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papibilou
Nouveau Membre
1 réponse |
 Posté - 28 déc. 2006 : 12:56:09
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J'ai un studio dans une copropriété. L'accés s'effectue par un couloir collectif utilisé par 4 autres copropriétaires. Le compteur d'eau du studio n'est pas dans l'appartement mais au fond du couloir. Du compteur au studio, le tuyau d'eau est privatif (règlement de copropriété) noyé dans le béton du couloir. Une fuite d'eau survenue entre compteur et studio , la réparation m'incombait: tuyau privatif dans zone collective.
La seule solution était de refaire le circuit en "aérien" afin d'éviter de fouiller le sol du couloir dans lequel courrent de nombreux autres tuyaux; le nouveau tuyau devait donc être fixé en haut du mur du couloir.
Le syndic prévenu par téléphone me donne son accord.
Les travaux commencent et sont immédiatement interrompus par un copropriétaire du même étage estimant ce type de réparation inesthétique. Après avoir discuté avec ce dernier je peus enfin faire faire ma réparation en "aérien" mais en faisant un faux plafond dissimulant le tuyau.
Question: ce monsieur avait-il le droit de s'opposer à la décision du syndic, compte tenu de l'urgence des travaux ?
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sellier97
Pilier de forums
576 réponses |
Posté - 28 déc. 2006 : 13:52:08
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Bonjour, je crois surtout qu'il n'avait aucun droit de vous imposer quoi que ce soit de son propre chef!.. Compte tenu de l'urgence de l'intervention, la pose de ce faux-plafond aurait très bien pu être décidée ultérieurement par qui de droit (ou aurait également pu être jugée superflue, ce qui vous aurait dispensé de cette dépense)!.. |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 29 déc. 2006 : 14:18:46
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Vote voisin copropriétaire n’avait aucun droit à faire interrompre ces travaux, en le faisant il aurait engagé sa responsabilité en vous privant d’eau courante, portant ainsi atteinte à votre droit fondamental de copropriétaire.
Dans l’urgence votre syndic ne pouvait faire autrement que de vous laisser effectuer ces travaux de réparation.
Uniquement la réparation du tuyau vous incombe, l’assurance prend en charge le descellement et le scellement de la partie incriminée.
Une installation provisoire suffit à vous alimenter, par la suite ce sont les assurances (soit la votre, soit celle de la copropriété) qui prennent en charge les dégâts occasionnés dans les parties communes.
En ce qui concerne le coffrage, ce sont des travaux qui sont uniquement à la charge de la copropriété et non à vos frais, ces travaux devront être entérinés lors de votre prochaine assemblée générale.
Sachez toutefois que ce problème peut à nouveau se reproduire, dût certainement à la vétusté de ces tuyaux, il serait peut être préférable de profiter de cette mise à nu des tuyaux pour faire un coffrage au frais de la copropriété, après accord de l’assemblée générale bien entendu.
Voyez ce lien :
En dehors du cas des menus travaux, un copropriétaire n’a pas le droit de se livrer à un acte d’appropriation quelconque sur un mur commun.
Il doit au préalable requérir une autorisation de l’assemblée générale ou, à défaut, du tribunal de grande instance, en vertu de l’article 25 b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
Concernant l’exception ou la tolérance des menus travaux :
L’aménagement normal des parties privatives implique très fréquemment l’utilisation corrélative des parties communes qui les enveloppe et les délimite.
Il a toujours été reconnu aux copropriétaires la faculté de procéder à des scellements dans les murs communs, d’y faire passer des canalisations pour l’eau, le gaz et l’électricité, d’y installer des placards, pourvu que ces travaux ne portent atteinte ni à la solidité ni à la valeur de l’immeuble, ni aux droits des autres copropriétaires.
Le statut actuel de la copropriété n’apparaît pas contredire cette conception dès lors qu’il s’agit d’emprunts opérés sur les seules parties communes qui constituent l’enveloppe des parties privatives objet des travaux.
http://www.jurisprudentes.org/bdd/faqs_article.php?id_article=2777
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aie mac
Pilier de forums
1367 réponses |
Posté - 29 déc. 2006 : 22:31:17
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bonjour (bonsoir d'ailleurs)
Citation :
Uniquement la réparation du tuyau vous incombe, l’assurance prend en charge le descellement et le scellement de la partie incriminée.
Une installation provisoire suffit à vous alimenter, par la suite ce sont les assurances (soit la votre, soit celle de la copropriété) qui prennent en charge les dégâts occasionnés dans les parties communes.
pas OK à priori sur cette interprétation. 
ces points doivent être confirmés en lisant les contrats respectifs.
généralement, aucun contrat d'assurance ne garantit la réparation d'un tuyau défectueux. mais il faut aussi entendre ce que le mot réparation veut dire.
cela ne se limite pas forcément à la brasure sur le cuivre, mais inclus également la dépose et la repose des environnants (carrelages ou autres)
l'assurance ne prend en charge (sauf exception contractuelle)que les recherches de fuite; il vous faut vérifier dans les conditions générales ce que cette définition recouvre, laquelle peut tout à fait varier suivant les compagnies:
- le plus restrictif sera la localisation de la canalisation percée. si celle-ci est déterminée par mise en pression ou tout autre moyen non destructif, l'assureur ne prendra aucun autre frais en charge.
- le plus large autorisera la recherche jusqu'à découvrir le trou à boucher ou la portion de tuyau à remplacer. les frais de casse et de repose nécéssaires à cette recherche sont alors pris en charge. cette lecture est toujours accompagnée d'un plafonnement de la garantie. il est impératif d'en signaler l'importance à l'assureur qui peut en vérifier le bien fondé préalablement à son accord (si vous vous dispensez de cette précaution, votre modus opérandi pourrait être contesté si vérification ultérieure).
- certains contrats récents peuvent prendre en charge la réparation même du tuyau (là aussi montant plafonné). mais le cas est rare en copro, et l'intervention strictement limitée aux parties assurées (pas de prise en charge dans les parties communes si contrat privé).
dans certains cas, et même si la réparation de la canalisation est exclue, certains assureurs privilégient un passage en apparent si aucune recherche destructive n'a encore été réalisée (fromage et dessert exclu). il prennent alors en charge tout ou partie de ce passage en apparent.
voili voilou
am |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 29 déc. 2006 : 22:55:54
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Excellente analyse, aie mac, voili voilou  . |
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jean not
Pilier de forums
538 réponses |
Posté - 01 janv. 2007 : 19:29:41
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Le fait que la tuyauterie soit noyé dans le béton, celle ci n'est plus considérée comme privative. Les travauxsont à considerer comme travaux de gros oeuvre et donc imputabler en charges générales. . Le syndicat aurait pu faire casser le béton pour une recherche de fuite mais à quel prix.La copropriété a tout intérêt à effectuer des travaux à l'extérieur pour une question de coût financier
Regarder bien la répartition des charges dans votre réglement de copropriété (loi le prévoit, elle est la même pour tous):
chapitre ossature des batiments en parties communes générale : le gros oeuvre des planchers ç l'exclusion des carrelages, ....et d'une manière générale tout ce qui fome l'ossature du bâtiment,
Charges communes générales : les charges d'entretien, de réparation et de reconstruction du bâtiment telles que les frais de réparations de toute nature, grosses ou menues, à faire ...., aux canalisations d'eau
Est ce que l'immeuble est récent auquel cas ces travaux rentrent sous le coup de la garantie décennale. Bon courage
Dans ma copropriété, les canalisations d'eau ont cédé dans 4 appartements (en partie privatives). Les travaux ont été effectués à la charge de copropriété, les canalisations enterrées dans la chape de béton étant considérées dans le gros oeuvre. Les nouvelles canalisations cuivre ont été installées en hauteur, coffrage et réfection peinture incluses.
La 1ère avait cédée avant l'expiration de la garantie décennale et à été pris en charge par les assurances. Pour les autres : négatif |
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 01 janv. 2007 : 23:38:32
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je serais plus nuancé que jean not,en effet une canalisation qui ne dessert qu'un lot est privative même encatrée dans une partie commune telle qu'une dalle (Cass.3è civ.21 mars 2000)
Sauf spécification spéciale du RC ; suivant l'article 3 L1965 une canalisation est commune lorsqu'elle dessert plusieurs lots mais (2) privative même si elle traverse des parties communes du moment qu'elle ne dessert qu'un lot |
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jean not
Pilier de forums
538 réponses |
Posté - 02 janv. 2007 : 10:24:05
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Felix1930
Sur ce point, Je ne suis pas aussi sur que vous. Les travaux à entreprendre pour la réparation d'une fuite sur une canalisation enterrée dans du béton sont à la charge de la copropriété. Je signe et persiste. Les travaux de réparation de la tuyauterie du compteur d'eau de Papibilou sont à imputer en charges générales. A noter que le compteur d'eau et la tuyauterie se trouve sur les parties communes du couloir de l'immeuble.
****************
parties communes/privatives.Canalisations
Une canalisation encastrée dans un plancher qualifié de partie commune peut être réputée revêtir ce même caractère (Cass.1er juillet 2003. Juris-data N°2003-020028)
****************
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965
Loi fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
version consolidée au 16 juillet 2006 - version JO initiale
Chapitre I : Définition et organisation de la copropriété.
Article 3
Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes : - le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ; - les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- les locaux des services communs ;
- les passages et corridors.
Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :
- le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol ;
- le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;
- le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;
- le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 02 janv. 2007 : 11:01:46
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| jean not,avec les références de l'arrêt données je ne trouve pas,sur legifrance, ce jugement qui m'interesse notamment pour le < ...partie commune peut être réputée revêtir ce même caractère > ...et non pas est réputée; que "cache" cette nuance? |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 02 janv. 2007 : 11:50:52
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Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 1 juillet 2003
Cassation partielle
N° de pourvoi : 01-03430
Inédit titré
Président : M. WEBER
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Dit n'y avoir lieu de mettre hors de cause Mme X..., la compagnie Assurances générales de France et la compagnie Mutuelle du Mans Iard assurances ;
Sur le premier moyen :
Vu l'article 8 de la loi du 13 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 12 décembre 2000), que les locaux appartenant à la société civile professionnelle de notaires Massiani-Roquebert (la SCP), qui y avait entreposé ses archives, ont été endommagés à trois reprises par des infiltrations d'eau provenant des locaux à usage commercial situés au-dessus, appartenant à M. Y..., qui les avaient donnés à bail à Mme X... ;
Que la Mutuelle du Mans, assureur de la SCP de notaires, a assigné M. Y... en responsabilité et en remboursement de l'indemnité qu'elle avait versée à son assurée pour ces sinistres ; que M. Y... a appelé en garantie Mme X..., sa locataire, laquelle a appelé en garantie son assureur, la compagnie Rhin et Moselle aux droits de laquelle se trouvent les Assurances générales de France (AGF) ; que ces procédures ont été jointes ;
Attendu que, pour accueillir la demande de remboursement de l'assureur la Mutuelle du Mans, l'arrêt retient que le sinistre provient d'un défaut sur une canalisation horizontale encastrée dans le plancher du local commercial, dont l'usage est réservé à ce seul local appartenant à M. Y..., dont la responsabilité doit en conséquence être retenue ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il lui était demandé, et alors que le plancher était qualifié de partie commune dans le règlement de copropriété, si la canalisation qui y était encastrée n'était pas elle-même une partie commune, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a ordonné la mainlevée de l'opposition de M. Y... sur le prix de vente du fonds de commerce de Mme X... et en ce qu'il a condamné M. Y... à lui payer des dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 12 décembre 2000, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble ;
Condamne la Mutuelle du Mans Iard assurances aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes de la Mutuelle du Mans Iard assurances, de la compagnie Assurances générales de France et de Mme X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier juillet deux mille trois.
Décision attaquée : cour d'appel d'Aix-en-Provence (4e Chambre civile, Section B) 2000-12-12
Titrages et résumés COPROPRIETE - Parties communes - Détermination - Dommage occasionné à des locaux par des fuites provenant d'une canalisation encastrée dans le plancher d'un local supérieur - Appartenance de cette canalisation aux parties communes - Recherche nécessaire.
Lois citées : Loi 65-557 1965-07-10 art. 8.
L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 précise :
Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes.
Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.
Qu'en est-il des canalisations non-encastrées qui passent dans les parties communes dont l'usage est réservé à un seul lot ? |
Edité par - ETASPAK le 02 janv. 2007 11:54:42 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 02 janv. 2007 : 12:32:34
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ETASPAK merci (1 de +)pour cette info;donc en résumé,comme d'habitude la Cour de cassation a jugée sur le fond et non sur le fait, en renvoyant à un prochain jugement de la Cour d'appel voire d'une autre comme dans ce cas.
En clair,et en résumé,cela n'indique pas que systématique une canalisation passant dans une partie commune est commune (ni l'inverse d'ailleurs)et qu'il convient,souvent, de rester prudent dans ses affirmations car,en plus nous ne connaissons qu'une partie des faits |
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jean not
Pilier de forums
538 réponses |
Posté - 02 janv. 2007 : 17:42:08
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Mon cher félix1930 : M'occupant à 100% de ma copropriété avec la présidente du conseil syndical, nous n'avons gardé le syndic principalement que pour un problème juridique. C'est un juriste pur et dur et nous ne le regrettons pas.
Je puis vous assurer que ce problème de canalisations noyées dans le béton dans les parties privatives sur lesquelles ont été détectées des fuites importantes a toujours été traité dans le cadre du réglement de copro comme je l'ai repris précédemment, celui ci n'étant que la transposition du Décret fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : charges générales.
Dans ma copropriété, je suis le copro qui a le plus grand appartement et le plus de millièmes. En tant qu'ancien auditeur comptable, je puis vous assurer que le montant de la réparation des canalisations a été en ma défaveur dans le respect strict de la loi. Il faut savoir être solidaire quand il le faut, même dans les moments difficiles lorsque l'on doit mettre la main à la poche. Sinon, il vaut mieux aller en maison individuelle. |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 02 janv. 2007 : 18:08:34
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Jean not,
Du fait que votre syndic soit un juriste pur et dur, vous serez-t-il possible SVP de lui poser la question indiquée ci-dessous, tout en sachant que ces tuyaux apparents traversent les paliers communs de l’immeuble (cage d'escalier).
En vous remerciant d’avance.
Qu'en est-il des canalisations non encastrées qui passent dans les parties communes dont l'usage est réservé à un seul lot ? |
Edité par - ETASPAK le 02 janv. 2007 18:09:39 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 02 janv. 2007 : 18:46:03
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| Jean not, je suis d'accord avec vous ,partiellement,sur la partie "solidarité" moins dans la partie "respect strict de la loi" |
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jean not
Pilier de forums
538 réponses |
Posté - 02 janv. 2007 : 20:50:09
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Etaspak
J'ai bien pris note de votre question et je lui poserais cette question lors du contrôle des comptes ce mois |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
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marcy
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 12 févr. 2007 : 16:42:03
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Citation :
Initialement entré par felix1930
jean not,avec les références de l'arrêt données je ne trouve pas,sur legifrance, ce jugement qui m'interesse notamment pour le < ...partie commune peut être réputée revêtir ce même caractère > ...et non pas est réputée; que "cache" cette nuance?
Bonjour, nous avons également un problème avec le syndic concernant la canalisation des eaux usées d'un immeuble "constitution de l'immeuble", une villa en bout accolée à ,3 appartements rez-de-chaussé jardin.
Au dessus du 1er appartement un autre, ceux-ci ont une sortie de EU en vide sanitaire désertant que ces 2 lots,
Au dessus des 2 autres, 3 appartements avec une sortie EU en vide sanitaire que pour eux.
Le RDC indique: b:Parties communes spéciales. Qui servent à l'usage exclusif des copropriétaires des locaux situés dans le même bâtiment.
Donc la réparation concernant les 5 appartements est à la charge de ceux-ci, tableau des tantièmes de charges qui se trouve au RDC avec 2 cadres 1 pour 2 lots,l'autre pour 5 lots.
Moi je comprends ça et vous?
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