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 Sujet  |
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steph_bgl
Contributeur senior
73 réponses |
 Posté - 22 juin 2006 : 19:22:21
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Bonjour,
Lorsque l'on possède un studio à Paris (ou ailleurs), que pensez-vous de ces 3 façons différentes de le mettre en location :
1 : location vide.
2 : location meublée (bail d'un an)
3 : location meublée à la semaine (pour touristes, gens de passage)
La solution 1 est la plus classique je pense, bail de 3 ans, avec les avantages/inconvénients que l'on connait.
La solution 2 est-elle intéressante ?
La solution 3 semble présenter plus de contraintes et demande une certaine organisation. Cependant je pense qu'elle rapporte plus si ça marche, et que les risques d'impayés sont plus faibles (paiement à l'avance, caution possible).
En ce qui concerne les impôts sur les revenus fonciers, y a t'il une différence entre les solutions 2 et 3 ?
Merci.
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 25 juin 2006 : 22:28:21
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POur la 2 il commence a y avoir de plus en plus de concurrence, a tel prix que dans le centre de Paris je commence a voir de moins en moins de différence entre le prix nu et le prix meublé.
Pour le 3, comme le logement n'est pas la résidence principale de votre locataire, vous devez demander une autorisation de despécialisation à la préfecture, avec quasi-certitude de refus, donc ce n'est pas vraiment une possibilité à mon avis.
Festina lente |
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martin gal
Pilier de forums
1379 réponses |
Posté - 25 juin 2006 : 23:01:16
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steph_bgl,
La question est intéressante, je me la pose aussi.
je crois comme vous que la solution 3 est la plus intéressante financièrement à condition que l'appartement soit bien localisé et de payer de sa personne, par exemple en créant un site internet pour attirer le chaland et en proposant des services compris dans le prix (accueil, blanchisserie, brochures touristiques, voire accueil à l'aéroport...). Notez qu'il est possible de s'affilier à une société spécialisée, on en trouve beaucoup sur le net. Avec cette formule, il faut s'attendre à une usure assez rapide du logement, donc prévoir des coûts d'entretien et de remise à niveau.
En revanche, à ma connaissance aucune autorisation n'est nécessaire, je pense que Ribouldingue se trompe. Auparavant, pour toute création de meublé dans l'ancien (et pas seulement à la semaine), il fallait en principe obtenir de la préfecture une autorisation de changement de destination, mais ce n'était pas appliqué et surtout, un décret de 2005 a mis un terme à cette obligation.
Quant aux solutions 1 et 2, le critère de choix entre les deux me parait être surtout fiscal. On choisira de préférence la solution 1 si on a des travaux déductibles ou du déficit foncier à purger, et la solution 2 dans les autres cas pour bénéficier de la déduction forfaitaire de 72%.
Tout cela mérite naturellement des calculs précis et adaptés à chaque cas. |
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gratiane
Contributeur vétéran
124 réponses |
Posté - 25 juin 2006 : 23:12:11
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martin gal,il me semble qu'avec la nouvelle loi de finance la deduction en location saisonniere est de 68 pour cent a partir de 2006 .
outre l'aspect fiscal en effet en vide vous etez globalement tranquille mais en meublé et en loc saisonnier beaucoup moins! |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 26 juin 2006 : 06:26:06
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Citation :
En revanche, à ma connaissance aucune autorisation n'est nécessaire, je pense que Ribouldingue se trompe. Auparavant, pour toute création de meublé dans l'ancien (et pas seulement à la semaine), il fallait en principe obtenir de la préfecture une autorisation de changement de destination, mais ce n'était pas appliqué et surtout, un décret de 2005 a mis un terme à cette obligation.
Le décret que vous indiquez supprime cette obligation pour toute résidence principale, mais pas pour une résidence de passage quand il s'agit de ville de plus de 200 000 habitants ou de l arégion parisienne.
Je ne me trompes pas, du moins je ne crois pas 
Festina lente |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 26 juin 2006 : 10:41:09
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Citation :
L'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation est remplacé par les dispositions suivantes :
« Art. L. 631-7. - Dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable.
« Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1.
la portion du décrêt est la.
L'interprétation est à faire.
Festina lente |
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martin gal
Pilier de forums
1379 réponses |
Posté - 26 juin 2006 : 21:55:54
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ribouldingue,
merci de citer le décret, vous avez effectivement raison (sauf sur l'emploi du terme "déspécialisation" qui a un autre sens, mais c'est un détail).
Donc avant d'être exploitable en location saisonnière, un logement doit devenir un commerce et pour cela, le propriétaire doit obtenir de la Préfecture une autorisation de changement de destination. Vu que cette demande n'a aucune chance d'aboutir à Paris, la location saisonnière n'est pas possible à Paris sur le plan légal.
Pourtant on peut remarquer qu'elle existe, qu'elle se développe, qu'elle a pignon sur rue (publicités, sites internet) et ceci apparemment sans encourir les foudres de l'administration. Quand on tape "paris location saisonnière" sur google, on obtient des millions de réponses.
Le maintien de l'interdiction de la location saisonnière à Paris ressemble donc à une survivance juridique sans effets réels. Mais le risque existe, c'est vrai. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 26 juin 2006 : 22:01:04
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Je vais donc supprimer le terme déspécialisation de mon caba suite à votre remarque. Merci de la précision.
Oui, sur Paris, l'activité est florissante. Mais ne faut-il pas conclure du récent remaniement de la loi qu'il s'agit de la remettre d'équerre, donc applicable, et que du coup, elle risque d'être appliquée.
Pour votre info, cette même mise a jour contient un paragraphe disant que les fraudeurs seront intégrés a condition de prouver que ca fait au moins 20 ans qu'ils fraudent.
N'est-ce pas un indice ?
Festina lente |
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martin gal
Pilier de forums
1379 réponses |
Posté - 27 juin 2006 : 22:21:02
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Citation :
Initialement entré par ribouldingue
Mais ne faut-il pas conclure du récent remaniement de la loi qu'il s'agit de la remettre d'équerre, donc applicable, et que du coup, elle risque d'être appliquée.
Pour votre info, cette même mise a jour contient un paragraphe disant que les fraudeurs seront intégrés a condition de prouver que ca fait au moins 20 ans qu'ils fraudent.
N'est-ce pas un indice ?
Festina lente
C'est très vraisemblable en effet |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 27 juin 2006 : 23:36:08
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désolée, mais j'aimerai bien qu'on m'explique cette phrase
Citation :
Pour votre info, cette même mise a jour contient un paragraphe disant que les fraudeurs seront intégrés a condition de prouver que ca fait au moins 20 ans qu'ils fraudent.
j'avoue que je comprends pas ...  |
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martin gal
Pilier de forums
1379 réponses |
Posté - 28 juin 2006 : 01:37:06
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Joulia,
En clair: si un local a changé d'affectation sans autorisation, la Préfecture tient pour acquise la nouvelle affectation à condition qu'il soit prouvé que le changement a été réalisé depuis plus de 20 ans. C'est donc bien une prime aux gros fraudeurs.
Complément d'explication: l'article 661-7 du CCH (sur les changements d'affectation) était devenu difficile à appliquer à Paris parce que l'administration s'appuyait un répertoire des locaux de 1945. Or c'est par dizaines de milliers que des appartements ont été transformés en bureaux ou en locaux professionnels depuis cette date. Un comptable mettant en vente son cabinet découvrait que celui-ci était considéré comme un logement... sur la foi d'un document de 1945. A lui de prouver que le changement remontait à plus de xx années!! Il en résultait beaucoup d'incompréhension et de contentieux.
Pour réduire ces problèmes, le nouveau texte légalise toutes les irrégularités commises depuis plus de 20 ans.
Ribouldingue en déduit, et je suis de son avis, que l'Etat, ayant réduit le champs des interdictions, pourrait se montrer désormais intraitable. |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 28 juin 2006 : 10:05:04
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| merci pour l'explication martin gal: c'est ce que j'avais cru comprendre mais je trouvais cela quelque peu illogique ! |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 28 juin 2006 : 10:12:24
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Citation :
L'article L. 631-8 du code de la construction et de l'habitation est remplacé par les dispositions suivantes :....
Article 29
I. - Les personnes qui, avant l'entrée en vigueur de la présente ordonnance, ont changé, sans autorisation, l'usage d'un local auquel était applicable l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient sur demande d'une autorisation à titre personnel si elles justifient, avant le 1er juillet 2006, de l'usage continu et non contesté des lieux à des fins autres que l'habitation depuis au moins vingt ans à la date d'entrée en vigueur de la présente ordonnance.
Mais je conclus aussi de cette rédaction et de la rédaction environnante (le rédacteur insiste sur la différence entre les autorisations aux personnes et les autorisations affectant le bien) que cette autorisation aux fraudeurs est donnée au fraudeur.
Si le bien est vendu, l'autorisation disparaitrait donc.
Festina lente |
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stockton
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 06 juil. 2006 : 20:47:55
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| Quelle difference entre "location saisonniere" et "location a la semaine" Est ce a dire que la location saisonniere n'est pas permise a Paris ? A noter que le bail meuble pour un an est reconductible sauf pour reprise perso ou famille ou encore la vente (j'ai failli etre dans ce cas). A mon sens il vaut mieux louer sur 9 mois en bail "etudiant" |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 07 juil. 2006 : 18:14:13
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Je pense comprendre que la location saisonnière est celle qui ne dure qu'une saison ou deux maxi, mais pas toute l'année?
Elle n'est pas interdite, elle est réglementée.
Sinon, pour votre troisième point, tout dépend si vous avez besoin d'une troisième raison pour arrêter le bail ou pas. Quelle pourrait-elle être (autre qu'une raison légitime comme le non paiement du loyer ou son paiement irréguler, par exemple qui est toujours possible)?
Festina lente |
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stockton
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 07 juil. 2006 : 19:34:29
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Sinon, pour votre troisième point, tout dépend si vous avez besoin d'une troisième raison pour arrêter le bail ou pas. Quelle pourrait-elle être (autre qu'une raison légitime comme le non paiement du loyer ou son paiement irréguler, par exemple qui est toujours possible)?
Pour moi, c est le fait de disposer de mon appart quand je rentre en France l'ete. Peut-etre cette solution interesse-t-elle des bailleurs qui ont leur domicile principal en province. Autre aspect : j'avais pose la question des 25 pour cent du DG pouvant etre retenu jusqu'au recu du decompte des charges en general en avril suivant la fin de l'annee civile. Puis-je applique cete mesure sans etre hors-la-loi des lors qu'elle n'est pas inscrite dans le bail qui stipule trois mois |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 08 juil. 2006 : 18:12:26
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En effet, je comprends votre souci, du coup le bail meublé étudiant s'impose.Merci de la précision.
Pour l'autre, je crois qu'il y a une autre discussion et ce serait mieux de reposer la question dans ce fil-la si la question n'a pas encore été répondue.
Festina lente |
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Sujet |
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louer vide/meublé/tourisme ??
Forum fermé
