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trendy31
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 Posté - 19 mars 2024 : 15:02:12
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Bonjour à tous,
Suite à la détérioration d'une portion de façade recouverte de briques de parement, nous devons faire procéder à une purge pour éliminer tout risque de chute des briques en question, mais aussi pour bien délimiter la surface devant être rénovée.
Deux options sont possibles pour réaliser cette purge :
- travailler avec un échafaudage afin d'atteindre depuis le sol la zone où ont été observés les désordres, qui se situe au niveau du 2e étage
- faire appel à des cordistes qui devront s'encorder depuis une terrasse située au 3e et dernier étage pour atteindre cette même zone
Les 2 options n'ont évidemment pas le même coût. Or, le copropriétaire de la terrasse du 3e ne souhaite pas donner l'accès à celle-ci.
Que pouvons-nous faire face à cette situation, sachant que :
- la surface à purger est limitée (quelques m²)
- il vaudrait mieux faire la purge avant la réfection du revêtement pour que les devis de cette seconde opération puissent être établis de façon réaliste
- nous préférons financer une réfection soignée plutôt qu'un moyen d'accès pour la purge elle-même
- nous devons également provisionner en parallèle des fonds pour une autre réparation à échéance de 2-3 ans
Je précise qu'il n'est pas nécessaire que l'intervenant passe par l'appartement du 3e étage, car il est possible d'accéder à la terrasse privative de celui-ci depuis une toiture terrasse commune (accessible depuis un escalier également commun).
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Trendy31
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Posté - 19 mars 2024 : 15:46:18
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question bête : on ne peut pas utiliser un chariot élévateur, quitte à empiéter sur la voirie avec accord de la mairie et balisage ?..... |
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trendy31
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 2
Posté - 19 mars 2024 : 16:12:52
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Bonjour Rambouillet,
Non, un chariot ne serait pas utilisable car le mur à purger ne donne pas directement sur la rue. Il en est séparé par un espace vert de 2 à 3 m de largeur, bordé côté rue par une clôture et une haie d'environ 2 m de hauteur.
Nous avons pensé aussi à un camion avec une nacelle mais la voirie semble trop éloignée pour que ça soit faisable.
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Trendy31
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PCS1975
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Posté - 19 mars 2024 : 23:17:55
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Bonjour,
Il faut vous reporter à l'article 9 de la loi de 1965, section II et III :
II.-Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l'exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d'intérêt collectif régulièrement décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n'en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu'il existe une autre solution n'affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.
Pour la réalisation de travaux d'intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.
III.-Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l'assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l'indemnité définitive.
L'indemnité provisionnelle ou définitive due à la suite de la réalisation de travaux d'intérêt collectif est à la charge du syndicat des copropriétaires. Elle est répartie en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au coût des travaux.
Si votre voisin du 3ème refuse, vous n'avez donc pas d'autre choix que de passer par un échafaudage.
Face à plusieurs solutions, forcer un copropriétaire à utiliser ses parties privatives sous prétexte que c'est la solution la moins chère, n'est pas un motif recevable surtout quand il est possible de ne pas mobiliser sa terrasse.
Après, j'imagine que ce copropriétaire devra participer à ces travaux de façade: est-il d'accord pour une solution plus chère mais qui le laisse tranquille?
Reste votre pouvoir de persuasion... |
Édité par - PCS1975 le 19 mars 2024 23:19:08 |
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Posté - 20 mars 2024 : 08:27:40
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en complément du message de PCS 1975, il n'est pas sur que cela ait été décidé en AG ..... car c'est un point très important de l'article 9. |
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nefer
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 Posté - 20 mars 2024 : 11:39:55
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je suppose que cette purge est considérée comme des travaux d'entretien courant et n'a donc pas fait l’objet d'un vote en AG
mais si cs briques de parement menacent de tomber, ce sont des travaux d'urgence
sinon vous faites établir un devis avec échafaudage pour la remise en état en prenant comme base du métré une surface beaucoup plus importante (en vous mettant d'accord avec les entreprises pour une facturation au réel ensuite) le devis comprendra la urge et la remise en état et sera voté à la prochaine AG |
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trendy31
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Posté - 20 mars 2024 : 11:50:39
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Ce qui a été décidé en Assemblée Générale l'an dernier, c'est une délégation au CS pour organiser la purge avec appel du budget correspondant mais sans précision particulière sur la façon de procéder. L'idée était de réaliser la purge un peu avant l'Assemblée de cette année, de manière à pouvoir y étudier des devis pour la réfection de la façade purgée.
Le propriétaire du 3e étage était présent à l'Assemblée de l'année dernière, a voté pour la délégation et n'a rien fait inscrire de particulier dans le PV concernant l'accès à sa terrasse. Le problème est apparu ensuite lors de la recherche de devis car il était plus facile d'obtenir des propositions de la part de cordistes que d'entreprises "classiques" (c'est un petit chantier qui intéresse déjà peu de monde, a fortiori s'il faut mobiliser du matériel de type échafaudage).
Comme l'opération n'a pas pu être réalisée, nous représentons à la prochaine Assemblée Générale des devis explicites pour la purge afin que les copropriétaires puissent se prononcer en connaissance de cause. On verra alors s'ils sont prêts à financer le surcoût de l'option échafaudage.
Pour en revenir à la réponse de PCS1975, je ne comprends pas : vous rappelez que "le propriétaire ne peut faire obstacle à l'exécution, même sur ses parties privatives (en l'occurrence ce serait plutôt depuis ses parties privatives), de travaux d'intérêt collectif...", puis vous dites que si notre voisin du 3ème étage fait obstacle, nous devrons avoir recours à un échafaudage. Où est la logique dans votre discours ?
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Trendy31
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PCS1975
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Posté - 20 mars 2024 : 12:10:53
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citation: Initialement posté par trendy31
Pour en revenir à la réponse de PCS1975, je ne comprends pas : vous rappelez que "le propriétaire ne peut faire obstacle à l'exécution, même sur ses parties privatives (en l'occurrence ce serait plutôt depuis ses parties privatives), de travaux d'intérêt collectif...", puis vous dites que si notre voisin du 3ème étage fait obstacle, nous devrons avoir recours à un échafaudage. Où est la logique dans votre discours ?
J'ai peut-être mal compris?
De ce que j'ai compris de votre 1er message, c'est que pour faire la purge de la façade au niveau du 2ème étage, vous avez 2 solutions :
- soit vous faites appel à des cordistes qui devront descendre en prenant attache depuis la terrasse du 3ème
- soit vous faites monter un échafaudage depuis le sol, afin d'atteindre la façade du 2ème étage sans avoir à mobiliser la terrasse du 3ème.
Et vu que c'est le copropriétaire de la terrasse du 3ème qui fait obstacle, il n'y a que l'échafaudage qui semble possible au regard de l'article 9.
Enfin, il ne faut pas jouer sur les mots : dès lors que des travaux d'intérêt collectif doivent mobiliser des parties privatives (que ce soit DEPUIS ces parties privatives ou SUR ces parties privatives), l'esprit est le même. |
Édité par - PCS1975 le 20 mars 2024 12:14:41 |
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PCS1975
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Posté - 20 mars 2024 : 17:11:25
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Et pour compléter ma réponse ci-dessus, il faut lire l'article 9 en entier, notamment cette phrase : " La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu'il existe une autre solution n'affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient."
Ce qu'on entend par "circonstances" sont des conditions d'accès ou d'ordre purement technique, et ça ne peut pas être des considérations financières. |
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brennec
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Posté - 21 mars 2024 : 13:52:42
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Question à l'auteur de la question :
la terrasse en question est-elle privative ou bien partie commne à jouissance privative ? |
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trendy31
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Posté - 21 mars 2024 : 15:44:35
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Brennec,
Suite à votre remarque, j'ai vérifié ce que dit le règlement de copropriété pour être sûr :
- les balcons et loggias de la résidence sont considérés comme parties communes, à l'exception de leur garde-corps et du revêtement de sol qui restent privatifs
- les terrasses (notamment celles du 3e étage cité explicitement) sont considérées comme des parties privatives
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Trendy31
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trendy31
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Posté - 21 mars 2024 : 15:56:31
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PCS1975,
Vous avez effectivement bien résumé et compris la situation.
Il y a juste un point qui pose problème et que personne n'a envisagé jusqu'ici, et dont je viens de prendre conscience en relisant l'article 9.
La zone au pied de la façade à purger fait partie d'un jardin privatif associé à un appartement en rez-de-chaussée. Ce dernier est occupé par des locataires qui ne sont donc pas impliqués dans nos discussions. Le jardin est entouré d'une haie assez haute (environ 2 m) et ne dispose pas d'accès direct vers l'extérieur. La circulation doit donc se faire par l'appartement.
Si on utilise un échafaudage, il faut impérativement l'installer dans ce jardin. Que faire dans ce cas du respect des parties privatives pour les occupants de l'appartement en question ?
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Trendy31
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PCS1975
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Posté - 21 mars 2024 : 17:57:50
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Bonjour,
C'est toujours l'article 9 : s'il n'existe pas d'autres possibilités techniques/accès que d'utiliser des parties privatives, le copropriétaire ne peut pas faire obstacle.
Du coup, lisez bien le III de l'article 9 : le copropriétaire peut demander au syndicat une indemnité provisionnelle dans un premier temps, et définitive une fois que les travaux sont finis uniquement si il ne peut pas utiliser son lot (ce qui ne semble pas être le cas ici).
Attention également à bien prévenir le copropriétaire par LRAR, au moins 8 jours avant le démarrage des travaux. En cas de locataire, il appartient au copropriétaire de le prévenir. Sans ce courrier par LRAR, le copropriétaire peut refuser, ce qui perturbe tout le planning pré-établi.
Si le jardin du rez-de-chaussée ou la terrasse du 3ème sont privatifs, la façade à purger ne l'est sûrement pas, donc on est pile dans les conditions de l'article 9. |
Édité par - PCS1975 le 21 mars 2024 18:02:33 |
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trendy31
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Posté - 21 mars 2024 : 18:25:37
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Merci pour ces précisions, mais comment départager les 2 copropriétaires potentiellement gênés ?
Celui du rez-de-chaussée pourrait très bien arguer qu'étant lui-même impacté, il n'y a pas de raison qu'il soit le seul à l'être si collectivement nous pouvons être gagnants (une intervention avec des cordistes sera non seulement moins coûteuse mais aussi plus rapide...).
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Trendy31
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PCS1975
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Posté - 21 mars 2024 : 19:57:06
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Il faut jouer cartes sur table au moment de l'AG qui étudiera les différents devis.
De toutes façons, si j'ai bien compris, quelle que soit la solution que vous choisirez, cela nécessite de mobiliser des parties privatives :
- soit le jardin du rez-de-chaussée par l'échafaudage
- soit la terrasse du 3ème par les cordistes.
La purge étant nécessaire pour répondre à l'obligation d'entretenir l'immeuble et d'assurer la sécurité des occupants, vous devez effectuer cette purge de la façade, il n'y a pas le choix.
En cas de refus de l'AG d'adopter cette purge, le syndicat des copropriétaires pourra voir sa responsabilité engagée s'il y a un accident parce qu'un morceau de la façade est tombé sur quelqu'un (article 1244 du Code civil : Le propriétaire d'un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu'elle est arrivée par une suite du défaut d'entretien ou par le vice de sa construction.)
Donc, au moment de l'AG, il faut bien expliquer les enjeux, et l'AG devra se prononcer à l'issue des débats.
Il faut donc bien discuter !
Quelle que soit les modalités adoptées (cordistes ou échafaudage), le copropriétaire qui devra donner l'accès à ses parties privatives ne pourra pas s'y opposer, étant donné qu'il n'y a aucune autre solution qui ne mobiliserait aucune partie privative.
Dans le cas où la solution adoptée par l'AG ne convient pas à l'un des copropriétaires, il pourra contester cette décision dans les 2 mois à compter de la réception du PV, et à condition qu'il ait voté CONTRE ou qu'il ait été absent et non représenté (peu de chance qu'il ait gain de cause vu le contexte).
Donc, si au moins 1 copropriétaire était absent ou a voté CONTRE, il est obligatoire d'attendre le délai de 2 mois avant de commencer cette purge (et ce quel que soit le copropriétaire).
Si tous les copropriétaires ont voté POUR ou ABSTENTION, vous pouvez commencer dès que possible (à condition qu'il n'y ait aucun absent non représenté, ce qui est rare, cela dépend de combien vous êtes dans le syndicat !).
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Édité par - PCS1975 le 21 mars 2024 20:09:41 |
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Posté - 22 mars 2024 : 10:40:14
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Je résume.
Passage par cordiste demande accès au 3ème.
Échafaudage demande accès au RC.
Dans tous les cas il faut passer par l'appartement.
Si pas de solution amiable, il faudrait faire un référé en privilégiant la solution la moins dérangeante, le cordiste.
Après parfois il suffit de changer d'interlocuteur avec le copropriétaire pour trouver une solution. |
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Accès chantier par terrasse privative 
