La question :
Notre syndic a refusé lors de notre dernière assemblée de renouveler son mandat pour une durée inférieure à 12 mois. Il prétend que le minimum pour les mandats de syndic est de 12 mois.
Existe-t-il une durée minimale pour les mandats de syndic ?

Notre réponse :
L’article 28 du décret du 17 mars 1967 prévoit que "sous réserve des dispositions de l'article L443-15 du code de la construction et de l'habitation [cas des copropriétés issues de la "vente HLM" (NDLR)] et des stipulations particulières du règlement de copropriété, les fonctions de syndic peuvent être assumées par toute personne physique ou morale".

Il prévoit aussi qu' "en dehors de l'hypothèse prévue par l'article L443-15 du code de la construction et de l'habitation, la durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois années. Toutefois, pendant les délais prévus à l'article 1792-4-1 du code civil [ceux de la garantie décennale du constructeur(NDLR)], elle ne peut dépasser une année lorsque le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, leurs commettants ou employeurs, leurs préposés, leurs parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus ont, directement ou indirectement, à quelque titre que ce soit, même par personne interposée, participé à la construction de l'immeuble".

Enfin, il ajoute que "le syndic peut être de nouveau désigné par l'assemblée générale pour les durées prévues à l'alinéa précédent".

Aucune autre disposition ne régit la durée du mandat du syndic.

Il résulte de ce qui précède qu'il n'est prévu par les textes que des durées de mandat maximales et aucune durée minimale. L'assemblée des copropriétaires est donc souveraine pour fixer la durée du mandat comme elle l'entend dans les limites fixées.

Bien entendu, le syndic est en droit de refuser un mandat d'une durée qui ne lui convient pas, mais une disposition nouvelle a été introduite par la loi "ALUR" du 24 mars 2014 à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi rédigée : "Le syndic ne peut renoncer à son mandat sans avoir respecté un délai de préavis de trois mois". Ce délai doit lui permettre de convoquer une nouvelle assemblée en vu de désigner un autre syndic.

Dans la pratique, le problème peut se poser dans deux cas de figure :

1. les copropriétaires - a priori le conseil syndical - informent préalablement le syndic de leur intention préalablement à la convocation de l'assemblée générale, et le syndic décide s'il accepte ou refuse ; en cas de refus, il doit alors surseoir à la convocation et laisser un délai raisonnable (2 à 3 mois en principe) aux copropriétaires afin qu'ils obtiennent des propositions d'autres syndics, à annexer à la convocation de l'assemblée générale, de façon à permettre, si l'assemblée adopte la position prévue, de désigner un nouveau syndic ;

2. les copropriétaires n'ont arrêté leur position concernant la durée du mandat qu'après que l'assemblée ait été convoquée, voire même le jour de l'assemblée : dans ce cas, le syndic qui proposait son renouvellement est potentiellement démissionnaire, mais il ne peut refuser la reconduction de son mandat pour une durée minimale de 3 mois, et doit dans ce délai reconvoquer une assemblée pour permettre aux copropriétaires de désigner un nouveau syndic ; il doit avant de convoquer cette nouvelle assemblée laisser un temps suffisant pour obtenir des propositions d'autres syndics...

Toute autre attitude du syndic qui ferait obstacle aux droit de l'assemblée de fixer la durée du mandat est susceptible de mettre en jeu sa responsabilité, notamment si par suite d'une démission sans préavis, la copropriété se retrouve avec la nécessité d'en passer par un administrateur provisoire pour désigner un nouveau syndic.



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