte à rebours est lancé |
Edité par - fanette44 le 26 nov. 2007 09:06:39 |
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Scorpion
Pilier de forums
1366 réponses |
Posté - 25 nov. 2007 : 10:20:19
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Citation :
Initialement entré par Ankou
Citation :
Initialement entré par Prados
Si cela baisse de 7% à Strasbourg en moyenne lissée sur 12 mois, cela doit être la catastrophe à l'instant t.
Après les US, c'est Strasbourg, la cata se rapproche
Autre vérif, à Paris ds le 6ème, ça a "augmenté" de 10% ds la même période.
Et aussi depuis 5 mois le CAC40 (je viens de vérifier, car je n'y connais rien) a baissé de 10%, cata
Et toujours ce CACA, entre 2000 et 2003 a perdu plus de la moitié de sa valeur.
C'est pour montrer quoi? que ça va baisser? et alors? en attendant un peu, ça remontera
Keep cool, have fun
Ankou. Vous savez très bien qu'on fait dire ce qu'on veut aux chiffres. Et que ce soit la bourse ou l'immo, ce qu'il faut c'est investir en bas de cycle. L'immobilier est en haut de cycle, et ca c'est indéniable. Pour le reste, à chacun de conclure suivant ses intérêts perso, et surtout ce qu'il a envie d'entendre.
Paris 6ième n'est pas la France, et Paris reste une ville de locataires à 78%. Donc si cet arrondissement prend 10%, ca reste marginal vu le nombre de transactions en France. Chez moi dans ma ville du Sud du 93, ca baisse (légèrement) mais sur une volume de 1.000 transactions par an. |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 25 nov. 2007 : 10:32:17
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Scorpion Citation :
L'immobilier est en haut de cycle, et ca c'est indéniable
vous êtes sur ? depuis tout le temps que la meute baissière nous dit que ça baisse c'est à rien n'y comprendre  |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 25 nov. 2007 : 11:42:12
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Citation :
Initialement entré par Scorpion
Ankou. Vous savez très bien qu'on fait dire ce qu'on veut aux chiffres. Et que ce soit la bourse ou l'immo, ce qu'il faut c'est investir en bas de cycle.
Non, non, et non
C'est seulement mieux, pas plus.
Ce qu'il faut c'est investir avec l'argent qu'on n'a pas, celui donc de ceux qui épargnent, quoi, et ce le plus tôt possible (période d'emprunt limitée à environ 30 ans 25/55). C'est une erreur me semble-t-il de perdre 10 ans d'attendre que les prix baissent, vous avez déjà perdu 1/3 de votre période disponible.
Mais je suis bien d'accord, chacun fait comme il veut, heureusement! |
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papanoel
Pilier de forums
1568 réponses |
Posté - 25 nov. 2007 : 11:46:00
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Citation :
Initialement entré par fanette44
Scorpion Citation :
L'immobilier est en haut de cycle, et ca c'est indéniable
vous êtes sur ? depuis tout le temps que la meute baissière nous dit que ça baisse c'est à rien n'y comprendre
Vous avez raison fanette, nous ne sommes plus tout a fait en haut de cycle, les prix ont bien commencé leur descente |
Les professionnels de l'immo qui prétendaient
qu'il n'y aurait pas de baisse nous ont menti. |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 25 nov. 2007 : 17:29:17
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Ce qui est surprenant, c'est l'évolution de l'argumentation autour de la crise immobilière.
Lorsque la presse à commencé à parler d'atterrissage en douceur des prier, certains sur le forum niaient et parlaient toujours de hausse.
Puis, la presse à parlé de baisse de volumes, même chose.
Maintenant que la baisse est avérée dans certaines régions et villes, et de manière significative pour certaines, certains continuent à nier.
Nous en saurons un peu plus bientôt... |
Que chaque homme divise son argent en trois, qu'il investisse un tiers dans la terre, un autre dans les affaires et qu'il garde le dernier tiers en réserve. |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 25 nov. 2007 : 18:05:58
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Citation :
Initialement entré par Prados
Ce qui est surprenant, c'est l'évolution de l'argumentation autour de la crise immobilière.
Lorsque la presse à commencé à parler d'atterrissage en douceur des prier, certains sur le forum niaient et parlaient toujours de hausse.
Puis, la presse à parlé de baisse de volumes, même chose.
Maintenant que la baisse est avérée dans certaines régions et villes, et de manière significative pour certaines, certains continuent à nier.
Nous en saurons un peu plus bientôt...
J'espère que vous ne parlez pas pour moi qui ne nie rien! aussi bien à la hausse qu'à la baisse, en fait vous savez bien que je m'en fous royalement!
Enfin, pas tout à fait, je surveille au moins une fois par an en espèrant, pour les raisons que vous connaissez, la baisse de l'immo pour augmenter mes revenus |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 25 nov. 2007 : 18:13:01
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Prados Citation :
Ce qui est surprenant, c'est l'évolution de l'argumentation autour de la crise immobilière.
Ce qui est surtout surprenant c'est votre impatience de voir cette baisse arriver alors que vous êtes soi disant propriétaire de biens immobiliers |
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Scorpion
Pilier de forums
1366 réponses |
Posté - 25 nov. 2007 : 18:40:30
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Citation :
Initialement entré par Ankou
Citation :
Initialement entré par Scorpion
Ankou. Vous savez très bien qu'on fait dire ce qu'on veut aux chiffres. Et que ce soit la bourse ou l'immo, ce qu'il faut c'est investir en bas de cycle.
Non, non, et non
C'est seulement mieux, pas plus.
Ce qu'il faut c'est investir avec l'argent qu'on n'a pas, celui donc de ceux qui épargnent, quoi, et ce le plus tôt possible (période d'emprunt limitée à environ 30 ans 25/55). C'est une erreur me semble-t-il de perdre 10 ans d'attendre que les prix baissent, vous avez déjà perdu 1/3 de votre période disponible.
Je suis d'accord sur le fait qu'emprunter à 4% pour obtenir un rendement locatif de 8% est intéressant. Seulement aujourd'hui on emprunte in fine à 5% pour obtenir un rendement locatif net de 4%. Dites moi ou est le gain si le prix des m2 ne monte pas ?
PS : Aujourd'hui sur Paris il est difficile de trouver de bons rendements, ce qui n'est pas le cas en province |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 25 nov. 2007 : 19:01:17
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Citation :
Initialement entré par Scorpion
Je suis d'accord sur le fait qu'emprunter à 4% pour obtenir un rendement locatif de 8% est intéressant. Seulement aujourd'hui on emprunte in fine à 5% pour obtenir un rendement locatif net de 4%. Dites moi ou est le gain si le prix des m2 ne monte pas ?
PS : Aujourd'hui sur Paris il est difficile de trouver de bons rendements, ce qui n'est pas le cas en province
1) je ne parle jamais en %, ni en rendements, c'est seulement pour les savants, ...... ou pour tromper son monde, seuls m'intéressent les euros.
2) partant de ce principe, et pour de l'invest locatif je précise, nous jouons sur la durée de l'emprunt, et l'huile de coude pour trouver un bien dont, globalement, les revenus sont équivalents aux dépenses.
3) Eh! oui, malgré les vociférations des oiseaux de mauvaise augure, nous avons acheté il y a bientôt 2 ans à 2,9% hors assurance, frais de dossier offerts. maintenant les taux montent!
4) je ne parle pas de ce que j'ignore, c'est le cas de paris et de la province. Par exemple, de Strasbourg je connais bien la cathédrale, la petite france, la maison Kammerzel, l'Ill et ses rives buccoliques, mais l'immobilier ......
5) Il y a encore et toujours des affaires en IdF, la preuve ..... |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 25 nov. 2007 : 20:07:16
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Fanette44, Citation :
Ce qui est surtout surprenant c'est votre impatience de voir cette baisse arriver alors que vous êtes soi disant propriétaire de biens immobiliers
Eh oui, car je dois dire que je suis d'accord avec Ankou sur beaucoup de points, sauf celui d'acheter de l'immo à tout moment. Lorsque j'achète un bien, c'est sur 15 ans, en prêt in fine, avec le taux du prêt inférieur à celui d'un contrat AV mixe euros/bourse. Je garde le bien au moins 15 ans (raison fiscale, avant c'était 22) et je le vends ensuite lorsque le marché est en phase de hausse, et que j'ai un meilleur rendement avec le produit de la vente du bien.
Aujourd'hui, les biens dont je suis encore propriétaire n'ont pas atteint cette optimisation fiscale, et certains sont en nue-propriété (non comptabilisés à l'ISF).
On peut donc être bailleur et ne pas se soucier d'une baisse de l'immobilier. |
Que chaque homme divise son argent en trois, qu'il investisse un tiers dans la terre, un autre dans les affaires et qu'il garde le dernier tiers en réserve. |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 25 nov. 2007 : 23:16:31
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PradosCitation :
Eh oui, car je dois dire que je suis d'accord avec Ankou sur beaucoup de points, sauf celui d'acheter de l'immo à tout moment
Je suis aussi d'accord avec Ankou à peu près sur tout sauf sur la résidence principale, je n'aime pas l'idée d'être locataire
Je n'ai pas entendu Ankou dire qu'il préférait les prêts in fine mais cela m'a peut être échappé?
La semaine dernière ma banque m'en a proposé un pour construire une maison (de Robien) pour loger un enfant. Je n'ai pas trouvé l'idée intéressante car ce que l'on gagne en impots on le donne en intérets à la banque. J'aime bien voir un tableau d'amortissement. L'idée d'avoir le capital à rembourser à la fin ne me séduit pas.
Ankou a eu raison d'acheter ces dernières années contrairement aux oiseaux de mauvaise augure, les prêts étaient bas. J'en ai fait autant et il faudrait une grosse baisse de l'immobilier pour annuler la hausse prise depuis quelques années.
Quant à la vente de biens arrivés au terme des quinze ans je suis dans le cas actuellement mais les produits financiers sont peu intéressants ou très risqués avec la bourse.
Citation :
Je garde le bien au moins 15 ans (raison fiscale, avant c'était 22) et je le vends ensuite lorsque le marché est en phase de hausse, et que j'ai un meilleur rendement avec le produit de la vente du bien.
vous allez devoir attendre longtemps selon vos prévisions puisque nous amorçons une longue descente
Citation :
On peut donc être bailleur et ne pas se soucier d'une baisse de l'immobilier
Tout à fait d'accord c'est même ce que l'on répète sans arrêt.
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Edité par - fanette44 le 26 nov. 2007 09:30:14 |
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