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Brèves : 
 La pacification des relations entre propriétaires et locataires passe-t-elle par un fichage ? - 21/1/2020
 Révision des loyers des baux d'habitation : l'IRL reflue encore, à +0,95% - 16/1/2020
 Les trois mesures phares de la proposition de loi visant à pacifier les relations entre propriétaires et locataires - 14/1/2020

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La pacification des relations entre propriétaires et locataires passe-t-elle par un fichage ?

21/1/2020 
Jean-Marc Torrollion, président de Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim) a annoncé, lors d’une conférence de presse le 15 janvier, travailler avec les autres fédérations professionnelles à la création d'un fichier des incidents de paiement locatifs. S’appuyant sur un sondage Ifop réalisé pour la FNAIM auprès de 354 bailleurs particuliers en gestion directe, révélant sans grande surprise que 85% d'entre eux se disent favorables à la création d’un « fichier national des locataires ayant déjà présenté des incidences de paiement, consultable par les professionnels », le président de la FNAIM estime que le moment est venu de passer « enfin » à l'acte.

Ce fichier, serait « uniquement nourri par les professionnels et accessible aux professionnels ou aux assureurs », assure Jean Marc Torrollion, pour qui ce projet s’inscrit en continuité avec la proposition de loi du député Mickaël Nogal et ses mesures phares sur les loyers, la garantie et la caution, qui visent à « réconcilier les locataires et les propriétaires » (voir Les trois mesures phares de la proposition de loi visant à pacifier les relations entre propriétaires et locataires). Pour le président de la FNAIM, ce fichier serait une « bonne nouvelle pour le locataire » et un moyen d’assurer « le maximum de sécurité tout en ayant un maximum de fluidité », afin de réduire les cautions et garanties demandées aux locataires.

Mickaël Nogal a salué cette annonce comme une « bonne mesure s’il s’agit d’un outil de sélection pour les professionnels et non de stigmatisation, si les données personnelles sont protégées et s’il facilite l’accès au logement» ce qui n’est pas du tout l’avis d’Eddie Jacquemart, président de la Confédération nationale du logement (CGL), pour qui il s’agit « d’un véritable affront à tous les locataires et toutes les familles qui payent régulièrement leur loyer ».

Voyant s'amorcer une polémique, le ministre chargé de la ville et du logement, Julien Denormandie, a quant à lui pris ses distances : « Je n’approuve pas cette proposition. Je suis convaincu que la confiance entre propriétaire et locataire ne se construit pas par la mise en place d’un tel fichier » a-t-il notamment posté sur twitter. Quant à la CNIL (Commission nationale de l’informatique et des libertés), censée selon le président de la FNAIM avoir été consultée et ne pas s'opposer au projet, elle s'est démarquée en déclarant ne pas en avoir eu spécifiquement connaissance...

A trop vouloir en faire, la précipitation de la FNAIM serait-elle contre-productive ?


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Révision des loyers des baux d'habitation : l'IRL reflue encore, à +0,95%

16/1/2020 
L'IRL (indice de référence des loyers) continue son reflux au 4ème trimestre 2019, avec une valeur d'indice de 130,26, soit une évolution de +0,95% sur un an, après +1,20% au 3ème trimestre, +1,53% au 2ème, +1,70% au 1er, et +1,74% au 4ème trimestre 2018 (v. notre section des indices et chiffres-clés)...

C'est l'effet de son mode de calcul : l'IRL est en effet calculé, depuis la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d'achat, à partir de la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers ; il suit donc, même si c'est avec retard, les évolutions de l'inflation, ce qui laisse présager une séquence haussière d'au moins un ou deux trimestres...

Rappelons que l'IRL sert à la fixation du loyer des logements reloués après le départ d'un locataire dans les zones tendues (précisément celles où s'applique la taxe annuelle sur les logements vacants). Le bail du nouveau locataire doit mentionner le loyer du précédent et, en dehors de toute autre disposition d'encadrement, le nouveau loyer ne peut être supérieur à celui qui résulte de l'évolution de l'IRL. Aux termes du décret d'encadrement du 30 juillet 2014, les dispositions concernant les nouvelles locations s'appliquent aux logements vacants définis comme étant des logements inoccupés proposés à la location, à l'exception logique de ceux faisant l'objet d'une première location, mais aussi de ceux inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois. Par contre, le loyer relatif à un logement qui a fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer peut désormais être librement réévalué.

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Les trois mesures phares de la proposition de loi visant à pacifier les relations entre propriétaires et locataires

14/1/2020 
Dans l'objectif de la création d’un "choc d’offre de logements", le Premier ministre Édouard Philippe avait confié en décembre 2018 au député LREM de la Haute-Garonne Mickaël Nogal, une mission d’analyse et de propositions pour une évolution du modèle des agences immobilières en France dans le cadre de la location. Son rapport, présenté le 18 juin comportait 37 propositions. Après les avoir longuement débattues avec les professionnels et les organisations de propriétaires, le député a présenté ce 14 janvier 2020 à la presse les grandes lignes de la proposition de loi qu'il s'apprête à déposer, issue de son rapport, et qui comporte trois mesures phares visant à "réconcilier les locataires et les propriétaires".

La première vise à remédier à un problème endémique de la location : la non restitution par le propriétaire en fin de bail du dépôt de garantie ; selon les statistiques du ministère de la Justice, 65% des litiges entre propriétaires et locataires y trouveraient leur source ! Par crainte de se voir privés de cette somme à la sortie de la location, beaucoup de locataires font le choix depuis des lustres de ne pas payer le dernier mois de loyer, privant dans les faits les propriétaires de toute garantie. Pour mettre fin à cette méfiance réciproque, la proposition de loi prévoit que tout locataire devra confier son dépôt de garantie à un professionnel de l’immobilier, qui consignera ces fonds et les restituera, à la fin du bail, sur la base d’un accord entre propriétaire et locataire.

A noter que la proposition de loi répond à la demande des professionnels que la conservation des dépôts de garantie leur soit attribuée, alors que le rapport proposait une consignation obligatoire auprès d’un organisme agréé (régime inspiré des dispositions mises en place au Royaume-Uni).

La deuxième mesure vise à mettre un coup d'arrêt à la tendance de beaucoup de propriétaires d'exiger, pour consentir une location, des garants multiples, y compris à des locataires ne présentant aucun problème de solvabilité. L’accès au logement est ainsi devenu un parcours du combattant pour de nombreux locataires, alors que la caution personne physique, système de garantie le moins fiable juridiquement, est aussi le mode le plus injuste socialement. Pour mettre fin à ces abus, les propriétaires ne pourront plus demander plus d’un garant personnel à leurs locataires. Cette mesure vise de surcroît à limiter le recours à la caution personnelle au profit de nouvelles solutions, plus justes et plus fiables pour les locataires comme les propriétaires.

Enfin, la troisième mesure vise à mieux sécuriser les propriétaires contre les risques d'impayés et de détériorations immobilières, la crainte de l’impayé et de la détérioration engendrant les comportements parfois irrationnels voire illégaux constatés trop fréquemment de la part des propriétaires, en particulier lorsqu'ils sont en relation directe avec leurs locataires. Par ailleurs, l'exposé des motifs de la proposition de loi souligne que 2 propriétaires sur 3 préfèrent gérer leur location de particulier à particulier plutôt que de recourir aux services des professionnels, les services proposés aujourd’hui ne répondant pas pleinement aux attentes des propriétaires et des locataires. Pour cela, la proposition de loi créera un nouveau mandat de gestion à proposer par les administrateurs de biens, assurant aux propriétaires de percevoir leurs loyers et charges tous les mois quoi qu'il arrive, que le locataire les ait réglés ou pas ! Ce nouveau mandat intégrera également la prise en charge d’éventuelles dégradations ou des frais de procédure. A noter toutefois que d'obligatoire dans le rapport, ce nouveau mandat est devenu facultatif dans la proposition de loi.

Reste à savoir si les professionnels, qui peinent à obtenir des propriétaires particuliers un mandat de gestion pour plus d'un tiers des biens sur le marché locatif privé, se saisiront de ce nouveau mandat de "garantie totale" dès lors qu'il est devenu facultatif, eux qui ont déjà du mal à "vendre" l'assurance loyers impayés sur plus de 10 à 15% des biens gérés. Les réactions très mitigées qui ont été relevées à diverses occasions au cours des débats ne laissent pas l'augurer facilement...

Le texte devrait être déposé avant la fin janvier à l'Assemblée nationale, examiné au Parlement en mai et, « si tout va bien », a précisé le député, adopté définitivement pour une application au 1er janvier 2021.


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