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Vu l'article 49 de la loi du 10 juillet 1965, tel qu'il résulte
de l'article 81-10, 7° de la loi
n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 qui dispose :
"
Dans les cinq ans suivant la promulgation de la loi n°
2000-1208, du 13 décembre 2000,
relative à la solidarité et au renouvellement
urbains, l'assemblée générale décide,
à la
majorité prévue à l'article 24, les adaptations
du règlement de copropriété rendues
nécessaires par les modifications législatives
depuis son établissement. La publication de
ces modifications du règlement de copropriété
sera effectuée au droit fixe. "
Vu
l'article 14 al 3 et 4 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit
que le syndicat modifie le
règlement de copropriété et qu'il a pour
objet la conservation de l'immeuble et
l'administration des parties communes ;
Vu
l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit
que le règlement conventionnel de
copropriété détermine la destination
des parties tant communes que privatives, ainsi que les
conditions de leur jouissance et fixe, sous réserve
des dispositions de la loi, les règles
relatives à l'administration des parties communes ;
Vu
l'article 26-b de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que
les modifications du
règlement de copropriété, dans la mesure
où il concerne la jouissance, l'usage et
l'administration des parties communes, relève de la
majorité de l'article 26 ;
Vu,
d'une part, l'article 11 de cette loi qui précise,
sous réserve des dispositions de l'article
12 relatif à la révision de la répartition
des charges, que celle-ci ne peut être modifiée
qu'à
l'unanimité des copropriétaires, et que, d'autre
part, l'article 43 de la même loi répute non
écrite toute clause contraire aux dispositions des
articles 6 à 37, 42 et 46 et celles d'un
décret en conseil d'état prises pour leur application
et que dans ce cas, le juge, en réputant
non écrite une clause relative à la répartition
des charges, procède à une nouvelle
répartition de celles-ci ;
Vu,
l'article 10 alinéa 4 de la même loi qui prévoit
que tout règlement de copropriété
publié depuis le 31 décembre 2002, indique les
éléments pris en considération et la
méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts
de parties communes et la répartition
des charges ;
Considérant,
dès lors, que l'article 49 instaure, en soumettant
les adaptations rendues
nécessaires par la modification des textes à
la majorité de l'article 24, un régime
dérogatoire et temporaire aux règles ci-dessus
énoncées ; que ses dispositions doivent donc
être interprétées de manière stricte
;
Considérant que 5e législateur n'a prévu
aucunes sanctions pour le cas où l'assemblée
générale ne déciderait pas de procéder
aux adaptations rendues nécessaires avant 3e 13
décembre 2005, si ce n'est l'impossibilité de
recourir à la majorité de l'article 24 et la
nécessité alors de recourir aux procédures
prévues à titre permanent par la loi du 10 juillet
1965.
I-Sur
la force de l'article 49
1°)
Sur l'objet des adaptations :
a) Sur
la notion de modifications législatives :
Considérant
que, selon l'article 47 de la loi du 10 juillet 1965, un règlement
d'administration publique fixe les conditions de son application,
et que l'article 43 soumet à la même sanction
la plupart des dispositions législatives et des dispositions
réglementaires prises pour leur application ;
Considérant
qu'une distinction des dispositions législatives proprement
dites et des
dispositions réglementaires prises pour leur application
serait contraire à la volonté du
législateur d'instaurer une cohérence entre
les textes applicables à la copropriété
et le
contenu du règlement ;
Considérant,
dès lors, que la notion de " modifications législatives
" ne peut être prise dans
son sens le plus formel ;
Considérant
qu'en revanche, les termes de " modifications législatives
" s'opposent à la
prise en compte d'évolutions jurisprudentielles ;
b) Sur
la notion de règlement de copropriété
à adapter :
Considérant
que les termes " adaptation de règlement de copropriété
" ne permettent pas la
régularisation de situations de fait intervenues indépendamment
de toute modification
législative ou réglementaire ;
Recommande
que les adaptations soient faites au regard des seules modifications
législatives ou réglementaires.
2°)
Sur la date de prise en compte des modifications législatives
:
Considérant
que l'article 49 ne vise que les modifications intervenues
depuis
l'établissement du règlement de copropriété
;
Considérant
que le but du texte impose de ne pas faire de différence
entre établissement et
modification du règlement et que doivent être
adaptées toutes les clauses incompatibles
avec un texte postérieur, qu'elles aient figuré
dans le règlement dès l'origine ou qu'elles
y
aient été introduites par la suite ;
Recommande :
- de
ne pas utiliser l'article 49 pour adapter des clauses du règlement
de copropriété avec
des textes antérieurs et de respecter, pour une telle
régularisation, les règles prévues
notamment aux articles 11 et 26 de la loi du 10 juillet 1965.
3°)
Sur la notion "d'adaptations rendues nécessaires"
:
Considérant
que l'exigence d'interpréter strictement l'article
49 impose de donner toute sa
portée à l'adjectif "nécessaire"
;
Considérant
que l'adaptation nécessaire peut se limiter à
la simple suppression des clauses
devenues incompatibles avec le contenu des textes entrés
en vigueur postérieurement à
l'établissement ou à l'adoption de ces clauses
lorsqu'elles se contentent de reproduire des
dispositions légales ou réglementaires ; que,
dans le cas contraire, elle peut nécessiter
l'adoption de clauses conformes aux nouvelles dispositions
se substituant aux précédentes,
devenues incompatibles avec le droit positif ;
Considérant
que l'article 49 vise sans restriction, ni réserve,
le règlement de copropriété au
sens de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret
d'application du 17 mars 1967 ;
Considérant,
en ce qui concerne la répartition des charges, que
la loi fixe les critères de
répartition (utilité et proportionnalité),
sans préciser les éléments à retenir,
ni la méthode de
calcul permettant de déterminer la quote-part de charges
dans chaque catégorie ;
Considérant
que l'objet des réclamations affectant seulement le
quantum des quotes-parts,
et non le critère légal lui-même, et les
erreurs de calcul, ne constituent pas une violation
directe des principes légaux de l'article 10 ; que
celui-ci fixe seulement des principes
légaux et non les modalités légales de
ces principes ; et qu'en conséquence ces objets ne
sauraient être soumis à la procédure de
l'article 49 ;
Recommande
d'utiliser les dispositions de l'article 49 pour :
- supprimer
toute clause incompatible avec les dispositions législatives
ou réglementaires
entrées en vigueur postérieurement à
l'établissement ou à la modification du règlement
de copropriété : par exemple, la clause interdisant,
avant la loi du 31 décembre 1985, de
conférer une délégation de vote à
une personne qui n'aurait pas la qualité de copropriétaire
;
- substituer,
si nécessaire, aux précédentes clauses
des clauses conformes aux
dispositions législatives ou réglementaires
postérieures à l'établissement ou à
la modification
du règlement de copropriété : par exemple,
la clause prévoyant, avant la loi du 31 décembre
1985, la majorité en nombre des copropriétaires
représentant les trois quarts des voix du syndicat,
au lieu des deux tiers ;
- analyser
la conformité du critère de la répartition
des charges par rapport aux dispositions impératives
de l'article 10, sans qu'aucune disposition législative
ou réglementaire détermine les éléments
et la méthode permettant d'établir une nouvelle
répartition des charges.
Recommande de ne pas utiliser l'article 49 pour :
- modifier
les quotes-parts de parties communes, en tant que quotes-parts
de propriété,
lesquelles ressortissent de la liberté contractuelle
et sont intangibles ;
- rectifier
les erreurs de calculs ou ajuster seulement le quantum des
charges.
II-Sur
la procédure d'adaptation
Rappelle
que les décisions de principe sont sans effectivité
juridique, que les frais d'études
n'entrent pas dans les dépenses de maintenance comprises
dans le budget prévisionnel et
doivent faire l'objet d'un vote spécifique quant à
leur montant et à l'échéancier des appels
de fonds correspondants ;
Rappelle
qu'il appartient au syndic d'assurer l'exécution des
décisions de l'assemblée
générale et que celles-ci s'imposent aux copropriétaires
dès qu'elles ont été votées, et
ce
tant qu'elles n'ont pas été judiciairement annulées.
Rappelle
que les décisions d'adaptation doivent être prises
avant le 13 décembre 2005 ;
Considérant
que l'adaptation du règlement de copropriété
constitue un acte majeur dans la
vie du syndicat et appelle un soin tout particulier, de sérieuses
études préalables et une
large concertation, afin d'éviter tout contentieux
ultérieur, notamment tout contentieux
formel ;
Considérant
que l'adaptation ne peut, en conséquence, s'improviser,
ni faire l'objet d'une
seule assemblée, tant il est nécessaire de procéder
par étape ;
Recommande
- au
syndic de procéder à une concertation avec le
conseil syndical pour recenser les
adaptations rendues nécessaires ;
- d'attendre
la publication des décrets d'application avant de saisir
l'assemblée pour
l'adoption définitive du projet de modification ;
- d'appeler
l'attention des syndics sur le temps nécessaire pour
parvenir à l'adoption
définitive de l'adaptation ;
- de
porter à l'ordre du jour, dans tous les cas, d'une
assemblée générale :
.l'opportunité
de procéder aux adaptations rendues nécessaires,
.le ou
les contrats avec les consultants, après notification
des conditions essentielles
de ces contrats, au plus tard en même temps que l'ordre
du jour, pour le cas où
l'assemblée générale aurait admis l'opportunité
des adaptations ;
.l'autorisation
de dépense, avec l'échéancier des appels
de fonds ;
-de soumettre à une autre assemblée générale
:
.le projet
d'adaptation, dans son intégralité, notifié
au plus tard en même temps que la
convocation, en prévoyant un vote par division, à
moins que l'absence de complexité
permette un vote global,
.le montant
des frais, ainsi que l'échéancier des appels
de fonds,
.le pouvoir
conféré au syndic de déposer une copie
certifiée conforme du procès-verbal
au rang des minutes d'un notaire et de déposer l'acte
authentique au fichier immobilier ;
- de
rappeler le recensement des votes conformément à
l'article 17 du décret qui doit être
mentionné après chaque scrutin ;
- de
notifier le procès-verbal de l'assemblée aux
copropriétaires opposants ou défaillants,
dans les deux mois de la tenue de l'assemblée générale
;
- d'adresser
une copie du procès-verbal, sous pli simple, aux autres
copropriétaires ;
- de
déposer le procès-verbal, certifié conforme,
aux rangs des minutes d'un notaire, pour
authentification
- de
déposer la copie authentique au fichier immobilier.
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