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jo77
Nouveau Membre
4 réponses |
 Posté - 12 janv. 2007 : 19:39:31
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mon bailleur ma notifié un congé pour vendre le logement que j'occupe, en respectant la reglementation, mais le bien est proposé à un prix bien au dessus du marché ( mon voisin a acheté le meme appartement 15000€ moins cher par agence), tous les amenagements faits dans le bien ont été faits par moi meme ( cuisine equipee, salle de bain, peintures).
Sachant que je ne sais pas comment le bailleur a "fait"son prix, suis en droit de faire une estimation du bien par un professionnel afin de faire une contreproposition?
j'ai entendu dire que l'on pouvait deduire une partie des loyers que le bailleur avait perçu depuis mon arrivée dans le bien afin de faire baisser le prix , est ce reellement possible?
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 12 janv. 2007 : 20:26:05
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vous pouvez bien sur faire une proposition à votre propriétaire vendeur, mais il n'a aucune obligation à l'accepter.
si vous ne trouvez pas un accord , après le délai du droit de préemption il pourra proposer à la vente ce bien en libre (congé donné) et donc un candidat acheteur pourra donc acquérir ce bien . |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 12 janv. 2007 : 21:21:36
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Une jurisprudence. Un prix excessif fixé dans une offre émise dans le cadre d'un congé pour vente peut rendre ce congé pour vente nul.
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 5 juillet 1995 Rejet.
N° de pourvoi : 93-16774
Publié au bulletin
Président : M. Douvreleur, conseiller doyen faisant fonction. .
Rapporteur : M. Bourrelly.
Avocat général : M. Weber.
Avocats : M. Copper-Royer, Mme Roué-Villeneuve (arrêt n° 1), la SCP Guiguet, Bachellier et Potier de la Varde, M. Boullez (arrêt n° 2).
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
ARRÊT N° 1 Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 4 juin 1993), que, le 22 mai 1991, M. Rebuffe a notifié à Mme Stoekel un congé fondé sur sa décision de vendre l'appartement qu'il lui donnait à bail, puis l'a assignée pour faire déclarer le congé valable ;
Attendu que M. Rebuffe fait grief à l'arrêt de prononcer la nullité de ce congé, alors, selon le moyen, d'une part, que le congé aux fins de vente ne subit aucune restriction de principe et les juges ne peuvent qu'en examiner la régularité formelle, la loi ne leur ayant pas donné le pouvoir de rechercher si le prix offert est conforme au prix du marché ; qu'ainsi, en se fondant sur le fait que le prix de vente offert par M. Rebuffe à Mlle Stoeckel ne serait pas conforme au prix du marché, pour prononcer la nullité du congé aux fins de vente délivré le 22 mai 1991, la cour d'appel a violé l'article 15-11 de la loi du 6 juillet 1989 ; d'autre part, qu'à supposer que les juges puissent exercer un certain contrôle sur le prix offert dans le congé, c'est seulement en recherchant si le locataire peut établir que la proposition de vente lui a été faite à un prix tellement exorbitant qu'il atteste que le propriétaire a voulu, par cette manoeuvre injustifiée, faire échec aux droits de préemption que la loi reconnaît au locataire ; qu'en se bornant à énoncer que le prix indiqué dans le congé était excessif et que son but était de faire frauduleusement échec aux droits de Mme Stoeckel sans rechercher si cette dernière établissait que le prix proposé était exorbitant et suffisait à démontrer que, par cette manoeuvre injustifiée, M. Rebuffe avait entendu la priver du droit de préemption que lui reconnaissait la loi, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 15-11 de la loi du 6 juillet 1989 ;
Mais attendu que la fraude affectant un acte juridique justifiant son annulation, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que le propriétaire ne prouvait ni les diligences accomplies en vue de la vente de l'appartement ni les propositions reçues pour le prix réclamé, supérieur à ses propres références, que celui-ci était excessif et avait été demandé afin de faire frauduleusement échec aux droits de la locataire, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi.
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 12 janv. 2007 21:23:37 |
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 12 janv. 2007 : 23:57:06
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Bonsoir.Citation :
... la proposition de vente lui a été faite à un prix tellement exorbitant ...
Il ne faut pas simplement s'arrêter à ce rendu que nous rapporte l'intervenant ci-dessus.
Ne pas confondre un prix exorbitant, ce qui sous-entend qu'on espère ainsi décourager l'acheteur en lui proposant un prix surréaliste d'avec une surestimation d'un bien (surestimation au regard de l'acheteur, surestimation s'il y a ...).
D'autre part, ne comparer que le prix de deux appartements n'est pas suffisant. Quid de l'aménagement, quid de la différence d'étage, etc... |
Amicalement |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 13 janv. 2007 : 08:12:05
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Jo77,
la loi (je vous invite a aller lire l'article 15 de la loi sur les rapports locatifs de 1989, que vous trouvez par un lien a guide juridique en page d'acceuil de universimmo) dit que si le prix baisse, le notaire du vendeur (si le vendeur ne l'a pas fait) doit vous refaire une nouvelle proposition au nouveau prix.
Donc, si c'est exhorbitant, vous pouvez utiliser l'argumentation de Le Nabot.
Si vous voulez proposer votre propre prix, faites une proposition au propriétaire, mais je pense qu'il est sain de ne le faire qu'a l'issu des deux mois que l'on vous octroie,
Après, tout baisse de prix pendant que vous êtes encore dans la période de préavis (les six mois, même si vous avez quitté le logement) vous est automatiquement signifiée, a condition bien entendu d'avoir toujours uen adresse indiquée a votre propriétaire ou vous êtes joignable.
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Festina lente |
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jo77
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 13 janv. 2007 : 16:54:09
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merci pour ces precisions,et en ce qui concerne ma 2eme question, je n'arrive pas a trouver de reponses concretes.
Est-il possible qu'un pourcentage des loyers perçus par le bailleur soient pris en compte sous forme de baisse de prix ou d'apport financier?
Mon AI m'a dit que 70% du montant de mon loyer mensuel hors charges pouvait etre pris en compte sous forme d'apport ou de baisse de prix.Ce qui n'est pas negligeable car je suis locataire du logement depuis 2 ans revolu ( la somme s'eleverai a un peu plus de 11.000€). |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 13 janv. 2007 : 17:38:45
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Citation :
Est-il possible qu'un pourcentage des loyers perçus par le bailleur soient pris en compte sous forme de baisse de prix ou d'apport financier?
Mon AI m'a dit que 70% du montant de mon loyer mensuel hors charges pouvait etre pris en compte sous forme d'apport ou de baisse de prix.Ce qui n'est pas negligeable car je suis locataire du logement depuis 2 ans revolu ( la somme s'eleverai a un peu plus de 11.000€).
Je ne connais pas pour ma part, ce genre de deal pour une période passée: ne pas oublier que le bailleur paye ou a déjà payé ses impots sur les revenus locatifs donc je ne vois aucunement son intéret !  par contre oui, sur une période à venir ... http://www.pratique.fr/vieprat/log/loc/daf2012.htm
je trouve que la réponse de Ribouldingue colle parfaitement à votre cas. en cas de prix inférieur, vous aurez tjs la priorité. A vous de trouver un financement interressant. |
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jo77
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 13 janv. 2007 : 17:55:00
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Le but de la manoeuvre si on reçoit un congé pour vendre , c'est bien évidemment d'acheter le bien que l'on occupe à un prix inférieur, que ce que l'on peut trouver sur le marché et d'avoir la priorité sur un éventuel acquéreur.
Si le processus n'est pas interresant autant aller acheter un bien equivalent voire plus interressant par le biais d'une agence.
Car bien souvent il est plus interresant de passer par une AI que de particulier à particulier, et avoir à faire à un proprio trop gourmand qui vous vendra le bien au meme prix qu'en agence, sans le suivi, le service et les connaissances juridiques.
Comme disait une pub d'un certain Réseau "on ne s'improvise pas agent immobilier"...et pourtant c'est le cas d'un français sur deux... |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 13 janv. 2007 : 17:58:42
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Citation :
on pouvait deduire une partie des loyers que le bailleur avait perçu depuis mon arrivée dans le bien afin de faire baisser le prix , est ce reellement possible?
Aucunement comme vous l'a répondu Joulia.
Vous confondez avec la location-bail, qui est en effet un système qui permet ceci, mais pour tenir compte de la cession, il y a des mensualités plus élevées bien entendu. |
Festina lente |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 13 janv. 2007 : 18:14:18
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Citation :
... et avoir à faire à un proprio trop gourmand qui vous vendra le bien au meme prix qu'en agence, sans le suivi, le service et les connaissances juridiques.
Comme disait une pub d'un certain Réseau "on ne s'improvise pas agent immobilier"...et pourtant c'est le cas d'un français sur deux...
Jo77, ou bien vous êtes naif ou plaisantin, mais passez seulement 1 heure ou deux sur ce forum et vous verrez bien qu'une enseigne "agence immo" ne fait pas de la personne, le professionel que vous décrivez ... 
mais bon, si vous y croyez, tant mieux  |
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jo77
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 13 janv. 2007 : 18:35:28
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effectivement tous les ai ne se ressemblent pas, il y en a de tres honnetes et également de tres "vicieux", voire incompetents.
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