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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
 Posté - 06 avr. 2007 : 16:37:35
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Dans l'ODJ de la prochiane AG, le syndic nous propose la résolution sur cette adaptation comme seul devis ( sans aucunes informations aux CS)celui de son Avocat, et propose d'ouvrir pour l'étude une première enveloppe budgétaire de 5000€!!!
J'aurai besoin de quelques conseils de CSs qui ont déjà commencé à se pencher sur cette adaptation, qui me parait être une nouvelle bonne occasion pour les syndics et leurs conseils de nous facturer des sommes sans communes mesures avec le travail a effectué.
le devis de l'ARC est de 858€ pour moins de 60 lots; 3€ par page numérisé, 570 € enveloppe du notaire - déjà très loin de la première estimation proposé par le syndic, 2300 € avocat, 600€ suivi syndic plus le notaire
- Total ARC pour 80 pages du RDC - 1768 €
- Total syndic 3470€, le double.
Cette modification est-elle obligatoire, si aucune modification du RDC a été faite par l'AG depuis la construction?
En quoi consiste cette adaptation ?
Quelqu'un a t'il une idée du bon prix à payer
merci
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 avr. 2007 : 17:15:12
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Au départ, il convient de bien prendre comprendre que cette adaptation est un "mise en conformité" du RDC avec les dispositions légales.
Il ne peut donc s'agir ici QUE de ce qui à trait à la transcription dans le RDC des dispositions légales : ce qui est contraire aux textes, réputé "non écrit" doit être supprimé et remplacé par ce qui est prévu.
Dernière modif en date : le délai de convocation de 21 jours.
Un "bon" CS est à même de procéder à un tel "toilettage". Il ne lui est pas interdit de faire un travail préparatoire avant de le confier à un tiers.
Le passage par une assoce type ARC est parfait.
Un avocat, un géometre, ne sont pas les mieux placés pour ce genre d'opération.
On peut penser qu'un RDC de 1950 est plus facile à faire : on jette et on remplace (du moins uniquement ce qui concerne le fonctionnement du syndicat).
Un RDC de 1990, c'est plus difficile pour dissocier vrai du faux..
Le tarif proposé par votre syndic en passant par un avocat relève de l'arnaque. A repousser.
L'adaptation n'est pas obligatoire mais vivement conseillée, du moins pour les très vieux RDC.
Pour autant, ceux qui y ont procédé avant le 31.12.2005 n'ont pas intégré le délai de 21 jours, par exemple. .... |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 06 avr. 2007 : 17:37:47
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atn ph 388, nous avons décidemment bcp de similitude dans la gestion de nos copros : si vous arrivez à faire passer par l'ARC, votre syndic risque de tout faire pour que cela ne soit pas fait avec dénigrement etc sur leur travail pour le refuser ensuite perpétuant ainsi les anos ou lacunes du RC sous pretexte qu'il n'est pas adapté
donc si vs obtenez l'adaptation^par l'ARC faites la faire rapidement
en plus si vous scanné vous-mêmes le RDC et le passez en .doc (ou très bon exercice d'essai de clavier aussi.......la 1/2 des rc étant une recopie de la Loi) vous pouvez encore faire descendre le prix |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 06 avr. 2007 : 19:10:54
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merci de vos réponses.
En quoi le syndic peut-il être succeptible de le refuser? Est-il compétent pour cela, il donne à traiter par son avocat cette adaptation ?
ayant tout ce qu'il faut à mon domicile en informatique ( matériel, et programmes), je ne manquerai pas de scanner tout çà. ( 80 pages seulement)
Je n'ai pas du tout apprécier( je l'ai fait savoir de vive voix ce matin à notre gestionnaire) le fait de proposer une résolution complète avec un devis Avocat du syndic datant d'octobre 2006, avec un planning de réunion ( au minimum 4 rèunions nécéssaires, avec avocat, syndic, juriste, experts,...), sans m'en avoir averti ( président CS) et averti le président de notre ASL ( 5 tranches) , alors que nous avons eu des rencontres quasi hebdomadaire avec notre gestionnaire. Encore un passage en force, mais nous allons encore resister ( une petite copropriété resiste entourée de méchants syndics, mais nous avons notre potion magique )
Si l'ensemble de notre copropriété ( 5 tranches et une ASL) choisit le syndic et ses compères, le cout minimum déjà proposer sera 6 x 3470 € soit 20 820 €.
Je demanderai aux présidents des autres tranches que l'on compare nos RDCs de 1984 , je pense que 99% est indentique ( seule la description des lots doit être différente). Une bonne manière de réduire les coûts pour chacun.
Personne n'a une idée d'un JUSTE cout ? aucune expérience à transmettre sur ce dossier à suivre de très très près.
gedehem, vous dites que cette adatation n'est pas obligatoire, un RDC de 1984 mérite t'il cette adaptation ? Vous parlez des 21 jours pour le délai de l'AG. Cette loi s'applique déjà, pourquoi adapter un RDC pour ça.
Que risque le syndicat si il n'adapte pas le RDC ? Tout ça n'est pas très clair; comme d'habitude à ce qui touche les syndics.
De nombreuses lois datent encore de Napoléon, ils seraient peit-être bon de suggérer à nos députés cette même proposition d'adaptation d'un réglement !! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 avr. 2007 : 21:24:35
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J'ai remarqué que dans de nombreux cas les comparaisons de devis laissent dans l'ombre l'édition des nouveaux exemplaires revenant aux copropriétaires.
Ne manquez pas de vérifier ce qu'il en est dans votre cas.
Dans la pratique il est impossible de faire un devis sérieux avant que d'avoir lu rapidement le règlement de copropriété. Il faut de une à trois heures pour apprécier comment se présentera l'adaptation, etant entendu que l'adaptation n'est pas une modification du règlement de copropriété, mais que dans certains cas les deux opérations peut être jointes.
Le système correct est de présenter un devis pour l'inventaire des difficultés à traiter. A l'issue de cette opération, il est possible de présenter pour la mise en oeuvre un devis sérieux car on sait s'il y aura simplement quelques copier-coller ou au contraire un important travail de mise au point.
C'est le système retenu par la Commission de la copropriété si je ne m'abuse.
A noter aussi que l'adaptation impose au technicien le signalement des répartitions de charges illégales et celui des clauses illégales ou illicites (ce qui est différent). Dans certains cas il est possible de redresser la situation. Je pense pour ma part qu'une régularisation de la répartition des charges soit par retranchement de lots, soit par retour à la base prévue par l'article L 10 alinéa 2 peuvent être effectuées car il n'y a pas d'estimations à faire établir et à approuver. On se contente d'appliquer le texte de la loi qui a été repris dans le règlement.
Si au contraire il faut établir des coefficients d'étages et recalculer des quotes-parts, il faut une décision d'approbation prise à l'unanimité. Rarement facile.
Que ce soit à 1000 € ou au double ou au triple, je ne vois pas comment on peut faire un devis d'adaptation sans avoir vu le règlement. De toute manière le nombre de lots est sans incidence sérieuse autre que le nombre de pages et d'exemplaires à éditer in fine.
Par contre le nombre de bâtiments peut jouer dès lors qu'il y a des charges spéciales.
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 07 avr. 2007 : 10:41:41
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c'est vrai que je n'ai pas pris en compte l'édirtion des nouveaux exemplaires.
Mais pouvez-vous répondre à ma question concernant l'obligation d'adaptation, et le role du syndic dans ce problème. merci |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 07 avr. 2007 : 12:49:26
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iln'y a aucune obligation à procéder à l'adaptation d'un RCP!
d'autant plus que le votre date de 1984...
à part quelques broutilles (comme le délai de 21 jours)....
n'oubliez pas que l'article 49 ne permet qu'un toilettage |
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lionelthomas74
Pilier de forums
529 réponses |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 07 avr. 2007 : 14:52:36
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si il n'y a pas d'obligation, pourquoi dépenser autant d'argent.
L'AG sur ces éléments peut-elle décider de ne pas engager cette adaptation à la prochaine AG ?
Quels pourraient être les problèmes sur la gestion du syndicat si le RDC n'est pas adapté ? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 07 avr. 2007 : 14:58:19
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| philippe: avez vous lu les liens proposés....????? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 avr. 2007 : 16:14:01
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Article 49 : " Dans les huit ans ... l'assemblée décide à la majorité de l'article 24, les adaptations nécessaires ..."
L'indicatif présent (note 1) marque l'obligation (Code de la copropriété Lafond sous article 49 n° 1) . Les autres auteurs sont dans le même sens pour la bonne raison que c'est la règle.
Mais elle impose quoi ? Dans un premier temps, de vérifier ou faire vérifier s'il y a des adaptations nécessaires. S'il n'y a pas d'adaptations nécessaires, on ne fait pas l'adaptation.
Quand une adaptation est-elle nécessaire ? Quand il y a eu des modifications législatives postérieurement à l'établissement du règlement de copropriété. On doit y ajouter les dispositions règlementaires, a fortioti lorsqu'il s'agit de textes portant application d'une disposition législative.
Quid pour un règlement de 1984 ? Le délai de 21 jours répond l'un, et Nefer même semble n'avoir pas lu la loi du 31 décembre 1985 et celle du 13 décembre 2000  La réponse claire est que l'adaptation d'un règlement de copropriété de 1984 est obligatoire.
OK ! Mais il n'y a pas de sanction, donc on n'adapte pas 
Qui peut prétendre qu'il n'y a pas de sanction ? La loi ne prévoit de sanction spécifique que lorsqu'elle est nécessaire et qu'il n'y a pas lieu d'en prévoir une autre. Exemple ? La nullité de plein droit du mandat du syndic qui n'a pas ouvert le compte séparé alors qu'il n'a pas éé dispensé de le faire.
Si le règlement de copropriété n'a pas été adapté et qu'il en résulte ultérieurement un préjudice pour un copropriétaire, il pourra demander une indemnité au syndicat et il l'obtiendra, s'il rapporte la preuve de son préjudice et d'un lien de causalité.
On peut ajouter que la régularisation des bases de répartition illégales doit être effectuée dès que cette illégalité a été portée à la connaissance des copropriétaires, même distinctment de l'adaptation. Là, il y a une sanction. Dès qu'un copropriétaire soulève une exception de nullité à l'occasion d'un recouvrement de charges : redressement par le tribunal après expertise judiciaire et redressement des comptes avec effet rétroactif sur dix ans.
Comment faire ce redressement des comptes sur dix ans ? Le Tribunal vous répond que ce n'est pas son problème. Dans le meilleur des cas, il suffit de restituer ls charges indues au copropriétaire récalcitrant et de répartir le montant entre les autres copropriétaires. On peut aussi prier la Madone ou tout autre entité pour que d'autres bénéficiaires potentiels ne viennent pas à la curée.
On voudrait bien redresser les bases de répartitions mais on ne réunira jamais l'unanimité !!!! Solution simple : le syndicat assigne en nullité de telle ou telle clause de son propre règlement de copropriété  Le tribunal vous refera une base de répartition.
Elle sera sans doute identique à celle que tout syndic normalement constitué peut établir pour 10 € d'honoraires. Mais la grille du syndic aurait été rejetée par ce que c'est la grille du syndic. La grille du tribunal, identique, passera très bien pour 5000 € de frais de procédure et d'expertise
Dernier point : Depuis la promulgation de l'article 49, les copropriétaires sont réputés savoir qu'il y a une base de répartition illégale dans le RC puisqu'ils sont censés avoir fait vérifier ce document.
( note 1) Je ne sais pas si celà s'appelle toujours indicatif présent 
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Edité par - JPM le 07 avr. 2007 16:17:41 |
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lionelthomas74
Pilier de forums
529 réponses |
Posté - 08 avr. 2007 : 10:09:34
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******Modérateur******
Edition pour rectification de positionnement des balises
Bonjour à tous.
Une jurisprudence serait éventuellement de nature à conforter les dires de JPM.
Mais..."Le particulier" dans son hors série 2007 n°1011b, de mars 2007, intitulé "Le guide du copropriétaire" que l'on peut commander sur son site.., énonce p13:
Citation :
Qui décide? La proposition de mise à jour du règlement de copropriété peut émaner du syndic, du conseil syndical, voire de l'un des copropriétaires.
Mais, c'est toujours l'Assemblée Générale qui décide la mise à jour du règlement de copropriété par un vote
Cela dit, mes liens sont clairs.
Je persiste: Il n'y a pas obligation.
Je pense même que seuls ceux qui ont intêret sonnant et trébuchant dans cette affaire pronent l'obligation....
 Chut! pas de noms: on les connait...(ex: notaires...)
O législateur, courageux, sinon téméraire,
pourquoi ne pas avoir établi, dès le départ, une obligation ferme assortie de sanction?
Mais, ici, on touche au gros problème de la sanction en matière de copropriété, et le moins qu'on puisse dire, c'est que de gros progrès restent à accomplir.
Cordialement
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Edité par - JPM le 08 avr. 2007 11:00:10 |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 08 avr. 2007 : 11:18:57
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Tout ceci n'est pas clair. pour JPM c'est obligatoire, pour certains çà ne l'est pas.
Cette adaptation ne toucherai que les textes de loi postérieurs au RDC, hors des que des textes législatifs ou des décrets sortent , les copropriétaires en sont informés par le syndic ( quelquefois !!!) et ils sont immédiatement appliqués ( les 21 jours par exemple) Pourquoi réécrire tous ces amendements??
JPM vous parlez de base de répartition, ce n'est pas le débat à mon sens, et cela ne figure pas dans l'adaptation du RDC, comme tout ce qui concerne la destination de l'immeuble et des parties communes.Si l'assemblée doit modifier le RDC sur ces problèmes, elle doit le voter à l'unanimité et obligatoirement modifier ce RDC, ce n'est pas le sujet de l'adaptation du RDC.
Qu'elle est votre expérience dans ce domaine, avez vous déjà étudier cette adaptation?
Y a t'il des copropriétaires sur ce forum qui ont déjà fait cette adaptation ? qu'en pensent ils??
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lionelthomas74
Pilier de forums
529 réponses |
Posté - 08 avr. 2007 : 12:35:02
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Bonjour
Sur le site de l'ANIL, agence francaise d'Information sur le logement:
Citation :
Prolongation de la faculté de voter les adaptations à la majorité de l'art. 24 (ENL : art. 94 / loi SRU : art. 75)
La décision de procéder aux adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives depuis son établissement pourra être prise à la majorité de l'article 24 jusqu'au 13 décembre 2008.
http://anil.org/servlet/anil.document.DocVoir?id_appli=5&id_categ=261&id_scateg=1133&id=8395&inter=1
Qu'est ce que l'ANIL?
http://anil.org/reseau/anil.htm#A
Enfin: Le lien sur la question vue par universimmo.com
"Recommandation de la commission relative à la copropriété"
Recommandation n°23 : relative aux modalités d'application de l'article 49 de la loi du 10 juillet 1965
http://www.universimmo.com/accueil/unijur123.asp
Enfin, je rajouterai ceci:
Initialement, le texte de l'Art. 49 imposait à l'assemblée des copropriétaires de se prononcer au plus tard le 13 décembre 2005 à la majorité de l'Art. 24 de la loi du 10 juillet 1965 sur les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives intervenues depuis son établissement.
Le 26 novembre 2005, le Sénat a adopté en première lecture un projet de loi, prolongeant le délai pour l'adaptation des règlements de copropriété.
Ainsi, le délai pour réaliser l’adaptation des règlements de copropriété a été porté de 5 à 8 ans, et expire au 13 décembre 2008.
Cordialement
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 08 avr. 2007 : 18:57:52
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Le sujet a fait couler beaucoup d'encre et ce n'est pas fini.
Je ne suis pas d'accord avec le jusqu'au-boutisme de JPM:
"Si le règlement de copropriété n'a pas été adapté et qu'il en résulte ultérieurement un préjudice pour un copropriétaire, il pourra demander une indemnité au syndicat et il l'obtiendra, s'il rapporte la preuve de son préjudice et d'un lien de causalité."
Nul n'est censé ignorer la loi et ses modifications, dans ces conditions on voit mal la possibilité de "preuve" et de "causalité".
Un règlement de copropriété qui reprends les dispositions légales n'est à jour qu'à la date de son établissement ou de ses modifications ultérieures. On le voit avec le délai de convocation qui passe de 15 à 21 jours. Tous ceux qui ont adapté leur règlement
doivent, selon JPM l'adapter à nouveau...
Pour ma part, cela n'engage que moi, et je n'en fait pas une thèse, le règlement ne devrait comprendre que ce qui est expressément prévu dans l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 et les articles 2 et 3 du décret du 17 mars 1967.
Le règlement se bornant à mentionner, ce qui est laissé libre, comme le nombre de membres du conseil syndical.
La loi n'a pas besoin d'être rappelée, elle s'applique, sauf si une obligatoire particulière oblige à ce rappel.
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 08 avr. 2007 : 20:22:58
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Alors JB22 : on adapte ou pas ??
je suis entièrement de votre avis. En cas de litige, avec l'exemple des 21 jours, le législateur prendra en compte la date du 1er avril 2007 si un copro. va au TGI pour annuler une AG ( après le 13 12 2008 )car ayant reçu une convoc à l'AG envoyée 18 jours seulement avant la date d'assemblée, le syndic ne pourra invoquer la non adaptation du RDC.
Personne sur ce forum n'a déjà adapté son RDC ?
Pour les autres , qu'allez vous faire, adapter ou pas ?? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 avr. 2007 : 09:23:52
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Des statistiques précises ne peuvent venir que des conservations des hypothèques, mais il est bien certain que des milliers de RC sont passés par les cabinets d'avocats. D'autres professionnels sont intervenus dans les adaptations : notaires, géomètres experts, huissiers en province, etc...
Pour JB 22 qui écrit : Citation :
Nul n'est censé ignorer la loi et ses modifications, dans ces conditions on voit mal la possibilité de "preuve" et de "causalité".
Quand une action en responsabilité est fondée sur les articles 1382, 1383 et 1384 du Code civil il faut prouver le préjudice subi et l'existence d'un lien de causalité entre le fait ou la faute invoqué. Celà reste vrai dans le cas de la responsabilité contractuelle. C'est une règle de portée générale.
Pour les bases de répartition, on a dit d'emblée qu'à l'occasion de l'adaptation il n'est pas possible de modifier une répartition de charges.
Mon avis personnel, susceptible bien entendu d'être contredit, est que dans certains cas, celà est possible.
L'adaptation conduit en effet à reporter dans le règlement de copropriété les dispositions de l'article 10 de la loi.
Lorsque le RC ancien comporte une répartition de charges d'escalier faisant intervenir un coefficient d'étage (ce qui est fréquent), elle est conforme à l'article 10 alinéa 1 qui s'applique aux éléments d'équipement commun. Il est aussi fréquent que la clause restreigne la contribution à ces charges aux seuls lots desservis.
La clause est illégale puisque l'escalier est une partie commune dont les charges doivent être réparties conformément à l'alinéa 2, en fonction des tantièmes de parties communes, et entre tous les lots de l'immeuble.
La grille des tantièmes généraux a utiliser figure déjà dans n'importe quel règlement de copropriété.
Dans ce cas la modification n'exige aucun travail d'estimation. On se borne à constater l'application de l'article 10 alinéa 2 qui est d'ordre public. Rien, à mes yeux, ne s'oppose à la modification.
Je pense d'ailleurs qu'à tout moment une telle modification peut (doit même) être effectuée à la majorité simple. Elle aurait pu l'être avant la loi SRU. Elle pourra l'être après expiration du délai d'adaptation, sous réserve du paiement des droits au taux plein.
Exemple contraire : une répartition de charges d'ascenseur ne comporte pas de coefficients d'étage. Elle n'est donc pas conforme à l'article 10 alinéa 1. Si l'on veut modifier, il faut proposer un nouveau tableau dont l'adoption exige une décision unanime. Tel à qui on a collé un coefficient de 0,8 va prétendre qu'on le martyrise et que 0,5 doit être adopté pour son lot.
Dans ce cas on peut prétendre que la modification ne peut passer à la majorité simple.
L'intérêt de l'adaptation est de mettre entre les mains de tous les copropriétaires un document d'information à jour. Si les copropriétaires veulent bien prendre la peine de lire le règlement adapté, ils pourront débattre plus efficacement sur les questions figurant à l'ordre du jour des assemblées.
On connait bien l'éternel refrain en assemblée : M. le syndic, l'article NN du RC dit que .... et la réponse du syndic : Oui, Monsieur, mais l'article NN du décret du jj/mm/aaaa di que ....
Le vendeur et l'acquéreur sauront quel est le mécanisme de l'arrêté des comptes établi par l'article 6-2. Du moins seront-ils censés le savoir
Pleurer sur la méconnaissance par les copropriétaires du statut de la copropriété et rejeter en même temps l'adaptation des RC est une attitude incohérente.
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 09 avr. 2007 : 10:02:32
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JPM: vous répondez souvent par des textes de loi - ok merci - mais vous semblez ignorer que 99% des copros ne lisent pas le RDC.
Ils se poseront seulement la question sur le budget à dégager pour adapter un document qui est souvent très opaque pour une majorité de personnes.
JPM: la théorie et les textes sont une chose, et la réalité d'une copro est souvent bien éloignée de ces textes.
Les syndics restent souvent bien muets ou bien vagues quand on demande des explictaions précises. Dans notre cas, notre syndic a totalement zappé les CSs et l'ASL,et présente une résolution à la prochaine AG pour voter un budget sur un seul devis présenté par l'avocat du groupe : JPM est-ce bien la l'application stricte de la loi sur cette adaptation ??
Ne traitez vos amis copropriétaires d'incohérents, ils n'ont pas tous votre connaissance sur les textes, vous êtes la pour expliquer et non pour critiquer.
JPM j'attends toujours votre expérience personnelle sur l'adaptation de RDC sur votre copro : les problèmes rencontrés, vos démarches, auprès de quel organisme, le coût,...
Vous me parlez de statistiques auprès des conservations es hypothèques, des avocats , des notaires, géomètres, huissiers,... La aussi je vous renverrai plutôt sur les expériences vécues de certains copros. Je n'ai pas besoin de savoir que 3254 adaptations ont été faite dans le Vaucluse, et 32.4% de moins dans le Pas de Palais que dans l'Aube.
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 09 avr. 2007 : 10:38:24
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De JPM
"Quand une action en responsabilité est fondée sur les articles 1382, 1383 et 1384 du Code civil il faut prouver le préjudice subi et l'existence d'un lien de causalité entre le fait ou la faute invoqué."
Je maintiens que je vois mal prouver un préjudice dans le fait que le règlemenrt de copropriété ne comporte pas les dernières dispositions de la loi.
"Pour les bases de répartition,"
L'article 10 de la loi est d'ordre public
Toute autre façon de répartir les charges de copropriété est nulle et non écrite.
Lorsque la répartition des charges ne respecte pas les règles posées par l'article 10, le copropriétaire qui en pâtit peut:
-Tenter d'obtenir la révision de la répartition des charges en intentant l'action prévue à l'article 12 de la loi.
-Exercer éventuellement une action en nullité de la répartition dans le cadre de l'article 12.
La possibilité d'adaptation du règlement de copropriété ne permet pas de contourner les dispositions de l'article 12 de la loi.
Et comme dit par JPM, cela est: "Mon avis personnel, susceptible bien entendu d'être contredit".
"Pleurer sur la méconnaissance par les copropriétaires du statut de la copropriété et rejeter en même temps l'adaptation des RC est une attitude incohérente."
Ce qui est incohérent c'est qu'il soit nécessaire de modifier le règlement de copropriété pour faire mention de dispositions légales.
Je maintiens donc que le règlement de copropriété ne devait comporter que ce qui est propre à chaque copropriété.
Pour l'information des copropriétaires il suffirait de faire des textes de la loi du i0 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 des annexes au R.C., donc plus besoin de modification du R.C. en cas de modifications apportées à la règlementation.
Tous ceux qui ont modifié leur règlement de copropriété avant le décret du 27 mai 2004 peuvent recommancer. Ceux qui l'on fait après peuvent également recommancer avec la dernière modif du délai à 21 jours pour la convocation de l'A.G., et ce n'est pas fini...
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Edité par - JB22 le 09 avr. 2007 10:40:23 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 avr. 2007 : 11:02:26
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Mon expérience est que j'ai fait moi-même l'adaptation du RC de mon immeuble, du moins le projet présenté au notaire puis à l'assemblée.
Pour des amis j'ai fait l'adaptation du RC d'un grand ensemble horizontal de villas en province avec des éléments d'équipement et services nombreux et souvent inhabituels (pour l'hydraulique en particulier).
J'ai participé activement en 2001 à l'établissement d'un tableau des textes à reprendre et des illégalités ou illicéités potentielles, qui a été utilisé ensuite par des professionnels. A ma connaissance les clauses illicites (et non pas illégales) ont été maintenues sauf obsolescence évidente (interdiction des moteurs électriques dans l'immeuble !)
Hormis les deux interventions ' amicales " ci dessus je n'ai réalisé aucune opération d'adaptation.
J'ai eu l'occasion de " survoler attentivement " un assez grand nombre d'adaptations réalisées par des professionnels ou organismes divers pour des copropriétés provinciales.
Ne me demandez pas d'avis sur tel ou tel proposant ; et pas plus sur les coûts Je maintiens seulement ce que j'ai indiqué d'emblée : la prise en compte du nombre de lots pour la fixation du coût est inappropriée sauf dans quelques cas et pour certains postes de frais (notamment les copies pour les copropriétaires).
Mais il est vrai que certains proposants ayant estimé un coût au temps passé prévisible l'ont ensuite converti (pour le même montant) en coût au lot parce que les conseils syndicaux exigeaient cette modalité
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doumette
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 11 avr. 2007 : 20:04:49
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bonjour,
Je vais acheter un bien en rdc qui est utilisé comme habitation depuis 96. L'assemblée générale (5 copropriétaires) a voté son changement d'usage en habitation, mais les copropriétaires n'ont pas voulu le faire enregistrer au registre des hypothèques car apparement cela aurait coûté 5000 €.
- Je n'ai pas l'impression que ce chiffre soit très réaliste, et j'aurais souhaité savoir ce qu'est l'ARC que vous évoquez.
- Quel est le risque pour moi de rester en l'état ?
- Il semble qu'au niveau de l'urbanisme (à Marseille) passé un délai de 13 ans le passage en habitation se fasse automatiquement, sans permis de construire.
Merci de vos réponses |
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