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 Sujet  |
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amd
Contributeur senior
97 réponses |
 Posté - 17 nov. 2007 : 12:48:53
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Bonjour,
Est-ce légalement possible de facturer des charges locatives fixes, dont le montant initial figure dans le bail, et qui ne sont augmentées annuellement que sur l'indice IRL comme le loyer ?
A ce moment là, plus de calcul d'apothicaires ni de questions existentielles qui sont trop fastidieuses - je vient de lire le post sur les millièmes...
En fait c'est ce que je fais déjà sauf que mes baux font état de "provisions sur charges", mais aucun locataires ne m'a jamais rien demandé...
NB : tous les consommables sont sur compteur.
Merci de vos avis,
Bon week-end !
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 17 nov. 2007 : 13:57:57
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| vous ne pouvez faire un loyer charges comprises que pour un bail meublé |
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amd
Contributeur senior
97 réponses |
Posté - 17 nov. 2007 : 16:23:10
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En fait je ne veux pas faire un loyer charges comprises, mais proposer des charges locatives fixes qui ne font pas l'objet de comptabilisation et régularisation annuelle.
Evidemment ces charges doivent impérativement rester en dessous du prix réel, de manière à ne pas pénaliser le locataire.
Y a t-il une loi qui interdise au propriétaire de forfaitiser et de sous-facturer les charges et de ne pas demander de régularisation ?
Cela évite en tout cas au locataire d'avoir de mauvaises surprises...
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 17 nov. 2007 : 17:49:51
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bizarre votre truc, je ne comprend pas pourquoi vous voulez perdre de l'argent, ce n'est que ce que le locataire "a consommé" que vous lui demandez dans les provisions pour charges,la régularisation des charges n'est pas vraiment une choses très difficile à faire( surtout si vous êtes en copropriété.
vous pouvez toujours mettre cela dans votre bail mais votre locataire pourra toujours vous demander une régularisation des charges et vous demander les justificatifs.
Citation :
En fait c'est ce que je fais déjà sauf que mes baux font état de "provisions sur charges", mais aucun locataires ne m'a jamais rien demandé...
Cela de durera pas et vous ne devriez pas attendre qu'il vous le demande vous devriez le faire systématiquement tous les ans,vous n'attendez pas que vos locataires vous demandent une augmentation du loyer pour la faire ? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 17 nov. 2007 : 18:25:20
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si vous facturez au locataire des charges vous devez être en mesure de justifier cette imputation:
à défaut le locataire peut exiger le remboursement des montants versés |
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amd
Contributeur senior
97 réponses |
Posté - 17 nov. 2007 : 20:47:38
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En fait ça peut paraître bizarre, mais c'est la lourdeur et une relative impossibilité de fournir des comptes exacts qui me pousse à cela.
Pour des raisons historiques et sur le conseil d'un notaire d'époque : nous avons acheté cet immeuble "pour notre appartement = en nom propre", les autres appartement en "sci moi + mon mari". Nous sommes donc en statut de copro. Les millièmes mis dans l'acte sont faux, car les travaux intérieurs postérieurs ont modifiés les lots.
Vu que copro = je suis syndic bénévole, mais je ne m'embête pas à répartir les charges entre moi-même et moi-même, qui + est sur de faux millièmes.
Donc le syndic, on oublie...
Pour les locataires : tous les consommables sont sur compteurs, je ne parle que des charges générales (entretien chaudière, ménage, jardin, éclairage...)qui ne représente pas un gros budget.
En l'état actuel, sauf à faire venir un géomètre-expert et refaire le règlement de copro pour les 10 lots (là ça doit être un gros budget), je ne suis pas en capacité de fournir des décomptes exacts.
Donc si je sors une moyenne "au pif" de 20 € par mois pour tel appartement, et que je facture 15 € sans décompte précis, est-ce grave ? Le jour ou je tombe sur un locataire récalcitrant, je l'embauche pour faire les comptes !
Mais c'est pour cela que je voulais savoir si par convention entre les parties, des charges fixes indiquées dans le bail étaient légales, sachant que je fais mon affaire du sur-coût de toute façon modique qui apparaitrait si les décomptes étaient faits dans les règles.
Voilà !
Mais si je risque la prison, prévenez moi SVP !!!!
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 18 nov. 2007 : 00:27:37
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si vous aviez commencé par nous exposer la situation réelle!!!
le mieux serait de ne facturer aucune charge aux locataires!!!
les locataires sont en droit de vous demander des comptes et d'exiger la régularisation des charges!!
vous ne pouvez même pas répartir la TEOM si vous dites que la répartition n'est pas exacte
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 18 nov. 2007 : 10:04:24
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Les lois ne vous autorisent pas à procéder comme vous le sohaiteriez. Vous avez tout intérêt à respecter les lis où vous allez vous trouver dans unpétrin sans nom ! et pourtant votre idée traduit de la grandeur d'âme fort respectable.
1. situation de la copro :
- quand vous avez acheté, l'immmeuble avait une physionomie et le descriptif de décomposition des lots a suivi cette physionomie
- le notaire vous adonné de bons conseils pour bien identifier votre bien propre de clui en SCI
- vous avez fait des travaux ensuite qui ont modifié la physionomie de l'immeuble
- si ça se trouve, maintenant, votre bien propre ne répond plus à la description de votre acte de propriété (là, bonjour les dégâts, j'ignore comment régulariser !)
- vous êtes syndic bénévole de l'immeuble ==> logique
- vous ne voulez pas vous casser les pieds avec des calculs d'apothicaires qui n'ont aucun impact à vos yeux sur la trésorerie de votre famille ==> vous vous trompez, ces calculs ont un impact sur la trésorerie de votre famille car les fiscalités de la SCI et celle de "votre foyer" sont séparées ! ==> vous risquez le contrôle fiscal qui va faire mal, surtout en travail de mise au point des comptes !
- si j'ai tout compris, vous avez en ce moment un bien invendable sans le mettre au point juridiquement
- vous devez, au plus vite faire un nouvel état descriptif de division en espérant que vous n'avez pas modifié "la part" de votre propre logement ==> autrement on ne retrouve pas de cohérence entre l'état descriptif et les actes ! ==> une piste pour vous en sortir ==> la SCI cède à vous la part immeuble si votre logement est maintenant plus grand qu'à l'origine (ou inversement s'il est plus petit... mais s'il est carrément ailleurs dans l'immeuble, je ne sais pas faire
- en qualité de syndic, vous êtes obligés d'avoir des comptes bien faits
- et j'oublie certainement bien des points relatifs à la situation de la copropriété
2. locations :
- même en suivant le conseil de Nefer (n'appliquer aucune charge et il le nuance déjà lui-même dans sa réponse), vous vous précipitez dans les ennuis ==> tôt ou tard, un locataire un peu renseigné va vous imposez deproduire les décomptes de charges et va exiger d'un juge la requalification (à la baisse, forcément) du loyer principal. Vous aurez beau dire que vous faisiez "cadeau" des charges, aucun juge ne vous suivra, à cause de la loi qui impose de loes identifier
- comment réussisez-vous à répartir le TOM qui, si le service des impôts les identifie ne correspondent pas à la physionomie actuelle des lieux mais à celle du moment de l'achat
Citation :
Les millièmes mis dans l'acte sont faux, car les travaux intérieurs postérieurs ont modifiés les lots.
Autre piste, même s'ils sont faux, "vous les acceptez ainsi". C'est quand même un méga frein à la revente si un lot issu d'un T3 est devenu T1 suite à vos travaux pour que le T2 d'à côté devienne T4 ou T5 ! Il va y avoir des frustrés. Déjà en gestion locative, vous allez avoir des frustrés. Si les locataires se causent entre eux, ils ne comprendront pas pourquoi leurs charges sont si proches alors que leurs logements sont si diférents ! Ils vous demanderont des explications.
Citation :
En fait c'est ce que je fais déjà sauf que mes baux font état de "provisions sur charges", mais aucun locataires ne m'a jamais rien demandé...
En plus, en ce moment, vous appliquez une règle contraire à celle qui figure dans les baux. Lesquels baux ne sont pas "modifibles" tant qu'ils courent et encore moins pour les modifier par une disposition illégale donc réputée non écrite.
Citation :
Pour les locataires : tous les consommables sont sur compteurs, je ne parle que des charges générales (entretien chaudière, ménage, jardin, éclairage...)
le chauffage est déjà un gros consommable qui a l'air "collectif".
Conclusion, je ne sais vraiment pas quel conseil vous donner pour remettre cela d'aplomb, mais j'ai su vous exposez pourquoi vous vous êtes mis en très mauvaise situation. |
seborga1 |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 18 nov. 2007 : 15:42:10
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Citation :
- même en suivant le conseil de Nefer (n'appliquer aucune charge et il le nuance déjà lui-même dans sa réponse), vous vous précipitez dans les ennuis ==> tôt ou tard, un locataire un peu renseigné va vous imposez deproduire les décomptes de charges et va exiger d'un juge la requalification (à la baisse, forcément) du loyer principal. Vous aurez beau dire que vous faisiez "cadeau" des charges, aucun juge ne vous suivra, à cause de la loi qui impose de loes identifier
Seborga,
je vous suis pleinement sur votre raisonnement général, toutefois je mettrai un bémol sur ce paragraphe ...
un bailleur est tout à fait en droit de ne demander aucune charge locative: c'est son droit le plus strict. Dans ce cas, il n'y a pas de forfait, aucun paiement de charges ni aucune provision; mais il faut bien indiquer sur le bail, que les charges locatives sont nulles, ou "charges = 0", ou bien "néant" ==> pas de provisions, pas de charges, pas de régul annuelle.
amd: par contre, cela peut avoir un sacré inconvénient pour la consommation d'eau par exemple .... vous ne pourrez rien lui réclamer.
mais là encore, comme le mentionne Seborga, ceci ne peut pas se faire en "cours de route", uniquement pour un nouveau contrat avec un nouveau locataire.
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amd
Contributeur senior
97 réponses |
Posté - 19 nov. 2007 : 12:20:45
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Bonjour,
D'abord merci à tous d'avoir pris le temps de me donner des réponses détaillées.
Pour le principe général : je suis contente de savoir que le bailleur soit libre de ne pas facturer de charges, si Joulia a raison.
Cela me conviendrai assez, hormis le problème bien vu : la consommation d'eau ; en effet je la facture au réel 2 fois par an quand je reçois la facture globale de l'immeuble.
De plus se greffe le problème des baux en cours qui font mention en effet de provisions de charge...
Quel casse-tête !
Pour la TOM : elle ne pose en réalité pas plus de problèmes que d'autres charges puisque les impots ne détaillent pas, c'est une somme globale.
En ce qui concerne les appartements lorsqu'ils ont été finis, je suis allée au cadastre pour les déclarer, c'est moi qui ait pris les mesures (je ne suis pas du tout compétente en la matière, mais bon), en plus c'est assez particulier les règles "surfaces fiscales"...
Mais c'est la seule chose qui serait "le plus près" de la réalité.
J'ai donc peut-être intérêt à faire un tableau de répartition sur ces bases ? et laisser de côté le règlement de copropriété...
Et afficher dans l'immeuble une fois par an un décompte de charges, qui stipule que la régularisation de charges générales "hors consommation" ne sera pas demandée ?
POUR LE RESTE, au niveau de la copropriété, j'ai bien conscience que c'est une véritable catastrophe... pour l'instant je ne veux pas vendre, mais je sais qu'il y a un réel problème, dû au notaire à la signature de l'acte de vente (enfin, d'achat pour moi). J'ai déjà eu une procédure fiscale, des problèmes avec l'urbanisme... et je n'ose plus rien entreprendre de peur qu'une autre administration me tombe dessus !!!
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