La question :
J’ai lu que les frais engendrés par des impayés sont mis à la charge du copropriétaire défaillant. Dans les comptes de notre copropriété le syndicat supporte toujours ces frais engendrés par des impayés !

Pouvez-vous nous préciser les références du texte qui le justifie ? Et à compter de quelle date ?

Notre réponse :
Les frais relatifs au recouvrement des charges sont eux-mêmes une charge du syndicat des copropriétaires, qu'ils soient constitués d'honoraires payés au syndic en application de son contrat de mandat, ou qu'ils soient constitués dépenses réglées à des tiers tels qu'huissiers, Conservateur des hypothèques, avocat, voire prestataire en recouvrement.
Le syndic, qui n'a de lien de droit contractuel qu'avec le syndicat des copropriétaires, ne peut émettre aucune facturation directe aux copropriétaires individuels.
Il s'ensuit que l'ensemble de ces frais, dès lors qu'il constitue pour le syndicat des dépenses d'administration, doit être réparti entre les copropriétaires conformément au 2ème alinéa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir "proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5" ; en clair au moyen de la grille de répartition des tantièmes généraux.
Une dérogation a toutefois été introduite par la loi "SRU" du 13 décembre 2000, et ajustée par la loi "ENL" du 13 juillet 2006 : elle est fixée par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, création de ces deux lois, aux termes duquel "par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné (...) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.
Il convient cependant de tenir compte des limites de cette disposition :
- seuls les frais "nécessaires" sont concernés : les frais de commandement, qui ne constitue pas un acte de procédure "nécessaire", n'entrent par exemple pas dans cette définition ;
- le texte vise les frais "à compter de la mise en demeure" : ne sont donc pas concernés les honoraires et frais du syndic pour les relances par lettre simple avant la mise en demeure ;
- la jurisprudence réitérée des cours d'appel de Paris et de Versailles notamment ont tendance à exclure - et c'est logique - les frais que le créancier peut récupérer dans le cadre des "dépens" mis à la charge de la partie condamnée par le tribunal (tel est notamment le cas des honoraires et frais de l'huissier pour l'assignation, ou les honoraires d'expert judiciaire en cas de contestation des comptes...) et toutes les dépenses normalement indemnisables par l'indemnité prévue à l'article 700 du nouveau Code de procédure civile (NCPC), et notamment les frais d'avocat !
Il reste donc, pour l'application de l’article 10-1 :
-les honoraires du syndic pour la mise en demeure, la levée de l'état hypothécaire et l'inscription de l'hypothèque légale prévue par l'article 19 de la loi, ainsi que pour la constitution du dossier d'assignation à transmettre à l'avocat (sous réserve que ces honoraires puissent être justifiés par le travail accompli ;
- les frais de la levée de l'état hypothécaire et de l'inscription de l'hypothèque légale ;
- l'ensemble des honoraires et frais d'huissier et autres intervenants pour l'exécution du jugement de condamnation, dès lors qu'il est favorable au syndicat, jusques et y compris la vente sur saisie immobilière.
Notons que, si la jurisprudence a mis quelques années à se stabiliser approximativement sur ces principes, ceux-ci sont applicables pratiquement depuis la publication de la loi "SRU", la loi "ENL" n'ayant apporté qu'une légère précision pour éviter les interprétations divergentes...

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