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partapart-Montpellier
Contributeur débutant
10 réponses |
 Posté - 18 févr. 2003 : 22:46:37
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Ne serait il pas possible de jugguler des envolées de prix d'accession à la propriété en établissant une règle de rapport
loyer/px de vente ...
ex : on entend souvent ou l'on voit souvent dans les annonces :
pour investisseurs ... rapport 10% ... ou 15%...
si je calcule bien par exemple un F2 60m2 à Montpellier centre loué
500€ représentant entre 10 et 15% annuel devrait ainsi se vendre
entre 60 000€ et 90 000€ ... le marché semble être supérieur à 90 000
mais ce genre de loyer ne me le semble pas ! donc un décalage???
Les loyers sont normalement assez controlés ... cela pourrait permettre le contrôle des prix de vente !!!
Le Montpellierain
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 18 févr. 2003 : 23:09:32
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Ce type de rapport locatif revient telle l'Arlésienne... Honnêtement, en avez-vous déjà vu?
Thoveyrat |
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 18 févr. 2003 : 23:10:19
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Pardon, tel l'Arlésienne, et au passage, mes excuses pour toutes les fautes que je fais en ne relisant pas mes envois.
Thoveyrat |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 18 févr. 2003 : 23:14:48
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Quand on parle d'un rapport locatif, il faut prendre en compte toutes les charges et pas uniquement le loyer et le prix de vente.
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partapart-Montpellier
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 18 févr. 2003 : 23:17:22
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Pourquoi une Arlésienne ?
annonce t'elle bon présage ou mauvais présage !!!
est-ce quelque chose que l'on désire mais à laquelle on n'y croit pas!
ou au contraire quelque chose que l'on redoute ... et l'on préfère lui
affubler ce terme ... presque une chimère!
Le Montpellierain |
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partapart-Montpellier
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 18 févr. 2003 : 23:22:21
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je ne sais comment ces rapport sont calculés ... souvent encore une publicité ...pour rendre le bien attractif pour les investisseurs...
mais les charges (locatives) sont assurés par le locataire!
Je me pose la question ... n'y a til pas qq chose comme cela pour la loi Besson ... je veux dire un certain controle du loyer futur qui ne devra pas dépasser un certain... rendement???
Le Montpellierain |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 18 févr. 2003 : 23:51:39
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* c'est effectivement non seulement l'arlésienne, mais il y a aussi un truc du genre tire-bouchon sans fin et couteau à deux lames sans manche, ou à deux manches sans lame, etc
* de grâce, considérez que les prix des biens et services sont génériquement libres en France depuis 1986 sous plume de Babar. Il en va ainsi, sauf encadrements ponctuels à portée principalement sociale, des loyers et du foncier, bâti ou non bâti. L'économie réglementée, spécialement en matière de logement, a conduit aux catastrophes que vous savez des pénuries, des situations acquises, des spéculations captées.
* Besson et autres sont des dispositifs incitatifs de l'ordre du contractuel, non du réglementaire.
* quant aux pubs attrape-gogo, il suffit de ne pas les lire et d'aligner, affaire par affaire, les chiffres vrais.
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 19 févr. 2003 : 00:35:39
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Etablir le valeur du bien en fonction du loyer perçu est très souvent utilisé pour les locaux commerciaux.
Par exemple, pour un bien situé sur un très bon axe marchand (ex. Les Champs Elysées), le rendement peut descendre jusqu'à 7 % voire 5% car il y aura forcément plus-value à la revente sur le long terme.
par contre il peut monter jusqu'à 15% voire 20% pour un entrepot de grande surface éloigné d'une grande agglomération.
C'est ce principe qu'applique les professionnels pour évaluer la valeur du bien.
En ce qui concerne les locaux d'habitation, cela n'est guère pratiqué.
Concernant le rendement, pour ma part, je ne considère que le rendement net.
D'un côté le dénominateur qui est le prix d'achat avec les frais d'agence et de notaire.
De l'autre, les revenus fonciers nets, c'est à dire les loyers moins toutes les charges, dépenses, taxes et impôts, en incluant également les intérêts d'emprunts.
Il est possible de réaliser des rendements nets de 5 à 10%, par exemple si vous aviez acheté un bien entre 1994 et 1997, et que loyers aient été régulièrement augmenté avec l'indice INSEE.
De plus, s'il y a eu un ou deux changement de locataire et que vous ayez augmenté le loyer à chaque changement, le rendement aurait donc progressé.
Mais, attention, à chaque fois que l'on parle d'argent en France, personne n'en a.
Soyons crédibles, et pour cela, disons les choses telles qu'elles sont.
Oui, l'investissment immobilier est intéressant.
Oui, il rapporte plus que les placements sécuritaires, dans certains cas et en faisant attention.
Mais, il ne faut pas ménager ses efforts et avoir quelques soucis pour arriver à cela, alors que l'effort à fournir pour un contrat d'assurance-vie ou livret est totalement négigeable.
Prados |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 19 févr. 2003 : 14:10:59
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"Mais, il ne faut pas ménager ses efforts et avoir quelques soucis pour arriver à cela, alors que l'effort à fournir pour un contrat d'assurance-vie ou livret est totalement négigeable"
Qques soucis ??? Et en plus la rentabilité n'est pas forcément au RDV :
L'investissement locatif est un package où cohabitent : charges de copropriété, travaux privatifs, impôts fonciers directs et indirects, incidence sur IRPP, vacances, impayés de loyers, gros travaux tels ravalement et/ou réfection toiture-cage d'escalier. Bref, tout ça mis bout à bout les rentabilités alléchantes affichées dans toutes les agences, encarts publicitaires et autres supports mercantiles pour attirer l'appétit du chaland en mal de gagner de l'argent facile conduit à une érosion dramatique de la rentabilité "alors que l'effort à fournir pour un contrat d'assurance-vie ou livret est totalement négigeable" (fin de citation Prados).
bp |
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gdgd95
Pilier de forums
614 réponses |
Posté - 19 févr. 2003 : 18:49:17
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en gardant un peut de mon pays je répondrais en franc
j'ai souvent pris pour principe de dire qu'un appartement qui se loue 3000 frs/mois peut se vendre 300 000 frs
l'acquéreur lui ne devrait payer que 2500 frs env
mais je pense que les prix de vente ont tendance a augmenter plus que cela?
GDGD95
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 20 févr. 2003 : 02:48:22
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BP,
Je n'ai pas dit que c'était facile, bien au contraire.
Il y a bien sûr plein de réponses à la question de savoir si un investissement immobilier est rentable et elles dépendent de l'axpérience de tout en chacun sur la matière.
Pour ma part, j'ai débuté en 1990 en commençant à gérer les biens de mes beaux-parents (bail commercial et plusieurs bails d'habitation).
J'ai ensuite démarré mes propres investissements en 2001, puis en 2002.
Ce que j'en retire, c'est que cela peut rapporter plus qu'un contrat d'assurance-vie ou un livret, mais il faut y passer du temps.
Bien sur, il faut:
- bien sélectionner ses biens, dans un quartier ou la location est recherchée,
- sélectionner ses locataires, choisir un loyer proche du prix du marché de facon à conserver ses locataires le plus longtemps possible,
- être juste (ne pas considérer son locataire comme une machine à donner des billets au début du mois).
En appliquant ces règles, je n'ai pas eu d'impayés en 12 ans de gestion. Bien sûr, j'ia dû faire quelques rappels. Je n'ai jamais eu de vacance, les logements étant reloués dasn les 3 mois.
J'ai également tout géré en direct, même depuis que je suis à l'étranger.
Bien sûr, j'ai quelqu'un sur place qui peut me dépanner en cas de problème, mais, depuis que je suis parti de France, je n'ai jamais eu à lui demander quoi que ce soit. Pourvu que cela dure!
Quant à revenir à la rentabilité, je vais vous donner un chiffre.
L'appartement que j'ai acheté en 2001 me rapporte 7.77% nets, c'est à dire que les loyers moins toutes mes dépenses, divisé par le prix d'achat plus frais de notaire et les travaux (j'ai acheté en direct, sans passer par une agence).
Maintenant, si je vais plus loin, et je considère le fait que j'ai acheté cet appartement à crédit, que je n'ai investi que les frais de notaire (et les travaux), je calcule la rentabilité an prenant toujours mes revenus nets moins les intérêts d'emprunt, divisé par les frais de notaire et travaux, et là, j'obtiens plus de 30%.
Sachant que les travaux ne seront pas réalisés chaque année, ce rendement pourra même être supérieur.
Enfin, même dans le premier calcul, où trouvez aujourd'hui un rendement de 7.77% net (de CSG et RDS également).
C'est mon expérience. Elle est différente de tout autre, mais j'espère que vous comprendrez mieux mon point de vue et aussi pourquoi je défend sur le forum l'idée que l'investissement immobilier à titre locatif peut être plus rentable que placer son argent sur un livret.
Prados |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 20 févr. 2003 : 05:13:44
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D'accord avec Prados et la philosophie que le livret CODEVI de l'oncle Ernest ne rapporte que 3 % net de tout et est plafonné.
Quelques observations, cependant :
- la gestion à partir de l'étranger (j'ai été professionnellement maintes fois dans cette situation et, fraîchement retraité, suis en ce moment en séjour dans le Pacifique chez un de mes rejetons) : c'est bien plus facile depuis Internet et il faut effectivement un relais fiable en France (indispensable) ;
- il faut mixer vue sur la rentabilité à moyen terme (je veux dire pour un bien en régime où l'on conserve le bien) et vue à long terme, dans la position où on réalise le bien. C'est sur ce dernier créneau que personnellement j'ai fait davantage de profit, sans toutefois être un stakanoviste des achats et ventes.
- enfin, si l'on donnait une valeur au temps que l'on consacre au suivi de ses affaires, la rentabilité serait sérieusement écornée (et probablement assez vite négative si on se valorisait correctement - mais sur quelle base ?) : c'est une question de choix entre s'impliquer de chez soi (avec une musique en fond sonore, de Chopin aux Roots, c'est selon), courir qui que quoi ou qu'est-ce, ou autre...
- les taux bancaires sont actuellement bas (et ont de bonnes chances de le rester pour un moment), dans un contexte où globalement les prix du bâti et les valeurs de location n'ont pas de risques immenses de plonger.
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 20 févr. 2003 : 12:52:48
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Je pense aussi que l'investissement immobilier est un bon investissement, d'ailleurs je l'ai fait, j'ai réalisé et compte recommencer, mais il faut avoir conscience de tout l'investissement personnel que cela demande. Je crois qu'il existe encore des gestionnaires de patrimoine dignes de ce nom, qui font tout pour une fraction raisonnable des revenus, avec une durabilité importante (plusieurs siècles pour certains). Mais on ne tombe pas toujours sur ces perles rares, qui d'ailleurs ne gèrent que de très gros patrimoines (immeubles entiers, etc), et le plus souvent il faut acquérir soi-même les compétences nécessaires.
Au contraire, je trouve qu'il se fait beaucoup trop de publicité (surtout dans le neuf en copropriété, l'investissement par essence le moins rentable!) pour l'immobilier comme placement en concurrence avec les livrets, PEA et autres assurances-vie. On court alors aux pires désillusions, si ce n'est à la ruine!
Thoveyrat |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 25 févr. 2003 : 02:32:31
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TR,
Votre contribution me fait penser à la loi Besson.
Comnbien vont se réveiller dans 9 ans et ils ne comprendons pas comment cela a pu arriver?
Je me souviens encore de la loi Méhaignerie et de ses SCPI, soit-disant de défiscalisation. Finalement, les comptes ne sont pas si bons (sauf pour certains) pour la grande majorité.
C'est pourquoi je pense que l'investissemnt immobilier n'est pas un placement financier, mais un second job, d'appoint, où il faut avoir des compétences minimales.
Prados |
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 25 févr. 2003 : 10:36:44
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C'est exactement ce que je pense, encore que je souhaite en faire mon premier job.
Thoveyrat |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 25 févr. 2003 : 10:43:55
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Comme Prados je pense que pour beaucoup qui ont succombé aux sirènes du dispositif Besson (il faut dire qu'il y a eu un beau battage médiatique qui a profité à pas mal de "bétonneurs" peu scrupuleux) le réveil sera douloureux. L'immobilier est loin d'être un placement miracle et il doit être considéré pour ce qu'il est : l'inverse d'un placement financier, la vocation première étant de se loger et/ou transmettre un bien à sa descendance.
bp |
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