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Brèves : 
 La mobilité résidentielle d'aujourd'hui accroît la ségrégation - 15/3/2019
 Prêts bancaires : Suppression de l’encadrement des clauses de domiciliation en vue - 14/3/2019
 Les conséquences de l’hébergement en hôtel social sur les adolescents - 12/3/2019
 Conditions et dépenses de logement selon le niveau de vie des ménages - 8/3/2019
 Les syndics de copropriété, « angle mort du pouvoir d’achat » selon Edouard Philippe ? - 6/3/2019
 Les promoteurs immobiliers alertent les pouvoirs publics - 1/3/2019

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La mobilité résidentielle d'aujourd'hui accroît la ségrégation

15/3/2019 
Le septième rapport de l’Observatoire des territoires, réalisé par le bureau de l’observation des territoires du Commissariat général à l’égalité des territoires (CGET), est consacré à l’étude des mobilités résidentielles. Il permet de dépasser certaines idées reçues, par exemple sur la faible mobilité résidentielle des Français ou à l’inverse le mythe d’une société hypermobile.

L'observatoire nous apprend qu'au cours des dernières années, et surtout depuis la crise de 2008, la mobilité résidentielle des Français a diminué : ils déménagent aujourd’hui moins, et moins loin que dans les années 1990, même s’ils restent plus mobiles que leurs voisins européens. Les zones qui bénéficient le plus des apports migratoires se sont resserrées sur celles qui étaient déjà les plus attractives auparavant (façade atlantique, Occitanie, Corse). L’étude démonte également, le caractère profondément inégalitaire de la mobilité résidentielle. Celle-ci ne ferait qu’accroître les divergences entre les territoires plus qu’elle ne favorise la mixité sociale, ce qui présente un défi pour la cohésion sociale et territoriale.

Les mobilités résidentielles des jeunes sont fortement conditionnées par l’inégale répartition territoriale de l’appareil de formation et des opportunités d’embauche. Les moins mobiles sont ceux qui vivent dans les plus grandes aires urbaines, où ils peuvent accéder à une offre importante, contrairement aux jeunes ruraux qui sont souvent obligés de partir pour suivre une formation ou qui y renoncent, en s’insérant plus rapidement dans l’emploi sur place. Par ailleurs, la mobilité semble, dans une large mesure, être l’apanage des jeunes les plus dotés en capital économique et social : de ce point de vue, la concentration de l’offre de formation supérieure et des emplois qualifiés dans un nombre restreint de pôles urbains réduit les chances qu’ont les moins nantis d’y avoir accès.

Pour les actifs plus âgés, les analyses conduisent à remettre en question le caractère positif de la mobilité géographique. Celle-ci semble en effet être globalement plus déstabilisante pour les trajectoires professionnelles des individus que le fait de rester dans le même territoire : en effet, la part des individus n’étant plus en emploi après un changement de territoire est systématiquement supérieure à celle de la population n’étant plus en emploi en étant restée dans le même territoire entre 2009 et 2014. En parallèle, les pertes d’emploi associées à la mobilité sont plus fréquentes que les entrées en emploi. Ceci est plus particulièrement vrai pour les moins diplômés d’entre eux. Et si, pour les individus au chômage, la mobilité résidentielle semble exercer un effet légèrement positif sur le retour à l’emploi, en réalité ce critère a une importance bien moindre que le diplôme et l’âge.

Trois raisons sont avancées qui démentent que la mobilité résidentielle serait la seule réponse aux écarts entre les territoires :

• parce qu’elle est caractérisée par de fortes segmentations sociales (tous les individus n’ont pas la même capacité à déménager);

• parce qu’elle joue un rôle différent selon les individus. Favorisant l’accès des uns (les plus jeunes et les plus diplômés) aux études et à l’emploi, elle précipite les pertes d’emploi et l’entrée en inactivité pour les autres (les moins diplômés, mais aussi les jeunes femmes en couple);

• parce qu’enfin elle va contre la volonté de la plupart des Français, qui aspirent à s’investir dans leur territoire plutôt qu’à le quitter.

Ainsi jouer de la concurrence entre territoires ne ferait qu’aggraver la situation. L’étude indique que la concurrence des territoires pour attirer de nouveaux ménages, qui peut certes parfois être le moteur d’innovations locales, semble creuser des inégalités préexistantes en favorisant certains espaces déjà attractifs au détriment de ceux qui le sont moins, et en accentuant les disparités de répartition des différents groupes sociaux.

D’autre part, l’étude nous apprend qu’aujourd’hui, la mobilité résidentielle des actifs n’est plus une ressource pour sécuriser les trajectoires professionnelles. Elle ne l’est que pour certains, notamment pour les plus diplômés, mais l’importance des segmentations socio-démographiques invite à considérer avec prudence les statistiques descriptives qui dressent un tableau en trompe-l’œil du lien entre mobilité géographique et emploi.
Dans sa conclusion, l’Observatoire recommande le renforcement des politiques de l’habitat, de logement social et les politiques foncières. L’application des outils législatifs et réglementaires qui y sont associés (tels que ceux de la loi SRU, par exemple) étant essentiels pour rendre le cœur des agglomérations plus accessibles à toutes les catégories de la population et contrer les puissants effets ségrégatifs des mobilités de proximité, qui constituent la plupart des mouvements résidentiels.


Les mobilités résidentielles en France - Tendances et impacts territoriaux : rapport 2018 de l'Observatoire des territoires -




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Prêts bancaires : Suppression de l’encadrement des clauses de domiciliation en vue

14/3/2019 
L’ordonnance qui encadrait les clauses de domiciliation relative aux offres de prêt immobilier, présentée par Bruno Le Maire en Conseil des ministres et publiée le 03 juin 2017, n’a pas fait long feu. En effet, Jeudi 7 mars, les députés ont adopté en commission spéciale loi Pacte, un amendement supprimant la ratification de cette ordonnance.

Cet amendement devrait être confirmé lors de la séance plénière, qui débute ce mercredi 13 mars, puisque le ministre de l'Économie, Bruno Le Maire, présent lors de cette commission, a émis un avis favorable.

Pour rappel cette ordonnance contraignait les établissements de crédit, qui conditionnent l'octroi d'un crédit immobilier à la domiciliation des salaires ou revenus assimilés de l'emprunteur, à en informer clairement l'emprunteur. Ils devraient notamment préciser la nature de cette obligation, ainsi que celle de l'avantage individualisé obligatoirement consenti en contrepartie.

Par ailleurs, les établissements de crédit ne pouvaient pas exiger des emprunteurs qu'ils domicilient leurs salaires ou revenus assimilés au-delà d'une période fixée par décret du 14 juin 2017 à 10 ans maximum sans pouvoir excéder la durée du prêt. Ces mesures étaient applicables à compter du 1er janvier 2018.

Ce retournement serait la conséquence d’un rapport, commandé par Bruno Le Maire, à la CCSF (Comité consultatif du secteur financier) pour établir un point d’étape sur cette clause de domiciliation des revenus. À la lecture de ce rapport, il apparaîtrait que le dispositif prévu par l’ordonnance, pourrait constituer un frein important à la mobilité bancaire et préconise donc la suppression de ce ''texte contraignant".

Ce qui est bon un jour n’est pas bon toujours !!


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Les conséquences de l’hébergement en hôtel social sur les adolescents

12/3/2019 
Une étude sur les adolescents vivant avec leurs familles en hôtel social, menée avec l’appui du Défenseur des droits, lui a été présentée le 18 février. Cette étude réalisée par Odile Macchi, sociologue à l’Observatoire du Samusocial de Paris et Nicolas Oppenchaim, sociologue à l’Université de Tours, repose sur des entretiens menés exclusivement auprès d’une quarantaine d’adolescents âgés majoritairement de 11 à 18 ans et vivant en hôtel social en Ile-de-France et à Tours.
Cette étude permet de montrer comment l’hébergement en hôtel social produit des effets délétères sur les relations familiales et amicales, la scolarité et la santé des adolescents.

Quel que soit leur mode d’entrée en hôtel, les adolescents y font l’expérience du nomadisme hôtelier, qui couplé aux caractéristiques des lieux environnant leur hôtel, rend quasi-impossible l’ancrage dans leur quartier de résidence. Cette absence de lieux de sociabilité dans le quartier et du temps suffisant pour les explorer s’ajoute à l’impossibilité d’investir pleinement l’espace domestique, de faire de la chambre d’hôtel un « chez-soi », en raison de la soumission aux règles hôtelières, de la promiscuité et de l’absence de commodités.

A la faveur des résultats de cette enquête, le Défenseur des droits, Jacques Toubon, a réaffirmé ses recommandations :

  • développer les alternatives à l’hébergement en hôtel social en proposant des structures adaptées à toute la famille en vue de garantir son unité ;
  • limiter l’orientation des familles avec enfants vers les hôtels sociaux qui ne sont pas adaptés aux besoins fondamentaux des enfants ;
  • assurer le droit à l’éducation, aux loisirs et à la santé des enfants, en particulier en facilitant l’accès à l’école, en évitant les interruptions, et en veillant à l’accès à la cantine ;
  • veiller à la prise en considération des lieux de scolarisation des enfants et du calendrier scolaire, à l’occasion de décisions d’orientation ou de réorientation.

    Ces recommandations ne semblent pas insurmontables dans un contexte où un plan quinquennal pour le "Logement d’abord" et la lutte contre le sans-abrisme a étaient présentés par le Président de la République en septembre 2017 comme des priorités. L’ambition affichée était de diminuer de manière significative le nombre de personnes sans domicile d’ici 2022. Il s’agissait de passer d’une réponse construite dans l’urgence s’appuyant majoritairement sur des places d’hébergement avec des parcours souvent longs et coûteux, à un accès direct au logement avec un accompagnement social adapté aux besoins des personnes. Le Défenseur des droits ne fait que rappeler son engagement au Président en en soulignant l’urgence notamment pour les enfants...


    Source : Défenseur des droits Adolescents sans-logement.Grandir en famille dans une chambre d’hôtel -


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    Conditions et dépenses de logement selon le niveau de vie des ménages

    8/3/2019 
    La Direction de la recherche, des études, de l’évaluation et des statistiques (Drees), a publié, le 15 février dernier, une étude sur les conditions et dépenses de logement selon le niveau de vie des ménages. Les conclusions de cette étude indiquent que malgré une amélioration des conditions de logement en moyenne pour l’ensemble des ménages depuis plusieurs décennies, des écarts persistent selon leur niveau de vie.

    Les ménages à bas revenus, qui représentent environ 10,9 millions de ménages vivant dans un logement ordinaire en France métropolitaine (INSEE 2013) logent dans de moins bonnes conditions que les autres ménages, mais celles‐ci s’améliorent, en particulier concernant l’accès au confort élémentaire. Les ménages à bas revenus vivent toujours davantage que les autres dans des logements en situation de surpeuplement. Environ un tiers des ménages à bas revenus, dont le niveau de vie médian est d’environ 810 euros mensuels, vivent dans un logement ayant au moins un « défaut de qualité ». Par ailleurs, parmi les ménages à bas revenus, certains se trouvent dans des conditions de logement particulièrement défavorables : les familles nombreuses, les familles monoparentales, les personnes de nationalité étrangère, etc.

    Entre 2001 et 2013, une hausse des taux d’effort nets, portée principalement par celle des dépenses de logement, a été observée pour tous les niveaux de vie et tous les statuts d’occupation mais elle a été particulièrement marquée pour les ménages à bas revenus.


    Source : Les dossiers de la DREESConditions et dépenses de logement selon le niveau de vie des ménages -


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    Les syndics de copropriété, « angle mort du pouvoir d’achat » selon Edouard Philippe ?

    6/3/2019 
    Pour les 10 ans de l'Autorité de la concurrence, le Premier ministre, Édouard Philippe, a annoncé un train de mesures destinées à dynamiser la concurrence, au profit des consommateurs, dans plusieurs domaines. Trois secteurs ont été répertoriés comme des "angles morts du pouvoir d’achat", augmentant les dépenses « contraintes » des ménages : la construction automobile, la santé, le logement ou la banque.

    Dans le domaine du logement, le premier ministre a déploré une absence d’information concernant la possibilité offerte aux copropriétaires de changer de syndic, et annoncé trois mesures imminentes : en premier lieu, l’obligation de soumettre tous les trois ans à la concurrence leur mandat, en informant mieux les copropriétaires qui, selon lui ignorent leurs droits, et en facilitant "la portabilité" des contrats. Il annonce que le gouvernement encouragera l'information des copropriétaires sur la possibilité de changer de syndic, et qu'il imposera "l'obligation de présenter des contrats-type", afin de permettre la comparaison des contrats, avec des sanctions financières. Enfin, il sera veillé à rendre comparables certaines prestations comme l'organisation d'assemblées générales, voire à "maîtriser certaines d'entre elles comme l'état daté", allusion aux honoraires que facturent les syndics aux copropriétaires qui vendent leur logement pour les informations qu'ils doivent transmettre au notaire...

    Probablement mal informé par ses services, le Premier ministre a fait une démonstration magistrale de l'art d'enfoncer les portes ouvertes ! Un contrat-type obligatoire a bien été mis en place par décret du 26 mars 2015, prévu par la loi ALUR du 24 mars 2014, fixant les prestations devant impérativement être incluses dans le forfait de gestion courante, dont l'assemblée générale annuelle, et la liste limitative des honoraires que les syndics peuvent facturer en sus de ce forfait ! La seule nouveauté serait la sanction financière en cas de non respect, le Premier ministre a annoncé que des amendes de 3 000 à 15 000 euros allaient entrer en vigueur, ce qui pour le coup ne serait pas inutile car les cas d'interprétation large et de créativité tarifaire de certains syndics ne sont pas rares, comme l'ont révélé plusieurs enquêtes privées comme publiques. Par ailleurs, annoncer comme une nouveauté le plafonnement par décret des honoraires facturés pour l'établissement de l'état daté est une provocation : la loi ALUR l'a prévu en 2014 et le décret est toujours dans les cartons des ministères de la justice et du logement ! Mieux vaut tard que jamais…

    Plus généralement, croire que des gains de pouvoir d'achat vont pouvoir résulter d'un renforcement de la concurrence entre les syndics révèle une grande méconnaissance de ce secteur : la concurrence y est déjà très vive, au détriment de la qualité de la prestation. Imaginer, comme l'explique doctement Edouard Philippe, que les copropriétaires ne changent pas de syndic parce qu'ils ne savent pas qu'ils peuvent le faire est d'une grand naïveté ! Le renouvellement des mandats est annuel dans l'écrasante majorité des copropriétés, et chaque année les syndics sont sous la menace de la présentation d'un concurrent.

    Enfin, si le Premier ministre voulait vraiment s'attaquer aux "dépenses contraintes", il viserait le noyau dur des dépenses de logement, qui ont flambé sous l'effet de la hausse des prix de l'immobilier sur un marché non régulé, entraînant les charges de remboursement des ménages et les loyers, ou poussant nombre d'entre eux à s'éloigner des centres urbains et à remplacer alors des dépenses de logement par des dépenses de transport ! Mais livrer les syndics en pâture au grand public est plus facile et rapporte de l'audience pour pas cher, boucs émissaires faciles sur l’hôtel de la sacro-sainte concurrence !



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    Les promoteurs immobiliers alertent les pouvoirs publics

    1/3/2019 
    Une inflexion de la politique du logement n'est pas loin ! Il n'a pas fallu attendre longtemps avant que l'industrie du bâtiment et les promoteurs réagissent aux premiers effets des mesures prises par le gouvernement en 2018. Le scénario est immuable : une nouvelle majorité croit pouvoir infléchir la politique du logement des prédécesseurs, ce qui déstabilise les acteurs, conduit à un ralentissement de la construction et déclenche des mesures d'urgence de retour arrière pour remédier les effets sur l'emploi... On n'en est pas encore là, mais le signal d'alarme est tiré : il y a quelques jours par la FFB (Fédération française du bâtiment), avec l'appui de la Fondation Abbé Pierre. Lors de sa conférence du 28 février dernier, et hier par la FPI (Fédération des promoteurs immobiliers), qui présentait ses chiffres du 4ème trimestre 2018 sur la production privée, et qui a alerté les pouvoirs publics sur la baisse des ventes dans deux secteurs sensibles aux aléas budgétaires et fiscaux : l’investissement des particuliers et des organismes HLM.

    Les chiffres de la FPI montrent que le ralentissement de la production de logements neufs et des ventes est brutal alors que la demande reste globalement élevée. Les mises en vente sont en baisse de 11,1% sur un an. Cette baisse est particulièrement marquée dans certaines grandes agglomérations et dans certaines régions parmi les plus tendues : sur un an, -35% dans le Grand Est, -29% à Lyon, -26% en Occitanie Toulouse Métropole. L’Ile de France, malgré la dynamique de production du Grand Paris, voit les mises en vente diminuer de 13% sur un an, et de 21% au 4ème trimestre.

    D’autre part, moins alimenté par de nouveaux projets, le stock de logements disponibles à la vente diminue de nouveau et passe sous la barre des 100.000 logements : l’offre commerciale ne représente toujours qu’un peu plus de 10 mois de commercialisation, quand on estime que 12 mois traduisent un marché équilibré. Certains territoires parmi les plus tendus sont même nettement en-deçà : 9,4 mois en Nouvelle-Aquitaine, 7,5 mois en Occitanie Méditerranée.

    40.000 permis de construire en moins ont été accordés en 2018 par rapport à 2017 et 20.000 logements de moins ont été mis en chantier l'an dernier par rapport à l'année précédente.

    La présidente de la FPI France appelle à la vigilance et incite les pouvoirs publics à "agir rapidement suivant trois axes pour produire plus de logements abordables : cesser d’effrayer les ménages qui investissent par des messages confus sur la fiscalité, soutenir financièrement les maires bâtisseurs qui détiennent la clé du choc d’offre et prendre à bras le corps la question des coûts de construction". Message poli et crypté au gouvernement. En réalité, la promotion privée est "plombée" par trois aspects de la politique suivie depuis deux ans : les restrictions apportées au prêt à taux zéro (PTZ) et la suppression de l'APL accession, le recentrage du Pinel, et la ponction imposée aux organismes HLM qui voient progressivement fondre leur capacité d'autofinancement. Or ceux-ci sont devenus des gros clients des promoteurs privés, notamment par le fait que dans de nombreux secteurs, toute opération privée doit réserver une partie du programme à un bailleur social. Conséquence : sans acheteur HLM, de nombreux programmes ne peuvent même pas voir le jour... D'où cette crise sans baisse de la demande !






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