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C'est un lotisement, des pavillons ici et un bâtiment vertical là, ce dernier en copropriété (8 apparte). Bien entendu, il existe des espaces communs à l'ensemble pavillons/copropriété. D'où la création d'une ASL.
Problème 1 : Par acte, TOUS les propriétaires, pavillons + appartes, possèdent une part de ces espaces verts. Il n'y a donc pas eu transfert de propriété de ces espaces du promoteur vers l'ASL, puisqu'ils sont propriété des proprios. (résumé de l'acte : "Les espaces verts sont répartis à part égale entre chacun des propriétaires"). Je m'interroge sur le régime de ces espaces verts, qui ne sont pas définis comme partie commune puisque parties privatives de chacun ... mais sans qu'on puise les identifier précisément ! Et en plus, une ASL est prévue pour l'entretien de ces "parties communes privatives" ou "privatives communes", c'est comme on veut ! ! ! !
Problème 2 : l'ASL initiale, créée en 1980, s'est perdue dans la nuit brune au fil des ventes de pavillons ou d'apparte. Devant un vide, des proprios se sont groupés au milieu des années 90 pour monter une assoc. L.1901 destinée à entretenir ces espaces. Mieux, l'AG de l'Assoc. a décidé certaines construction (Jeux pour enfants, local pour poubelles, etc ...). MAIS : un des proprio refuse de participer à l'assoc., dont il n'est pas adhérent car il y a une cotisation, et il refuse donc de prendre sa part des charges et travaux ... que paie l'Assoc., mais qui seraient de la seule compétence de l'ASL. Résultat: ils ne peuvent poursuivre le récalcitrant.
Question : que penser du régime juridique de ces espaces verts, propriété privative de chacun mais indivis "géographiquement" ?
Cher Gedehem : c'est dans un arrêt de la Cour Européenne des droits de l'Homme que vous trouvez la réponse : tout Homme est libre d'adhérer à une association, nul Homme ne peut être tenu d'adhérer ou de maintenir son adhésion initial. Les juristes spécialisés disent à ce sujet que la liberté d'association se présente sous deux aspects :
> l'un positif : le droit d'adhérer à une association > l'autre négatif : le droit de ne pas (ou de ne plus) adhérer.
L'application par la Cour de Cassation française est constante en droit immobilier, notamment pour les associations constituées au sein des centres commerciaux pour les actions de marketing. Les clauses figurant à ce titre dans les baux et règlements de copropriété sont déclarées non écrites. La solution est identique pour les équipements sportifs des copropriétés et ASL lorsqu'est constituée une association pour la gestion des tennis ou autres distractions.
Autant dire qu'il est impossible d'obtenir le paiement de cotisations ou autres frais de gestion.
Cette difficulté disparait dans le cas d'une ASL puisque l'Homme est tenu en sa qualité de propriétaire du bien (propter rem). Les charges pèsent sur le bien et non sur l'Homme. On revient au bon vieux temps du servage : c'est la terre qui paie.
J'ai beaucoup de respect pour les Droits de l'Homme, mais ils ont parfois bon dos
Oui, tt à fait JPM. Et c'est bien la limite de l'assoc L1901 dans le cas soulevé. Mais heureusementle bureau de l'assoc. a retrouvé les statuts de l'ASL qui, elle, peut intervenir pour obliger le proprio qui en est obligatoirement membre à régler ses charges.
Mais c'est le regime juridique de ces espaces verts restants, qui sont donc communs à tous (lotissement + copropriété) mais qui par acte s'avèrent être propriété pour une part de chacun des propriétaires. Je dirais que ce sont des "parties privatives à usage commun" ! . . . . Connaissez-vous cela ?
Citation : Par acte, TOUS les propriétaires, pavillons + appartes, possèdent une part de ces espaces verts
Donc les espaces verts sont en indivision. Ils constituent une partie commune. Ils sont donc gérés par l'association syndicale. Dans une copropriété, les membres du syndicat sont bien propriétaires indivis des parties communes.
Pour qu'il y ait à la rigueur un ensemble de parties privatives, il faudrait qu'il y ait en ensemble de jardins privatifs genre jardins ouvriers d'autrefois (mais qui renaissent).
JPM, c'est bien ce que j'ai écrit: Je ne fais pas de confusion entre une quote-part de chose commune en indivision avec d'autres, donc partie commune, et des parties privatives (pas une quote-part !), parties privatives à usage commun. Je ne pensais pas aux jardins ouvriers ... mais sont-ils vraiment privatifs ? ... l'usage sans doute, mais la propriété ? Je connais mal...
je recherche les termes des actes, mais il s'agirait bien de parties définies comme privatives (!), dont l'usage est, de fait, commun,...... et non une partie commune (qui par définition n'est pas privative) indivise entre les proprios.
3. Texte d’une proposition de loi du Sénateur Cointat (ingénieur agronome et qui fut Ministre de l’Agriculture (centre-droit) dans les années 60) : http://www.senat.fr/leg/ppl01-368.html . Ce texte permet de voir, rapidement, quels sont les textes actuels (notamment du Code Rural), mais je n’ai pas vraiment pioché…
Merci à Toison qui pense comme moi, semble-t-il, qu'il n'est pas mauvais d'aller rechercher dans les anciens temps des informations, des expériences et des solutions à nos difficultés actuelles. Sur les jardins ouvriers, il y a beaucoup de documentation et la pratique revient à la mode. A la mode, c'est bien le terme quand on en crée pour les "bobos" parisiens (redondance ?) dans quelques "dents creuses" du tissu urbain (sic !!!!)
Des jardins ouvriers, on en trouvait jusqu'en 1948 sur le terrain particulièrement chic du quai Kennedy à Paris. Les exploitants ont été chassés par les fonctionnaires du Ministère du Logement installés dans des baraquements provisoires (40 ans !!!). Je crois que les hortillonnages sont encore des jardins ouvriers mais avec un parfum de culture maraîchère au sens propre du terme. Tout cela nous vient du second Empire paternaliste. De nos jours certains leaders reprennent des citations dont ils ignorent qu'on trouve l'original dans des bouquins de Napoléan III. C'est cocasse !
On trouve sur le site, à propos des ASL, des questions sur des clauses statutaires qui nous viennent tout droit de cette époque.
Et pour revenir à la question de GEDEHEM : l'article 49 a l'avantage d'exiger la lecture des règlements anciens dans lesquels ont trouve des parties privatives à usage commun. Ce sont les W-C de service (ou principaux) installés sur les paliers à l'usage de chacun des lots de l'étage. On parle trop systématiquement à leur sujet de parties communes spéciales aux lots désignés. Il faut bien lire les règlements de copropriété.
Pour le cas de GEDEHEM : les espaces verts seraient au contraire des parties privatives à usage commun. Tout cela est bien compliqué.
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Posté - 05 févr. 2004 : 10:20:54
