|
La Commission relative à la copropriété:
Vu les
articles 25 n) et 26 e) de la loi n° 65-557 du 10 juillet
1965 fixant le statut de la copropriété des
immeubles bâtis, dans leur rédaction de l'article
15 de la loi n° 2007-297 du 5 mars 2007 relative à
la prévention de la délinquance.
Considérant
que l'article 25 n) de la loi susvisée dispose:
" Ne sont adoptées qu'à la majorité
des voix de tous les copropriétaires ;
... n) les travaux à effectuer sur les parties communes
en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux
biens" ;
Considérant
que l'article 26 e) de la même loi dispose:
" Sont prises à la majorité des membres
du syndicat représentant au moins les deux tiers des
" voix les décisions concernant ;
... e) Les modalités d'ouverture des portes d'accès
aux immeubles. En cas de ferme-ture totale de l'immeuble,
celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une
activité autorisée par le règlement de
copropriété. La décision d'ouverture
est valable jusqu'à la tenue de l'assemblée
générale suivante ".
Considérant
qu'il en résulte qu'en principe, les portes d'accès
aux immeubles, équipées d'un dispositif permettant
leur fermeture totale doivent être, désormais,
totalement fer-mées, sauf décision contraire
de l'assemblée générale statuant dans
les conditions de l'ar-ticle 26 e) ;
Considérant que, si l'assemblée générale
décide d'installer un dispositif permettant une fermeture
totale de l'immeuble, elle doit décider les modalités
d'ouverture des portes d'accès de l'immeuble et des
travaux destinés à assurer la sécurité
des biens et des personnes sous réserve de l'exercice
d'une activité autorisée par le règlement
de copropriété;
1 - SUR LES TRAVAUX :
RAPPELLE:
- que
la réalisation des travaux visés à l'article
25 n) n'est pas rendue obligatoire par la loi mais est laissée
à la libre appréciation des copropriétaires;
- que
ces travaux ne concernent pas seulement les accès à
l'immeuble, mais, d'une manière générale,
la sécurité des biens et des personnes, notamment
par l'installation de vidéo surveillance, détection
incendie ...
- que la décision concernant les travaux visés
à l'article 25 n) est distincte de la décision
relative aux modalités d'ouverture des portes d'accès
aux immeubles énoncés à l'article 26
e);
- que l'article 25 n) ne mentionne que les travaux sur les
parties communes et, en l'absence de référence
à cette disposition dans l'article 9 de la loi du 10
juillet 1965, n'autorise pas une réalisation dans les
parties privatives d'un lot sans l'accord du propriétaire
et, le cas échéant, de ses ayants droit ;
- que dans les conditions prévues à l'article
25-1, l'assemblée générale peut être
amenée à décider des travaux de l'article
25 n) à la majorité de l'article 24 ;
- que les contrats de maintenance des équipements d'accès
à l'immeuble relèvent d'une décision
différente sur laquelle l'assemblée générale
statue à la majorité de l'article 24 ;
RECOMMANDE:
Au syndic:
- de
bien expliquer aux copropriétaires que la finalité
des travaux relevant de l'article 25 n) consiste à
prévenir les atteintes aux personnes et aux biens;
- de ne soumettre au vote en application de l'article 25 n),
que les projets de décisions relatifs à des
travaux d'équipement ou d'installation;
- de soumettre la proposition de travaux en observant les
dispositions des articles 11 et 39 du décret dû
17 mars 1967 ;
- dans la mesure où les travaux communs rendent nécessaires
la réalisation de travaux dans les parties privatives,
d'obtenir l'autorisation de chacun des copropriétaires
concer-nés, afin de les faire exécuter dans
la partie privative de leur lot;
- enfin d'appeler l'attention des copropriétaires sur
la durée du ou des contrats de mainte-nance des équipements
d'accès à l'immeuble;
II - SUR LES MODALITES DE L'OUVERTURE :
CONSTATE
- que
la fermeture totale de l'immeuble s'entend d'un verrouillage
permanent des accès à l'immeuble au moyen d'un
dispositif spécifique empêchant le libre accès;
- que l'assemblée générale ne délibère
sur les modalités d'ouverture de l'immeuble que si
ce dernier est pourvu d'un dispositif permettant une fermeture
totale de l'immeuble;
- que les décisions visées à l'article
26 e) portent exclusivement sur les modalités d'accès
aux immeubles;
- que, si l'immeuble est pourvu d'un dispositif permettant
sa fermeture totale, le principe est qu'en dehors d'une décision
d'ouverture, les accès doivent être totalement
fermés.
- que ces décisions d'ouverture ne sont toutefois valables
que jusqu'à l'assemblée géné-rale
suivante et, dès lors, elles doivent être confirmées
ou modifiées à chaque assemblée générale;
- qu'en l'absence de décision sur les modalités
d'ouverture lors d'une assemblée générale,
s'applique la règle de fermeture, mentionnée
au premier tiret et ses limites tenant à l'exer-cice
d'une activité autorisée mentionnée ci-dessus.
RAPPELLE:
- que
l'assemblée générale décide des
conditions d'ouverture des portes d'accès aux im-meubles
non seulement pour rendre la fermeture totale compatible avec
l'exercice d'une activité autorisée par le règlement
de copropriété, mais aussi plus généralement,
toutes les fois, qu'elle l'estime nécessaire;
-.que la décision d'ouverture ne peut être votée
qu'à la majorité en nombre des membres du syndicat
représentant au moins les 2/3 des voix des copropriétaires,
sans recours à une majorité inférieure;
RECOMMANDE:
A ) - Au syndic:
- de
soumettre à chaque assemblée générale,
après concertation avec le ou les copropriétaires
intéressés, une proposition relative aux modalités
d'ouverture des portes d'accès aux immeubles lorsque
les accès sont pourvus d'un dispositif permettant leur
fermeture totale et que le dispositif existant n'est pas compatible
avec l'exercice dans ces immeubles d'une activité autorisée
par le règlement de copropriété;
- dans le cas d'une ouverture compatible avec l'exercice d'une
activité, de proposer des modalités strictement
nécessaires à l'exercice de cette activité;
- dans les autres cas d'ouverture, de proposer des modalités
d'ouverture strictement nécessaires à l'objectif
recherché;
- de veiller à ce que la proposition précise
tant les périodes d'ouverture (mois, jour et heures),
que le dispositif technique mis en place ;
- de veiller à porter la question des modalités
d'ouverture au vote de l'assemblée générale
qui suit celle ou cours de laquelle a été prise
la décision d'ouverture, faute de quoi cette dernière
devient caduque lors de la tenue de l'assemblée générale
suivante et la fermeture totale des portes d'accès
aux immeubles s'impose alors;
- de prévoir l'information des copropriétaires
relative aux modalités d'ouverture et de fermeture
des accès aux immeubles;
- dans le cas d'absence de dispositif de fermeture de l'immeuble,
de ne pas soumettre à l'assemblée générale
une proposition relative aux modalités d'ouverture
des portes d'accès aux immeubles;
B) - Au copropriétaire bailleur :
- de
s'assurer que les modalités d'accès à
l'immeuble proposées au vote de l'assemblée
générale sont compatibles avec l'exercice d'une
activité autorisée par le règlement de
co-propriété et que pourrait avoir son ou ses
locataire(s), et, dans ce but, de se concerter avec eux préalablement
à l'assemblée générale;
- d'informer, dans les meilleurs délais, son ou ses
locataire(s), d'une part des décisions prises par l'assemblée
générale relative aux modalités d'ouverture
des portes d'accès aux immeubles comprenant notamment
les horaires d'ouverture et de fermeture, et, d'autre part
de la réalisation de travaux dans les parties privatives
des lots loués, consécutifs aux travaux sur
les parties communes votés par l'assemblée générale
en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux
biens.
|
