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La Commission relative à la copropriété:
Considérant
que l'article 29-1A de la loi n° 65-557 du 10 juillet
1965 fixant le statut de la copropriété des
immeubles bâtis modifiée dispose :
« Lorsqu'à la clôture des comptes les impayés
atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles
14-1 et 14-2, le syndic en informe le conseil syndical et
saisit sur requête le président du tribunal de
grande instance d'une demande de désignation d'un mandataire
ad hoc.
« En l'absence d'action du syndic dans un délai
d'un mois à compter de la clôture des comptes,
le président du tribunal de grande instance peut être
saisi en référé d'une même demande
par des copropriétaires représentant ensemble
au moins 15 % des voix du syndicat.
« Le président du tribunal de grande instance
peut être saisi en référé de la
même demande par un créancier lorsque les factures
d'abonnement et de fourniture d'eau ou d'énergie ou
les factures de travaux, votés par l'assemblée
générale et exécutés, restent
impayées depuis six mois et si le créancier
a adressé au syndic un commandement de payer resté
infructueux.
« Dans les cas visés aux trois alinéas
précédents, le représentant de l'Etat
dans le département, le maire de la commune où
est implanté l'immeuble et, le cas échéant,
le président de l'organe délibérant de
l'établissement public de coopération intercommunale
compétent en matière d'habitat sont informés
de la saisine par le ou les demandeurs.
Considérant
que l'article 29-1B de la même loi dispose :
« Le président du tribunal de grande instance,
saisi dans les conditions prévues à l'article
29-1A et statuant par ordonnance sur requête ou comme
en matière de référé, peut désigner
un mandataire ad hoc dont il détermine la mission.
« Le président du tribunal de grande instance
précise, dans son ordonnance, l'imputation des frais
entre le syndicat des copropriétaires et le syndic,
ou le partage des frais entre eux, dans les cas visés
aux premier et deuxième alinéas de l'article
29- 1A. Dans le cas visé au troisième alinéa
du même article, les frais sont supportés par
les créanciers.
« Dans un délai de trois mois renouvelable une
fois par décision du président du tribunal de
grande instance, le mandataire ad hoc adresse au président
du tribunal de grande instance un rapport présentant
l'analyse de la situation financière du syndicat des
copropriétaires et de l'état de l'immeuble,
les préconisations faites pour rétablir l'équilibre
financier du syndicat et, le cas échéant, assurer
la sécurité de l'immeuble, ainsi que le résultat
des actions de médiation ou de négociation qu'il
aura éventuellement menées avec les parties
en cause.
« Le greffe du tribunal de grande instance adresse ce
rapport au syndic, au conseil syndical, au maire de la commune
où est implanté l'immeuble, le cas échéant
au président de l'organe délibérant de
l'établissement public de coopération intercommunale
compétent en matière d'habitat, ainsi qu'au
représentant de l'Etat dans le département.
« Le syndic inscrit à l'ordre du jour de la prochaine
assemblée générale les projets de résolution
nécessaires à la mise en oeuvre de ce rapport.
Considérant
que le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 modifié
dispose :
La sous-section 2 comprend les articles 61-2 à 61-12
ainsi rédigés :
« Art. 61-2. - Ne sont pas considérées
comme impayées, au sens et pour l'application du premier
alinéa de l'article 29-1A de la loi du 10 juillet 1965,
les sommes devenues exigibles dans le mois précédant
la date de clôture de l'exercice.
« Art. 61-3. - La demande tendant à la désignation
d'un mandataire ad hoc prévue à l'article
29-1A de la loi du 10 juillet 1965 est portée devant
le président du tribunal de grande instance du lieu
de situation de l'immeuble.
« Art. 61-4. - Pour l'information du conseil syndical
mentionnée au premier alinéa de l'article 29-1A
de la loi du 10 juillet 1965, le syndic adresse sans délai
à chacun de ses membres l'état des impayés
avant répartition à la date de la clôture
de l'exercice comptable, sous réserve des dispositions
de l'article 61-2.
« Art. 61-5. - L'information visée au quatrième
alinéa de l'article 29-1A de la loi du 10 juillet
1965 est valablement faite par l'envoi d'une copie de la requête
ou de l'assignation.
« Art. 61-6. - Lorsque la demande tendant à la
désignation d'un mandataire ad hoc émane de
copropriétaires représentant ensemble au moins
15% des voix du syndicat ou émane du créancier
visé au troisième alinéa de l'article
29-1A de la loi du 10 juillet 1965, le président du
tribunal de grande instance est saisi par la voie d'une assignation
dirigée contre le syndicat représenté
par son syndic, dans les conditions prévues à
l'article 485 du code de procédure civile.
« Art. 61-7. - La requête ou l'assignation qui
tend à la désignation d'un mandataire ad hoc
est accompagnée des pièces de nature à
justifier la demande.
« Avant de statuer, le président du tribunal
de grande instance peut entendre tout membre du conseil syndical.
« Art. 61-8. - L'ordonnance rendue comme en matière
de référé n'est pas exécutoire
de droit à titre provisoire.
« Art. 61-9. - L'ordonnance qui désigne un mandataire
ad hoc est portée sans délai, par celui-ci,
à la connaissance des copropriétaires soit par
remise contre émargement, soit par lettre recommandée
avec demande d'avis de réception.
« Cette communication reproduit soit le texte de l'article
490 du code de procédure civile s'il s'agit d'une ordonnance
du président statuant comme en matière de référé,
soit l'article 496 du même code s'il s'agit d'une ordonnance
sur requête.
« Art. 61-10. - Le président du tribunal de grande
instance peut autoriser le mandataire ad hoc, à la
demande de celui-ci et à ses frais, à se faire
assister d'un technicien pour l'accomplissement de sa mission,
sur une question particulière.
« Art. 61-11. - Le syndic informe les copropriétaires
qu'ils peuvent prendre connaissance du rapport du mandataire
ad hoc dans les conditions de l'article 62-12. Une copie de
tout ou partie du rapport est adressée par le syndic
aux copropriétaires qui en font la demande, aux frais
de ces derniers.
« Art. 61-12. - Pour l'application de l'avant-dernier
alinéa de l'article 29-1B, le greffe du tribunal de
grande instance adresse le rapport du mandataire ad hoc au
président du conseil syndical ou, à défaut,
à chacun de ses membres. »
La
Commission rappelle :
- qu'il existe divers types de mandataires : mandataire commun
de l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965, mandataire de
justice des articles 8 et 50 du décret du 17 mars 1967,
mandataires ad hoc des articles 54 et 56 du même décret,
et qu'ils se distinguent du mandataire ad hoc objet de la
présente recommandation;
- que l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965 dispose
qu’en cas d’indivision ou d’usufruit d’un
lot, les intéressés doivent, sauf stipulation
contraire du règlement de copropriété,
être représentés par un mandataire commun
qui sera, à défaut d’accord, désigné
par le président du tribunal de grande instance;
- que les articles 8 et 50 du décret du 17 mars 1967
prévoient dans certains cas la possibilité pour
le président du tribunal de grande instance de désigner
un mandataire de justice à l’effet de convoquer
et, éventuellement, de présider l’assemblée
générale;
- que l’article 54 du même décret prévoit
que chaque fois qu’une action en justice intentée
contre le syndicat a pour objet ou peut avoir pour conséquence
une révision de la répartition des charges,
le syndic ou tout copropriétaire peut, s’il existe
des oppositions d’intérêts entre les copropriétaires
qui ne sont pas demandeurs, présenter une requête
au président du tribunal de grande instance en vue
de la désignation d’un mandataire ad hoc ;
- que l’article 56 du même décret prévoit
que tout intéressé peut demander au président
du tribunal de grande instance de désigner un mandataire
ad hoc pour ester en justice au nom du syndicat lorsque celui-ci
est partie dans une instance relative à l’exécution
de la construction de l’immeuble, aux garanties dues
ou aux responsabilités encourues à cette occasion,
si le syndic ou certaines personnes liées à
lui, ont participé à ladite construction;
Constate
:
- que le mandataire ad hoc prévu à l'article
29-1A ci-dessus, objet de la présente recommandation,
exerce un rôle différent des mandataires ci-avant;
- que le juge intervient pour la désignation et l'élaboration
de la mission du mandataire ad hoc lequel ne représente
ni les copropriétaires, ni le syndicat des copropriétaires,
ni les créanciers;
La
Commission recommande:
1°
– Sur l'information du conseil syndical :
- que l'état des sommes impayées à la
date de clôture de l'exercice et avant répartition,
prévu à l'article 61-4 du décret, mentionne
notamment les subventions notifiées, les prêts
à recevoir et l'avance constituant la réserve
prévue au règlement de copropriété;
2°
– Sur la désignation du mandataire ad hoc :
- au demandeur, dans sa requête ou dans son assignation,
suivant le cas, de motiver sa demande, accompagnée
des pièces de nature à la justifier, et d’éclairer
le juge sur la ou les causes des impayés;
- au demandeur, lorsqu'il est le syndic, de présenter
les documents envoyés au conseil syndical pour son
information;
- au demandeur, lorsqu'il est un créancier, de justifier,
de plus, de la bonne fin des travaux, des factures impayées
depuis six mois, ainsi que du commandement de payer resté
infructueux, pour que la désignation du mandataire
ad hoc soit adaptée à la situation, de vérifier
la ou les causes alléguées des impayés
: coût important de travaux ou de fournitures, gestion
défectueuse, accumulation de factures, contestations
des charges ou des dépenses, actions judiciaires notamment
relatives à la régularité des décisions
de l'assemblée générale et la mise en
jeu des garanties, diligences pour le recouvrement des sommes
dues au syndicat des copropriétaires, retards ou suspension
de paiement, insolvabilité, état de l'immeuble…;
3°
- Sur la qualité du mandataire ad hoc :
Appelle l'attention des demandeurs sur l'intérêt
:
- de faire désigner une personne indépendante,
objective, compétente, notamment en gestion économique
et sociale, et ayant les qualités pour mener les actions
de médiation et de négociation prévues
à l'article 29-1B;
- de prendre en compte d'éventuels conflits d'intérêts
et, par exemple, d'éviter de faire désigner
les mêmes personnes que celles qui sont susceptibles
d'être nommées ultérieurement en qualité
d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires
concerné, en vertu de l’article 29-1 de la loi
du 10 juillet 1965.
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