La question :
Le vote de travaux d’embellissement sur des parties communes doit-il être unanime ou à la majorité ? Sinon quelles sont les modalités dans ce cas ?

Notre réponse :
En dehors du cas de travaux rendus obligatoires par la législation ou la réglementation en vigueur, les travaux en copropriété sont de deux natures possibles :

- travaux d'entretien : ce sont les travaux qui visent à conserver et maintenir en état l'immeuble et ses différents composants et équipements, y compris en les renouvelant lorsqu'ils sont en fin de "durée de vie" ; ils se votent à la majorité de article 24 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir "la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés" ; ils peuvent, sans perdre leur nature de travaux d'entretien, comporter une certaine dose d'amélioration, par exemple au niveau des fonctionnalités s'il s'agit d'un équipement remplacé, ou au niveau des matériaux et de l'esthétique quand il s'agit de réfection d'un hall ou d'une cage d'escalier, y compris par ajout d'accessoires tels que luminaires, coffrages, faux plafonds, et plus généralement une nouvelle décoration...

- les travaux d'amélioration proprement dits, au sens juridique du terme, à savoir tels que définis par l'article 30 de la loi, à savoir lorsqu'ils sont relatifs à "la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux" ; dans ce cas, ces travaux se votent à la majorité de l'article 26 de la loi, à savoir "la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix", ou à l'unanimité de tous les copropriétaires si ces "améliorations" modifient sensiblement la "destination de l'immeuble".

Notons que dans ce dernier cas, le vote de tels travaux n'est pas opposable au copropriétaire opposant qui a, dans le délai prévu à l'article 42, alinéa 2 (en l'occurrence 2 mois), saisi le tribunal de grande instance en vue de faire reconnaître que l'amélioration décidée présente un caractère somptuaire eu égard à l'état, aux caractéristiques et à la destination de l'immeuble.

De manière plus générale, concernant tous les travaux d'amélioration, sous réserve qu'ils ne soient pas imposés par le respect d'obligations légales ou réglementaires, l'article 33 de la loi prévoit que "la part du coût des travaux, des charges financières y afférentes, et des indemnités incombant aux copropriétaires qui n'ont pas donné leur accord à la décision prise peut n'être payée que par annuités égales au dixième de cette part. Lorsque le syndicat n'a pas contracté d'emprunt en vue de la réalisation des travaux, les charges financières dues par les copropriétaires payant par annuités sont égales au taux légal d'intérêt en matière civile. Toutefois, les sommes visées au précédent alinéa deviennent immédiatement exigibles lors de la première mutation entre vifs du lot de l'intéressé, même si cette mutation est réalisée par voie d'apport en société".

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