La question :
Suite à une mauvaise interprétation de la convention collective des gardiens d'immeubles, le syndic nous informe que nous devons régler un arriéré au gardien.
La faute ayant été faite par le syndic qui assure la gestion de la copropriété, est-ce à la copropriété ou au syndic de payer ?

Notre réponse :
Si la somme de l'arriéré à régler au gardien est réellement due, elle doit dans un premier temps être payée par le syndicat des copropriétaires au salarié.

Si elle correspond à ce qui aurait dû lui avoir été payé sans l'erreur d'interprétation, certes il y a faute du syndic mais il n'y a pas de préjudice pour le syndicat des copropriétaires. Or une faute sans préjudice n'engage pas la responsabilité du syndic, et dans ce cas il n'a rien à prendre en charge.

Si par contre la somme à régler aujourd'hui est supérieure à ce qu'elle aurait été, le syndicat subit un préjudice à hauteur du supplément ; dans ce cas, la copropriété est fondée à demander au syndic de prendre en charge ce supplément, soit amiablement, soit par voie de justice. Attention toutefois au fait qu'une action en responsabilité contre le syndic ne peut être engagée qu'après avoir mis un terme à son mandat (l'action est engagée alors par le nouveau syndic) ; à défaut il faut faire désigner par le tribunal un mandataire "ad hoc" qui représentera le syndicat contre le syndic, celui-ci ne pouvant représenter le syndicat contre lui-même... A noter que toute action en justice en ce sens doit être décidée par l’assemblée des copropriétaires.

Dans tous les cas, les copropriétaires qui sont arrivés dans la copropriété après l'approbation des comptes de l'exercice pendant lequel la somme en question aurait dû normalement être réglée auront à supporter la dépense pour leur quote-part alors que celle-ci aurait été supportée par leur vendeur. Ils sont donc fondés individuellement à mettre en cause la responsabilité extra-contractuelle du syndic (responsabilité dite délictuelle ou quasi-délictuelle) et lui demander de les rembourser de cette somme sur ses propres fonds.

- A lire notre fiche pratique : Gardiens et employés d’immeuble en copropriété

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