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ACTUS

Investisseurs en immobilier : ne pas surestimer le rendement locatif


Le 25/6/2010
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UI - Actus - 25/6/2010 - Investisseurs en immobilier : ne pas surestimer le rendement locatif
Si l'immobilier locatif reste un placement de bon père de famille et s'il conserve - même sans recourir à l'un des multiples régimes de défiscalisation, quelques solides avantages financiers et fiscaux - possibilité d'achat à crédit, déductibilité du revenu global à une certaine hauteur des déficits -, mieux vaut ne pas en attendre les rendements annoncés par les vendeurs et prendre de la marge : le plafonnement des loyers, le coût croissant de l'entretien et des travaux à prévoir, les décotes à venir sur les immeubles énergivores ou non adaptés aux exigences futures de services et de confort risquent de peser sur une rentabilité globale déjà obérée de moitié en une douzaine d'années par une hausse des prix effrénée. Les prix de l'immobilier ont en effet plus que doublé depuis la fin des années 90 alors que les loyers n'ont augmenté "que" de 35 à 40%, ce différentiel n'étant compensé - partiellement - par la baisse des taux d'intérêt que pour les investisseurs qui empruntent !
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Les loyers plafonnés par le pouvoir d'achat des locataires ou la saturation de certains marchés



Particulièrement sensible à Paris et en Ile-de-France, la pression à la baisse sur les loyers pour des raisons de pouvoir d'achat se propage également en province comme le montraient déjà en septembre 2009 les chiffres de l'observatoire CLAMEUR (Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux), qui constitue aujourd'hui le principal outil de connaissance du marché locatif du parc privé (1). "Pour obtenir un logement, j'ai dû tricher", titrait le quotidien Le Monde un article mettant en évidence la difficulté pour des candidats locataires disposant d'emplois et de revenus corrects de justifier du niveau de ressources nécessaire du fait des niveaux de loyer atteints en Ile-de-France et singulièrement à Paris. Au point de les pousser à fournir des documents "trafiqués" ou carrément faux pour faire accepter leur dossier...

Selon l'Association pour l'accès aux garanties locatives (APAGL), qui gère la GRL (garantie des revenus locatifs) 55 à 60 % de la population ne remplit plus les critères pour accéder à un logement locatif sur le marché privé. Et ce n'est qu'une moyenne. Des propriétaires institutionnels, qui ne veulent transiger ni sur les loyers, ni sur les critères d'admission, ont dans les quartiers périphériques de Paris et en proche banlieue des logements vacants faute de candidats "dans les clous" !

D'où la nécessaire prudence par rapport aux loyers annoncés par les vendeurs, agents immobiliers et surtout commercialisateurs de programmes neufs, notamment en "Scellier" ! Certes, dans les zones tendues on peut trouver au prix annoncé, mais ce sera chaque fois pour peu de temps, une rotation rapide des locataires impactant lourdement la rentabilité de l'investissement (v. ci-dessous).

Autre facteur rendant les plans de financement établis sur la base des plafonds "Scellier" sans prise en compte du marché local : la saturation de nombreux marchés locatifs dans les zones non tendues. Une étude du cabinet Immogroup Consulting, réalisée dans plus d’un tiers des 3500 communes éligibles au Scellier, met en évidence d’importants écarts entre les plafonds de loyers autorisés par ce régime fiscal et les prix réels du marché. Ce décalage tend à s’accroître dans les bassins économiques en difficulté. Selon l’enquête, cette inadéquation de loyers concernerait désormais les trois quarts de la zone B2 (agglomérations comprenant entre 50.000 et 250.000 habitants), les deux-tiers de la zone B1 (agglomérations de plus de 250.000 habitants, Corse, grande couronne parisienne), ainsi qu’une large partie de la première et seconde couronne parisienne. Les moyennes des écarts par région sont éloquentes : Aquitaine de 10 à 40%, Ile-de-France (1ère et 2ème couronnes) et Bourgogne de 5 à 35%, Champagne-Ardenne et Alsace Lorraine : de 10 à 30%, Côte d’Azur, Midi-Pyrénées et Languedoc-Roussillon de 10 à 40%, Haute Normandie de 8 à 35%, Nord-Pas-de-Calais de 5 à 40%, Rhône-Alpes de 10 à 25%...

"Avec le dispositif d’investissement locatif Scellier, les promoteurs font miroiter des rendements intenables", alerte Isabelle Faujour, directrice juridique ajointe de l’UFC Que Choisir dans des propos rapportés par Capital.fr, ajoutant qu' "à Albi, Montauban, Quimper, Agen, Tarbes, Laval… des centaines d’investisseurs se retrouvent actuellement propriétaires de logements impossibles à louer".

A noter que suite au retentissement de cette étude, le secrétaire d'Etat au logement a annoncé une révision prochaine des plafonds de certaines zones, et l'interdiction envisagée du "Scellier" dans 170 villes !


Le coût de la gestion et de la nécessaire sécurisation des loyers



Côté charges, à moins de tout gérer soi-même en direct, les honoraires de location et de gestion prélèvent (TTC) de 10 à 20% des revenus suivant la fréquence des relocations. Ceci inclut bien entendu l'indispensable garantie loyers impayés qu'on préfèrera sous la forme de la GRL (2), disponible cependant que chez une partie des administrateurs de biens : pour un coût juste un peu supérieur à celui de la garantie de loyers impayés classique (GLI), elle offre une meilleure couverture et permet de garantir des locataires salariés en CDD ou intermittents, voire même demandeurs d'emploi, ou présentant un taux d'effort (loyers plus charges) dépassant 30% de leurs ressources, ce qui n'est pas permis par la GLI. On peut même aller jusqu'à 50%, ce qui pour des jeunes urbains célibataires est parfaitement passable (et même plus fréquent qu'on ne croit...).

Pour les courageux qui veulent tout faire eux-mêmes, GLI comme GRL peuvent être souscrites directement par le bailleur privé, et en cas d'impayé l'assureur prend en charge toute la procédure de recouvrement et s'il y a lieu d'expulsion. Avec un plus "social" pour la GRL : l'APAGL qui assure le recouvrement s'appuie sur le réseau des collecteurs du 1% logement et leurs filiales HLM, bien outillés pour mettre en oeuvre les dispositifs d'aide et de relogement auxquels les bailleurs privés et les administrateurs de biens n'ont pas accès. Donc un contentieux globalement plus efficace pour les propriétaires...



Attention aux travaux à venir



Autre poste à ne pas sous-estimer : les travaux !

Il y a ceux à faire à l'occasion des changements de locataire, d'autant plus coûteux que ceux-ci sont fréquents. Non qu'il faille nécessairement remettre à neuf chaque fois les logements avant de les relouer : un logement peut être reloué tel quel s'il est en "bon état" ; quant aux dégradations éventuelles, elles peuvent être réclamées au locataire sortant. Mais il n'est pas question de lui demander de refaire les peintures et moquettes en partant, ni de faire une réfection à ses frais au motif qu'elles sont défraîchies ! L'expérience prouve qu'un logement occupé pendant quatre ou cinq ans a besoin d'un rafraîchissement et qu'il est difficile de le relouer sans décote de loyer avec des "fantômes" de meubles ou de tableaux aux murs et du "noir" au dessus des radiateurs...

Un loyer élevé augmentera le "turn-over" des locataires, naturellement plus important pour les petites surfaces (en moyenne tous les trois ans) que pour les grandes (tous les cinq à sept ans). Tenir compte également du fait que la "mobilité résidentielle" est plus forte dans certaines villes - universitaires ou en fort développement notamment -.

A prendre en compte également les réparations non locatives, la plupart du temps des remplacements d'équipements devenus vétustes : un volet roulant, une chaudière ou un chauffe-eau, etc. Compter également les travaux de mise en sécurité à faire systématiquement même s'ils ne sont pas encore légalement obligatoires : un diagnostic de l'installation électrique et de l'installation gaz attestant de leur conformité aux critères minimaux de sécurité - ceux déjà requis en cas de vente - devraient pouvoir être produits à ses locataires par tout propriétaire qui se respecte, et veut se mettre à l'abri de toute responsabilité en cas d'accident.

Mais il y a aussi les gros travaux : en pavillon compter un ravalement tous les 15 à 20 ans, une réfection de toiture tous les 30 ans, plus tous les travaux susceptibles d'être nécessaires sur la plomberie et les canalisations, le drainage, l'assainissement, etc. En copropriété, ce sont les travaux dans l'immeuble, plus difficiles à prévoir lorsqu'il n'y a pas de programmation pluriannuelle des gros travaux. Il y a les travaux apparents, prévisibles comme le ravalement et la couverture, mais aussi d'autres moins visibles qui peuvent s'avérer nécessaires, sans prévenir, lorsqu'aucun "audit" de l'immeuble ne permet de connaître son état réel.

Enfin, sauf à investir dans un immeuble soumis à la règlementation thermique de 2005, ou au moins construit à compter de 1990, des travaux d'économie d'énergie pourront être décidés, sous la pression des incitations et des obligations des textes découlant du "Grenelle de l'environnement" (3). Les copropriétés de plus de 50 lots dotées du chauffage collectif devront effectuer dans les 5 ans de la publication de la loi "Grenelle II", en cours de finalisation au parlement, un "audit énergétique", puis inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée des copropriétaires qui suit un "plan de travaux d'économies d'énergie" ou d'un "contrat de performance énergétique". On ne sait pas encore exactement quel sera leur contenu, mais il convient d'en tenir compte car une dynamique est enclenchée, qui aura nécessairement un effet d'entraînement. Les bailleurs, comme les autres copropriétaires pourront certes bénéficier d'aides (crédit d'impôt, Eco-prêt à taux zéro, dans certains cas une subvention ANAH, etc.) mais celles-ci risquent de se réduire comme peau de chagrin sous l'effet des politiques de rigueur budgétaire en vue, et mieux vaut provisionner au moins partiellement pour ne pas se laisser surprendre.

A noter aussi que les bailleurs pourront, mais seulement une fois les travaux financés et réalisés, mettre à contribution leurs locataires dans le cadre du partage des économies d'énergie permis par la loi "Boutin" du 25 mars 2009 (4) ; et même s'ils ne font pas usage de cette faculté immédiatement - la procédure à mettre en oeuvre n'est pas simple -, ils devraient en bénéficier à la relocation, car la valeur locative d'une maison ou d'un appartement à basse consommation d'énergie s'en ressentira nécessairement...


Plus-value à la revente : attention aux décotes à venir



Habitués à compter, au delà du seul rapport des loyers sur une rentabilité intégrant une bonne plus-value en capital, qui ne s'est jamais démentie jusqu'à présent en dehors de quelques périodes limitées et pour des placements sur une période courte, les investisseurs d'aujourd'hui devront compter avec un ou plusieurs éléments de différenciation de la valeur des biens : en premier lieu la performance énergétique ! Lorsque d'ici une dizaine d'années le marché immobilier commencera à être largement alimenté de biens neufs labellisés "BBC" (bâtiments basse consommation) - voire à énergie positive - ou de biens rénovés certifiés basse consommation, même ceux qui sont en vente en état futur d'achèvement aujourd'hui (répondant aux normes de la "RT 2005") subiront une décote ! Quant aux autres, celle-ci augmentera progressivement avec la consommation indiquée sur le "DPE" (diagnostic de performance énergétique), qu'il faudra afficher dès les annonces immobilières ou à la vitrine des agences...

Mais d'autres facteurs entreront également en ligne de compte qu'il faut prévoir dès aujourd'hui : par exemple un appartement dans un immeuble un peu excentré dans un secteur risquant de na pas être équipé en fibre optique décotera par rapport à ceux pouvant bénéficier de services numériques de très haut débit.

Sans oublier de prendre en compte le dynamisme économique de la région ou de l'agglomération : présence ou non d'un tissu de jeunes entreprises innovantes - voire d'un "pôle de compétitivité" -, d'une université bien cotée (et bien dotée : attention à la réforme des universités qui créera des disparités d'ici quelques années), d'un "CHU" assuré de sa pérennité, d'un tribunal de grande instance maintenu, de projets de développement à proximité du réseau de transports, etc.


(1) notre article du 4 septembre 2009 : "Immobilier : après celui de la vente, la crise gèle le marché de la location

(2) notre fiche pratique : "Garantie universelle des risques locatifs (GRL) version 2010"

(3) Universimmo.com, 6 mai 2010 : "Loi Grenelle II : les députés complètent les mesures pour les bâtiments existants et les copropriétés"

(4) Universimmo.com, 25 novembre 2009 : "Participation des locataires au coût des travaux d'économie d'énergie : parution des textes d'application"

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Commentaire posté par Asso_Loc , le 27/6/2010 à 22h03
Vous oubliez dans votre article que certains locataires peuvent se grouper en association. Cela rajoute une pression supplémentaire sur les bailleurs. Ceux-ci ne peuvent ensuite plus se permettre n'importe quoi.
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