La question :
Un copropriétaire de 3 boxes individuels veut les réunir en un seul sans l'accord préalable du syndic. En a-t-il le droit ?

Notre réponse :
L'article 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 indique que "sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé" et que "les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire". l'article 3 indique que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux", et que "dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes (...) le gros œuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs".

L'article 7 précise toutefois que "les cloisons ou murs, séparant des parties privatives et non compris dans le gros œuvre, sont présumés mitoyens entre les locaux qu'ils séparent".

Par ailleurs, l'article 9 indique que "chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble".

Il en résulte que si la séparation entre les 3 boxes n'est que simple cloison et non un mur porteur faisant partie du "gros œuvre", ces cloisons appartiennent au propriétaire des trois boxes et il peut les supprimer à loisir. Il peut pour la bonne forme informer le syndic mais il n'a pas besoin de son autorisation.

Concernant le remplacement éventuel des trois fermetures par une seule, pas de problème non plus si ces boxes ne sont pas extérieurs (boxes en sous-sol par exemple).

Par contre, si une au moins des cloisons est porteuse, ou si les boxes sont extérieurs, alors le copropriétaire doit demander l'autorisation, non pas du syndic mais de l'assemblée des copropriétaires dans le cadre de ) l’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :

"Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : (...)
"b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; (...)"
Pour cela, il doit demander au syndic en temps utile d'inscrire la question à l'ordre du jour de l'assemblée en communiquant un projet que le syndic devra annexer nécessairement à la convocation.

Reste le souhait éventuel, notamment pour des motifs de modalités de revente, de réunir les 3 lots de copropriété en un seul : il faut dans ce cas procéder à un modificatif de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété ; ce modificatif supprimera les 3 lots et en créera un nouveau, dont les tantièmes seront l'addition des tantièmes des lots supprimés. Ce modificatif devra être préparé par un géomètre et un notaire et soumis à l'assemblée (éventuellement la même que celle pour l'autorisation ci-dessus) et pourra être adopté à une majorité plus légère, celle de l’article 24 de la loi, à savoir "la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés".


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