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Pour des raisons de mutation professionnelle, je vais devoir vendre un appartement acheté déjà loué, dont le locataire occupe toujours les lieux malgré un congé de bail donné pour vente par le précédent propriétaire.
Le bail est terminé depuis le 1er février 2004. Depuis cette date, j'ai cherché et essayé plusieurs solution amiable car de toute façon la trêve hivernale avait court.
Maintenant que la trêve est passée, et comme je ne vais pas avoir le temps de m'en occuper (expatriation à préparer), je compte déléguer l'expulsion et la vente de cet appart, je me pose les questions suivantes :
1. Entre une agence, un agent immobilier ou tout autre professionnel à qui je donnerai le mandat de vente, ai-je intérêt à en choisir un en particulier en supposant qu'il accepte de gérer le départ du locataire ?
2. Dans ce genre de cas, les frais divers d'huissier et d'assignation au TGI peuvent-ils être supportés intégralement par le mandaté ?
3. Si oui, ces frais sont-ils compris dans la commission "standard" ou vont-ils se répercuter par une commission plus élevé ?
4. A supposer que pour X raisons (vice de forme du congé par le précédent propriétaire par exemple), l'expulsion ne puisse se faire, qu'implicement un bail est reconduit, et que le mandaté veuille en assurer la gérance, celui-ci pourra t-il faire réviser le loyer du nouveau bail afin qu'il corresponde à celui du marché ? (il est 30 % inférieur à celui du marché).
Citation : 1. Entre une agence, un agent immobilier ou tout autre professionnel à qui je donnerai le mandat de vente, ai-je intérêt à en choisir un en particulier en supposant qu'il accepte de gérer le départ du locataire ?
N'importe quel professionnel serai bien fou d'accepter. La proc"dure d'expulsion d'un locataire, en France, est de loin la pire de celles que je connaisse. Vous pouvez y passer facilement 2 à 3 ans sans toucher aucun loyer, devoir payer des frais d'huissiers et/ou d'avocats que vous ne reverrez probablement pas car le locataire sera déclaré insolvable. Si vous en trouvez un qui accepte, envoyez-moi ces coordonnées par mail car, tout ou tard, cela me sera probablement utile.
Citation :2. Dans ce genre de cas, les frais divers d'huissier et d'assignation au TGI peuvent-ils être supportés intégralement par le mandaté ?
Vous pouvez le leur demander et, s'ils acceptent, eh bien tant mieux pour vous, car, encore une fois, c'est se qu'on appelle se couper une main, ou les deux.
Citation :3. Si oui, ces frais sont-ils compris dans la commission "standard" ou vont-ils se répercuter par une commission plus élevé ?
Je ne le pense pas. A prestation differente, rémunération différente. Vous devrez donc négociez leurs honoraires pour cette tâche.
Citation : 4. A supposer que pour X raisons (vice de forme du congé par le précédent propriétaire par exemple), l'expulsion ne puisse se faire, qu'implicement un bail est reconduit, et que le mandaté veuille en assurer la gérance, celui-ci pourra t-il faire réviser le loyer du nouveau bail afin qu'il corresponde à celui du marché ? (il est 30 % inférieur à celui du marché).
Pas du tout. Lorsque vous acheter un bien loué, le bail fait partie de la transaction et vous supposé le reprende tel qu'il a été défini originellement.
Citation : Vous pouvez y passer facilement 2 à 3 ans sans toucher aucun loyer, devoir payer des frais d'huissiers et/ou d'avocats que vous ne reverrez probablement pas car le locataire sera déclaré insolvable. Si vous en trouvez un qui accepte, envoyez-moi ces coordonnées par mail car, tout ou tard, cela me sera probablement utile.
Detail que je n'ai pas donné et qui peut avoir son importance, ce locataire est un squatteur "de luxe", il est patron de plusieurs épiceries et disposent de bien immobilier à l'étranger.
Est-ce que ce genre de détail ne pourrait pas accélérer les choses au niveau du TGI ? De plus, il me semblait que le temps de la procédure, je pouvais réclamer des "indemnités" d'occupation (équivalent à un logement dans un hotel + garde meuble). Je compte sur cet argument pour l'inciter à partir dès que possible.
P.S : J'ai bien essayé de lui proposer une prime au départ, mais ses demandes sont exhorbitante.
Citation : P.S : J'ai bien essayé de lui proposer une prime au départ, mais ses demandes sont exhorbitante.
Je pense que vous avez affaire à un "pro". Quelqu'un qui sait tirer parti des lois et qui a déjà probablement assuré son insolvabilité en France. Il peut avoir plusieurs épiceries et n'être que le gérant, les sociétés commerciales étant detenues par une obscure holding dans un paradis fiscal.
De plus, pour pouvoir saisir des biens à l'étranger, il faudra à l'administration plus de temps qu'il ne lui en faudra pour les vendre et placer son argent ailleurs.
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Posté - 15 mars 2004 : 03:41:48
