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 Sujet  |
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spinoza
Contributeur vétéran
143 réponses |
 Posté - 13 août 2005 : 17:56:16
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Bonjour,
Voici près d'un an que notre syndic a terminé d'appeler des fonds pour l'installation d'un système de sécurisation de notre immeuble, dûment voté. Et voici près d'un an que ces travaux, commencés, sont à ce jour non seulement toujours inachevés mais, pour une partie d'entre eux, exécutés de façon non conformes et aux résolutions adoptées et manifestement aux règles de l'art.
En plein mois d'aout, notre immeuble se retrouve sans plus aucun système de fermeture à cause de la double incurie du syndic et de l'entreprise qui a entamée sans les finir ces travaux depuis plus de 6 mois alors qu'il s'agit d'un très petit chantier (10J/H au grand maximum).
J'ai déjà mis en demeure le syndic d'en faire exécuter l'achèvement depuis plusieurs mois mais en vain !
D'où ma question :
Puis-je exiger du syndic, compte tenu de cette défaillance, qu'il requalifie les appels de travaux que j'ai versé en provision sur charges, histoire de mettre un peu la pression ?
Merci de votre aide
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Edité par - spinoza le 13 août 2005 17:56:52 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 13 août 2005 : 18:20:45
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on ne peut pas requalifier des appels travaux en appels de fonds prévisionnels.
quant aux travaux confiés à cette entreprise, si cela dure depuis plus d'un an, ni le CS ni aucun coporpriétaire n'ont réagi avant?????
le syndic aurait pu faire délivrer une injonction de faire par le TI |
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spinoza
Contributeur vétéran
143 réponses |
Posté - 13 août 2005 : 18:42:38
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Merci Nefer, mais peut-être n'ais-je pas été clair. Si, près d'un an après avoir reçu le dernier appel de fonds, le syndic ne fait rien pour mettre un terme à cette situation (via une injonction comme vous le suggérez), que peut faire le copropriétaire lambda que je suis ?
Réclamer le remboursement des appels de travaux ? Voilà qui semble compliqué. Aussi je me proposais d'acquitter mes futurs charges en écrivant au syndic en AR, qu'au vu de ces motifs, il veuille bien, à titre conservatoire, créditer mon compte de charges à l'aide de ces appels de travaux restés effectivemment sans effet.
Vous me confirmez que c'est impossible ? |
Edité par - spinoza le 13 août 2005 18:43:24 |
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 13 août 2005 : 19:22:34
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Tout ce qui est versé sera difficilement récupéré.
Les syndics de copropriété n'ont pas pour rien le même nom que les syndics de faillite....
Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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spinoza
Contributeur vétéran
143 réponses |
Posté - 13 août 2005 : 19:35:52
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| D'où l'intérêt de requalifier les versements....Si possible.. |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 14 août 2005 : 15:16:37
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Bonjour spinoza,
Pourquoi cette entreprise a t elle stoppé les travaux ?
Le syndic pourrait bloquer le paiement car les travaux ne sont pas conforme et rien ne bouge.
De même, l'entreprise pourrait ne pas avoir été payée en totalité d'où son inaction.
Avez vous par ailleurs des copropriétaires débiteurs ne payant pas les charges et déséquilibrant la trésorerie du syndicat ?
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Edité par - air jordan le 14 août 2005 15:21:27 |
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spinoza
Contributeur vétéran
143 réponses |
Posté - 14 août 2005 : 15:25:18
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Non, rien de tout ceci. Une tentative simplement de faire faire des travaux non conformes aux décisions votées, et de moindre qualité pour un coup plus élevé..je vous passe les détails..Bref ma question est : cette requalification d'appels de travaux déjà versés en provisions de charges vous paraît-elle juridiquement défendable ?
J'ai payé pour des travaux que le syndic ne fait pas achever, malgré trois mis en demeure restées sans réponse. Donc maintenant, ne pouvant evidemment interrompre le paiment des charges (loi SRU oblige), je voudrais dire à ce syndic : ok, vous ne foutez rien, donc requalifiez-moi les sommes versés pour ces travaux en provision de charges (le tout bien sûr en RAR), et je paierais les travaux à réception. Suis-je clair ?
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 14 août 2005 : 15:40:40
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Il n'est pas possible de procéder à une telle requalification.
De tels travaux ayant d'une part été votés en assemblée générale et d'autre part ne relevant pas de charges figurant au budjet prévisionnel (puisque non périodiques tels que assurances, contrat d'entretien, honoraires syndic,salaires du concierge....).
La seule sanction, et j'en suis désolé pour votre syndic, c'est le refus du quitus et la prise en charge des coûts par votre syndic via une négociation de ses honoraires à la baisse.
S'il refuse à vous de voir s'il faut en changer ou pas.
Tout est question de rapport de force en l'espece et de service correctement rendu ou pas selon votre appréciation. |
Edité par - air jordan le 14 août 2005 15:53:23 |
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spinoza
Contributeur vétéran
143 réponses |
Posté - 14 août 2005 : 16:06:47
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Bien reçu. Merci. Voilà qui est très clair.
J'en profite puisque vous me semblez bien éclairé sur ces questions pour vous demander si des travaux d'étanchéité de terrasse sont sucesceptibles de rentrer dans le champ des dispositions de l'art. 33 (étalement de paiement sur 10 ans) de la loi du 10 juillet 1965, sachant qu'il ne s'agit pas à priori de travaux d'amélioration ni d'embellisement ? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
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spinoza
Contributeur vétéran
143 réponses |
Posté - 14 août 2005 : 17:45:32
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| Pourquoi non ? Le rapport de l'expert fait état d'une simple réfection à prévoir des évacuations d'eau, et le syndicat, sous la pression d'un syndic gourmand et manipulateur, a opté pour une réfection totale de l'étanchéité, pour plus de 30000 euros, et ce sur la base d'un seul devis. Ne peut-on considérer qu'il s'agit de trravaux somptuaires ? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 14 août 2005 : 17:52:47
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| les travaux somptuaires sont, par exemple, faire une entrée en marbre, dans un immeuble en mauvais état général. |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 14 août 2005 : 21:41:08
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Citation :
Initialement entré par spinoza
Pourquoi non ? Le rapport de l'expert fait état d'une simple réfection à prévoir des évacuations d'eau, et le syndicat, sous la pression d'un syndic gourmand et manipulateur, a opté pour une réfection totale de l'étanchéité, pour plus de 30000 euros, et ce sur la base d'un seul devis. Ne peut-on considérer qu'il s'agit de trravaux somptuaires ?
Consultez les PV des denières assemblées et regardez le montant à partir duquel la mise en concurrence est obligatoire.Le syndic devait faire 3 devis pour une telle opération !
Y avait il une urgence particulière ?
Ces travaux ont ils ete decidé lors d'une ag spécialement prévue à cet effet ? |
Edité par - air jordan le 14 août 2005 21:42:49 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 15 août 2005 : 15:11:08
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Comme indiqué par nefer la refection,même totale,de l'étanchéité d'une toiture-terrasse entre dans la partie <travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble autres que ceux de maintenance > donc travaux d'entretien ne donnant pas droit au paiement sur 10 ans pour les opposants.
Syndic manipulateur et gourmand,possible, mais (ce n'est pas une critique mais une constatation) où est passé le devoir (droit)d'information du CS vis à vis de l'AG.
Réfection totale étanchéité toiture-terrasse = assurance DO |
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spinoza
Contributeur vétéran
143 réponses |
Posté - 16 août 2005 : 13:45:20
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Merci de vos réponses très claires.
Mon problème est le suivant :
1) Une expertise a été effectuée par l'architecte de l'immeuble sur ce problème d'étanchéité de terrasse, en présence du président du CS qui n'a pas pris la peine d'y convier les autres membres (j'en suis).
2) Ce rapport préconise des travaux modestes et très circonscrits (évacuation des eaux).
3) L'AG annuelle, convoquée il y a un mois et demi, mentionnait ces travaux dits "d'urgence", et le syndic joignait deux devis émanant de la même entreprise : L'un répondant aux suggestions de l'architecte, l'autre proposant une réféction totale de la terrasse, ganrantie 10 ans, avec pose de simili-marbre. Cout de l'opération : 8 fois supérieurs au 1er devis.
Cette terrasse relevant de la jouissance exclusive du président du CS...on se pose évidemment des questions...
Voici les miennes :
1) de simples tâches d'humidité constatées en début d'année dans un sous-sol justifient-elles, dans un batiment qui a près d'un siècle, la réfection urgente de l'étenchéité d'une terrasse ?
2) La loi ne fait-elle pas obligation de mettre en concurrence au moins deux entreprises pour des travaux avoisinant quelques 35.000 euros, à moins que cette qualification "d'urgence" ne permettre au syndic de se soustraire à cette obligation ?
4) La manipulation à laquelle le syndic a procédé, de mêche avec le président du CS étant manifeste (quoiqu'impossible à démontrer), quel recours préconisez-vous ? Je n'ai plus que quelques jours pour l'introduire face aux délais maximum de deux mois.
5) Suite à des malversations constatées auprès de ce syndic, j'ai, au lendemain de cette AG, déposé une injonction de reconvoquer une nouvelle AG dans un délai de 30 jours auprès du TI de ressort, lequel a fait droit à ma demande.
6) le syndic ne s'étant pas exécuté, ne puis-je me prévaloi de cette injonction et de ce défaut d'exécution pour tenter de faire annuler cette précédente AG ?
Bon..désolé...j'espère être clair. Merci en tout vas de vos nombreuses aides.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 16 août 2005 : 16:25:17
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D'après votre dernier message il s'agirait d'une terrasse qui assure l'étanchéité du sous-sol ou d'une partie de celui-ci ?
Vous indiquez cette terrasse relevant de la jouissance exclusive d'un appartement (président CS ou pas).Il semble s'agir d'une partie commune faisant l'objet d'un droit de jouissance privatif (donné par une clause du RC ou suite à une décission d'AG) pourriez nous "éclairer" sur ce droit de jouissance et quel est le revêtement actuel (un simili marbre comme d'ailleur un vrai n'a jamais assuré l'étanchéité)
Urgence - l'article 37 D 1967 pose deux conditions à cette notion, l'urgence et la sauvegarde de l'immeuble:
-tout retard dans l'exécution des travaux comprometterait gravement l'état de l'immeuble, ce qui n'est pas votre cas
Le syndic a obligation de mettre en concurrence DES entreprises du moment que le seuil de mise obligatoire et dépassé (article 21 loi de juillet 1965)voir le montant du seuil voté pour votre copropriété
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spinoza
Contributeur vétéran
143 réponses |
Posté - 16 août 2005 : 16:58:08
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Merci felix de votre réponse très claire. Pour la jouissance, je n'ai pas vérifié mais elle doit naturellement se trouver dans le RC.
Pour la notion d'urgence, merci de votre éclairage. Si je comprends donc bien votre réponse, le syndic avait l'obligation de mettre au moins deux entreprises en concurrence (et non d'établir deux devis correspondant à deux prestations possibles émanant de la même entreprise).
Je sais que cette décision s'est prise à l'arrachée, dans des conditions de délibération émminament discutables.
Mais que puis-je désormais faire pour concrêtement faire annuler cette décision pour ce motif ? Voilà tout mon problème !
Pour info, le CR de l'AG est sur ce point édifiant : "le syndic informe l'assemblée qu'il a reçu entre temps un autre devis pour des reprises ponctuelles d'étanchéité, mais sans garantie décennale"...puis l'assemblée décide la réfection complète de la terrasse suivant devis initial..etc...
Et pour cause, cet autre devis, conforme d'ailleurs aux strictes préconisations faites par l'architecte dans son rapport, est 10 fois moins cher que le précédent.
En clair :
1) On invoque des travaux d'urgence face à de simples taches d'humidité dont l'ancienneté n'est d'ailleurs pas établie, et on prend ainsi, sous couvert d'urgence, les coporo en otage d'une décision à prendre immédiatement.
2) On ne soumet qu'un seul devis dans la convocation (le plus cher des deux) et alors même que ce qu'il préconise est surabondant par rapport aux suggestions du rapport de l'architecte joint à la convocation.
3) On précise le jour de l'AG qu'on a un autre devis - émanant de la même entreprise - proposant une prestation moindre - celle suggérée dans le rapport de l'architecte - mais sans garantie, et le tour est joué. Il ne reste plus qu'à voter au point suivant les honoraires de l'archi et du syndic pour ficeler l'ensemble....
Bref. Et maintenant ? Que puis-je faire ? Sachant d'autre part que la reconvocation d'une AG, ordonnée par le TI dans un délai de trente jours, n'a naturellement pas été suivi d'effet par le syndic. Et comme l'audience est y fixée à la rentrée, le délai de 2 mois pour contester cette assemblée et en particulier cette résolution sera évidemment dépassé.
Suis-je clair ?
Merci en tout cas pour vos réponses précises et votre aide. |
Edité par - spinoza le 16 août 2005 17:01:40 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 17 août 2005 : 14:45:43
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Pour une demande en nullité d'une décision d'AG l'action en justice semble la seule voie de contestation car, vous le savez comme moi, l'envoi au syndic d'une LP+AR indiquant une contestation est dénué de toute efficacité (surtout "chez vous")
Dans votre cas,même si vous avez des doutes (mais pas de preuve)il est malheureusement difficile de prétendre,encore moins demander,qu'il y a eu abus de majorité destinée à avantager un copropriétaire au détriment de la collectivité.
Par contre "une piste à suivre et à creuser" le droit de jouissance privatif de cette terrasse.
En effet si un copropriétaire est titulaire d'un droit de jouissance privatif une distinction doit,en principe, être faite entre l'entretien ou la réfection de l'étanchéité,à la charge de la copropriété et celui du revêtement (quel était-il?bis répétita)remplacé par du simili ou autre qui doit être à la charge du titulaire du droit de jouissance.
Il y a un article intéressant sur ce problème de partage des frais en cas de travaux sur terrasse (et toiture-terrasse)dans le numéro 211 de juillet-août 2005 de < Le particulier immobilier>
Je n'ai pas vérifié sur le site lemoniteur-expert.fr si cette article était repris.
En parcourant les différents post sur les problèmes de tenue et de vote en AG on peut messurer l'importance d'un véritable Président de cette assemblée
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spinoza
Contributeur vétéran
143 réponses |
Posté - 14 janv. 2006 : 18:38:44
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| Merci Felix de votre réponse. Malheureusement, je vois que le N° du particulier que vous m'indiquez n'est pas consultable en ligne...D'où ma question : pensez-vous en effet que (le règlement est muet sur ce point) il soit légitime d'exiger en effet que le revêtement soit à la charge du titulaire du droit de jouissance ? Et ce même si l'AG est restée muette sur cette question de répartition ? |
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Fonds appelés ! MaisTravaux interminables !
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