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Bonjour Je pense me porter acquereur de deux boutiques dont l'une est louée (bail 3/6/9) fin de la premiére triennale environ mars avril 2005.
1) Lors de l'achat le futur ancien propriétaire doit il me reverser la caution de garantie versée lors de la signature du bail ?
2) Nouveau propriétaire puis je augmenté le loyer ?
3) Le propriétaire actuel m'a averti que les loyers étaient reguliérement payé en retard. Je compte souscrire une assurance loyer impayé, la compagnie me demande un certain nombre de document :
• un extrait K bis. • les statuts de la société. • deux derniers bilans, ou avis d'imposition pour les personnes physiques. • une fiche de renseignements. • un RIB ou un RIP. • un état des lieux contradictoire.
Le locataire a t il obligation de me fournir ces documents ?
Quand il y a changement de propriétaire sur des locaux bénéficiant d’un bail commercial, le bail est transmis au nouveau propriétaire en l’état.
Vous trouverez ci joint différents éléments de reflexions :
Si le bail commercial mentionne un depot de garantie, il faut vérifier qu’il a bien été versé au propriétaire - vendeur. En effet, il peut etre prévu que le depot sera versé « à première demande du bailleur » et jamais régularisé. En cas de versement, le vendeur doit vous remettre la somme. C’est normalement au Notaire de gérer ce genre de chose. S’il n’a pas été versé, il conviendra d’en faire la demande au locataire le plus rapidement possible en lui rappelant les termes du bail.
En outre, en qualité de nouveau propriétaire, vous reprenez donc le bail en l’état. Pour l’augmentation de loyer, il conviendra d’attendre la revision triennale de Mars 2005 et attention limitée à l’application de l’indice INSEE du coût à la construction. Vérifiez que le bail mentionne bien un indice de référence sinon vous risquez d’avoir un décalage dans la fixation de la révision.
En ce qui concerne les loyers difficilement réglés à la bonne date, il ne faut jamais laisser un locataire prendre trop de retard, ce n’est bon ni pour vous ni pour lui. Dans les baux commerciaux, vous avez en fin de bail une clause « résolutoire » : vous pouvez vérifier sa rédaction et la présence ou non de la possibilité d’application de pénalités de retard. Au terme d’une discussion amiable en lui faisant comprendre les difficultés que le retard peut vous causer (paiement d’emprunt …) cela peut s’arranger. Dans le cas contraire, la clause pourra peut être vous aider.
Pour l’obligation ou non du locataire de fournir les pièces dont vous faites mention, un autre contributeur pourrait peut etre repondre. Dans tous les cas, le K bis, les statuts et les bilans d’une société peuvent s’obtenir directement au Greffe du TC du lieu du siège social moyennant un certain coût.
L’état des lieux doit vous être transmis par le VENDEUR. Si cela n’a pas été fait à l’époque, lors de l’entrée dans les locaux, reprenez le bail dans sa partie « Etat des lieux » pour vérifier s’il ne mentionne pas que « à défaut d’état des lieux, les locaux seront réputé pris par le preneur en bon état … ».
Une petite précision pour compléter ma dernière intervention car même si dans certaines villes, l’application de cette possibilité juridique ne sera que résiduelle, elle existe.
En ce qui concerne le loyer, il est possible lors de la révision de 2005 d’utiliser la procédure de la modification matérielle de facteurs locaux de commercialité, ce qui permet de fixer le loyer révisé à la valeur locative sans tenir compte du plafond. Attention cependant, l’application est loin d’être évidente car ces facteurs doivent modifier la valeur locative de plus de 10 %. Tout dépend du cas particulier de chaque bien.
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Posté - 24 janv. 2004 : 20:28:33
