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Bonjour, Je suis propriétaire d’un appartement en dernier étage depuis peu. En 1994 le syndic de l’époque, qui a pris sa retraite depuis, a fait voté à l’article 24 le changement de tantièmes chauffage pour les copropriétaires du dernier étage de l’immeuble car ceux-ci se plaignaient que la température était insuffisante dans leurs appartements. Le syndic avait fait faire des devis pour une amélioration de la chaudière pour un montant d’environ 80 000 francs. La somme paraissant très importante aux autres copropriétaires qui eux n’avaient pas de problèmes, il fut décidé en assemblée de réduire les tantièmes chauffage pour les résidents plaignants et de les dispatchés sur les autres copropriétaires. Mandat était donné au syndic pour faire enregistrer cette nouvelle répartition chez un notaire, ce qui n’a semble-t-il jamais été fait (peut-être était-ce du au fait qu’il n’avait pas fait voté cette nouvelle répartition à l’unanimité des copropriétaires…) Des travaux devraient être envisagés afin d’améliorer cette chaudière et donc que les copropriétaires du dernier étage ait une chaleur normale dans leurs appartements. Les copropriétaires qui avaient vu leurs tantièmes augmentés veulent revenir aux tantièmes d’origine. Est-ce possible
Les travaux d'améliorations doivent être décidés à la majorité de l'article 26.
La modification des tantièmes, suite à ces travaux d'amélioration, ne peut être faite que dans le cadre de l'article 30 de la loi: "...Elle fixe alors, à la même majorité (art.26) la répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités prévues à l'article 36 ci-après, en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires, sauf à tenir compte de l'accord de certains d'entre eux pour supporter une part de dépenses plus elevée."
"Elle fixe à la même majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement, d'entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés."
Les travux d'amélioration de la chaudière n'apportent aucun avantage particulier aux copropriétaires des étages supérieurs. Il en serait différent si des travaux avaient été fait dans ces appartements pour améiorer le chauffage: Radiateur plus puissants ou supplémentaires par exemple.
Toute modification des tantièmes doit faire l'objet d'une publicité foncière. Voté à l'article 24 le notaire n'aurait certainement pas accepté, pour autant que la demande de modification lui ait été soumise.
Vous n'avez pas apporté toute votre attention au paragraphe ci-dessous de la réponse:
"On ne peut pas l'assimiler à une décision relative à la jouissance, à l'usage et l'administration des parties communes qui pourrait être prise à la majorité des copropriétaires représentant les deux tiers des voix de l'assemblée générale des copropriétaires."
Décision "qui pourrait être prise" comme je l'ai indiqué à l'article 26 dans le cadre de l'article 30.
Il me semble que c’est vous qui n'avez pas apporté toute votre attention sur le fait qu’une modification de la répartition des tantièmes ne doit pas être assimilée à une décision relative à la jouissance, à l'usage et l'administration des parties communes qui pourrait être prise à la majorité des copropriétaires représentant les deux tiers des voix de l'assemblée générale des copropriétaires.
Dans le cas de Françoiseb, la répartition des charges ne pouvait être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires.
Cette décision qui date de 1994 est illicite, est de ce fait nulle et réputée non écrite.
Le coût de l’amélioration de la chaudière ce vote à l’article 25 g ou 25-1 de la loi, ce qui est conforme à la destination de l’immeuble.
Je ne vois pas pourquoi vous faites allusion à l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965.
L’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 précise :
L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la double majorité prévue à l'article 26, peut, à condition qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux.
Elle fixe alors, à la même majorité, la répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités prévues à l'article 36 ci-après, en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires, sauf à tenir compte de l'accord de certains d'entre eux pour supporter une part de dépenses plus élevée.
Elle fixe, à la même majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement, d'entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés.
Lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu'il est possible d'en réserver l'usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu'en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée.
Dans l'affaire de FrançoiseB tout est bien clair :
Insuffisance de chauffage au dernier étage ! La première recherche devait porter sur l'isolation thermique (peut être insuffisante), ensuite suffisance ou non des puissances installées et autres vérifications techniques. On a diagnostiqué une insuffisance de la chaudière. Il fallait donc changer la chaudière (ce qui vraisemblabelement, n'aurait pas amélioré la situation)
On a modifié la répartition des charges de manière inopportune et illégale. N'importe quel copropriétaire peut demander et obtenir le retour à la répartition d'origine.
Et Françoise B ppourra demander que le syndicat lui fournisse une température normale. On peut toujours regarder par exemple s'il n'y a pas de la boue dans les canalisations, phénomène fréquent.
répartitions tantièmes chauffage
Forum fermé
Posté - 01 déc. 2006 : 17:23:21
